房訊網(wǎng)訊 2017年6月21-22日，主題為“跨界與融合：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的白銀時(shí)代”，第九屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇在北京富力萬(wàn)麗酒店盛大舉辦。該論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)（）聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)承辦。
主持人 虞瀾
主持人 虞瀾：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來(lái)賓，女士們，先生們，大家早上好！首先，非常感謝并歡迎大家，再次相約在北京富力萬(wàn)麗酒店，出席第九屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇，再次感謝主辦方對(duì)我的邀請(qǐng)，非常榮幸能為大會(huì)做主持工作。
論壇活動(dòng)第一屆源自2009年6月，迄今為止已經(jīng)成功舉辦八屆了，而我們論壇也是中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中規(guī)格最高、規(guī)模最大，影響力最廣的一個(gè)專(zhuān)業(yè)論壇。我們每年論壇都會(huì)從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)宏觀角度著眼，聚焦產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程。每年6月相約北京，共同探討行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、模式創(chuàng)新，綠色低碳、產(chǎn)城融合以及特色小鎮(zhèn)等等行業(yè)內(nèi)的熱點(diǎn)話題，就行業(yè)發(fā)展、企業(yè)發(fā)展、成功案例展開(kāi)一系列的演講和對(duì)話。我們共同來(lái)找尋全新的思路和廣泛深入的合作機(jī)會(huì)，共同地記錄并見(jiàn)證中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡，并推動(dòng)行業(yè)能夠健康、向前的可持續(xù)發(fā)展。
我們都知道在今年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了很多大事，比如說(shuō)住宅市場(chǎng)涌現(xiàn)，通州副中心建設(shè)加快，一帶一路高峰論壇的圓滿成功舉辦，以及京津冀協(xié)同發(fā)展穩(wěn)步推進(jìn)，甚至是我們的雄安新區(qū)規(guī)劃雛形出現(xiàn)，在這樣疊加的一個(gè)大背景下，市場(chǎng)的力量正在以前所未有的力度影響著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)。
而我們想問(wèn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能否成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)金礦呢？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何成功地實(shí)現(xiàn)跨界和融合呢？將來(lái)在未來(lái)的很長(zhǎng)的一段時(shí)間當(dāng)中，擺在每個(gè)行業(yè)從業(yè)人員乃至金融界的領(lǐng)袖、精英面前，又是一個(gè)全新的命題。今天再次相約在一起，共同進(jìn)行一個(gè)頭腦風(fēng)暴，是非常有價(jià)值和意義的事情。
相信今天的活動(dòng)舉辦結(jié)束之后，大家一定會(huì)為我們提出的問(wèn)題尋找一個(gè)非常清晰的答案。
本次論壇，主題叫做跨界與融合：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的白銀時(shí)代，我們的論壇邀請(qǐng)很多媒體朋友，表示感謝，我們通過(guò)新浪網(wǎng)樂(lè)居、和訊網(wǎng)、房訊網(wǎng)全程進(jìn)行圖文直播。待會(huì)登臺(tái)嘉賓，甚至對(duì)話每個(gè)環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)，直到您說(shuō)出的每個(gè)文字，都會(huì)通過(guò)直播傳播出去，大家一定要認(rèn)真、仔細(xì)地聆聽(tīng)。
同時(shí)還要感謝人民網(wǎng)、新華網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)、網(wǎng)易房產(chǎn)、騰訊、地產(chǎn)中國(guó)、房展會(huì)、美通社、今日頭條、中國(guó)新聞網(wǎng)、千龍網(wǎng)、第一財(cái)經(jīng)、金融界、南方網(wǎng)、大燕網(wǎng)、東方財(cái)富網(wǎng)等等，都是全國(guó)主流具有相當(dāng)影響力的媒體，對(duì)我們大會(huì)進(jìn)行大力宣傳，對(duì)你們對(duì)我們工作的支持表示深深的感謝。
首先接下來(lái)為大家介紹一下今天出席活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓，他們是：
中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 李鐵
新城控股高級(jí)副總裁 歐陽(yáng)捷
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng) 趙正挺
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副監(jiān)事長(zhǎng)、中國(guó)建筑系統(tǒng)門(mén)窗聯(lián)盟執(zhí)行理事長(zhǎng) 孟繁軍
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng) 王玉清
好租創(chuàng)始人兼CEO 曲先洋
左鄰聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO 彭海星
北京麗澤金融商務(wù)區(qū)控股有限公司總經(jīng)理 郝永昶先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)助理、北京米蘭之窗節(jié)能建材有限公司董事長(zhǎng) 馬俊清
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北辰寫(xiě)字樓管理公司副總經(jīng)理 裴曉紅
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、房訊網(wǎng)董事長(zhǎng) 劉凱
今天當(dāng)然還有現(xiàn)場(chǎng)依舊跟往年一樣，都會(huì)有將近六百多位開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商務(wù)園區(qū)還有金融機(jī)構(gòu)、代理公司、物業(yè)公司、投資公司，包括企業(yè)客戶和建材布品公司的代表，以及來(lái)賓，來(lái)到了會(huì)場(chǎng)，跟大家一塊參加會(huì)議，并且也會(huì)提出他們一些一線從業(yè)的實(shí)際問(wèn)題。在這對(duì)大家的光臨表示一并感謝。
正式宣布第九屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇正式開(kāi)幕了。
首先邀請(qǐng)主辦方領(lǐng)導(dǎo)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙正挺先生登臺(tái)致辭，歡迎！
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙正挺先生
趙正挺：尊敬的李鐵主任，歐陽(yáng)捷總裁，各位來(lái)賓，各位朋友，歡迎出席第九屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇，我謹(jǐn)代表主辦方全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)，對(duì)各位的到來(lái)表示熱烈的歡迎和衷心的感謝。2017年，政府正在積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革、供給側(cè)改革，與此同時(shí)，十三五規(guī)劃的重要一年，產(chǎn)業(yè)政策圍繞傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，培育新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，培育產(chǎn)業(yè)政策深化落地，精準(zhǔn)發(fā)起，各項(xiàng)政策出臺(tái)，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷地優(yōu)化，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展、運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造了良好環(huán)境，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，行業(yè)進(jìn)入長(zhǎng)效發(fā)展新常態(tài)，引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要載體。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為國(guó)家新一輪發(fā)展的重要抓手，也是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要方向，作為房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的企業(yè)正在頻頻受到地方政府的青睞，地方政府引進(jìn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源的投資機(jī)構(gòu)。
碧桂園、恒大、萬(wàn)科等且積極推進(jìn)特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)模式，大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，商會(huì)運(yùn)營(yíng)多元化板塊，教育、健康、養(yǎng)老、旅游、科技領(lǐng)域頻頻發(fā)力。作為行業(yè)組織，貫徹政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展新政策，倡導(dǎo)房地產(chǎn)作為新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體，推進(jìn)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)金融的平衡發(fā)展模式。為此，我們先后發(fā)展成立了產(chǎn)業(yè)園區(qū)分會(huì)、特色小鎮(zhèn)分會(huì)，發(fā)起成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金等各類(lèi)產(chǎn)業(yè)基金，商會(huì)搭建這些平臺(tái)，為了更好地推進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，并完善產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中的產(chǎn)業(yè)鏈資源的整合。
感謝劉凱董事長(zhǎng)搭建的思想與交流、合作的平臺(tái)，希望未來(lái)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)與其他單位緊密合作，共同把這個(gè)活動(dòng)辦成最有影響力的品牌論壇，最后預(yù)祝本次論壇取得圓滿成功。祝愿各位嘉賓身體健康，萬(wàn)事如意。謝謝大家！
主持人：趙正挺一直以來(lái)在行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，我們?nèi)粘９ぷ鞯玫搅怂姆浅４罅χС�，孜孜不倦地耕耘著，�?duì)我們的論壇活動(dòng)非常關(guān)注、關(guān)心，給我們很多關(guān)注和扶持。再次表示感謝。
下面有請(qǐng)主辦方的另外一位領(lǐng)導(dǎo)就是房訊網(wǎng)的董事長(zhǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉凱先生上臺(tái)致辭。
房訊網(wǎng)的董事長(zhǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉凱先生
劉凱：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓、媒體朋友：上午好！
首先代表論壇組委會(huì)，代表房訊網(wǎng)，代表全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)對(duì)大家蒞臨本次論壇表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！
中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇源于2009年6月，由房訊網(wǎng)發(fā)起，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合主辦，到今天已經(jīng)成功舉辦了八屆。作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一年一度的頂級(jí)盛會(huì)，論壇的每次年會(huì)均匯集了產(chǎn)業(yè)界、地產(chǎn)界、金融界及學(xué)術(shù)界最具話語(yǔ)權(quán)的權(quán)威人士，圍繞當(dāng)年中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最新動(dòng)態(tài)設(shè)定主題，各界人士對(duì)行業(yè)內(nèi)各相關(guān)層次的變化做深度交流與有效探討，并形成對(duì)當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的共識(shí)。
當(dāng)前，在住宅市場(chǎng)進(jìn)入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商"五限時(shí)代"、通州副中心建設(shè)加快、一帶一路高峰論壇召開(kāi)、京津冀協(xié)同發(fā)展穩(wěn)步推進(jìn)、雄安新區(qū)規(guī)劃雛形初現(xiàn)的大背景下，市場(chǎng)的力量正在以前所未有的力度影響著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)，無(wú)論是政策環(huán)境層面，還是市場(chǎng)變化趨勢(shì)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已成為政府、企業(yè)、資本關(guān)注的焦點(diǎn)。未來(lái)，以產(chǎn)業(yè)集聚為特征的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，將著力探索發(fā)展模式、運(yùn)營(yíng)模式、招商模式的新變化和新趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
我們認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級(jí)正在以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的跨界和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的融合等方式進(jìn)行，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)土地、投資、招商和運(yùn)營(yíng)體系面臨轉(zhuǎn)型和重構(gòu)。
其中，中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的跨界和融合呈現(xiàn)五大趨勢(shì)。第一、多元化市場(chǎng)主體的跨界與融合；第二、資本市場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的跨界與融合；第三、以互聯(lián)網(wǎng)為紐帶的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)跨界與融合；第四、產(chǎn)城融合推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)跨界與融合；第五、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)跨界和融合。
