在經(jīng)濟(jì)增速換擋、中美貿(mào)易摩擦等諸多復(fù)雜環(huán)境之下，2019年的上海寫字樓市場需求呈現(xiàn)出放緩的跡象。根據(jù)高力國際于12月18日發(fā)布的《上海物業(yè)市場2020年展望》報(bào)告，2019年，上海寫字樓市場空置率已升至19.3%。而2020年上海寫字樓市場將迎來供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)整體空置率將推升至25.6%，租金較2019年下滑3.5%。
無獨(dú)有偶，戴德梁行研究部發(fā)布的數(shù)據(jù)同樣顯示，2019年，一線城市寫字樓空置率持續(xù)攀升，預(yù)計(jì)2020年上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)規(guī)模達(dá)200萬平方米，且呈現(xiàn)出“多中心發(fā)展”的格局。
不過，對于2020年上海寫字樓市場的走向，市場分析人士仍然報(bào)以樂觀的態(tài)度，普遍認(rèn)為2020年受貿(mào)易緊張局面緩解，對外開發(fā)加速、長三角一體化以及大量供應(yīng)帶動(dòng)，租賃將回暖。
2020年市場將迎來供應(yīng)高峰
多家研究機(jī)構(gòu)近期發(fā)布的報(bào)告指出，2019年，上海寫字樓市場需求呈現(xiàn)出放緩的跡象。
12月18日，高力國際發(fā)布的《上海物業(yè)市場2020年展望》報(bào)告顯示，上海寫字樓市場空置率自2009年之后開始下行，直到2017年，因?yàn)樾略龉⿷?yīng)的集中入市，再次沖到19.3%的高位。去年，上海寫字樓空置率有所緩解，但到了2019年，這一數(shù)值再次爬升至19.3%。
高力國際研究部副董事江鵬向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，今年上海寫字樓需求放緩以及空置率升高的主要原因包括宏觀經(jīng)濟(jì)放緩、金融去杠桿壓力仍存、中美貿(mào)易摩擦產(chǎn)生的不確定性，以及去年大量聯(lián)合辦公開出的大量新辦公空間吸納掉部分需求，導(dǎo)致上海整體需求數(shù)據(jù)階段性放緩。此外，全年供應(yīng)量相對較大，使得整體空置率水平有所上升。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2020年，上海寫字樓市場將迎來供應(yīng)高峰。高力國際指出，由于部分新項(xiàng)目推遲入市，預(yù)計(jì)2020年市場整體空置率推升至25.6%，2021年空置率有可能達(dá)到27.5%的巔峰，刷新2009年以來的紀(jì)錄�！半S著供應(yīng)的增加，租金將繼續(xù)下滑，預(yù)計(jì)未來兩年上海寫字樓租金同比增速分別為-3.5%及-2.1%。’以價(jià)換量’將成為未來兩年租賃市場的主要方向�！�
戴德梁行研究部提供的數(shù)據(jù)同樣指出，2019年，一線城市寫字樓空置率持續(xù)攀升。自2016年起，上海大宗交易市場始終保持千億的年交易規(guī)模，至2019年首次跌破千億大關(guān)。2019年二季度起，受到上海寫字樓供應(yīng)量過剩、空置率上升、租金下調(diào)幅度明顯的租賃市場影響，外加中美貿(mào)易摩擦等不穩(wěn)定因素，在2018年度積極出手的外資投資者紛紛放緩?fù)顿Y速率，采取謹(jǐn)慎觀望的策略。
與高力國際看法一致，戴德梁行研究部也認(rèn)為，未來市場供應(yīng)量激增，壓力加大，預(yù)計(jì)2020年上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)規(guī)模達(dá)200萬平方米，且呈現(xiàn)出多中心發(fā)展的格局。不過，戴德梁行相關(guān)負(fù)責(zé)人也強(qiáng)調(diào)，從整體市場格局來看，商務(wù)區(qū)寫字樓量價(jià)回落，但園區(qū)表現(xiàn)強(qiáng)勁，2019年，園區(qū)寫字樓凈吸納面積為102.48萬平方米，環(huán)比上升36%，平均租金4.86元/平方米/天，環(huán)比上升7%。
市場供需將呈現(xiàn)“動(dòng)態(tài)平衡”
值得注意的是，盡管租賃市場并不景氣，但從投資的角度來看，上海商辦物業(yè)仍受到尤其是外資的喜愛。《華夏時(shí)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，例如，今年3月，吉寶資本以46億元收購位于虹口的一方大廈；今年5月，新加坡城市發(fā)展有限公司又斥資收購一處上海的商業(yè)資產(chǎn)。
江鵬坦言，就2019年的行情而言，上海的商業(yè)物業(yè)仍是機(jī)構(gòu)和投資者的首選：“中國物業(yè)投資市場仍被高度關(guān)注。其中外資的成交金額從2017年到2019年，每年均占到總成交金額的三分之一及以上，2019年外資投資依然穩(wěn)定，顯示出投資者對中國與上海商業(yè)物業(yè)市場長期看好。”
其認(rèn)為，2020年，從宏觀環(huán)境來看，貿(mào)易緊張局面的緩解將有助于租賃破冰，對外開放加速、長三角一體化以及多元供應(yīng)的入市將帶動(dòng)租賃市場轉(zhuǎn)向活躍。其中，外資企業(yè)受開放政策與市場前景漸明朗的驅(qū)動(dòng)，將尋求擴(kuò)租，科技業(yè)需求將提速，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與部分寫字樓將受惠。
高力國際認(rèn)為，需求行業(yè)來源方面，專業(yè)服務(wù)、金融、高端制造業(yè)以及科技企業(yè)將成為新增需求的主要來源，前灘、徐匯濱江、北外灘等新興區(qū)域?qū)⒊掷m(xù)成為熱點(diǎn)，吸引大量優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。
戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事蔡峰表示，隨著外資企業(yè)設(shè)立辦公室的需求逐步回暖，上海寫字樓租賃市場的吸納量也有望好轉(zhuǎn)。自一季度起，部分業(yè)主調(diào)整預(yù)期，將原計(jì)劃于2019年投入市場的寫字樓推遲入市時(shí)間，而這一趨勢在未來一年很可能將繼續(xù)。
“我們看到上海寫字樓租賃市場的需求與供應(yīng)量逐漸呈現(xiàn)出一種動(dòng)態(tài)的平衡。站在投資者的角度，過去一年外資雖出手謹(jǐn)慎，卻從未停止積聚能量。最后，從募資情況來看，外資投資者已充分具備厚積薄發(fā)的實(shí)力與基礎(chǔ)�！�
來源：華夏時(shí)報(bào)
編輯：wangdc