每日經(jīng)濟新聞、第一財經(jīng)等報道
除了餐飲、旅游等行業(yè)，房地產(chǎn)也是受新冠疫情影響較大的行業(yè)。
01
房產(chǎn)市場疫情下遇冷
為抗擊新冠肺炎疫情，房企線下的銷售幾乎停滯，而線上賣房的帶貨能力還未被驗證。從各大房企以及業(yè)界人士的觀察來看，短期內(nèi)房企的銷售業(yè)績依然會受到?jīng)_擊。當銷售業(yè)績低迷，融資節(jié)奏又可能受到疫情影響，房企如何度過難關(guān)？
2月10日以來，雖然開發(fā)商陸續(xù)復(fù)工，但他們可做的事情不多。全國數(shù)百城市已關(guān)閉售樓處，多地暫停土地拍賣，樓市成交基本處于停滯狀態(tài)，春節(jié)黃金周成交同比下跌了95%。另據(jù)CRIC監(jiān)測，84個城市春節(jié)假期新增供應(yīng)僅為25萬平方米，較疫情爆發(fā)（以1月23日武漢封城為分界點）前一周大降95%。
2003年8月份，國家印發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，簡稱18號文件，明確將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。這是中國經(jīng)濟的一個轉(zhuǎn)折點，讓房地產(chǎn)踏入15年的黃金發(fā)展周期。
如今，新冠肺炎疫情與非典存在諸多相似性，經(jīng)濟受到同樣的重創(chuàng)，疊加地方政府的救市政策相繼出臺，市場上關(guān)于“地產(chǎn)拉動經(jīng)濟”的幻想和擔憂再度浮現(xiàn)。
2月12日，包括無錫、西安、南昌、上海、浙江在內(nèi)的多個省市，相繼推出了各類涉房支持政策，從暫緩?fù)恋爻鲎尳�、暫緩貸款償付等多個維度，給予了房地產(chǎn)企業(yè)極大的關(guān)懷和支持。至此，全國超過10省市出臺各類涉房地產(chǎn)行業(yè)政策。
受此類消息提振，地產(chǎn)股在13日迎來逆勢普漲潮，300地產(chǎn)（399952）收盤上漲2.15%，走出與三大股指相悖的行情。
不過，截至目前，房地產(chǎn)行業(yè)主流觀點并不那么樂觀。一家TOP20地產(chǎn)公司高管告訴記者：“實際上地方政策對于房企而言的影響是有限的，主要都是針對土地出讓金方面的，這就是相當于給房企讓利，希望穩(wěn)住市場�！�
更為重要的是，在行業(yè)人士看來，當下的國內(nèi)房地產(chǎn)市場與2003年處于截然不同的兩個階段，已不可能單純復(fù)制當年走勢。
總體來看，本輪出臺的涉房松綁政策特點鮮明，其中，一線城市樓市政策多涉公積金緩繳等，整體較審慎，以釋放正面預(yù)期為主；二線城市多以土地出讓金或住房公積金緩繳、開竣工時間順延等，幫扶為主；以無錫為代表的三線城市則救市色彩明顯。
02
無錫出臺十七條救助政策
據(jù)報道，2月12日，江西、無錫、西安均出臺了對房地產(chǎn)的扶持政策。早在這之前，安微也發(fā)布了10條措施扶持政策。
江西房地產(chǎn)協(xié)會提出八大方面建議，建議中均涵蓋提供金融、財稅扶持，放寬限購以及限價政策，階段性放寬預(yù)售，房企可以不可抗力延期交房等。安徽甚至提議降低按揭首付比例以及降息。如果這些建議被采納的話，當?shù)胤康禺a(chǎn)政策無疑將迎來一次重大轉(zhuǎn)向。
而無錫的救市政策，引發(fā)市場廣泛。
昨晚深夜12點左右，無錫市委辦公室出臺了針對房地產(chǎn)企業(yè)的十七條救助政策，明確指出是為了“全面落實支持企業(yè)共渡難關(guān)的精神，支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展”。
不僅態(tài)度明確，且措施非常有力，以下是政策重點：
1、納稅申報及稅款繳納最長可延期3個月；房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有困難的可申請減免；
