長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海。
習近平總書記指出："抗擊疫情有兩個陣地，一個是醫(yī)院救死扶傷陣地，一個是社區(qū)防控陣地。"
商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園是社區(qū)防控陣地的重要組成部分。自疫情發(fā)生以來，商業(yè)地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴重，經(jīng)營受阻業(yè)績停滯。疫情之下，對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)會產(chǎn)生多大的影響和沖擊？商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應該怎樣應對和反思？對商業(yè)地產(chǎn)市場有何預測和展望？
為了能為更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供助力，房訊網(wǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合發(fā)起“新商辦50人專題采訪行動”，采訪、整理了來自50位商業(yè)地產(chǎn)總裁的思考和建議，期待與大家共享思想共克時艱。
預測：長風破浪會有時
金地商置華北區(qū)域商辦營銷總監(jiān)侯智猛：
對于行業(yè)、市場的未來趨勢，有以下幾個判斷。
判斷一：房地產(chǎn)調(diào)控政策或出現(xiàn)寬松可能。對于今年，我們一方面認為疫情將對今年一季度地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈及后周期相關消費產(chǎn)生沖擊，但若疫情蔓延超預期，國家可能增加舊改等方面投入，作為經(jīng)濟托底的政策選項；另外，在因城施策的政策環(huán)境下，地方政府或根據(jù)自身情況適當放松地產(chǎn)政策，房價地價回落的城市出現(xiàn)政策放松的可能性最大。
判斷二：中長期看，商辦市場趨于平穩(wěn)。受疫情影響，企業(yè)對于寫字樓的租賃需求短期內(nèi)將更趨謹慎，擴租、換租需求減少，但伴隨疫情控制，以及政府利好政策刺激下，企業(yè)擇址需求將很快得到修復。特別對于某些疫情中受損的零售行業(yè)、進出口行業(yè)、旅游行業(yè)、線下教育行業(yè)，經(jīng)歷了一輪洗牌之后，擇址需求將在二三季度集中爆發(fā)。
判斷三：疫情會造成產(chǎn)業(yè)與商業(yè)模式的變革，但商辦樓宇需求不會減弱�！∫咔橛绊懴�，原有商業(yè)形態(tài)、商業(yè)結(jié)構(gòu)勢必受到?jīng)_擊，但疫情過后商辦樓宇需求很可能集中爆發(fā)，辦公樓宇需求至少來源自三個方面：一是受沖擊行業(yè)的自我修復，旅游、餐飲、休閑娛樂企業(yè)對于原有市場的收復失地；二是疫情中壯大的相關企業(yè)，生物制藥、醫(yī)療用品等與抗擊疫情密切相關行業(yè)企業(yè)；三是在疫情大趨勢下萌生的新興產(chǎn)業(yè)，比如智慧物流、電影線上發(fā)行、大數(shù)據(jù)等。
判斷四：高新技術(shù)將成為今后商務樓宇管理發(fā)展主流。新冠肺炎疫情的大范圍爆發(fā)，勢必引發(fā)樓宇設計與樓宇管理的再次變革。商務樓宇的變革，管理的升級，會有更多元的評判權(quán)重、更高標準的提出。
判斷五：疫情過后，商辦樓宇將迎來較好的投資時機。受疫情影響，部分物業(yè)持有企業(yè)很可能因為資金鏈問題引發(fā)風險；同時部分寫字樓租戶也可能因為成本壓力、經(jīng)營問題等造成商辦市場短期空置率上升。也就是說，疫情過后，大量優(yōu)質(zhì)樓宇資源將會涌入市場，回歸價值。在可預期的時間段內(nèi)，量化寬松將成為金融政策大概率事件，這對于資金充沛的企業(yè)來說，是絕佳的投資時機。
嘉豐達科技發(fā)展有限公司董事長汪浩：
疫情是調(diào)整優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)的重要契機。從行業(yè)角度看，生物醫(yī)藥、互聯(lián)網(wǎng)、科技等依舊看好；疫情催生的新的細分產(chǎn)業(yè)比如第三方檢測、公共衛(wèi)生防疫、醫(yī)藥與醫(yī)療設備、大數(shù)據(jù)、5G、AI、線上辦公&游戲&視頻、遠程教育、遠程健身和醫(yī)療等等也會快速增長；律所、會計師事務所等專業(yè)服務業(yè)及金融業(yè)受到的直接影響較��；這些客戶擴租能力更強，將會成為未來爭取續(xù)租、擴租的重要對象。
智慧樓宇、智慧園區(qū)將成為發(fā)展趨勢。深度 B 端運營，培養(yǎng)客戶粘性，將成為未來運營商重要的評價指標。
