“受疫情影響，以前能租6.5元/平方米/天，現(xiàn)在寫字樓在改造升級(jí)后，也只能租4元/平方米/天。”位于浦東陸家嘴板塊的永華大廈，近90%的空置率，整棟樓改造升級(jí)后，正面臨招租難的工作人員感嘆。
11月26日，記者在走訪浦東陸家嘴和南京西路多個(gè)寫字樓后，發(fā)現(xiàn)大量寫字樓空置，租金普遍下降，面臨招租難的問題。而來自中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2020年第三季度上海寫字樓新增供應(yīng)項(xiàng)目面積將近37.1萬平方米，分別是前灘中心、陸家嘴濱江中心、長(zhǎng)寧國(guó)際T3和T4。寫字樓銷售面積，前三季度銷售為70.82萬平方米，同比下降9.93%。
上海主要商圈甲乙級(jí)寫字樓租金走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
在浦東新區(qū)辦公的一家中小企業(yè)主劉偉（化名）正準(zhǔn)備退租，他告訴中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海，說：“對(duì)中小企業(yè)來說，租寫字樓是一筆昂貴的固定開支，經(jīng)歷今年疫情，既然線上辦公能解決問題，就可以省下租寫字樓的開支，用來做渠道運(yùn)營(yíng)，業(yè)務(wù)拓展�！�
曾聚集大量創(chuàng)業(yè)公司，市場(chǎng)火熱的聯(lián)合辦公，現(xiàn)在也鮮少有人問津，位于陸家嘴的一家聯(lián)合辦公工作人員說：“以前一個(gè)工位1800元/月，現(xiàn)在一個(gè)工位1000元/月，還是沒人來�！�
長(zhǎng)期從事寫字樓租賃的小何說：“公司在浦東、南京西路、普陀、楊浦都有寫字樓出租，以前陸家嘴、南京西路租金能去到7.5元/平方米/天，現(xiàn)在普遍都下降了�！�
而中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海在距離南京西路地鐵站200米處一棟寫字樓看到，過往6-7元/平方米/天甚至更高租金的黃金地段，也降為4-5元/平方米/天，現(xiàn)場(chǎng)居高不下的空置率跟之前的人聲鼎沸形成鮮明對(duì)比。
隨著甲級(jí)寫字樓租金逐漸降低，市場(chǎng)上也出現(xiàn)一些期望改善辦公環(huán)境的租戶從乙級(jí)寫字樓搬到甲級(jí)寫字樓現(xiàn)象，從事金融行業(yè)的張先生，便將公司辦公地點(diǎn)從原來浦東新橋搬到了陸家嘴核心區(qū)域，張先生說：“今年雖然受疫情影響，但公司業(yè)務(wù)還可以，看甲級(jí)寫字樓租金下降，于是換個(gè)好的辦公環(huán)境。”
由于疫情對(duì)營(yíng)商環(huán)境的改變帶來一定的影響，大多企業(yè)仍以節(jié)約成本為首要考量，預(yù)計(jì)短期內(nèi)空置率下降可能性較低。另一方面，疫情對(duì)中小企業(yè)的持續(xù)性影響在第三季度數(shù)據(jù)上也有明顯體現(xiàn)，中小企業(yè)開始搬遷，縮減面積或退出市場(chǎng)。
在市場(chǎng)供應(yīng)方面，因疫情影響延遲入市的項(xiàng)目在今年三季度逐步交付，新增供應(yīng)體量上漲，而企業(yè)租戶的決策更加謹(jǐn)慎，租金持續(xù)走低。
圖片來源：同策研究院
來自中指研究院數(shù)據(jù)顯示，第三季度，上海甲乙級(jí)寫字樓租金環(huán)比二季度下跌2.22%，至4.58元/平方米/天。截至三季度末，上海全市寫字樓的空置率較二季度上升1.57個(gè)百分點(diǎn)。其中核心商圈虹橋的空置率上升2.99個(gè)百分點(diǎn)，漕河涇商圈空置率較三季度上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。
在大宗交易市場(chǎng)，與11月備受關(guān)注的上海明天廣場(chǎng)兩次流拍截然不同的是，三季度，上海大宗交易熱度不減，共錄得14筆大宗交易，這之中寫字樓物業(yè)類型有5筆，工業(yè)物業(yè)類型有5筆，商業(yè)4筆。其中，國(guó)海證券以13.8億元收購(gòu)綠地外灘中心C1棟，成交面積達(dá)15209平方米；瀾起科技以5.46億元收購(gòu)漕寶路181號(hào)的寫字樓項(xiàng)目，成交面積達(dá)15166.94平方米；嘉會(huì)醫(yī)療以5.8億元收購(gòu)漕河涇泰科電子廠房。
對(duì)于明天廣場(chǎng)的流拍，同策研究院分析師丁垚接受采訪時(shí)表示，明天廣場(chǎng)流拍原因是多方面的，自身存在部分司法問題未徹底解決是其內(nèi)部原因，同時(shí)，上海商辦大環(huán)境也是重要外部原因。上海下半年以來商辦供應(yīng)同比增加，繼6月份后，10月份商辦供應(yīng)面積同比漲幅再次突破300%，市場(chǎng)供大于求，空置率上升。明天廣場(chǎng)的流拍更多與其自身內(nèi)部因素有關(guān)，當(dāng)下上海商辦市場(chǎng)整體的確不太樂觀，尤其是外圍區(qū)域，壓力較大。
但從大宗交易的投資者類型來看，有7筆外資買家，上海依然是中國(guó)乃至全球最富吸引力的投資熱土之一。據(jù)了解，目前落戶上海的跨國(guó)公司地區(qū)總部和研發(fā)中心累計(jì)已達(dá)到763家和477家。今年1—10月，上海實(shí)際利用外資達(dá)171.79億美元，同比增長(zhǎng)6.2%，總部型經(jīng)濟(jì)正在不斷壯大。
上海市委、市政府歷來高度重視外資企業(yè)發(fā)展，今年以更大力度的開放，重啟新冠疫情帶來的停擺。為落實(shí)外商投資法，上海已率先出臺(tái)全國(guó)首部地方外商投資條例，外商投資的手續(xù)更便利，權(quán)益保障也更周全�！渡虾Ｊ泄膭�(lì)設(shè)立和發(fā)展外資研發(fā)中心的規(guī)定》也將于12月實(shí)施，為外資研發(fā)中心聚集發(fā)展?fàn)I造更好的政策環(huán)境。
來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)長(zhǎng)三角觀察
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