2、到期還款困難的企業(yè)可展期，信貸合理適度增長，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解企業(yè)流動性困難。2020年6月30日前到期、貸款期限在一年以內(nèi)的貸款落實無還本續(xù)貸；
3、預(yù)售資金可跨一個節(jié)點申請?zhí)崆皳芨吨攸c監(jiān)管資金；
4、可申請延遲交地和延期繳納出讓金；
5、長租公寓可申請服務(wù)業(yè)企業(yè)紓困專項資金補助；
6、預(yù)售部分完成25%以上投資即可申請預(yù)售；
7、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費可予以延期繳納；因受疫情影響造成的損失和費用增加，按照新的指導意見；
8、開竣工時間相應(yīng)順延，防控一級響應(yīng)措施期間不計違約責任；
9、房地產(chǎn)行業(yè)主管部門牽頭組織開辦網(wǎng)上房交會，幫助房地產(chǎn)開發(fā)和中介企業(yè)促成交易。
可以說，每一條都和錢有關(guān)，每一條都是實實在在緩解企業(yè)流動資金壓力，包括延期繳納出讓金，延期繳稅等，甚至對銀行提出不得盲目抽貸、斷貸、壓貸的要求，最后還協(xié)調(diào)主管部門開辦網(wǎng)上房交會，幫助房企促成交易。
03
專家分析：
尚未觸及限購、限貸、限售關(guān)鍵層面
針對土地價款和稅收減免方面，部分重點省市及時發(fā)布了相關(guān)措施。
重慶市政府辦公廳早在2月4日就已發(fā)布20條政策措施，對于生產(chǎn)經(jīng)營出現(xiàn)困難的中小微企業(yè)，可申請緩繳社會保險費、降低住房公積金繳存比例等，措施將執(zhí)行至2020年6月30日。
2月11日，上海發(fā)文明確，因疫情影響未能按期繳付土地價款可申請延期，不作為違約行為，不計滯納金和違約金，交地時間相應(yīng)順延。
2月12日，浙江省發(fā)布支持政策，涉及保障疫情防控建設(shè)項目用地等六大項舉措，并在有效期方面規(guī)定至疫情解除后再順延3個月。與此同時，西安市資源規(guī)劃局也出臺10條措施，其中3項政策與樓市直接相關(guān)：分期繳納土地出讓價款、允許變更出讓價款繳納期限、實施預(yù)辦理不動產(chǎn)登記制度。
每日經(jīng)濟新聞記者梳理后發(fā)現(xiàn)，多地相關(guān)措施仍以面向全行業(yè)支持復(fù)工復(fù)產(chǎn)為主，部分城市則對土地款項、降低稅費、交易流程進行了集中體現(xiàn)，目前僅有無錫對于房地產(chǎn)領(lǐng)域推出了“定向?qū)捤伞闭�，力度最大�?/P>
未來是否會有更多城市跟進？張宏偉認為：“多個城市出臺的‘定向?qū)捤伞�，針對土地市場主要是分期支付、緩繳，針對銷售環(huán)節(jié)就是減免稅費和首先簡化，目前還沒有涉及‘限購、限貸、限售’，這些關(guān)鍵層面沒有出現(xiàn)實質(zhì)性變化，估計接下來本身存在去庫存壓力的城市、以及近三五個月出現(xiàn)銷售壓力的城市，也會逐步出臺一些措施，讓市場盡快回溫�！�
04 當前房企現(xiàn)狀：“旱的旱死，澇的澇死”
在今日利好消息影響下，地產(chǎn)股逆市上漲，指數(shù)漲幅達到1.36%，位居行業(yè)漲幅榜首位。個股方面，光大嘉寶、大港股份漲停，南山控股、萬業(yè)企業(yè)、中南建設(shè)等個股大漲超5%，金科股份、藍光發(fā)展、保利地產(chǎn)等個股漲超2%。
部分房地產(chǎn)股票的估值目前已經(jīng)處于全A股低位。據(jù)證券時報統(tǒng)計顯示，滬深兩市A股共有39只地產(chǎn)股最新滾動市盈率低于20倍且今年機構(gòu)一致預(yù)測凈利同比正增長。泰禾集團、榮盛發(fā)展、華僑城A、首開股份、綠地控股等個股最新滾動市盈率均不足5倍。凈利增速方面，中南建設(shè)今年一致預(yù)測凈利增速超過70%居首，藍光發(fā)展、城投控股、陽光城、華發(fā)股份、新城控股、迪馬股份等個股今年一致預(yù)測凈利增速超過30%。
在短期利好背后，房企當下面對的境況是相似的。
明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編、存量地產(chǎn)首席研究員艾振強告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前的沖擊是很難賣房，雖然很多房企快速展開線上營銷和推廣，但民眾接受需要時間，效果比線下售樓處肯定要大打折扣�！�
即使是受到疫情沖擊較小的1月份，多數(shù)房企的銷售業(yè)績也表現(xiàn)低迷�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，今年1月百強房企實現(xiàn)操盤口徑銷售金額5097.05億元，整體業(yè)績規(guī)模較去年同期降低近12%。
即使是龍頭房企如碧桂園、恒大和融創(chuàng)，其銷售業(yè)績也同比錄得下滑。其中，碧桂園2020年1月單月實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約329.2億元，同比減少0.44%；歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約379萬平方米，同比減少0.89%。
融創(chuàng)中國下滑的趨勢更加明顯。2020年1月，融創(chuàng)中國集團實現(xiàn)合同銷售金額約186.3億元，較2019年同期239.6億元減少22.24%；合同銷售面積約135.8萬平方米，較2019年同期159.2萬平方米減少14.69%。
銷售業(yè)績不佳，意味著房企的資金回流會受到一定沖擊。“現(xiàn)在房企無法回款，償債壓力大，資金需求量大�！鄙鲜鋈倘耸勘硎�。
于是，各種各樣的融資渠道就成為房企當下求生的命門。境外融資、信托融資，能上場的都上了，能用上的都用了。但是，很多中小房企其實是在“浴血奮戰(zhàn)”，融資渠道變窄，融資成本上升是最現(xiàn)實的問題。
“旱的旱死，澇的澇死”，一位TOP20房企的財務(wù)部人士如此概括房企當下融資的概況。目前看來，基本面優(yōu)秀的房企依然頗受資本市場歡迎，而中小房企融資艱難的局面依然沒有改變。
一位從事信托的人士透露了一個小細節(jié)：他最近緊盯一家資金面緊張的TOP30房企，正在抓緊聯(lián)系他們負責融資的人士�！拔覀冏罱芮羞@種（房企），他們?nèi)卞X，看看能不能跟他們做點（融資）。”
以最近發(fā)行美元債的佳源國際和新城控股為例，佳源國際新近發(fā)行的一筆美元債利率已達到13.75%；新城控股2020年2月6日發(fā)行的3.5億美元票據(jù)，票面利率為6.8%。而2019年12月，新城控股旗下子公司發(fā)行的一筆3.5億美元債利率為7.5%，略高于本次。
融資不易，不過房企或許很快就會等到好消息。上述信托人士指出，從融資成本來說，現(xiàn)在成本整體有走低的趨勢，目前資本市場逆回購利率2.5%，央行也在壓利率�！澳壳埃A(yù)期）不會對房企融資管控太嚴。”
倘若負面影響一直未能消退，房企度過難關(guān)的方法有且只有一個：抓緊銷售，大力回款。還要注意的是，要管住想要拿地的手。
大力保證資金回流，確保資金鏈安全，是當下房企的重中之重。中指研究院在電話交流會中提到，房企要做到“開源節(jié)流”。“一方面，加大融資力度，如果上半年融資窗口期還在的話，會加大融資力度；另一方面，加大存量應(yīng)收房款的催收工作，跟銀行溝通，爭取銀行在復(fù)工前發(fā)放已審批的按揭貸款。”
艾振強則表示，房企當下也不應(yīng)該亂花錢�！暗刈詈孟葎e拿了，挺過最嚴峻的階段再說。今年一整年，都似乎還是拿地的窗口期�！�
來源：鳳凰財經(jīng)