總之，在當(dāng)前的行業(yè)和市場(chǎng)的格局下，產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單的投入產(chǎn)出關(guān)系和上中下游關(guān)系，產(chǎn)業(yè)之間的邊界越來(lái)越模糊。因此，新的市場(chǎng)需求推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)體系的跨界與融合。
今天論壇的主題是"跨界與融合：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的白銀時(shí)代"，正是為了探索并解答這些問(wèn)題。
所以，今天我們將聆聽(tīng)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、頂級(jí)專(zhuān)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和行業(yè)大腕，分別從宏觀的、產(chǎn)業(yè)的、市場(chǎng)的、企業(yè)的各個(gè)方面進(jìn)行解讀，就京津冀協(xié)同中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與預(yù)測(cè)、互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、中國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢(shì)、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)與企業(yè)戰(zhàn)略、商業(yè)辦公建設(shè)與運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建、商辦地產(chǎn)去庫(kù)存等熱點(diǎn)話題展開(kāi)系列主題演講；另外，還安排了一場(chǎng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主題論壇，聚焦無(wú)邊界服務(wù)，探討產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的白銀時(shí)代的招商與運(yùn)營(yíng)。
最后，我要再次感謝大力支持本次論壇的合作伙伴鴻坤集團(tuán)、天洋基業(yè)、中海地產(chǎn)、經(jīng)略天則、好租、左鄰、億翰智庫(kù)等所有合作伙伴，感謝出席論壇的所有來(lái)賓及媒體朋友，九年來(lái)不離不棄對(duì)房訊網(wǎng)的信任與支持。因?yàn)槟銈兊闹С�，我們將繼續(xù)努力前行！
謝謝大家！
主持人：非常感謝劉總，一直都是在行業(yè)里默默無(wú)聞的耕耘著，而且?guī)е约旱年?duì)伍踐行行業(yè)發(fā)展的很多案例，最感謝的就是每年都會(huì)在年中和年底的時(shí)候，舉辦這樣一個(gè)行業(yè)非常有影響力的一次論壇，既是總結(jié)，也是對(duì)下半年的展望。非常感謝，并說(shuō)一聲辛苦了。
正式進(jìn)入到今天上午的第二個(gè)環(huán)節(jié)，就是主題演講部分。
首先要為大家隆重地邀請(qǐng)出第一位登臺(tái)的重量級(jí)嘉賓，有幾個(gè)身份，要跟大家詳細(xì)介紹一下，他是研究員、博士生導(dǎo)師、國(guó)務(wù)院特殊津貼專(zhuān)家，現(xiàn)在擔(dān)任中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)，也是一位全國(guó)知名的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，在產(chǎn)學(xué)研界都有著舉足輕重的影響力，曾在中共中央農(nóng)村政策研究室、國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)、國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)體制改革辦公室等單位任要職。先后主持了聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃署、歐盟、世界銀行、亞洲開(kāi)發(fā)銀行、世界經(jīng)濟(jì)論壇等國(guó)際組織的數(shù)十個(gè)國(guó)際合作項(xiàng)目。發(fā)起設(shè)立了智慧城市發(fā)展聯(lián)盟，倡導(dǎo)以跨界整合和市場(chǎng)化的方式推進(jìn)中國(guó)智慧城市的建設(shè)與發(fā)展，策劃組織了中國(guó)智慧城市創(chuàng)新大會(huì)、中國(guó)智慧城市國(guó)際博覽會(huì)等一系列的重要品牌活動(dòng)。接下來(lái)讓我們用最隆重的掌聲歡迎并邀請(qǐng)李鐵先生登臺(tái)做主題演講，他的題目是“京津冀協(xié)同中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間重塑”。
中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 李鐵
李鐵：我們?cè)诒本╅_(kāi)會(huì)，很多同行都關(guān)心京津冀協(xié)同發(fā)展，其中一個(gè)大背景之一就是這是1.2億人的大的行政區(qū)域，發(fā)展水平差距也很大，京津冀城鎮(zhèn)化水平差距比較大。
人均財(cái)政收入、人均GDP差距也很大，意味著公共服務(wù)差別特別大，區(qū)域間反差，來(lái)北京打工的人，尋求就業(yè)機(jī)會(huì)、發(fā)展機(jī)會(huì)，公共服務(wù)陷阱、利益結(jié)構(gòu)差別，這堵墻打破了。
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差距也很大，北京后工業(yè)化，沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)完整的工業(yè)化時(shí)期，北京因?yàn)槭菄?guó)家的行政中心，更多的是服務(wù)業(yè)管理，服務(wù)業(yè)增加值達(dá)到80.3，達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，世界上五個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家，美國(guó)、日本、英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)，這些國(guó)家占比基本上80%以上，天津二產(chǎn)和三產(chǎn)比重相差不多，意味著什么？天津處于工業(yè)化的中后期，但是也沒(méi)有完成城市化向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在某種程度上，整個(gè)工業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)和河北有同構(gòu)性，意味著河北和天津有類(lèi)似地方，當(dāng)然河北更粗放一些，天津發(fā)展水平更高一些。
這是京津冀三個(gè)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差別。由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差別，意味著我們發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)，所謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，針對(duì)三種不同的結(jié)構(gòu)，要做出自己的分析，北京服務(wù)業(yè)外益，天津和河北問(wèn)題是產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址問(wèn)題、發(fā)展什么樣產(chǎn)業(yè)問(wèn)題，河北更多的是怎么樣進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。
人均財(cái)政收入差距和GDP差距，知道北京有很多和全國(guó)不一樣，三甲醫(yī)院，北京市2143萬(wàn)人口，50所三甲醫(yī)院，天津1500萬(wàn)人口，30所三甲醫(yī)院，北京35家三甲醫(yī)院在四環(huán)之內(nèi)，河北7200萬(wàn)人口，43家三甲醫(yī)院，河北人口是北京的三倍多，但是三甲醫(yī)院很少。教育資源差距更大，北京211高校，北京24所，天津4所，河北1所。北京大學(xué)高考錄取率幾乎百分之百，河北分?jǐn)?shù)比北京高出一百多分，到北京打破這個(gè)布局關(guān)系，最大問(wèn)題就是教育問(wèn)題。
央企總部，北京90家，天津和河北是零，這個(gè)很說(shuō)明問(wèn)題。提到京津冀協(xié)同發(fā)展，自然而然想到，北京對(duì)周邊的城市帶動(dòng)到底有多大？大中小城市分布，可以看出北京的發(fā)展特點(diǎn)以及與周邊關(guān)系。東京有一個(gè)主城627平方公里，895萬(wàn)人，和北京差不多，但是周邊一大批中小城市，5-20萬(wàn)人口，東京周邊84個(gè)，韓國(guó)相對(duì)少一點(diǎn)，首爾面積不到900平方公里，人口一千萬(wàn)左右，周邊中小城市不是特別多。北京50公里半徑，把河北周邊納入進(jìn)去，有24個(gè)小城市，30公里半徑更低了。我們過(guò)多關(guān)注主城區(qū)發(fā)展，周邊中小城市發(fā)展嚴(yán)重短缺，北京的病基本上是主城區(qū)的病，擁堵、房?jī)r(jià)高等等，北京對(duì)周邊的帶動(dòng)能力不足，特別是對(duì)河北的帶動(dòng)能力不足。
北京周邊的河北有39個(gè)國(guó)家級(jí)貧困縣，當(dāng)年王岐山在北京當(dāng)市長(zhǎng)的時(shí)候，經(jīng)常講，北京丟井蓋，為什么廣州、上海沒(méi)有丟井蓋？上海、廣州要把井蓋運(yùn)出去，開(kāi)車(chē)幾百公里以上，才能銷(xiāo)售掉，北京只要出了主城區(qū)就能賣(mài)掉，環(huán)北京貧困帶，30幾個(gè)國(guó)家級(jí)貧困縣，發(fā)展差距水平如此之大，京津冀協(xié)同發(fā)展仍然是一個(gè)大問(wèn)題。
面臨這個(gè)形勢(shì)，來(lái)看京津冀協(xié)同發(fā)展，特別是對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展有什么樣的啟示。研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化快速發(fā)展、工業(yè)化水平大幅度提高，和產(chǎn)業(yè)園區(qū)有著天然聯(lián)系。這些年產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著巨大的貢獻(xiàn)。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展經(jīng)過(guò)幾個(gè)階段，但是我們也知道30年前，中國(guó)不是這樣，但是畢竟它經(jīng)歷了一個(gè)最重要的階段，就是低成本。所謂低成本和中國(guó)國(guó)情有關(guān)，勞動(dòng)力成本低，大量的農(nóng)民工支撐了中國(guó)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)，形成廉價(jià)勞動(dòng)力的豐富的后備資源。但是最重要的是其實(shí)還不是勞動(dòng)力成本，是土地成本，我們?cè)?0年代研究中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的時(shí)候我們講特色小鎮(zhèn)前期的時(shí)候，廣東、江蘇、浙江、山東、福建幾個(gè)沿海城市，縣以下占全省70%，原因是土地利用，鄉(xiāng)村村村點(diǎn)火、冒煙，提供廉價(jià)勞動(dòng)力，導(dǎo)致工業(yè)發(fā)展成本實(shí)現(xiàn)跨越性發(fā)展。
環(huán)境成本低，我們經(jīng)歷過(guò)污染過(guò)程，雖然現(xiàn)在開(kāi)始治理，工業(yè)化起步階段，政府管理成本低，就沒(méi)有今天，是必然的發(fā)展過(guò)程。產(chǎn)業(yè)園區(qū)從原來(lái)的粗放、成本低，走到今天。這個(gè)成本低的特點(diǎn)是我們不能忽略的。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展經(jīng)歷三個(gè)階段，第一個(gè)階段分散，村村點(diǎn)火、村村冒煙。90年代以前，全國(guó)8000多個(gè)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，縣以下六千多個(gè)，縣以上兩千多個(gè)。這一段時(shí)間，工業(yè)發(fā)展速度很快，但是成本非常低，工業(yè)的發(fā)展水平也很低，到了第二階段，97年以后，實(shí)現(xiàn)了最嚴(yán)格的土地保護(hù)政策，對(duì)傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)進(jìn)行了一次大清理。
通過(guò)土地耕地保護(hù)原則進(jìn)行情理，我也是三家組織成員，對(duì)全國(guó)進(jìn)行調(diào)查。中國(guó)在空間上、發(fā)展權(quán)利上，不同城市間進(jìn)行比較大洗牌，把八千多個(gè)工業(yè)園區(qū)，關(guān)掉了六千多個(gè)縣以下，保留兩千多個(gè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展主導(dǎo)，傳統(tǒng)的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村變成地市以上，由于政府主導(dǎo)了這次洗牌過(guò)程，產(chǎn)業(yè)園區(qū)由政府過(guò)度參與，導(dǎo)致發(fā)展當(dāng)中特點(diǎn)是粗放，政府不講效益的。
人均城鎮(zhèn)工礦建設(shè)用地面積是149平米，標(biāo)準(zhǔn)是100平米。居民點(diǎn)用地面積，本來(lái)沒(méi)有工業(yè)，是粗放的，三百平米，標(biāo)準(zhǔn)是150平米，政府搞園區(qū)，最大特點(diǎn)，占地面積過(guò)大，道路過(guò)寬，到傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，園區(qū)搞大廣場(chǎng)，導(dǎo)致土地資源利用粗放。很的園區(qū)是雙向八車(chē)道馬路，加綠化帶，為了好看，讓別人來(lái)投資。為什么搞這么大的路？他們說(shuō)車(chē)流量大，我在園區(qū)看了很長(zhǎng)時(shí)間，白天幾乎沒(méi)車(chē)，用車(chē)時(shí)間和上下班時(shí)間不一致，根本占不了這么多路，修這么寬的路，浪費(fèi)土地面積占一半以上，包括綠化，每年還要維護(hù)、管理、投資，某種程度上把資源白白消耗掉了。
空間大洗牌，把開(kāi)發(fā)區(qū)所有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)基本上只有縣以上，搞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都知道，支撐未來(lái)政府的投入，只能靠稅收，稅收收入，現(xiàn)在整個(gè)地方政府開(kāi)支，收入水平來(lái)源于兩個(gè)，一個(gè)是稅收，稅收只能保證政府開(kāi)支，招商引資還要補(bǔ)償，免多少年稅，各地在競(jìng)爭(zhēng)。還要解決七通一平，包括零地價(jià)投入，天津、北京零幾年的時(shí)候，北京工業(yè)用地十萬(wàn)塊錢(qián)，三一集團(tuán)到南口，就是十萬(wàn)塊錢(qián)，天津更便宜。只能靠開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式，政府招商引資，低價(jià)引進(jìn)，政府大量補(bǔ)貼，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)補(bǔ)償。這是一個(gè)基本套路。
政府效率大幅度下降，轉(zhuǎn)變企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，就是第三個(gè)階段，提高用地效益，不會(huì)搞雙向八車(chē)道大馬路，不會(huì)搞大公園、大廣場(chǎng)，土地利用上發(fā)生根本性變化。企業(yè)降低招商引資成本，增加談判歸能，強(qiáng)化市場(chǎng)化管理，對(duì)園區(qū)管理和服務(wù)，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)益，解決公司經(jīng)營(yíng)權(quán)問(wèn)題�？梢栽诋a(chǎn)業(yè)園區(qū)旁邊蓋，給你補(bǔ)償。
這三個(gè)階段無(wú)外乎一件事情，低成本引進(jìn)企業(yè)，低價(jià)出讓土地，政府大量補(bǔ)貼，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行補(bǔ)償，基本上就是這么一個(gè)路數(shù)。
30年發(fā)展走到今天，我們知道產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式難以為繼，因?yàn)槌杀驹谏仙�，招商引資的時(shí)候，可以降低條件，大大地降低條件，但是條件不能再降了，再降成本越來(lái)越大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本補(bǔ)不起，土地拆遷成本增高，農(nóng)民搬遷成本在提高，增減掛鉤，基礎(chǔ)設(shè)施成本上漲、物價(jià)上漲，各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，還要面臨和其他城市競(jìng)爭(zhēng)。
