1月7日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布了上海與全國的2019年房地產(chǎn)市場回顧及2020年展望。報告顯示，2019年上海寫字樓空置率較去年同比增長4.2%，為19.4%。大宗交易方面，上海北京大宗交易占全國總交易額67%。
今年上海新增寫字樓預計將逾140萬平方米
報告顯示，寫字樓市場方面，截至2019年末，CBRE跟蹤的17個中國內(nèi)地主要城市寫字樓平均空置率為21.7%，較去年同期小幅上升，其中空置面積主要集中在部分華北二線和中西部城市以及新興商務區(qū)板塊。上海寫字樓市場方面，全市空置率19.4%，較去年同期上升4.2%。
從租金來看，全國寫字樓租金指數(shù)同比下跌1.8%。年底，上海全市租金報價同比下調(diào)1.7%。CBRE報告指出，2019年上海寫字樓市場錄得約99萬平方米的新增供應，受到大量供應持續(xù)入市而經(jīng)濟放緩、需求端走弱的影響，新交付項目預租普遍表現(xiàn)低于預期。不過，核心拓展區(qū)全年新增供應居首，去化壓力較大；而新興商務區(qū)以其前期高性價比的租金優(yōu)勢，極大地滿足了擴租、定制辦公以及地區(qū)總部整合需求。
CBRE黃東區(qū)辦公樓部主管張越張越預計，2020年上海市場新增供應預計將逾140萬平方米，同時帶動寫字樓市場去化逐漸回暖。
全國寫字樓方面，CBRE報告預計，空置率有望在2021年見頂。CBRE的報告指出，2021年在新增供應放緩和需求持續(xù)復蘇的雙重推動下，空置率有望開始下行。與此同時，全國寫字樓租金仍處下行通道，不過全國寫字樓租金降幅將收窄。
2020年“Z世代”將貢獻整體消費力的40%
零售市場方面，CBRE中國區(qū)研究部主管謝晨指出，2020年中國約有1.5億的“Z世代”（1998年至2010年出生），將貢獻中國整體消費力的40%，成為消費的主力軍。中國主要商品類型的銷售額增速方面，美妝店、運動用品店、玩具游戲店、家具店和寵物店等將成為增速最快的品類。
CBRE預計，17個全國主要城市中，包括京滬、部分核心二線等逾10個城市有望實現(xiàn)零售物業(yè)市場租金的小幅增長。
上海方面，2019年上海零售物業(yè)市場共錄得8個新開業(yè)項目，新增零售面積約51.8萬平方米。上海零售物業(yè)市場年供應量較過去3年平均超百萬水平有所放緩。從供應區(qū)域來看，非核心項目占比達90%。此外，上海全年共有3個改造項目于調(diào)改后重新開業(yè)，助推全市空置率環(huán)比回落在低位水平，至年末為7.2%。
CBRE報告指出，2019年，存量改造驅(qū)動城市發(fā)展迭代更新，區(qū)域型和社區(qū)型商業(yè)成為重要增長點。上海零售物業(yè)市場多中心化趨勢逐漸顯現(xiàn)。
CBRE黃東區(qū)商業(yè)部主管希諾預計，2020年存量改造將成為圍繞上海核心商圈煥新發(fā)展和賦能城市迭代更新的主旋律。與此同時，非核心商圈將迎來更多新開業(yè)項目，上海零售板塊的外延將促使更多品牌向非核心商圈擴張。
上海北京大宗交易占全國總交易額67%
大宗交易方面，CBRE報告顯示，2019年全國大宗商業(yè)地產(chǎn)投資年度累計交易金額2564億元，較2018年下跌3.5%。其中，外資表現(xiàn)活躍，交易金額占比達到32.5%，較去年提高3.3個百分點。
值得注意的是，上海和北京兩地的大宗交易占據(jù)2019年總交易額的67%，與上一年基本持平，仍是中國區(qū)的投資重點，其中寫字樓交易占據(jù)主導。
數(shù)據(jù)顯示，2019年上海全年累計錄得68筆交易，總金額累計達847.2億元人民幣，同比下降了33.8%。其中，上海2019年四季度的大宗交易就占到全國交易數(shù)量的近三分之一。CBRE報告顯示，2019年四季度上海錄得22筆大宗交易，總計160.8億元人民幣。
CBRE報告指出，縱觀全年大宗交易的活躍度呈現(xiàn)了開高低走的趨勢，但其中也不乏積極的信號。
其一，企業(yè)買家積極購置自用型寫字樓。CBRE報告顯示，2019上海全年寫字樓交易中，企業(yè)購置占比40%，其中以銀行、生物醫(yī)藥及TMT產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)最為活躍，且高達88%布局于新興市場；在自用型企業(yè)表現(xiàn)積極的助力下，2019年寫字樓相關交易仍為成交的主流仍占整體成交的66%。其次，當線下零售市場告別寒冬的背景下，有成熟零售管理團隊的投資者們已經(jīng)開始積極布局，全年整體零售成交占比18%，較過去三年平均水平顯著提升。
此外，值得注意的是，外資的凈投資金額成長可以直接反映外資對上海商業(yè)地產(chǎn)的中長期發(fā)展仍充滿信心：相比2016至2018年連續(xù)11個季度的負凈投資額，近5個季度上海商業(yè)地產(chǎn)的外資凈投資金額轉(zhuǎn)正。
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc