去年就遭遇市場(chǎng)寒冬的寫字樓行業(yè)，受疫情影響租金下調(diào)冷淡氛圍加劇。2月9日，一位長(zhǎng)期從事寫字樓租賃的中介人士告訴《財(cái)經(jīng)》新媒體記者，目前，北京建外SOHO每平方米的日租金下降了1-2元，平均為6.5元/平方米，金地中心日租金由2019年四季度的兩位數(shù)已降至個(gè)位數(shù)，約日租金7-8元/平方米，同時(shí)部分寫字樓免租期可增加至4個(gè)月以上。
盡管目前北京東三環(huán)國(guó)貿(mào)附近的萬達(dá)廣場(chǎng)、尚都國(guó)際、財(cái)富中心等不少寫字樓租金及出售價(jià)格繼續(xù)下滑，免租期延長(zhǎng)，但成交量、咨詢量都比較少。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)放緩、供應(yīng)持續(xù)加碼、需求走弱以及疫情疊加下，寫字樓租金下行、空置率攀升趨勢(shì)不變，未來整個(gè)行業(yè)亟待轉(zhuǎn)型。
寫字樓租金下行趨勢(shì)明顯
近日，《財(cái)經(jīng)》新媒體記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國(guó)貿(mào)附近的金地中心、建外SOHO、萬達(dá)廣場(chǎng)等寫字樓租金均已下調(diào)，同時(shí)推出免租1-3月的優(yōu)惠。
“萬達(dá)廣場(chǎng)A座寫字樓2019年同期每平方米日租金在11元左右，今年已降至6元左右�！卑簿涌途W(wǎng)站推薦的一位中介人士告訴記者，“年前很多寫字樓都空著，現(xiàn)在也沒人租，加上疫情影響，房主只能再降價(jià)。如果可以租，價(jià)格可議再商議，免租也可以，目前免租期普遍是2-3個(gè)月，也可以往4個(gè)月去談�！�
事實(shí)上，不少中介人士告訴記者，受疫情影響，目前簽單量減少，咨詢租賃的客戶也很少，也無法帶看。很多租賃客戶延緩換租，也有部分客戶為了節(jié)約成本，減少租金預(yù)算，大面積換小面積，高檔寫字樓換中低檔寫字樓。
“2019年四季度至今，不少寫字樓成交租金下滑20％-40%。目前受疫情影響，不少寫字樓繼續(xù)降價(jià)，并推出更優(yōu)惠的免租政策�！币晃槐本⿲懽謽侵薪槿耸空f道。
受疫情的影響，近期蘇州、北京等多個(gè)城市政府部要求國(guó)企需幫助中小企業(yè)減免廠房、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園租金。同時(shí)，成都等各地房協(xié)機(jī)構(gòu)建議，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園業(yè)主方支持租戶延期復(fù)工，根據(jù)自身情況適當(dāng)給予減免優(yōu)惠等措施。目前，花樣年、氪空間等部分公司和產(chǎn)業(yè)園紛紛宣布減租或免租，最高免租達(dá)3個(gè)月。
事實(shí)上，在疫情發(fā)生前，寫字樓的租金就出現(xiàn)下滑的情況。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年以來北京等城市的甲級(jí)寫字樓租金呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，其中四季度北京全市寫字樓每月每平租金為382.4元，同比下降4.4%。
中指院報(bào)告指出，受宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行影響，2020年一季度寫字樓市場(chǎng)需求有所下降，一、二線城市寫字樓租金環(huán)比均有所下跌，寫字樓市場(chǎng)整體利好租戶方。部分大型企業(yè)靈活利用各類優(yōu)惠條款，適時(shí)搬遷擴(kuò)張，而部分中小企業(yè)則傾向于遷址租金較低的新興商務(wù)區(qū)，以降低辦公成本。
在中指研究院商業(yè)及數(shù)據(jù)事業(yè)部總經(jīng)理葛海峰看來，在經(jīng)濟(jì)放緩、供應(yīng)持續(xù)加碼、需求走弱以及疫情疊加下，企業(yè)對(duì)于寫字樓的租賃的需求在短期內(nèi)也會(huì)更加謹(jǐn)慎，特別是這種擴(kuò)租和換租的需求會(huì)有所減少。未來，寫字樓租賃市場(chǎng)將延續(xù)供過于求的租戶市場(chǎng)現(xiàn)狀，預(yù)計(jì)租金下行趨勢(shì)不變，寫字樓持有者以及相關(guān)物業(yè)公司收入將一步下滑。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜提出擔(dān)憂，若疫情快速結(jié)束，各類企業(yè)恢復(fù)運(yùn)作尚需一定時(shí)間，寫字樓將面臨一定的去庫存的壓力。如果疫情延續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，將會(huì)對(duì)寫字樓租賃市場(chǎng)帶來較大壓力。
空置率攀升背后階段需求放緩
造成租金下行的一大原因是供大于求。第一太平戴維斯最新數(shù)據(jù)顯示，2019年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)有134.5萬平方米的新增供應(yīng)，是十年來的最高值。而需求側(cè)方面，2019年北京全市場(chǎng)凈吸納量約為46萬平方米，較2018年下降16.7%。
正是由于2019年部分城市寫字樓新供應(yīng)量增加、需求疲軟，相應(yīng)的空置率不斷攀升。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上海、深圳、北京的甲級(jí)寫字樓空置率分別高達(dá)20%和22%、13%，創(chuàng)近年新高。預(yù)計(jì)，未來一線城市寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)龐大，市場(chǎng)壓力巨大。
來源：戴德梁行
除供應(yīng)量相對(duì)較大外，第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部助理董事李想認(rèn)為，2019年全年，北京寫字樓租賃的主要驅(qū)動(dòng)力如金融、互聯(lián)網(wǎng)等頭部行業(yè)均面臨調(diào)整與波動(dòng)，導(dǎo)致企業(yè)謹(jǐn)慎擴(kuò)張、租賃需求走弱。其他實(shí)體行業(yè)暫時(shí)不具備強(qiáng)勁的租賃需求，吸納能力有限。同時(shí)，大量聯(lián)合辦公空間吸納掉部分需求，導(dǎo)致寫字樓需求呈現(xiàn)階段性放緩。
事實(shí)上，無論傳統(tǒng)寫字樓還是共享辦公，目前均存在存量較大的情況。記者從一家從事寫字樓租賃的公司了解到，目前望京區(qū)域、亦莊、上地西二旗、高碑店在租的寫字樓房源均達(dá)到千套之多，分別為1738套、1617套、1369套、1339套，每套面積在幾十平方米至幾千平方米之間。
據(jù)一位租賃中介人士介紹，北京聯(lián)合辦公租金主要分為三個(gè)檔，高檔寫字樓租金為每人每月5000元至8000元，中檔為每人每月2000元至3000元，低檔為每人每月1000元至2000元。目前，國(guó)貿(mào)附近有50多個(gè)共享辦公品牌的項(xiàng)目可選。
在華潤(rùn)華南大區(qū)寫字樓市場(chǎng)部副總經(jīng)理?xiàng)钯t釗看來，此次疫情對(duì)于部分資金流緊張的中小微企業(yè)而言，有可能會(huì)從傳統(tǒng)辦公樓搬遷至共享辦公樓或縮減辦公面積，傳統(tǒng)寫字樓可進(jìn)行更適合中小企業(yè)靈活辦公的共享辦公或共享會(huì)議室的改造，而這對(duì)于寫字樓整體配套服務(wù)提出了更高要求，滿足員工便捷、健康辦公需求的共享辦公空間將成行業(yè)趨勢(shì)。
“寫字樓運(yùn)營(yíng)商如果還沿用傳統(tǒng)模式，經(jīng)營(yíng)將會(huì)越來越困難�！爸袊�(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公義聯(lián)合會(huì)主席胡景暉表示，寫字樓此類產(chǎn)品需進(jìn)行轉(zhuǎn)型，一方面可改造為三四星級(jí)適合家庭旅游的酒店或者中端商務(wù)酒店；另一方面可改造成為長(zhǎng)租公寓，因?yàn)橐坏┮咔榻Y(jié)束，大批務(wù)工人員返程，居住問題依然是大家都需要解決的。
來源：財(cái)經(jīng)新媒體