三星集團(tuán)在中國(guó)投資，選擇西安、重慶和成都，最后選擇西安，零地價(jià)，五年的版稅，基礎(chǔ)設(shè)施全部政府提供，拿了小包，拿了地可以貸款，幾百億可以拿來(lái)，直接投資，就要一個(gè)三星品牌。這是中國(guó)整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展招商基本這么過(guò)來(lái)的。各地競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)跟你談判，誰(shuí)給條件最好就到哪里去，導(dǎo)致政府壓低招商價(jià)格。由于房地產(chǎn)發(fā)展，大家在攀比，無(wú)論工業(yè)還是什么，大家都在攀比，房地產(chǎn)成本也在大幅度增加。
我們還面臨一個(gè)窘迫現(xiàn)象，就是房子賣(mài)不出去，地方發(fā)展兩個(gè)模式，發(fā)展工業(yè)增加GDP，發(fā)展房地產(chǎn)增加土地財(cái)政收入。房地產(chǎn)和土地雙重推動(dòng)，導(dǎo)致房子賣(mài)得很快，土地開(kāi)發(fā)很快，都在蓋房，全國(guó)這么多城市，大家都在搞房地產(chǎn)。張三、李四當(dāng)書(shū)記都要搞，張一要在東邊開(kāi)，李四在西邊開(kāi)，城市面積越來(lái)越大。房子是商品，商品當(dāng)多了以后，就賣(mài)不出去了，尤其一些中小城市，三四線城市書(shū)記兩三年換一任，最后導(dǎo)致房子大量擠壓，每次會(huì)議上都講，中國(guó)房地產(chǎn)有的過(guò)高，142億平方米。北京是一線城市，另外一回事，三四線城市房子賣(mài)不出去，地方政府沒(méi)辦法干工作，地方政府面臨的壓力，招商引資，招商引資能不能引來(lái)，拿什么補(bǔ)。
地方債務(wù)攀升，就是房地產(chǎn)為主導(dǎo)的發(fā)展模式導(dǎo)致的結(jié)果。這是我們面臨的現(xiàn)狀。
這種情況下，怎么談地產(chǎn)問(wèn)題，怎么談產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式問(wèn)題，怎么談產(chǎn)城融合問(wèn)題，其實(shí)不僅僅對(duì)我們?cè)谧母魑皇且粋�(gè)難解的題，跨界融合，特色小鎮(zhèn)，產(chǎn)城融合。越不過(guò)去這個(gè)坎，一線城市，北上廣深，二線城市房?jī)r(jià)在上漲，下一步怎么辦，面臨這個(gè)形勢(shì)。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀規(guī)律，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，開(kāi)始向三種模式，第一種是傳統(tǒng)繼續(xù)硬著頭皮在做，這是絕大部分地方在做。昨天上午江蘇市長(zhǎng)到河北來(lái)談，現(xiàn)在土地出讓價(jià)格，土地出讓價(jià)格25萬(wàn)一畝，各種成本75萬(wàn)一畝，一百萬(wàn)一畝也得干。沒(méi)有別的方式，只能這么干。
最近全國(guó)大勢(shì)宣傳特色小鎮(zhèn)，就是兩個(gè)推動(dòng)力，雖然總書(shū)記說(shuō)了，但是跟我們現(xiàn)在講的不是一回事。重點(diǎn)房地產(chǎn)商只是一個(gè)發(fā)展機(jī)會(huì)，地方政府要尋找新的發(fā)展空間。所以這是當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨的三種現(xiàn)狀。
隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展、城市化發(fā)展，還是有一定的規(guī)律性結(jié)果。就是城市化發(fā)展到的一定階段后，工業(yè)要遠(yuǎn)離城市。發(fā)達(dá)國(guó)家工業(yè)基本上在遠(yuǎn)郊區(qū)，我們城市發(fā)展，經(jīng)過(guò)商業(yè)，然后工業(yè)化，然后服務(wù)業(yè)。
所以我剛才講，服務(wù)業(yè)占主導(dǎo)，占比重70%以上，韓國(guó)雖然59.7%，但是就業(yè)比占80%以上，所以我們看，中國(guó)現(xiàn)在服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的京津冀，基本上北京一馬當(dāng)先，天津嚴(yán)重滯后，河北處于落后水平。這個(gè)國(guó)際規(guī)律意味著什么，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也要實(shí)現(xiàn)空間大挪移。
蘋(píng)果在Cu-pertino市，5萬(wàn)人口，谷歌在山景市7萬(wàn)人口，惠普在PaloAlto市，6萬(wàn)人口，大企業(yè)基本上選擇向小城市、小城鎮(zhèn)、農(nóng)村轉(zhuǎn)移，追求低成本空間。
這是一個(gè)市場(chǎng)規(guī)律，也是成本規(guī)律，不僅僅是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)成本，包括社會(huì)成本，工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合，放到主城區(qū)，現(xiàn)在需要重新思考，產(chǎn)城融合的“產(chǎn)”還是工業(yè)嗎？工業(yè)和城市還能放到一起嗎？放不到一起，環(huán)境污染大量的噪音、大量貨車(chē)進(jìn)入，對(duì)城市造成破壞，對(duì)環(huán)境造成破壞，所以對(duì)產(chǎn)城概念要重新理解。
這個(gè)社會(huì)成本，包括垃圾廠，包括垃圾處理廠、污水處理廠，到哪個(gè)城市都會(huì)引起城市居民的強(qiáng)烈反響。
所以工業(yè)遠(yuǎn)離城市是一個(gè)規(guī)律，是我們不可避免的規(guī)律。我們一定要去做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，要重新去選擇它的發(fā)展空間。而且不一定要和行政空間相吻合。過(guò)去我們的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都需要和中心城市、高等級(jí)城市，和市長(zhǎng)、市委書(shū)記所在的地方放到一起，未來(lái)不一定。產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)、企業(yè)遠(yuǎn)離城市同時(shí)，也要遠(yuǎn)離行政區(qū)，這是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。
結(jié)合京津冀一體化協(xié)同發(fā)展，能不能向周邊中小城市轉(zhuǎn)移，特色小鎮(zhèn)也是其中的一個(gè)發(fā)展路徑，能不能向周邊中小城市和遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在提特色小鎮(zhèn)，我們反對(duì)以房地產(chǎn)為主導(dǎo)，把三線模式轉(zhuǎn)移過(guò)去，再造成一些房子賣(mài)不出去。但是園區(qū)工業(yè)的企業(yè)，是不是可以搬遷到這里，我們是不是不要在城市旁邊搞一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城，值得我們思考，就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間再塑造。
到瑞士去，走在路上，邊上都是中小企業(yè)，跟著市場(chǎng)規(guī)律去做。
根據(jù)北京的特點(diǎn)，服務(wù)業(yè)產(chǎn)城融合，未來(lái)融合應(yīng)該以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，這個(gè)在地方政府的官員里面，在我們很多企業(yè)家里，還沒(méi)有形成一個(gè)固定模式。我跟很多市長(zhǎng)去交流，他們堅(jiān)決反對(duì)，沒(méi)有工業(yè)怎么辦？財(cái)政收入工業(yè)稅收有一塊，服務(wù)業(yè)稅收見(jiàn)不到，是民富。京津冀尤其北京服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展趨勢(shì)，已經(jīng)形成逆城市化的過(guò)程，已經(jīng)開(kāi)始自對(duì)向遠(yuǎn)郊區(qū)輻射。
兩個(gè)最典型的例子，我們可以叫服務(wù)業(yè)的產(chǎn)城融合古北水鎮(zhèn)，在北京將近一百公里的地方，形成這么一個(gè)服務(wù)業(yè)為主的旅游新鎮(zhèn)，全是人為的，高投入的，3.6平方公里，外加6平方公里的居住區(qū)，只有在北京，既是服務(wù)業(yè)外溢，北京人口收入水平高。第二個(gè)是崇禮，成了北京的避暑山莊了，北京的后花園，冬奧會(huì)的舉辦地，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到4萬(wàn)了，縣城房?jī)r(jià)4.5萬(wàn)，和北京尋找新的空間有關(guān)系�？串a(chǎn)業(yè)發(fā)展，不僅看工業(yè)角度，還要看消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化，衣食住行簡(jiǎn)單消費(fèi)向多元化消費(fèi)，需要服務(wù)業(yè)再塑造，需要服務(wù)業(yè)空間再挪移。產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展關(guān)系，特色小鎮(zhèn)旅游業(yè)自然建立起來(lái)聯(lián)系。跨界融合，使產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式找到新的發(fā)展空間。
第一，產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址不一定要和行政空間相吻合，要另辟空間。
第二，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不一定在中小城市，也可以在小城鎮(zhèn)，甚至可以在村莊，當(dāng)然和行政管制有直接的關(guān)系，行政管制嚴(yán)格禁止，權(quán)力限制，規(guī)劃?rùn)?quán)、土地審批權(quán)等等，現(xiàn)在很多政府思維方式，還是一放了以后就會(huì)亂，管不了了�，F(xiàn)在公共監(jiān)督力量，社會(huì)監(jiān)督力量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出政府監(jiān)督力量，特別的發(fā)展時(shí)期，用新的思維方式解決這個(gè)問(wèn)題。企業(yè)向這方面努力了，政府管制沒(méi)有放松，管理沒(méi)有跟上去。
第三，園區(qū)發(fā)展模式是不是符合時(shí)代的要求。一堆企業(yè)在一起成本高，還是有些企業(yè)單獨(dú)選擇發(fā)展空間，大的企業(yè)選擇獨(dú)立的發(fā)展空間，是不是可以允許一些企業(yè)，通過(guò)我們的中介尋找更便宜、更廉價(jià)的發(fā)展空間。
交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善是產(chǎn)業(yè)空間挪移的重要條件，京津冀通過(guò)軌道交通的完善，增加邊界性和聯(lián)通性，降低成本，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家產(chǎn)業(yè)工業(yè)從中心城市向遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移，前提是交通，我們大概兩種交通供選擇，一是公路交通高速公路，一個(gè)是軌道交通。日本沒(méi)有高速公路，更多是軌道交通。更多的是區(qū)域間的省級(jí)公路，城市建的公路，雙向雙車(chē)道，軌道交通非常發(fā)達(dá)。
我們軌道交通嚴(yán)重滯后，交通不方便，逼得還得去城市，或者再修一條線。如何改變交通格局，從軌道交通到雙向的這種城際郊區(qū)公路，和過(guò)去傳統(tǒng)高速公路形成對(duì)比。如果一個(gè)城市以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，我們的城市交通更多以小汽車(chē)和人流為主。
我前幾天去佛山，談發(fā)展規(guī)劃的時(shí)候，最大的問(wèn)題就是交通制約，廣東的堵車(chē)和廣東產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之間關(guān)系，佛山城市化率達(dá)到90%多，工業(yè)占比只能占60%到70%，工業(yè)比重過(guò)高，交通運(yùn)輸以大貨車(chē)為主，結(jié)果人流、貨車(chē)流帶來(lái)污染，交通擁堵非常嚴(yán)重，感覺(jué)不到宜居。
可是到歐美國(guó)家去，基本上人流為主，真正高速公路還是貨流為主。所以我們未來(lái)的城市交通模式，適應(yīng)服務(wù)業(yè)發(fā)展，既有軌道交通也有城郊的公路。同時(shí)高速公路配置更方便形成了，人和要素的抵達(dá)。所以怎么樣解決交通配置是大前提。
結(jié)合京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型選擇要有區(qū)別，怎么解決天津、河北工業(yè)化的產(chǎn)業(yè)同構(gòu)性，重新塑造產(chǎn)業(yè)園區(qū)，工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)要遠(yuǎn)離城市，要向中小城市、小城鎮(zhèn)進(jìn)行疏解，北京大部分企業(yè)已經(jīng)向外疏解，更重要的是要認(rèn)識(shí)到北京消費(fèi)群體、服務(wù)業(yè)群體和未來(lái)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，形成新的產(chǎn)城融合，有著至關(guān)重要的關(guān)系。
房地產(chǎn)不能搞特色小鎮(zhèn)，特色小鎮(zhèn)還有一個(gè)功能，全國(guó)特色小鎮(zhèn)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、旅游度假休閑，還有住房。面對(duì)一二線、三四線城市，特別是北京這樣，其實(shí)我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，要解決兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。產(chǎn)城融合的觀念要變，先有產(chǎn)還是先有人，我們也要調(diào)整，過(guò)去的城市規(guī)劃，先要有工業(yè)，然后再有人進(jìn)來(lái)。對(duì)于北京來(lái)講，需要新的居住空間，再有產(chǎn)業(yè)進(jìn)來(lái)，這也有很多先例。
改變?cè)瓉?lái)傳統(tǒng)規(guī)劃觀，大量人進(jìn)來(lái)，自然產(chǎn)業(yè)要素補(bǔ)充進(jìn)去。北京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要和北京高房?jī)r(jià)結(jié)合起來(lái)，五百到七百萬(wàn)人買(mǎi)不到房子，周邊選擇低價(jià)房供給空間，燕郊房?jī)r(jià)兩萬(wàn)多，香河一萬(wàn)多左右，北京郊區(qū)小鎮(zhèn)建立住房空間，解決住房供給問(wèn)題。因?yàn)楸本┓績(jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不可避免的�，F(xiàn)在大家為什么對(duì)房?jī)r(jià)不滿，因?yàn)橘I(mǎi)不到房子，北京每年住房供給十幾萬(wàn)套，五百萬(wàn)人將近二百萬(wàn)左右家庭沒(méi)有房子買(mǎi)，看不到買(mǎi)房子預(yù)期。怎么樣解決產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間，要和住房供給的大形勢(shì)結(jié)合起來(lái)，不能在一個(gè)封閉的點(diǎn)考慮問(wèn)題，要在大空間范圍內(nèi)考慮問(wèn)題。
最近關(guān)于很多城市房?jī)r(jià)上漲以后，還是在封閉思維考慮問(wèn)題，燕郊房?jī)r(jià)漲了，北京買(mǎi)房子需求下降了，佛山一萬(wàn)多漲到兩萬(wàn)，地鐵升到佛山，相當(dāng)于廣州人5萬(wàn)價(jià)格降低一半價(jià)格買(mǎi)房。
傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，先有產(chǎn)業(yè)再有人口聚集。北京各種研發(fā)基地，高端服務(wù)業(yè)，各個(gè)大學(xué)，怎么樣和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有機(jī)融合。我們也知道雄安新區(qū)，可能未來(lái)有一些央企、事業(yè)單位搬遷，是不是這是一種搬遷方式，他們會(huì)不會(huì)選擇新的發(fā)展空間，我們提供什么樣的服務(wù)，旅游業(yè)發(fā)展，我們?cè)趺礃犹峁┓⻊?wù)。選擇新城發(fā)展，提供什么樣的發(fā)展模式，是不是回歸到觸動(dòng)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)發(fā)展街區(qū)模式，有很多開(kāi)發(fā)價(jià)值。
地產(chǎn)不光住的，別的功能也有，有經(jīng)營(yíng)模式，是不是買(mǎi)過(guò)來(lái)經(jīng)營(yíng)，成本就增加了，怎么樣改變地產(chǎn)的發(fā)展模式，這也是需要進(jìn)一步探討的。
政策措施，放權(quán)，給中小城市發(fā)展權(quán)力，進(jìn)行行政權(quán)力調(diào)整，規(guī)劃上不能更多地限制。加強(qiáng)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施治理，進(jìn)行各類(lèi)的制度性改革。特別強(qiáng)調(diào)，今天講的重點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不一定和行政區(qū)劃吻合，園區(qū)遠(yuǎn)離城市，自行選擇先小城鎮(zhèn)、村莊轉(zhuǎn)移。
遠(yuǎn)去的智慧化，利用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，形成共享空間，大有前提可做。
有些不對(duì)的地方請(qǐng)批評(píng)。謝謝大家！
主持人：關(guān)于產(chǎn)業(yè)空間重塑里面需要到的一些非�；A(chǔ)的重要條件，包括挪移過(guò)程當(dāng)中的一些會(huì)遇到的重要問(wèn)題，都是我們?cè)趯?shí)際的操作落地過(guò)程當(dāng)中的一些問(wèn)題，非常有建設(shè)性的一些意見(jiàn)。再次感謝您。
產(chǎn)業(yè)空間重塑和挪移當(dāng)中，其實(shí)有一個(gè)非常重要的承載基礎(chǔ)要素之一就是人，服務(wù)、設(shè)定、后期運(yùn)營(yíng)等等，都是值得深入研究和探索要點(diǎn)。當(dāng)然，我們說(shuō)尤其在住宅這一塊，人的居住這一方面，到底產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，包括居住所需要的很多配套服務(wù)的一些創(chuàng)新，以及探索，我們又該怎么樣衡量呢？接下來(lái)再邀請(qǐng)一位跨界專(zhuān)家，他很有意思，他以前是一位大學(xué)老師，擔(dān)任過(guò)行政審批的黨委書(shū)記，聽(tīng)起來(lái)和房地產(chǎn)不太搭邊，雖然不是科班出身，但是已經(jīng)走上了房地產(chǎn)的這條道路，目前在知名的總資產(chǎn)在千億級(jí)這樣一個(gè)量級(jí)規(guī)模的上市公司新城控股集團(tuán)擔(dān)任高管，這家企業(yè)本身就是做地產(chǎn)的住宅市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)，包括物業(yè)等等，非常有經(jīng)驗(yàn)的一家資深的知名房企，目前在全國(guó)42個(gè)城市都有自己的項(xiàng)目，而且布局也在不斷地?cái)U(kuò)張。
像上海、常州、蘇州、南京、杭州、天津、武漢、成都、合肥、南昌、�？诙加兴麄兊捻�(xiàng)目。在宜居中國(guó)有這樣一個(gè)數(shù)據(jù)，2016年的時(shí)候，新城控股集團(tuán)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排名第15位，如果現(xiàn)在再看這個(gè)數(shù)據(jù)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)并沒(méi)有往下下降，說(shuō)明它還是在急速擴(kuò)張和快速發(fā)展，正是這樣一家成長(zhǎng)性的上市公司，它的VP對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)又會(huì)有怎樣的預(yù)測(cè)呢？接下來(lái)有請(qǐng)他來(lái)給我們講講，掌聲有請(qǐng)歐陽(yáng)捷先生登臺(tái)演講。
新城控股高級(jí)副總裁 歐陽(yáng)捷
歐陽(yáng)捷：尊敬各位嘉賓，感謝全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)邀請(qǐng)來(lái)跟大家分享一些研究心得。剛才李鐵主任講到了，先有產(chǎn)業(yè)還是先有人，有人就要有房子，因此，我們無(wú)論中國(guó)未來(lái)怎么發(fā)展，房地產(chǎn)依然是非常重要的產(chǎn)業(yè)，特別是現(xiàn)在目前住宅市場(chǎng)依然占到了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的90%以上，所以我們要是談房地產(chǎn)不談住宅顯然是不行的。
這次我?guī)?lái)的題目是“未來(lái)三年的住房市場(chǎng)的預(yù)備判”，很多機(jī)構(gòu)在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是看過(guò)去多，看未來(lái)少，看未來(lái)三年可能更少。未來(lái)三年很難預(yù)判，當(dāng)時(shí)接到這個(gè)題目的時(shí)候在想，未來(lái)三年到底什么樣的變化，我們現(xiàn)在是空口說(shuō)白話。更重要的是需要找出背后的邏輯關(guān)系，未來(lái)發(fā)展到底什么樣的邏輯，如果找出這樣的邏輯，未來(lái)三年預(yù)判不是非常重要的事。
我們這次分享三個(gè)方面：當(dāng)前形勢(shì)、未來(lái)預(yù)判、房企業(yè)策略。
這張圖非常明確可以看到，房地產(chǎn)拉動(dòng)作用在弱化，房地產(chǎn)2014、2015年都是在下面，現(xiàn)在已經(jīng)翻到上面，在粗的綠線的上方，粗的綠線是GDP，但是逐步下降，接近于GDP增加值，意味著什么呢？意味著房地產(chǎn)對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)正在減弱，當(dāng)然我們看到工業(yè)增加值還在下方，這條上竄下跳的紅線是金融業(yè)，金融業(yè)在2015年股災(zāi)前后的時(shí)候，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)非常大。但是現(xiàn)在已經(jīng)是負(fù)增長(zhǎng)了。
為什么我們會(huì)是減弱呢？從這張圖上可以看到，三個(gè)箭頭都是往下，包括住宅、商業(yè)、辦公，全部增速都在下降。意味著我們未來(lái)增長(zhǎng)是不可持續(xù)的，這個(gè)不可持續(xù)從2016年5月份開(kāi)始持續(xù)往下走了。
為什么說(shuō)不可持續(xù)？我們?cè)谌ツ曜隽祟A(yù)判，去年年底和今年年初的時(shí)候，我們?cè)?jīng)發(fā)了兩篇文章，我的個(gè)人微信“歐陽(yáng)先生”發(fā)的。當(dāng)時(shí)預(yù)判今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是“量平加溫、略有增長(zhǎng)”，為什么得出這樣一個(gè)結(jié)論，為什么我們說(shuō)未來(lái)的熱點(diǎn)城市無(wú)地可建、無(wú)房可售、無(wú)房可買(mǎi)。北京基本上無(wú)房可買(mǎi)。
一二線城市目前整個(gè)成交量明顯下降，出現(xiàn)一個(gè)什么情況？今年1-4月份，銷(xiāo)售面積比去年同期下降20%，是什么原因?qū)е碌哪兀績(jī)蓚�(gè)原因：第一，調(diào)控見(jiàn)效了，因?yàn)橄拶?gòu)、限貸，導(dǎo)致有資格的購(gòu)房人變得少了。第二，供應(yīng)減少，因?yàn)橛匈Y格的需求在下降，同時(shí)供應(yīng)再壓低，導(dǎo)致供應(yīng)減少之后，市場(chǎng)上能推出來(lái)的可售房源當(dāng)然逐步減少了。這里面，還不排除另外的問(wèn)題，一方面土地供應(yīng)逐漸減少，另外一方面高價(jià)地越來(lái)越多，使得限價(jià)令下難以開(kāi)盤(pán)，延遲入市，最后捂盤(pán)惜售，導(dǎo)致供應(yīng)在減少。
一線城市1-5月份供應(yīng)量，基本上相當(dāng)于去年全年一半左右，這個(gè)供應(yīng)節(jié)奏相對(duì)來(lái)講還是基本合理的，但是二線城市整個(gè)供應(yīng)量是去年、前年1/3，今年有沒(méi)有可能超過(guò)去年，甚至更大幅度接近2015年，我們相信絕無(wú)可能。
有沒(méi)有可能一二線城市增加土地供應(yīng)呢？非常難。雖然我們?cè)?月1日看到了一個(gè)非常重大的信息。在前面貴賓室的時(shí)候，我們?cè)谟懻�，雄安新區(qū)到底給大家?guī)?lái)什么，那個(gè)時(shí)候雄安新區(qū)橫空出世，把所有人目光吸引過(guò)去了，忽略了同一篇發(fā)布的重要的文件，住建部和國(guó)土資源部發(fā)布的通知，通知上明確提出了，低于12個(gè)月的區(qū)劃周期的城市，要增加土地供應(yīng)，直至大幅度顯著增加。另外高于12個(gè)月甚至更多的，區(qū)劃量更高的城市，要減少土地供應(yīng)，甚至斷供。
但是一二線城市在4月1月以后，多少城市增加了土地供應(yīng)，多少城市公布了連續(xù)三年的土地滾動(dòng)計(jì)劃？其實(shí)是非常少的。4月1日以后，其實(shí)只有三個(gè)城市公布了連續(xù)三年的土地供應(yīng)計(jì)劃，而這三個(gè)城市都沒(méi)有增加土地供應(yīng)。
我們把去年公布了連續(xù)三年土地供應(yīng)計(jì)劃的城市加在一起，我們發(fā)現(xiàn)總共16個(gè)城市，包括幾個(gè)三線城市，其中有八個(gè)是下降的，有五個(gè)是持平的，只有三個(gè)在過(guò)程當(dāng)中有微幅增加，為什么大家不愿意增加土地供應(yīng)？一二線城市核心區(qū)無(wú)地可供，如果要供地要拆遷，要進(jìn)行城市更新，這個(gè)時(shí)候大幅度提高拿地成本。當(dāng)然我們現(xiàn)在城市里面可拆遷的地方也越來(lái)越少。
另外一個(gè)方面，我們過(guò)去在外圍郊區(qū)攤大餅的建設(shè)方式，已經(jīng)漸漸被拋棄了，所以我們現(xiàn)在大城市在建新區(qū)的模式，現(xiàn)在越來(lái)越少，為什么我們會(huì)減少這些呢？實(shí)際上我們都在未來(lái)所有的二線城市，都會(huì)走上海這條路，這條路叫做什么總量控制、增量遞減、存量?jī)?yōu)化、流量提效。土地供應(yīng)越來(lái)越少，要集約利用，要提高土地的單位產(chǎn)值，提高土地的利用效率。最近有一篇網(wǎng)絡(luò)上流傳很廣的文章，原來(lái)重慶市的市長(zhǎng)黃市長(zhǎng)在復(fù)旦大學(xué)做的一個(gè)演講，演講當(dāng)中講了非常多的事情，一個(gè)市場(chǎng)對(duì)整個(gè)城市土地供應(yīng)方面的想法、看法，很重要的是規(guī)劃浦東新區(qū)中間的金橋工業(yè)區(qū)的時(shí)候，規(guī)劃每平方公里產(chǎn)值要達(dá)到一百億，那個(gè)時(shí)候上海大概十幾個(gè)億，現(xiàn)在是1200億，如果有這么高的產(chǎn)值，我們相應(yīng)土地出讓?zhuān)鲎尩膬r(jià)格會(huì)比較低嗎？顯然是不現(xiàn)實(shí)的。所以為了得到更高的產(chǎn)值，一定要集約利用土地，土地供應(yīng)就會(huì)逐步減少。今年一二線城市土地供應(yīng)逐漸減少。包括重慶在內(nèi)。
去年曾經(jīng)在吉林大學(xué)校園招聘，有學(xué)生問(wèn)我，重慶什么時(shí)候可以買(mǎi)房，我想回家買(mǎi)房，重慶房?jī)r(jià)什么時(shí)候會(huì)漲，我說(shuō)黃市長(zhǎng)走了，重慶房?jī)r(jià)就漲了。不是黃市長(zhǎng)在重慶推動(dòng)大量的土地，推出大量的土地，推出大量的公租房建設(shè)，把重慶房?jī)r(jià)壓低，更重要的是2016年土地供應(yīng)量比2015年下降30%，2015年比2014年下降，2014年比2013年下降，土地供應(yīng)逐漸下降，未來(lái)供應(yīng)就會(huì)慢慢短缺。
最近還有典型城市，在安徽，當(dāng)時(shí)去年10月份的時(shí)候發(fā)布了政策，企業(yè)在搶地的時(shí)候，推出很多地王，怎么辦？不能穿馬甲。一塊地只能一個(gè)企業(yè)報(bào)名拿地，造成土地拍賣(mài)市場(chǎng)上的企業(yè)數(shù)量減少，土地?zé)岫染蜁?huì)減少，地王概率就會(huì)降低。今年5月份，新文件發(fā)布了，取消了這條政策，可以披任何馬甲上陣，來(lái)的越多越好，因?yàn)榍懊嫱恋刭u(mài)的便宜了。所以這個(gè)邏輯告訴了我們，未來(lái)的土地價(jià)格會(huì)持續(xù)一直上漲。剛才李鐵主任講了一句話，未來(lái)北京房?jī)r(jià)一直上漲，很多人提出一個(gè)觀點(diǎn)，沒(méi)有一直上漲的東西，其實(shí)我們恰恰相反，我們是全世界人口在不斷地增長(zhǎng)，霍金預(yù)測(cè)全世界人口75億增加到110億人口，但是地球表面沒(méi)有增加，人口往大城市流動(dòng)，全世界所有一百萬(wàn)以上人口大城市數(shù)量在不斷地增加，全世界各個(gè)國(guó)家的最大城市的人口數(shù)量也幾乎都是增加的。包括日本、東京、紐約。
所以人都是在往大城市走，大城市土地價(jià)格、人均用地面積就會(huì)減少，意味著土地單價(jià)在提高。大城市土地價(jià)格上漲，全世界所有城市無(wú)一例外。只能抑制需求，匹配更低、更少的土地供應(yīng)。這是調(diào)控的邏輯，延后改善，限制剛需，匹配土地供應(yīng)越來(lái)越少局面。未來(lái)一二線城市土地供應(yīng)不會(huì)大幅度增加，未來(lái)住房供應(yīng)難以大幅度增加。
出現(xiàn)扭曲現(xiàn)象，比如限價(jià)令，導(dǎo)致房?jī)r(jià)扭曲，我們擔(dān)心房?jī)r(jià)放開(kāi)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)失控，越扭曲房?jī)r(jià)，遠(yuǎn)郊比近郊盤(pán)貴，毛坯比精裝房貴，二手房比一手房貴，北京二手房房?jī)r(jià)下降了，市場(chǎng)拐點(diǎn)到了嗎？真的這樣嗎？二手房比一手房貴，人們不買(mǎi)二手房，房?jī)r(jià)下降了，既然賣(mài)的價(jià)格不高，就租房子，租房子量增加了，導(dǎo)致房租下降。調(diào)整幅度很小。因此導(dǎo)致高端捂盤(pán)。
去年上還有一個(gè)央企在賣(mài)房子的時(shí)候，政府說(shuō)，現(xiàn)在87500，可以房子價(jià)格批給你，說(shuō)不能賣(mài)，國(guó)有資產(chǎn)不能流失，賣(mài)到9萬(wàn)。等到明年，今年之后，政府告訴他，只能85000，只好再放。所以現(xiàn)在出現(xiàn)高端捂盤(pán)，是被動(dòng)的。我們出現(xiàn)毛坯入市，產(chǎn)品趨同，價(jià)格限死了，價(jià)格不能超過(guò)周邊房?jī)r(jià)，所幸做毛坯、低端。我們推動(dòng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)升級(jí)、裝配式住宅、節(jié)能環(huán)保綠色都通通放到一邊去了。
當(dāng)然這個(gè)過(guò)程中間，還有關(guān)系戶成為巨大的受益群體，北京有很多很好的樓盤(pán)，性價(jià)比非常高，不敢推，一旦推起來(lái)之后，部長(zhǎng)、司長(zhǎng)的條子都是一片。前段時(shí)間碰到一個(gè)企業(yè)，農(nóng)業(yè)部司長(zhǎng)遞了條子，想買(mǎi)房子，我說(shuō)農(nóng)業(yè)部跟房地產(chǎn)有什么關(guān)系。自助很難入市，關(guān)系戶首先獲得信息，上海提出搖號(hào)，只要登記客戶數(shù)量高于推出樓盤(pán)套數(shù)，必須公開(kāi)搖號(hào)，由公證機(jī)關(guān)統(tǒng)一組織搖號(hào)，開(kāi)發(fā)商怎么辦，關(guān)系戶怎么辦。沒(méi)辦法，不迅速了。我不公開(kāi)開(kāi)盤(pán)，不公開(kāi)認(rèn)購(gòu)，客戶量就很少。關(guān)系戶就來(lái)了，趕快來(lái)買(mǎi)吧，告訴你，現(xiàn)在政府限價(jià)，周邊賣(mài)9萬(wàn)，我賣(mài)85000萬(wàn)。上海采取措施，所有樓盤(pán)只要開(kāi)賣(mài)，必須搖號(hào)。
限價(jià)令能不能放開(kāi)？遲早要放開(kāi)的，現(xiàn)在不敢�？梢越o一個(gè)辦法，漸進(jìn)式放開(kāi)，比如今年中央要求，房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲，明年上漲1%，后年上漲2%，再后年上漲3%，2022年上漲5%，保持人均收入水平平均保持8%，上海房?jī)r(jià)收入比，去年最高點(diǎn)的時(shí)候，25.7%下降到19.6%，雖然19.6%房?jī)r(jià)收入比還會(huì)很高，但是畢竟是下降的。所以泡沫風(fēng)險(xiǎn)降低了。
當(dāng)然現(xiàn)在看一二線城市房?jī)r(jià)反彈壓力依然很大，這種情況下，如果把限購(gòu)、限貸、限價(jià)全部放開(kāi)，必然失控，導(dǎo)致泡沫風(fēng)險(xiǎn)必然爆發(fā)。調(diào)控仍將持續(xù)。一二線城市看完之后，看三四線城市怎么樣。也在分化，2015年提出一個(gè)觀點(diǎn)，四大分化，城市、板塊、樓盤(pán)、企業(yè)分化，城市分化非常嚴(yán)重，板塊分化更不用說(shuō)了。
這些城市過(guò)去庫(kù)存消化掉，現(xiàn)在供不應(yīng)求，研究這些城市全部限價(jià)、限貸，供應(yīng)、需求、房?jī)r(jià)受限，因此未來(lái)很可能被控制。我們提出一個(gè)觀點(diǎn)，未來(lái)房地產(chǎn)可能進(jìn)入一個(gè)新概念。這些都市圈未來(lái)會(huì)不會(huì)有大發(fā)展，很難說(shuō)。未來(lái)都市圈周邊三四線城市發(fā)展有一個(gè)重要課題，都市圈所有周邊三四線城市，不會(huì)自動(dòng)成為都市圈會(huì)員。因?yàn)槿绻覀冘壍澜煌ā⒖焖俾肪W(wǎng)通不過(guò)去的話，到固安要一個(gè)小時(shí)，甚至一個(gè)小時(shí)更多時(shí)間，還不如在北京。因此通過(guò)軌道交通打通了之后，才能把產(chǎn)業(yè)倒過(guò)去，人口才能過(guò)去。這些城市才逐步發(fā)展出來(lái)。北京、上海這些城市，都不愿意把這個(gè)軌道交通打開(kāi)，不愿意把高速公路打通，因?yàn)榈胤秸骊P(guān)系，現(xiàn)在其實(shí)不是放開(kāi)、打通，建都市圈把周邊城市，包括不是北京的河北城市變成衛(wèi)星城、衛(wèi)星鎮(zhèn)，而是現(xiàn)在在做一條護(hù)城河，你們要進(jìn)京，我還要收費(fèi)，所以這個(gè)是未來(lái)都市圈三四線城市發(fā)展的一個(gè)很大的問(wèn)題。如果像成都一樣，軌道交通全部打開(kāi)，未來(lái)整個(gè)大城市發(fā)展會(huì)超過(guò)我們的想象。我們現(xiàn)在上海的軌道交通，現(xiàn)在是690公里全長(zhǎng)。僅僅通到了上海昆山，其他地方都不通，但是成都未來(lái)的規(guī)劃是1000公里，而東京都市圈是2500公里，因此我們可以看到東京都市圈的概念，為什么會(huì)有那么多的小城鎮(zhèn)，而上海周邊做不出來(lái)。
去年春節(jié)部分三四線城市比去年增長(zhǎng)300%、100%、200%，可能是回鄉(xiāng)置業(yè)，追溯一下，去年5月份這些城市的成交量，已經(jīng)出現(xiàn)35%以上的普遍性增長(zhǎng)，為什么？全國(guó)大概40個(gè)左右城市，恰恰跟一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)暴漲時(shí)間吻合，這些人在大城市里生活，購(gòu)房無(wú)望，因此回鄉(xiāng)置業(yè)、創(chuàng)業(yè)、就業(yè)，離開(kāi)了大城市。他們回去之后，導(dǎo)致這些城市成交量去年明顯大幅度上漲，仔細(xì)研究的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，這些城市的房?jī)r(jià)其實(shí)沒(méi)有變化，因此這些人就是剛需客戶，因?yàn)闆](méi)有錢(qián)，不能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，雖然成交量上漲，房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)大幅度上漲。
當(dāng)然還有一批更多三四線城市，仍然在自然的去庫(kù)存路上，因此整個(gè)銷(xiāo)售面積，雖然有一定的增長(zhǎng)，但是增速在慢慢下滑，而房?jī)r(jià)其實(shí)沒(méi)有上漲。所有三四線城市的住房供應(yīng)、土地供應(yīng)什么情況，今年1-5月份土地供應(yīng)相當(dāng)于去年的1/3，這幾年的趨勢(shì)是在往下走的，意味著未來(lái)三四線城市土地供應(yīng)不可持續(xù)。
我們?cè)?jīng)到了安徽地級(jí)市，我們看了以后發(fā)現(xiàn)，這個(gè)城市里面的潛在供應(yīng)非常高，將近一千萬(wàn)平方米，每年銷(xiāo)售面積只有180萬(wàn)平方米，潛在供應(yīng)可以供應(yīng)將近五年時(shí)間，政府還在每年增加土地供應(yīng)，這個(gè)庫(kù)存怎么去的掉呢？仔細(xì)看了之后，我們發(fā)現(xiàn)有一個(gè)新區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度很快，而且一房難求。最后我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，這里面出現(xiàn)一個(gè)重大反差。這個(gè)反差怎么回事呢？后來(lái)我們覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題，整個(gè)城市轉(zhuǎn)了一圈，將近一千萬(wàn)平方米的潛在供應(yīng)，絕大部分都是爛尾樓。很多中小房企已經(jīng)死了，所以只有一個(gè)樓盤(pán)，在去年這么好的形勢(shì)下緩過(guò)勁來(lái)，繼續(xù)開(kāi)工，所有樓盤(pán)處在停工狀態(tài)，所以在更多的三四線城市，其實(shí)我們看到的不是未來(lái)能夠把這些庫(kù)存去化掉，而是在艱難的去庫(kù)存當(dāng)中，未來(lái)不會(huì)有更高的增長(zhǎng)。
三四線城市增長(zhǎng)逐漸乏力，去年大水漫灌效力，去年不可持續(xù)，最多延續(xù)到明年，明年之后慢慢就會(huì)沒(méi)了，三四線城市出現(xiàn)人口梯度轉(zhuǎn)移過(guò)程，還在持續(xù)。曾經(jīng)到安徽大別山深處做公益活動(dòng)，給他里的小學(xué)送去圖書(shū)館，到那去之后問(wèn)那的小孩，你們上了高中、讀了大學(xué)之后還會(huì)回來(lái)嗎？所有人告訴我，不會(huì)回去。意味著他們爺爺奶奶、爸爸媽媽砸鍋賣(mài)鐵，都會(huì)幫助他們留在大城市里，這是人口流動(dòng)背后的資本流動(dòng)，錢(qián)跟人流到大城市。
另外一個(gè)現(xiàn)象，農(nóng)村人口逐漸轉(zhuǎn)移出來(lái)，數(shù)量在逐步減少。去年之前的五年時(shí)間，年均農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移出來(lái)的數(shù)量，1360萬(wàn)人，再往前的五年時(shí)間，年均轉(zhuǎn)移出來(lái)數(shù)量1500萬(wàn)，逐漸減少，以后越來(lái)越少，一定往大城市去。未來(lái)這些城市的城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲，過(guò)去一直在提城鎮(zhèn)化，對(duì)這個(gè)問(wèn)題一直有爭(zhēng)議，但是現(xiàn)在可以非常明確地提出這個(gè)觀點(diǎn)，城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲了，未來(lái)可能更大的城鎮(zhèn)在都市圈的三四線。
浙江很富裕的縣城看了一下，這個(gè)城市非常典型，每年銷(xiāo)售面積大概30萬(wàn)平方米，三千套左右的住房，但是整個(gè)縣級(jí)市，每年新婚五千對(duì)，換句話說(shuō)，城鎮(zhèn)里面的新婚人口基本上消化掉了城鎮(zhèn)的新增加的供應(yīng)量，這個(gè)時(shí)候沒(méi)有新增的需求怎么辦，地方政府就拆遷。
去年拆了150萬(wàn)平方，今年拆兩百萬(wàn)平方，拆遷的時(shí)候怎么來(lái)做呢？拆遷的時(shí)候，政府不造安置房，發(fā)房票，拆遷戶拿掉整個(gè)房票，買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房子，通過(guò)拆遷制造需求、GDP、政績(jī)。但是這個(gè)時(shí)候，他買(mǎi)開(kāi)發(fā)商房子，政府貼錢(qián)給房票，政府沒(méi)有錢(qián)，賣(mài)地，所以去年賣(mài)了170萬(wàn)平方米土地，今年大量賣(mài)地，否則沒(méi)法支撐兩百萬(wàn)平方米拆遷，加起來(lái)350萬(wàn)平方米，相當(dāng)于整個(gè)全市農(nóng)村+城鎮(zhèn)，所有住房10%，如果按照這個(gè)邏輯滾十年時(shí)間，可以把城鄉(xiāng)所有住房全部拆遷完，煥然一新，有這個(gè)必要嗎？當(dāng)然沒(méi)有。因?yàn)檗r(nóng)村人均住房面積達(dá)到78平方米，城鎮(zhèn)住房達(dá)到54平方米，這個(gè)房子有必要拆嗎？所以數(shù)量的改善與需求，已經(jīng)基本上結(jié)束，質(zhì)量改善需求也不多了。因?yàn)樗麄兂擎?zhèn)自己建的好的房子，別墅的房子，加上商品住房的占比，已經(jīng)超過(guò)了80%，所來(lái)未來(lái)能拆遷的余量已經(jīng)非常少了，所以這些城鎮(zhèn)化已經(jīng)基本結(jié)束了。當(dāng)然我們也看到，有些城鎮(zhèn)提出了一個(gè)限售概念，限售三年確實(shí)有一定道理，短期投資炒買(mǎi)炒賣(mài)，限售十年有道理嗎？既不合情，也不合法、合理，二手房市場(chǎng)未來(lái)交易一定會(huì)大幅度萎縮，而且新房市場(chǎng)供不應(yīng)求，導(dǎo)致我們整個(gè)市場(chǎng)發(fā)生變形。因此這種政策，我們覺(jué)得過(guò)猶不及，未來(lái)一定會(huì)提前調(diào)整。
未來(lái)預(yù)判定非常清楚，未來(lái)幾個(gè)大趨勢(shì)不會(huì)改變。
第一，基本面不會(huì)改變，城市化趨勢(shì)不會(huì)改變，都市圈將成為城市化的新引擎。
第二，大城市土地供應(yīng)逐年減少，不會(huì)改變，供求關(guān)系維持長(zhǎng)期失衡，導(dǎo)致房?jī)r(jià)長(zhǎng)期失衡。
第三，很多中小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲了，小城鎮(zhèn)的土地供應(yīng)規(guī)模難以持續(xù)增加。
第四，城市居民住房改善居住條件意愿不會(huì)改變，大城市住房商品房占比只有30%，北京到底有多少，到長(zhǎng)沙，到武漢，到很多地方，我們會(huì)看到，我們的住房面積其實(shí)成套的商品住宅面積占的很偏低，當(dāng)然投資者買(mǎi)房保值意愿不會(huì)改變。所以現(xiàn)在這個(gè)形勢(shì)下，限購(gòu)、限價(jià)、限貸形勢(shì)下，政府既然限價(jià)了，意味著房產(chǎn)具有更大的投資價(jià)值，什么地方還可以買(mǎi)房，一線不行二線，二線不行就三四線，所以關(guān)鍵問(wèn)題還是貨幣太多，地方政府地價(jià)、開(kāi)發(fā)商推高房?jī)r(jià)意愿不會(huì)改變，當(dāng)然提高產(chǎn)品品質(zhì)，意味著推高房?jī)r(jià)。
未來(lái)房地產(chǎn)依然取決于政策面，政策面取決于一二線城市，仍然嚴(yán)調(diào)控，三四線城市必須繼續(xù)去庫(kù)存，房地產(chǎn)未來(lái)的走勢(shì)首先取決于政策面。我們做一個(gè)戰(zhàn)略假設(shè)，我們看到海外智庫(kù)都在討論，未來(lái)可能怎么樣，我們先做假設(shè)，看未來(lái)戰(zhàn)略怎么定，如果假設(shè)成立，戰(zhàn)略可能會(huì)成立。
經(jīng)濟(jì)下滑，出現(xiàn)繼續(xù)下滑或者出現(xiàn)W危險(xiǎn)，繼續(xù)重啟房地產(chǎn)按紐，放松調(diào)控，提升經(jīng)濟(jì)。都市圈需求會(huì)強(qiáng)烈反彈，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，泡沫膨脹。不可能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，不可能放棄控制大城市人口規(guī)模邏輯，因?yàn)橐种菩枨�，不可能大量釋放土地，不可能放棄抑制資產(chǎn)泡沫。我們相信這一屆延續(xù)下一屆政府，不會(huì)放棄抑制資產(chǎn)泡沫邏輯，還會(huì)延續(xù)五年時(shí)間。如果真正突破供給側(cè)改革，解決房地產(chǎn)供給側(cè)改革問(wèn)題，有可能逐步放松。相信三年時(shí)間，房地產(chǎn)供給側(cè)改革不可能完全突破，我們過(guò)去曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)關(guān)于供給側(cè)改革的四梁八柱文章。我們認(rèn)為三年時(shí)間絕對(duì)做不到。
我們認(rèn)為一二線城市調(diào)控還會(huì)繼續(xù)持續(xù)，所以調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)改變，將長(zhǎng)期執(zhí)行，調(diào)控執(zhí)行時(shí)間越久，意味著住房市場(chǎng)發(fā)展周期會(huì)被拉長(zhǎng)，就慢慢發(fā)展吧。
調(diào)控延續(xù)，局部微調(diào)，沿著上一個(gè)邏輯走下來(lái)之后，發(fā)現(xiàn)第一種情況自然走到第二種邏輯，這種情況下，我們經(jīng)濟(jì)可能會(huì)企穩(wěn)向好，經(jīng)濟(jì)不好不會(huì)重啟，經(jīng)濟(jì)好當(dāng)然不會(huì)重啟，貨幣繼續(xù)收緊，金融繼續(xù)去杠桿，因此會(huì)出現(xiàn)一方面抑制資產(chǎn)泡沫，一方面同時(shí)去庫(kù)存。少數(shù)城市嘗試做一些微調(diào)，釋放一些需求，或者突破限購(gòu)限價(jià)的政策。
但是有底限，不能突破房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的底限，這種情況會(huì)不會(huì)出現(xiàn)，有些城市已經(jīng)在放松，放松邏輯是什么，吸引高端人口進(jìn)來(lái)，把低端人口產(chǎn)業(yè)擠出去，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人口的騰籠換鳥(niǎo)，這些已經(jīng)在做了。未來(lái)這樣城市會(huì)越來(lái)越多。
提出一個(gè)新概念，房地產(chǎn)進(jìn)入一種限制性發(fā)展，新一屆政府開(kāi)啟新的經(jīng)濟(jì)周期，與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)，一線城市限制人口、土地供應(yīng)，三四線城市限制土地供應(yīng)，包括農(nóng)村應(yīng)該限制土地供應(yīng)。城鎮(zhèn)每年人均住房面積增加1.2平方米，農(nóng)村人均住房面積增加1平方米，這個(gè)邏輯本身是錯(cuò)的，因此導(dǎo)致未來(lái)三四線城市限制土地供應(yīng)，房地產(chǎn)限制金融改革。
如果房地產(chǎn)限制金融過(guò)渡，我們會(huì)怎么辦？因此，我們金融加杠桿，導(dǎo)致錢(qián)少且貴，去年年底一直講錢(qián)多且廉，所以大家都買(mǎi)房地產(chǎn)。去年11月份，我們說(shuō)貨幣政策反轉(zhuǎn)，今年的錢(qián)一定變得更加貴，而且少了，現(xiàn)在看錢(qián)確實(shí)減少，M2增速跌到10%以下，未來(lái)我們認(rèn)為M2的增速可能就在10%左右，不會(huì)高于11%，不會(huì)低于9%，大概10%左右。
有人說(shuō)今年大放水，MLF放了4980億元。我們不這么看，MLF到期回收1400多億，注水800億不會(huì)算什么，一次逆回購(gòu)就兩千多億。今年4月份M2出現(xiàn)負(fù)增量，這是非常重要的信號(hào)。未來(lái)還會(huì)出現(xiàn)某個(gè)月份，M2增量變負(fù)的，增量會(huì)變得更少。
房企到位的資金，不管按揭貸款，還是定金增速都在下降，產(chǎn)生一個(gè)情況，房地產(chǎn)企業(yè)資金減少了，怎么辦？大型房企想辦法增加貸款，因此看到這條藍(lán)線，就是銀行的開(kāi)發(fā)貸在增加，是不是意味著普遍性的錢(qián)多了呢？因?yàn)殂y行的錢(qián)只會(huì)給大企業(yè)，2013年的時(shí)候，我們?cè)?jīng)提出房企分化，中小房企90%退出地產(chǎn)江湖，2014年我們碰到工商銀行總行，他們跟我講，只做百?gòu)?qiáng)房企貸款，其他房企只收不貸。2015年基金說(shuō)只做百?gòu)?qiáng)，其他房企開(kāi)始不做，2016年年終，我們碰到供應(yīng)商，做玻璃幕墻的膠，他說(shuō)他的合作伙伴當(dāng)中，70%是50強(qiáng)的房企，剩下百?gòu)?qiáng)附近，中小房企被銀行和供應(yīng)商拋棄了。大的房企從銀行拿到貸款，今年擴(kuò)張速度非常快，房地產(chǎn)增加貸款非常多。
按揭貸款增速下降速度非�？�，今年可能收窄到個(gè)位數(shù)，三個(gè)重要級(jí)人物講了這個(gè)話，信號(hào)非常有意思，周小川行長(zhǎng)去年說(shuō)，居民部門(mén)加杠桿邏輯是對(duì)的，但是今年他的口風(fēng)發(fā)生了一些微妙變化，這個(gè)變化就是開(kāi)發(fā)貸款在今年還會(huì)以相對(duì)較快的速度增長(zhǎng)，但是會(huì)估計(jì)適當(dāng)放慢。郭樹(shù)清主席講，居民部門(mén)銀行貸款杠桿率并不算太高，但是值得警惕。王照星（音）副主席講，我們希望房地產(chǎn)不能大起更不能大落，因此未來(lái)銀行貸款保持相對(duì)平穩(wěn)增速，我們認(rèn)為是個(gè)位數(shù)。房企到位資金增速下降，但是如果房地產(chǎn)到位資金在下降，意味著什么？未來(lái)銷(xiāo)售額增速也不會(huì)大幅度增加，消費(fèi)增長(zhǎng)持續(xù)下降，因此導(dǎo)致量平價(jià)穩(wěn)，消費(fèi)面積基本持平，房?jī)r(jià)上漲，銷(xiāo)售額略有增加。
我們預(yù)計(jì)今年保持正增長(zhǎng)，但是明年或者后年，如果進(jìn)入限制性發(fā)展階段，我們可能變成負(fù)增長(zhǎng)。如果這種情況下，房企現(xiàn)金流會(huì)不會(huì)枯竭，我們認(rèn)為很可能會(huì)出現(xiàn)。銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了一個(gè)通知，非常重要。去抵押貸款的時(shí)候，哪怕有資產(chǎn)抵押也不行，必須有現(xiàn)金流，能夠還本付息，如果不能還本付息，有資產(chǎn)抵押，也不給你貸款。因此，很多房企可能就會(huì)面臨這個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)金流可能不夠。因此大家必須搶現(xiàn)金流，意味著我們搶客戶，搶客戶的時(shí)候，我們看到，當(dāng)然市場(chǎng)蛋糕不會(huì)變得更大的時(shí)候，客戶資源就會(huì)變得越來(lái)越少。這個(gè)時(shí)候，我們可以看到，我們未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)什么情況呢？未來(lái)出現(xiàn)搶購(gòu)大戰(zhàn)一觸即發(fā)。
因?yàn)橄拶?gòu)、限貸之后，有資格的購(gòu)房者越來(lái)越少，三四線城市有資格的人很多，但是沒(méi)有人買(mǎi)。因此今年很可能出現(xiàn)小房企斷尾求生的情況。今年到了一個(gè)二線城市，當(dāng)時(shí)問(wèn)了原理的同事，在這個(gè)城市里面，有沒(méi)有房企想降價(jià)，他說(shuō)我們房企想降價(jià)，去年賣(mài)六千，今年預(yù)計(jì)賣(mài)五千，我八千賣(mài)，客戶流失80%，必須降。明升暗降，今年會(huì)大量出現(xiàn)。下半年會(huì)不會(huì)出現(xiàn)真假，沒(méi)有看到，未來(lái)不排除。這個(gè)房企銷(xiāo)售額30億左右。大房企率先降價(jià)有可能，市場(chǎng)拉回來(lái)，低價(jià)拿地，這是過(guò)去的邏輯。
因此可以看到大房企未來(lái)邏輯加速跑，通過(guò)降價(jià)搶奪更多的市場(chǎng)份額。降價(jià)不期而至，房?jī)r(jià)下降10%，成交量下降10%，土地購(gòu)置面積下降，新開(kāi)工面積下降，投資下降，聯(lián)動(dòng)上下游下降，拖累整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，房大落變成新重點(diǎn)，其實(shí)也調(diào)控。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，既要抑制資產(chǎn)泡沫，又要防止大起大落�，F(xiàn)在調(diào)控雙限制，既不穿透上限，也不突破下限，因此未來(lái)調(diào)控是要漸進(jìn)邏輯，維持房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。過(guò)去房地產(chǎn)操作模式就是我們通過(guò)限房?jī)r(jià)上漲，未來(lái)也會(huì)限房?jī)r(jià)下跌。
最近廣東有一個(gè)地方出臺(tái)政策，限制房?jī)r(jià)上漲超過(guò)5%，限制房?jī)r(jià)下跌超過(guò)15%，過(guò)去2015年房?jī)r(jià)下跌，杭州政府也出臺(tái)類(lèi)似政策，限制房?jī)r(jià)的上漲和下跌，因此過(guò)去的邏輯，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)放松、刺激、膨脹、打壓周期邏輯，三年一輪換。所以一定要警惕未來(lái)市場(chǎng)邏輯。
當(dāng)然我們現(xiàn)在調(diào)控在慢慢地在暫停，我們覺(jué)得是非常有道理的，因?yàn)槲覀兺七t了上山難，拽住流坡的車(chē)更難，再起來(lái)，難上加難。把握時(shí)機(jī)和尺度。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資面出現(xiàn)新?tīng)顩r，就是我們的房地產(chǎn)的土地購(gòu)置面積，同比出現(xiàn)下降。未來(lái)增速不會(huì)保持，一二線城市土地供應(yīng)減少，今年雖然正增長(zhǎng)，明年負(fù)增長(zhǎng)。三四線城市難以為繼。前年土地購(gòu)置面積負(fù)增長(zhǎng)，因?yàn)榍澳昊鶖?shù)低，今年正增長(zhǎng)，明后年不會(huì)了。土地購(gòu)置面積下降，新開(kāi)工面積自然下降，投資當(dāng)然往下走，所以今年投資到明后年投資，可能維持正負(fù)零上下，未來(lái)不可能大幅度增加。
房企策略是什么，大企業(yè)引領(lǐng)市場(chǎng)潮流，對(duì)于大企業(yè)首先要研判大勢(shì)，必須有危機(jī)意識(shí)，防患于未然，對(duì)城市做深度解剖和分析，不同城市有不同的邏輯，現(xiàn)金為王，進(jìn)行資金流測(cè)試，現(xiàn)金流盤(pán)點(diǎn)，現(xiàn)在拿現(xiàn)金最好，不是分紅，作為財(cái)務(wù)投資者參股別人，也不對(duì)。同時(shí)不能搶地，控制投資節(jié)奏，手上保持一定的現(xiàn)金流。
深耕擴(kuò)圍，一二線城市未來(lái)長(zhǎng)期肯定是看好的，必須深耕，三四線城市一定是擴(kuò)圍搶規(guī)模，像割韭菜，三年之后撤出來(lái)，再轉(zhuǎn)一個(gè)大城市。同時(shí)加速奔跑，跑的快，市場(chǎng)好的時(shí)候快速啟動(dòng)，市場(chǎng)不好的時(shí)候，搶先剎車(chē)。節(jié)奏控制、速度控制非常重要，對(duì)于大企業(yè)來(lái)講。緊跟市場(chǎng)，合作共贏，減少競(jìng)爭(zhēng)。準(zhǔn)備預(yù)案，看看市場(chǎng)，如果市場(chǎng)一旦出現(xiàn)下行，必須手上有預(yù)案，怎么做，不能被動(dòng)。對(duì)于中小房企來(lái)講，小而美的企業(yè)其實(shí)還是能夠存在的，不是完全死掉，但是只有極少數(shù)的小而美的企業(yè)，一個(gè)有核心資源，比如有土地，有核心產(chǎn)品，你的產(chǎn)品別人不具備復(fù)制。前段時(shí)間上海房企跟我講，他們有農(nóng)業(yè)技術(shù)，無(wú)土栽培技術(shù)，放到陽(yáng)臺(tái)上，跟住宅放到一起，可以在家里里面種各種各樣的東西吃，這個(gè)時(shí)候房子就會(huì)帶來(lái)更好的附加值，而且獨(dú)一無(wú)二，有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。如果都沒(méi)有，跟大企業(yè)合作，求包養(yǎng)，投私募，通過(guò)基金控制，然后走海外，一些發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)雖然不大，但是很成熟，而且很穩(wěn)定。
新城控股1-5月份增長(zhǎng)接近2/3，2020年達(dá)到一千億，目前節(jié)奏來(lái)看，很有可能提前達(dá)到一千億，穩(wěn)健前行前提下，還是加速奔跑，必須跑的更快，如果跑不快，今后市場(chǎng)沒(méi)有地位，有地位才有話語(yǔ)權(quán)，有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語(yǔ)權(quán)，所以沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)，就在這個(gè)市場(chǎng)上今后沒(méi)有對(duì)供應(yīng)商、客戶溢價(jià)能力。
謝謝大家！
主持人：下面嘉賓將會(huì)帶著她的大數(shù)據(jù)分析研究報(bào)告做主旨演講，掌聲有請(qǐng)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)王玉清女士，預(yù)測(cè)一下中國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)二季度的一個(gè)表現(xiàn)。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng) 王玉清
王玉清：這是我第二次發(fā)布房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)，編制全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)企業(yè)家信心指數(shù)，是全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的重要舉措，2005年開(kāi)始到現(xiàn)在第三個(gè)年頭了。下面簡(jiǎn)單給大家匯報(bào)一下。
因?yàn)楦氵@項(xiàng)工作，有些概念要明白，什么是房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)，從百度上查，信心指數(shù)是從債券市場(chǎng)數(shù)據(jù)計(jì)算出來(lái)的，最早是由巴隆來(lái)做的，巴隆是誰(shuí)？我從百度上查，一個(gè)是搞藝術(shù)的，再一個(gè)說(shuō)是特朗普的小兒子，第三個(gè)是說(shuō)搞債券市場(chǎng)的。這個(gè)人詳細(xì)的介紹不是很多，但是信心指數(shù)對(duì)企業(yè)、業(yè)界行業(yè)研究還是有影響的。
我們用十個(gè)頂級(jí)的公司債券盈利率和終極公司債券盈利率，用兩個(gè)比值來(lái)計(jì)算，如果中值比率希望小，上面的值就會(huì)大，反過(guò)來(lái)就越小，如果比值越大，信心指數(shù)越強(qiáng)，說(shuō)明債券市場(chǎng)牛市就來(lái)了，基于這個(gè)領(lǐng)域一直把研究工作。
各個(gè)行業(yè)都有信心指數(shù)，有制造業(yè)、銀行家、消費(fèi)者、企業(yè)、企業(yè)家、股市、股票投資者信心指數(shù)都有，30個(gè)國(guó)家，從供給側(cè)、需求側(cè)搞信心指數(shù)的調(diào)查。信心指數(shù)調(diào)查主要都有什么內(nèi)容呢？找了一個(gè)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的，比如說(shuō)美國(guó)的建筑商協(xié)會(huì)，也搞了這么一個(gè)信心指數(shù)。它是搞什么的，對(duì)協(xié)會(huì)四百名建筑商會(huì)員進(jìn)行調(diào)查，依據(jù)他們對(duì)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際接觸，然后對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)在和未來(lái)的情況進(jìn)行評(píng)估，調(diào)查內(nèi)容主要有組成組成部分，進(jìn)行加全平均得出，當(dāng)前的房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況，未來(lái)的六個(gè)月的一些銷(xiāo)售情況，以及潛在的購(gòu)買(mǎi)情況。
從這個(gè)圖表上可以看，金融危機(jī)以后，他們的房地產(chǎn)市場(chǎng)是逐年上升的，根據(jù)這個(gè)，有的房地產(chǎn)企業(yè)走出海外，到美國(guó)投資，在復(fù)蘇的時(shí)候。
咱們國(guó)家比較影響的信心指數(shù)，就是中國(guó)人民銀行發(fā)布的信心指數(shù)，主要調(diào)查的內(nèi)容是什么？ 產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格，原材料價(jià)格，出口訂單，國(guó)內(nèi)訂單，資金周轉(zhuǎn)，銷(xiāo)貸款回籠，經(jīng)營(yíng)景氣與盈利指標(biāo)，二季度企業(yè)家信心指數(shù)65.4%。
這個(gè)不太樂(lè)觀，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和他們發(fā)布的中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)，從2016年開(kāi)始，一直在50左右，到5月份，有51.2%，跟上個(gè)月持平。但是因?yàn)?0是景氣、非景氣的分界線，在低水平情況下比較擔(dān)憂。房地產(chǎn)企業(yè)指數(shù)，這就是我們的指數(shù)。這個(gè)指數(shù)，我們信心指數(shù)是62.1%，跟51點(diǎn)多，差距還是比較大的。我們進(jìn)行的調(diào)查指標(biāo)是什么？有16個(gè)指標(biāo)，比如行業(yè)運(yùn)營(yíng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)與業(yè)務(wù)，盈利，就業(yè)投資，庫(kù)存等等，然后經(jīng)過(guò)計(jì)算，得到的信心指數(shù)。發(fā)布單位，怎么發(fā)布？國(guó)家層面上，就有國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布，比方說(shuō)國(guó)防景氣指數(shù)，中國(guó)人民銀行發(fā)布中國(guó)企業(yè)家信心指數(shù)，在行業(yè)組織有沒(méi)有發(fā)布，行業(yè)組織也有發(fā)布。比如中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)，跟國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布，中國(guó)制業(yè)企業(yè)經(jīng)理人信心指數(shù)，咱們的房地產(chǎn)企業(yè)信心指數(shù)，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)行業(yè)組織發(fā)布的，企業(yè)研究力量也有發(fā)布。
比如比較有名的是中指研究院、克而瑞研究院，最近國(guó)家進(jìn)行管理，不讓他們發(fā)布了，可能覺(jué)得各個(gè)機(jī)構(gòu)都在發(fā)布指數(shù)比較亂。大專(zhuān)院校根據(jù)自己的研究成果發(fā)布信心指數(shù)。
房地產(chǎn)發(fā)布這個(gè)指數(shù)，基于什么原因？這張圖是商會(huì)市場(chǎng)追蹤研究小組，做的圖�？凑麄�(gè)房地產(chǎn)的基本趨勢(shì)，1-5月份，這個(gè)指標(biāo)全是下行的，只有商品房的平均指數(shù)稍微上漲，這種下行房地產(chǎn)的投資同比增長(zhǎng)8.8%，增速比上個(gè)月，1-4個(gè)月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，土地購(gòu)置面積，同比雖然增長(zhǎng)了5.3%，但是也是增速回落了2.8個(gè)百分點(diǎn)。歐陽(yáng)總搞的大曲線，2016年整個(gè)土地購(gòu)置是負(fù)增長(zhǎng)。
這個(gè)坑爬到岸邊以后，帶來(lái)了房地產(chǎn)價(jià)格保障，所以土地是市場(chǎng)的一個(gè)很重要的指標(biāo)。銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額都回落，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格稍微上漲。造成整個(gè)曲線的下降，什么原因造成的？房地產(chǎn)的調(diào)控政策是不可忽視的，是很重要的因素。我分了分，主要分為宏觀國(guó)家層面的政策和地方政策，國(guó)家的政策根據(jù)黨中央的精神，一直致力于長(zhǎng)效機(jī)制的設(shè)立，所以不知道大家關(guān)注過(guò)沒(méi)有，最近的媒體住房部在征求和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例，剛才歐陽(yáng)總也說(shuō)到這了，在座有什么意見(jiàn)可以提，還有土地管理法的修改意見(jiàn)。至于專(zhuān)項(xiàng)的，比如存款準(zhǔn)備金率，稅收政策，土地政策，針對(duì)庫(kù)存量是增大還是減少，都有陸續(xù)出臺(tái)。但是最近比較亮眼的是什么呢？地方政策的出臺(tái)，根據(jù)我國(guó)立法法的規(guī)定，只有社區(qū)的城市才能出現(xiàn)地方性法規(guī)，但是現(xiàn)在出臺(tái)的法規(guī)比較混亂，就連縣級(jí)市，連一個(gè)小縣也出地方性法規(guī)，合適不合適反正現(xiàn)在比較亂，但是歸納起來(lái)，大概是有這樣四種，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限轉(zhuǎn)售。一般在咱們的城市普遍是這樣，對(duì)購(gòu)房資格、貸款資格都有設(shè)定相應(yīng)的門(mén)檻。限價(jià)，有的地方性法規(guī)，超過(guò)30%不能再售了。限轉(zhuǎn)售是最近大家比較關(guān)心的，可能這一條對(duì)投資房地產(chǎn)的限制更多一些。比如有的是最低買(mǎi)了房子以后，拿到房產(chǎn)證兩年之內(nèi)不能賣(mài)房，保定拿到房產(chǎn)證起十年不能轉(zhuǎn)售，出臺(tái)比較厲害，時(shí)間長(zhǎng)短問(wèn)題，這些地方性法規(guī)，都是不會(huì)延續(xù)時(shí)間太長(zhǎng)。
房地產(chǎn)企業(yè)做的信心指數(shù)到底是多少呢？從2015年起，我們就調(diào)查，樣本量是536家。2017年第二季度，我們的房地產(chǎn)信心指數(shù)是62.1%，總體與一季度持平，波動(dòng)比較平穩(wěn)。具體表現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)總體購(gòu)置面積、購(gòu)置價(jià)格都是回落的，企業(yè)的融資難度有所增加，商品房代售面積下降，企業(yè)綜合盈利水平、融資難度分化現(xiàn)象還是比較明顯的。房地產(chǎn)行業(yè)總體運(yùn)營(yíng)比較平穩(wěn)，企業(yè)土地購(gòu)置面積稍微回落，商品房銷(xiāo)售合銷(xiāo)售價(jià)格，企業(yè)盈利水平和經(jīng)營(yíng)水平持續(xù)得到改善，企業(yè)融資難度還是增加的，地區(qū)差異化情況比較明顯。
指數(shù)就缺少不了預(yù)測(cè)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，整個(gè)大的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，企業(yè)可能土地購(gòu)置面積還會(huì)有所下降，銷(xiāo)售價(jià)格既不會(huì)是大增，也不會(huì)大減，對(duì)于我們房地產(chǎn)企業(yè)在大大好于制造業(yè)的同時(shí)，還是有一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的趨勢(shì)，各位企業(yè)家在這里，我覺(jué)得信心還是有的。
主持人：總而言之一句話“信心比黃金更重要”。下面一位演講嘉賓，非常年輕，畢業(yè)于北京航空航天大學(xué)，獲得過(guò)計(jì)算機(jī)科學(xué)與技術(shù)的碩士學(xué)位，曾經(jīng)先后在騰訊網(wǎng)絡(luò)合乎趕集網(wǎng)從事管理工作，有著多年的地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)和管理經(jīng)驗(yàn)，工作范圍覆蓋互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理、數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)分析、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)等等，是一個(gè)全才。在2012年的時(shí)候，他出任了趕集網(wǎng)房產(chǎn)頻道負(fù)責(zé)人之后，曾經(jīng)創(chuàng)造過(guò)連續(xù)兩年流量增長(zhǎng)超過(guò)80%，盈利增長(zhǎng)超過(guò)100%的一個(gè)驚人成績(jī)，2015年從58趕集集團(tuán)分拆出一個(gè)新公司，叫做好租，很多朋友比較清楚這樣一個(gè)品牌。他來(lái)出任創(chuàng)始人兼CEO，成為58趕集集團(tuán)孵化的創(chuàng)新項(xiàng)目當(dāng)中最年輕的企業(yè)掌門(mén)人，聽(tīng)聽(tīng)他的觀點(diǎn)，有請(qǐng)好租的創(chuàng)始人兼CEO曲先洋先生上臺(tái)，歡迎！
好租創(chuàng)始人兼CEO 曲先洋
曲先洋：聽(tīng)了前面幾位嘉賓分享，大家都是行業(yè)里資深的前輩，高屋建瓴讓我們看到了很多新理念、新看法、新觀點(diǎn)。因?yàn)槲沂沁@個(gè)行業(yè)里的新人了，我從事這個(gè)領(lǐng)域的時(shí)間比較短，首先從一些小事講起，講講這些新人怎么從我們的角度看待這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)，怎么從我們的角度能夠做哪些小事情，可能能夠跟大家把整個(gè)行業(yè)往前推進(jìn)一小步。
今天我主要想聊一下，互聯(lián)網(wǎng)怎么跟今天的主題產(chǎn)業(yè)園做一些結(jié)合和推進(jìn)。
首先做一個(gè)簡(jiǎn)單介紹，我們好租從58、趕集分拆出來(lái)的一家公司，目前做辦公及相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的租售服務(wù)商，我們是中介身份，為了能夠更好地幫助持有空間的人，更好地做去化，成為客戶和空間的連接器，這是我們的使命。
我們是用什么方法能夠把互聯(lián)網(wǎng)和產(chǎn)業(yè)園做一些結(jié)合，這張圖2016年1-5月到現(xiàn)在，整個(gè)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增速，這個(gè)事情之前幾位大咖給到我們的數(shù)據(jù)比我的數(shù)據(jù)詳細(xì)多了，不做展開(kāi)。這些數(shù)據(jù)放出來(lái)，只想證明，隨著整個(gè)地產(chǎn)投資，整個(gè)存量不斷地增加，去庫(kù)存是一個(gè)永恒話題，這個(gè)事之前三位分享嘉賓講了很多。
如果具體到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們看到的狀況是，整個(gè)全國(guó)國(guó)家級(jí)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)就有五百?gòu)?qiáng)，省級(jí)的大概有一千家。整機(jī)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)生的GDP超過(guò)15萬(wàn)億，大概占整個(gè)全國(guó)GDP比重超過(guò)23%，所以產(chǎn)業(yè)園區(qū)在空間類(lèi)產(chǎn)品當(dāng)中，包括GDP的占比當(dāng)中變得非常重要，我們也會(huì)關(guān)注這樣一個(gè)點(diǎn)，今天早上剛看了一下我們自己的數(shù)據(jù)，隨著整個(gè)開(kāi)發(fā)的增速，整個(gè)產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)去的現(xiàn)狀是一個(gè)什么樣的，存量現(xiàn)狀又是什么樣的，我看到的是，全國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體的空置率43.2%，我們運(yùn)營(yíng)北上廣深、成都、杭州西安城市，當(dāng)前看到這些城市里面，當(dāng)前處于空置狀態(tài)，所有用于辦公、生產(chǎn)總面積當(dāng)中大概28.5%來(lái)自產(chǎn)業(yè)園，當(dāng)然這是我們自己的運(yùn)營(yíng)數(shù)字。
我們?cè)趺从梦覀兊幕ヂ?lián)網(wǎng)能力幫助這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)去化這些事情，更快、更準(zhǔn)確地找到企業(yè)客戶這一點(diǎn)，做一些推進(jìn)，是我們想要研究和探討的事情。
首先分析一下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)有哪些市場(chǎng)特點(diǎn)，我們羅列了四點(diǎn)。
第一，小客群，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)通常會(huì)有產(chǎn)業(yè)行業(yè)，包括企業(yè)客戶屬性一些定位，其實(shí)它不太像正�？臻g一樣，面向大多數(shù)客戶群體都可以做的一個(gè)招商。
第二，大客戶，通常來(lái)講產(chǎn)業(yè)園區(qū)面向中大型客戶做，投資邏輯決定是需要的客戶群體更大、更集中，最終決定我們精準(zhǔn)找到客戶更難。
第三，成交周期長(zhǎng)。有小客群、大客戶特點(diǎn)，必然造成整個(gè)成交周期長(zhǎng)，讓整個(gè)產(chǎn)業(yè)園去化，包括為客戶提供更好的服務(wù)這一點(diǎn)變得更難。
第四，利潤(rùn)率不高。不展開(kāi)說(shuō)了，前面幾位嘉賓講很多了。
目前，整個(gè)產(chǎn)業(yè)園的供需痛點(diǎn)是什么樣的？平均控制率43%點(diǎn)多，間接證明了當(dāng)前整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)供給是過(guò)剩的，同質(zhì)化更嚴(yán)重。李鐵理事長(zhǎng)給了很多圖和實(shí)際數(shù)字，我們看到很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前開(kāi)發(fā)并沒(méi)有到一個(gè)非常經(jīng)濟(jì)化的狀態(tài)，所以出現(xiàn)空置率高、同質(zhì)化嚴(yán)重這是必然的，同時(shí)缺乏很多軟性服務(wù)，筆觸財(cái)稅人事這種產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須能夠跟正�？臻g提供差異化服務(wù)，其實(shí)對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展是必須的，必不可少，這些在目前已也的產(chǎn)品當(dāng)中，看到都還有很大的空間可以提升。
后面簡(jiǎn)單地講一下，我們做事情的邏輯是什么樣的，我們之前其實(shí)更多的是集中在正常的空間，我們從去年下半年開(kāi)始，在嘗試產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間，怎么樣把原有的經(jīng)驗(yàn)?zāi)眠^(guò)來(lái)做一個(gè)復(fù)制，簡(jiǎn)單列一些邏輯，后面還有簡(jiǎn)單的小案例，做分享，無(wú)論是不是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，只要是空間類(lèi)的產(chǎn)品，絕大部分的客源渠道，其實(shí)來(lái)自于線上，更多的從線上了解到整個(gè)空間分布情況、存量情況，以及招租情況，這些其實(shí)決定了，我們可以把客戶的決策，以及客戶的收集整理成本，更多地向線上延伸，這是互聯(lián)網(wǎng)基本上可以做到的事情。
沿著這樣的客源渠道分布基礎(chǔ)，構(gòu)建我們自己的能力壁壘。因?yàn)橛凶约旱墓蓶|背景，所以我們能做到這樣的大領(lǐng)域里面，我們做到整個(gè)流量和客戶群體覆蓋度，這個(gè)領(lǐng)域里面絕對(duì)領(lǐng)先的。
基于這樣的優(yōu)勢(shì)，可以做到頂級(jí)的客戶服務(wù)和儲(chǔ)備，除了線上以外，線下也會(huì)通過(guò)長(zhǎng)期的市場(chǎng)活動(dòng)、營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)活動(dòng)，聚集到更多的房東、供給類(lèi)、客戶需求類(lèi)群體，阿里巴巴、百度、騰訊、小米、京東、滴滴知名企業(yè)，都有我們幫他們做空間類(lèi)服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)。
更精細(xì)化刻劃房源，正�？臻g以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)都適用，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里，大家對(duì)于客戶行業(yè)定位要求，有更細(xì)分的邏輯在里面，被我們更精細(xì)化地刻劃客源這個(gè)事情是必須要做到的，一開(kāi)始要這么做，要求所有客源、房源必須標(biāo)準(zhǔn)化了，每個(gè)樓盤(pán)用一百字左右，描述這個(gè)樓盤(pán)在交易、服務(wù)里面所有可能會(huì)影響決策的所有信息。每個(gè)客戶也會(huì)做這樣的事情，大概40個(gè)字段，并且這個(gè)過(guò)程不斷地精進(jìn)、疊加，并且可以不斷地交叉，比如可以把客戶的行業(yè)和供給做交叉，可以把客戶的需求、變遷情況，時(shí)間軸上縱向做交叉。通過(guò)這樣可以發(fā)現(xiàn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)律，以及需求和供給一些規(guī)律性。基于我們對(duì)客源、房源的改造和理解，我們后面整個(gè)幫助客戶去決策，或者說(shuō)的直白一點(diǎn)，我們整個(gè)招商的過(guò)程是這樣一套云端系統(tǒng)。左邊拿的是房源庫(kù)，右邊是客戶庫(kù)，不斷地優(yōu)化、匹配客戶和房源之間邏輯，保證為客戶提供服務(wù)、房源供給者提供服務(wù)，可以大量、高效、復(fù)制，更多從右側(cè)出發(fā)，理解好已有客戶需求，推動(dòng)左側(cè)找到合適的空間，做連接，我們起到連接器作用。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里我們反過(guò)來(lái)，先站在產(chǎn)業(yè)園區(qū)角度，就是左側(cè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是整個(gè)房源當(dāng)中的一種，反向驅(qū)動(dòng)我們的智能云匹配系統(tǒng)，去右側(cè)，在海量的貨物數(shù)據(jù)庫(kù)當(dāng)中，尋找可以被我們連接，并且產(chǎn)生更好的連接和附加價(jià)值的企業(yè)。
基于這樣一個(gè)場(chǎng)景里面，我們也做了一個(gè)向下延伸，就是做整個(gè)企業(yè)的整體解決方案，比如選租以后，可能會(huì)有裝修、財(cái)稅這樣的需求，我們嘗試用我們的平臺(tái)能力，去整合各個(gè)供應(yīng)方，能夠在這樣的場(chǎng)景里，實(shí)現(xiàn)整個(gè)閉環(huán)的服務(wù)，這個(gè)其實(shí)跟產(chǎn)業(yè)園區(qū)的邏輯是一樣的，只不過(guò)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在封閉的物理空間提供服務(wù)，我們是在空間里以松散的組織方式提供這樣的服務(wù)，我們運(yùn)用產(chǎn)業(yè)園區(qū)的場(chǎng)景和邏輯，運(yùn)用這套系統(tǒng)、邏輯以后，得出結(jié)果是效率提升。
作為連接器，我們?cè)谝膺B接客戶和供給方效率，如果能讓這個(gè)行業(yè)效率大幅度提高，自然解決行業(yè)里面供給方、客戶方、需求方也好可能面臨的一些困難，我們做了一年半左右嘗試，我們把整個(gè)承租效率整個(gè)行業(yè)8%提高到40%以上，四倍左右提升，客戶儲(chǔ)備、數(shù)據(jù)儲(chǔ)備能力，交易運(yùn)營(yíng)數(shù)量提升，包括我們對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)有更深的理解，還能把這樣的效率提高到更高的值，起到連接器該有的價(jià)值。
空間服務(wù)離不開(kāi)軟件服務(wù)，作為中間服務(wù)提供商、作為連接器是這樣的，我們運(yùn)營(yíng)城市有超過(guò)一千名線下服務(wù)團(tuán)隊(duì)人員，這些人除了線上連接以外，這些人線下幫助做供給、需求方和我們之間連接，也是我們能力一部分延伸和外援。我們會(huì)為他們提高數(shù)據(jù)化解決方案，提供更嚴(yán)密的數(shù)據(jù)管理，提高線下所有連接器作用。
基于生態(tài)閉環(huán)鏈條，覆蓋正常企業(yè)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中需要的26項(xiàng)目服務(wù)品類(lèi)，希望這些品類(lèi)用一站式服務(wù)平臺(tái)對(duì)接，用管家的1對(duì)1服務(wù)方式，提高每項(xiàng)服務(wù)品質(zhì)的專(zhuān)業(yè)性。我們用工廠職工方法，提供這里面更高的性價(jià)比，更可靠的售后服務(wù)，通過(guò)這樣一套邏輯，把優(yōu)秀的服務(wù)供給商轉(zhuǎn)到連接器場(chǎng)景，不僅連接客戶，也連接他們所有需要的服務(wù)供給方。產(chǎn)業(yè)園在封閉物理空間里提供這樣一套邏輯，把線上系統(tǒng)把交易場(chǎng)景、服務(wù)場(chǎng)景做成分散，打破物理空間界限這樣一個(gè)連接器邏輯。
分享幾個(gè)小案例，我們是環(huán)上的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，這里面數(shù)字放上去，并不是極其漂亮，也不是讓大家極其興奮，確實(shí)代表了我們?cè)谶@個(gè)事情上面做了一點(diǎn)點(diǎn)推進(jìn)，剛剛提到過(guò)一次，我們更多的是做傳統(tǒng)空間，包括辦公空間，包括聯(lián)合辦公，去年年底開(kāi)始，我們嘗試做一些偏產(chǎn)業(yè)類(lèi)的，這個(gè)其實(shí)是小例子，都是在北京嘗試了一些創(chuàng)意公園和文創(chuàng)類(lèi)的產(chǎn)業(yè)園，我們嘗試幫他們做一些定向的租客尋找，用一個(gè)月左右時(shí)間，我們代理每個(gè)產(chǎn)業(yè)園當(dāng)中，成為去化能力最強(qiáng)的渠道。
這個(gè)項(xiàng)目云時(shí)代，在北京亦莊，兩萬(wàn)平米，三個(gè)月半左右，去化了五千平米，占總面積25%，用我們這套邏輯和體系能夠?qū)崿F(xiàn)，線下只放了兩個(gè)人，更多的依靠線上體下，已有的對(duì)房源供給方的理解，對(duì)租客端整體的儲(chǔ)備情況，包括我們通過(guò)自己的數(shù)據(jù)能力， 起到連接在一起能力，未來(lái)跟這個(gè)行業(yè)里的各位前輩更多的交流，我們能夠更好地理解這個(gè)行業(yè)，用我們的方法在這個(gè)行業(yè)里做一些踏踏實(shí)實(shí)的事情，能夠再去化，在客戶服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的升級(jí)建造上，能夠跟大家一塊做一些探索，能夠?qū)@個(gè)行業(yè)做一些貢獻(xiàn)。
主持人：我們這個(gè)平臺(tái)就是歡迎大家在不同的角度進(jìn)行思想碰撞。今天上午最后一位演講嘉賓，我為大家介紹一下他的身份，他是畢業(yè)于國(guó)防科技大學(xué)計(jì)算機(jī)專(zhuān)業(yè)的一位高材生，他先后在華為歷任軟件開(kāi)發(fā)工程師，公司大T系統(tǒng)部產(chǎn)品部長(zhǎng)，統(tǒng)一通信與協(xié)作產(chǎn)品副總裁，企業(yè)全球營(yíng)銷(xiāo)副總裁等職位，2014年創(chuàng)辦了左鄰，定位在通過(guò)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、智能互聯(lián)、大數(shù)據(jù)的技術(shù)手段，為園區(qū)、寫(xiě)字樓、物業(yè)提供移動(dòng)智慧平臺(tái)和聯(lián)合運(yùn)營(yíng)服務(wù)，與園區(qū)共贏本地服務(wù)升級(jí)，掌聲歡迎左鄰的聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO彭海星上臺(tái)演講。
左鄰聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO 彭海星
彭海星：開(kāi)場(chǎng)之前，我們有一段視頻，5月份華潤(rùn)office2.0的發(fā)布會(huì)，我們做的一個(gè)產(chǎn)品，這個(gè)視頻給大家看一下。
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我們跟華潤(rùn)置地合作，幫助他們升級(jí)打造office2.0產(chǎn)品，我們作為一個(gè)外行，作為IT行業(yè)來(lái)看房地產(chǎn)行業(yè)。兩個(gè)問(wèn)題比較困惑，我們提以客戶為中心，我們是否在園區(qū)和寫(xiě)字樓里面真正做到了以客戶為中心，我們對(duì)客戶的理解和了解有多少，我們對(duì)他們的需求的辨別和對(duì)他們企業(yè)里面的發(fā)展現(xiàn)狀和問(wèn)題，我們是否能夠真正知道。這是我們看到的第一個(gè)困惑和問(wèn)題。
第二，互聯(lián)裝發(fā)展了20多年了，現(xiàn)在在地產(chǎn)行業(yè)，我們作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，或者地產(chǎn)行業(yè)的后來(lái)者，我們?nèi)ジ苿?dòng)互聯(lián)網(wǎng)，或者跟互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)去擁抱我們的切入點(diǎn)是什么。大家可以看到，互聯(lián)網(wǎng)過(guò)去20多年，基本上通過(guò)游戲、聊天、圖片、視頻等各種方式，來(lái)消耗大家的時(shí)間，然后聚集用戶流量，再通過(guò)反向方式進(jìn)行變現(xiàn)，如果我們來(lái)做，是否用同樣的方式，還是我們能夠協(xié)助我們企業(yè)，或者企業(yè)員工，幫助他們節(jié)約他們的時(shí)間，這是我們一直在做這個(gè)行業(yè)的時(shí)候的兩個(gè)困惑點(diǎn)，我一直開(kāi)始因?yàn)槲覀円呀?jīng)有不少的應(yīng)用和實(shí)際的情況了，我會(huì)分享一些我們站在我們的角度實(shí)際運(yùn)營(yíng)的一些數(shù)據(jù)。
這些數(shù)據(jù)就是在給企業(yè)和用戶進(jìn)行畫(huà)像，通過(guò)我們對(duì)會(huì)議室預(yù)定，通過(guò)我們員工考勤打卡情況，通過(guò)我們對(duì)停車(chē)?yán)U費(fèi)的情況，以及中午在線下站點(diǎn)買(mǎi)飯消費(fèi)的情況，我們能夠了解到，這些客戶的一些偏好，比如停車(chē)充值的時(shí)候，大家都喜歡用支付寶支付，大家購(gòu)買(mǎi)小件商品的時(shí)候，買(mǎi)午餐、早餐、咖啡的時(shí)候，都習(xí)慣用微信支付等等，還有這個(gè)企業(yè)的員工的發(fā)展的情況，事實(shí)上都可以通過(guò)這些數(shù)據(jù)，可以得到呈現(xiàn)。
同時(shí)我們還能夠了解到什么？對(duì)于這個(gè)區(qū)域內(nèi)，我們的企業(yè)性質(zhì)，文創(chuàng)類(lèi)占多少比例，科技類(lèi)占多少比例，互聯(lián)網(wǎng)占多少比例，而且能夠看到他們上下班高峰期什么時(shí)候，而且哪一類(lèi)企業(yè)的加班時(shí)間更長(zhǎng)，基本上互聯(lián)網(wǎng)和科技類(lèi)企業(yè)都是比較以加班狗著稱的，所以我們?cè)谝恍⿲?xiě)字樓和園區(qū)里面，我們推出了包括“深夜食堂”的模式，也是得到了大家的歡迎。
通過(guò)位置信息，我們能夠看到這個(gè)片區(qū)工作的人居住也是比較有特點(diǎn)的，大家年齡層面比較年輕，大部分的人居住在寶安片區(qū)，房?jī)r(jià)如果是2500，數(shù)據(jù)反推，南山片區(qū)做人才公寓，定價(jià)非常容易做。大家所關(guān)注的活動(dòng)，和熱門(mén)話題，事實(shí)上活動(dòng)是大家比較關(guān)注的，相親也是比較關(guān)注的，出乎意料二手交易、租售也是比較熱門(mén)話題，對(duì)于企業(yè)行政人員最關(guān)注的是怎么樣幫助員工解決住房問(wèn)題，跟之前企業(yè)行政關(guān)注的點(diǎn)完全不一樣。通過(guò)片區(qū)內(nèi)園區(qū)和寫(xiě)字樓的這些運(yùn)營(yíng)積累的一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，通過(guò)什么達(dá)到了這些數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)呢？我們認(rèn)為核心是通過(guò)服務(wù)，有很多種類(lèi)，比如一卡通服務(wù)，在深圳中國(guó)儲(chǔ)能大廈，是333米建筑，這棟樓里面，大家可以看到，從進(jìn)門(mén)到員工的考勤，以及到寫(xiě)字樓內(nèi)商圈的消費(fèi)等等，這些所有的過(guò)程全都是通過(guò)手機(jī)來(lái)操作的，在這個(gè)樓里面沒(méi)有實(shí)體卡的，包括停車(chē)的繳費(fèi)等等，都是通過(guò)這種方式，大家可能會(huì)問(wèn)，這種情況下對(duì)于訪客來(lái)說(shuō)怎么辦？通過(guò)短信、微信方式都可以解決這些問(wèn)題。
我們認(rèn)為未來(lái)五年時(shí)間，可能大部分寫(xiě)字樓和園區(qū)內(nèi)實(shí)體卡將不會(huì)存在，大家都會(huì)用手機(jī)方式替代。
企業(yè)提供給員工的，很多了，服務(wù)熱線、WiFi，我們合作的園區(qū)有很多以WiFi作為亮點(diǎn)呈現(xiàn)的，任何企業(yè)搬到園區(qū)不需要布線，要上網(wǎng)綜合布線很麻煩，所有企業(yè)進(jìn)來(lái)以后，通過(guò)手機(jī)或者PC方式，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)的無(wú)線整個(gè)WiFi覆蓋，企業(yè)和企業(yè)之間做到隔離。
資源預(yù)定，我們?cè)趶埥呖茍@區(qū)，不僅提供會(huì)議室公共資源預(yù)定，包括母嬰室，還有推出針對(duì)企業(yè)的員工的午休間預(yù)定，都可以通過(guò)手機(jī)方式進(jìn)行線上預(yù)定，并且完成支付，而且可以自己完成支付以后，產(chǎn)生二維碼，自己開(kāi)門(mén)。整個(gè)過(guò)程當(dāng)中，園區(qū)無(wú)需要介入的。跟以前傳統(tǒng)的區(qū)域打電話，然后咨詢，然后咨詢完了以后，到現(xiàn)場(chǎng)繳費(fèi)等等冗長(zhǎng)流程相比大大提升了效率。
還有快遞查詢，在華潤(rùn)，我們事實(shí)上對(duì)接了順豐和中國(guó)郵政這兩個(gè)快遞，同時(shí)利用我們的線下空間，讓所有的快遞的收和發(fā)，都統(tǒng)一在這個(gè)平臺(tái)上，這樣也為寫(xiě)字樓內(nèi)的安全和形象有所提升。
第三類(lèi)服務(wù)是企業(yè)服務(wù)，面向最終在寫(xiě)字樓和園區(qū)里面的企業(yè)所提供的服務(wù)，我們認(rèn)為兩大類(lèi)，一類(lèi)是產(chǎn)業(yè)類(lèi)的，一類(lèi)是行政類(lèi)的，產(chǎn)業(yè)類(lèi)的服務(wù)其實(shí)如果大家參與園區(qū)運(yùn)營(yíng)的話，應(yīng)該很清楚，產(chǎn)業(yè)服務(wù)因?yàn)榉菢?biāo)準(zhǔn)，所以導(dǎo)致園區(qū)在這里面扮演的角色非常尷尬，推動(dòng)這段時(shí)間的運(yùn)營(yíng)，我們發(fā)現(xiàn)事實(shí)上有些產(chǎn)業(yè)服務(wù)也是可以標(biāo)準(zhǔn)化的，比如一封律師函，一個(gè)人調(diào)度，還有人力資源的代辦，這些服務(wù)事實(shí)上是可以通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化，放到平臺(tái)上，通過(guò)電商的方式直接解決的。還有一類(lèi)是完全非標(biāo)準(zhǔn)的，比如投融資，還有一些金融類(lèi)服務(wù)，這種情況下，我們事實(shí)上通過(guò)服務(wù)聯(lián)盟方式解決。而且通過(guò)做產(chǎn)業(yè)服務(wù)運(yùn)營(yíng)，我們也發(fā)現(xiàn)，這里面最高頻的服務(wù)，有很多，財(cái)務(wù)、稅務(wù)、法務(wù)等等，有很多，最高頻就是人力服務(wù)。對(duì)企業(yè)行政服務(wù)，越來(lái)越多大企業(yè)傾向于把自己的整個(gè)行政中心外包出去，在企業(yè)內(nèi)辟出單獨(dú)空間，但是希望把員工零食、卡瑞、茶水間、打印等等所有服務(wù)，通過(guò)這個(gè)空間進(jìn)行承載。所有不用管，統(tǒng)一外包給第三方，給企業(yè)提供不僅是單項(xiàng)服務(wù)，更多是整套行政服務(wù)平臺(tái)。
我們通過(guò)服務(wù)連接客戶、園區(qū)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)方、企業(yè)和人，通過(guò)后端移動(dòng)物業(yè)管控平臺(tái)連接人和設(shè)備，企業(yè)和場(chǎng)地等。園區(qū)內(nèi)企業(yè)和員工提出訴求的時(shí)候，填一個(gè)物業(yè)報(bào)修的時(shí)候，這個(gè)需求到了運(yùn)營(yíng)方，內(nèi)部可能有一套自己的OA系統(tǒng)，這兩個(gè)系統(tǒng)之間往往是隔離的，我們?cè)谝粋�(gè)平臺(tái)上整合完了以后，整個(gè)業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)和整個(gè)業(yè)務(wù)發(fā)生過(guò)程，可以在一個(gè)平臺(tái)上進(jìn)行閉環(huán)的。而且還有一個(gè)好處，我們后端把溫度、濕度，還有電梯使用數(shù)據(jù)，可以很清晰地通過(guò)這個(gè)平臺(tái)統(tǒng)計(jì)和傳遞出來(lái)，這樣的話，能夠達(dá)到人和設(shè)備之間的連接。
總結(jié)一下，社交不多說(shuō)了，很多圈層，行政圈層，企業(yè)家俱樂(lè)部圈層。我們平臺(tái)核心做的事情，幫助寫(xiě)字樓和園區(qū)做連接，把整個(gè)第三方的服務(wù)資源以及企業(yè)和企業(yè)員工連接到一起，這樣才能夠把真正所說(shuō)的，我們把企業(yè)作為一個(gè)客戶也好，或者說(shuō)一個(gè)長(zhǎng)期資源和合作伙伴也好，大家一起進(jìn)行發(fā)展。
這些數(shù)據(jù)展示更多的在園區(qū)運(yùn)營(yíng)分后臺(tái)的數(shù)據(jù)展示，可以容易看到園區(qū)內(nèi)能耗分布情況，相比業(yè)界能耗對(duì)比數(shù)據(jù)，包括停車(chē)位一些監(jiān)控情況。前面大數(shù)據(jù)和技術(shù)方面的事情，我們已經(jīng)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較成熟了，但是如何人工智能，然后把人工智能技術(shù)用于對(duì)寫(xiě)字樓內(nèi)和園區(qū)內(nèi)的一些讓設(shè)備設(shè)施更加智能地去連接這個(gè)事情，我們還在做探索，我們可以做一個(gè)比方，現(xiàn)在有些園區(qū)和寫(xiě)字樓里面進(jìn)天梯的時(shí)候，從你進(jìn)門(mén)，從你用手機(jī)刷卡，電梯自動(dòng)下來(lái)接你，告訴你去多少層。我們積累了大量的電梯運(yùn)行數(shù)據(jù)，有些電梯比較繁忙，有些電梯比較空閑，以前傳統(tǒng)電梯維修廠家，按照固定周期進(jìn)行維保，這些數(shù)據(jù)已經(jīng)在跟這些電梯廠家反向討論，能否定向把這些數(shù)據(jù)讓電梯廠家主動(dòng)來(lái)對(duì)一些比較繁忙的電梯做提前維保，而對(duì)于一些比較閑的電梯，做其他分析的嘗試。
我們認(rèn)為以后類(lèi)似于我們這樣的企業(yè)也是創(chuàng)業(yè)企業(yè)，我們的需求代表了中國(guó)大部分中小企業(yè)的一些需求，我們?cè)诒本�、上海、廣州、成都，還有深圳這些地方，我們都有辦公室，但是我們?cè)诿總�(gè)城市員工的用戶體驗(yàn)是完全不一樣的。所以我們當(dāng)時(shí)提出來(lái)一個(gè)概念，以后企業(yè)辦公的真正場(chǎng)景，或者理想化的場(chǎng)景是什么？我們認(rèn)為應(yīng)該無(wú)邊界漫游，當(dāng)一個(gè)企業(yè)在任何城市的時(shí)候，用戶享受到這種服務(wù)和這種用戶體驗(yàn)應(yīng)該是一致的。這也是希望通過(guò)后續(xù)這些平臺(tái)，能夠結(jié)合現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和地產(chǎn)商一起打造這樣的模式。
我們公司成立時(shí)間并不長(zhǎng)，2014年在深圳科技園和美國(guó)硅谷同時(shí)成立，但是基本上還是以技術(shù)為驅(qū)動(dòng)的一個(gè)公司，這些是我們的產(chǎn)品，做的東西比較多，從前端到后端都做了，需這些邏輯核心打通了園區(qū)和寫(xiě)字樓的業(yè)務(wù)流程，園區(qū)和寫(xiě)字樓本身作為一個(gè)產(chǎn)品提供商，我們叫做產(chǎn)品提供的集成開(kāi)發(fā)流程。第二個(gè)流程是客戶關(guān)系管理流程，能夠清晰地知道，客戶需求和現(xiàn)在要求的狀態(tài)。第三個(gè)流程是客戶把需求反饋到我這里，叫做問(wèn)題處理和解決的流程。所以整個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)功能看上去很多，但是核心圍繞整個(gè)寫(xiě)字樓和園區(qū)里面運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)主流程做開(kāi)發(fā)。
這是我們的全景圖，包括手機(jī)APP，還有PC端，比較有意思的一點(diǎn)，我們跟華潤(rùn)旗下的太平洋咖啡聯(lián)合做了VOLGO咖啡，線下站點(diǎn)是線上服務(wù)綜合站點(diǎn)。
我們公司有幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力，這套平臺(tái)能夠把統(tǒng)一的用戶和支付，還有統(tǒng)一的管理，進(jìn)行一個(gè)統(tǒng)一，同時(shí)有一些大數(shù)據(jù)分析，既然做平臺(tái)，就要放接口，第三方的一些公司，或者包括園區(qū)和寫(xiě)字樓，本身如果有開(kāi)發(fā)能力，可以基于我們平臺(tái)上能夠開(kāi)發(fā)出更多的應(yīng)用。
我們算是這個(gè)行業(yè)做得比較早，或者起步比較早，現(xiàn)階段，大家能夠看到比較大一些知名企業(yè)都有合作了，比如華潤(rùn)、張江高科、深圳科技園等等。
這個(gè)產(chǎn)品給到寫(xiě)字樓和園區(qū)，最終得有用戶用起來(lái)，我們會(huì)跟園區(qū)一起做運(yùn)營(yíng)，因?yàn)檫@塊我們是專(zhuān)業(yè)的，與園區(qū)一起讓智慧平臺(tái)真正的活躍起來(lái)。
我們跟寫(xiě)字樓和園區(qū)合作比較多，我們會(huì)定期做一些活動(dòng)，往期已經(jīng)走進(jìn)很多地方了，包括軟件小鎮(zhèn)、張江高科，效果不錯(cuò)，人數(shù)控制30人以內(nèi)規(guī)模，下一期走進(jìn)深圳科技園，中國(guó)大陸第一個(gè)科技園，1987年成立的，中科院跟深圳市政府聯(lián)合成立，希望邀請(qǐng)業(yè)界同行，一起走進(jìn)深圳科技園，做一些業(yè)務(wù)方面的探討。
感謝大家！
主持人：今天上午到此結(jié)束。
實(shí)錄：第九屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇（二）