大悅城控股北京大區(qū)公司常務副總經(jīng)理、中糧廣場總經(jīng)理孫天立：
如短期疫情結(jié)束，則寫字樓市場需求量下降，企業(yè)承租能力下降，將對上半年的出租率和平均租金帶來下行壓力，中小企業(yè)會產(chǎn)生違約和退租風險（免租期不是救命稻草）。如疫情時間延長，則大中型企業(yè)也會受到影響，部分樓宇"主力店"會有縮減面積風險，將會對寫字樓未來一段時間產(chǎn)生影響。
目前辦公方式將會對未來辦公形式產(chǎn)生一定影響，但不意味著遠程辦公成為主流，目前的溝通成本和工作效率也是需要解決的問題。
今后，客戶會更加關注樓宇健康，促進產(chǎn)品升級，樓宇更加智能化�？萍碱惡铜h(huán)保類服務商將更多的參與到樓宇運營方案中。
中海商業(yè)北京公司總經(jīng)理李佳林：
受本次疫情影響，雖項目收益受到一定影響，但商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的整體管理運營水平，特別是突發(fā)公共安全事件的應急處理能力，將進一步提升，為未來行業(yè)的長遠發(fā)展、健康運營注入活力。
新設備、新技術(shù)的涌現(xiàn)與后期的應用將有效保障疫情防控工作開展。項目信息化、科技化管理手段的上線，為行業(yè)管理、人員生活方式轉(zhuǎn)變帶來變革的同時，也將提升項目的管理效率與效力并優(yōu)化管理成本。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼房訊網(wǎng)董事長劉凱：
新冠肺炎疫情發(fā)生以來，商業(yè)辦公項目包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園同樣損失嚴重，經(jīng)營受阻業(yè)績停滯。直接面臨的是疫情和經(jīng)濟環(huán)境疊加效應的影響。我們預計，疫情過程中商業(yè)辦公類項目開發(fā)商、運營商、渠道商會面臨很大的生存和經(jīng)營壓力。所以，我們在調(diào)研部分企業(yè)行業(yè)和行業(yè)專家的基礎上，積極向全國工商聯(lián)和北京市有關部門反映，建議減免持有型、租賃性的商業(yè)辦公項目2020年房產(chǎn)稅，未來兩年也給予適當減免。
疫情之后，我們認為商業(yè)地產(chǎn)將發(fā)生五大變化，綠色健康安全成為用戶首選，輕重資產(chǎn)運營模式輕者勝，資產(chǎn)管理和資產(chǎn)運營大行其道、專業(yè)化運營與服務團隊崛起，科技賦能和智慧運營迎來窗口期。
中耀盛世董事總經(jīng)理馬耀揚：
總的來說短期形勢嚴峻，長期逐步趨穩(wěn)。本次疫情對全國商業(yè)地產(chǎn)項目的營銷節(jié)奏和銷售節(jié)點均產(chǎn)生影響，預計疫情結(jié)束后的1-2個月內(nèi)，市場會迎來一波集中需求釋放，將成為年度營銷的重要窗口期。
另外目前一線城市商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)部分優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)低價入市的情況，國內(nèi)外機構(gòu)資本也會借此時期選擇介入，年度大宗交易機會有望提升，房企應該積極提前做好營銷準備工作，強化項目價值輸出，及時把握時機去化，全年度商業(yè)地產(chǎn)銷售或呈現(xiàn)價跌量升的趨勢。
CBRE中國區(qū)研究部主管謝晨：
2020年寫字樓市場最早在二季度迎來反彈。受到疫情沖擊，一季度寫字樓租賃活動明顯放緩。但隨著疫情逐步得到控制以及金融和TMT行業(yè)新增長引擎的推動，我們預計需求會在之后的幾個季度內(nèi)逐漸企穩(wěn)并反彈。全年吸納量將與2019年基本持平。2021年起的供應減速和需求持續(xù)復蘇將使市場空置率逐步回落。
租金方面，若疫情整體能在2-3個月內(nèi)得到控制，其對大多數(shù)市場寫字樓租金的影響將是有限的，2020年全國平均租金預計將同比下降1.5%。一線城市和杭州、成都等核心二線城市租金相對穩(wěn)定，需求偏弱的部分華北市場和短期供應過剩較為嚴重的中西部城市租金下行壓力較大。
匠人科技創(chuàng)始人兼CEO項銘：
我認為未來整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢一定是兩極分化，這兩極分化是由這個行業(yè)的存量市場這根本性來決定的。兩極分化以后，未來行業(yè)會出來非常多的專業(yè)機構(gòu)和運營機構(gòu)，這也是必然的。
所以，我認為寫字樓、產(chǎn)業(yè)園一定是從招租變成真正的招商。
啟迪協(xié)信集團園區(qū)運營部總經(jīng)理徐鵬：
與業(yè)主方的合作模式將會發(fā)生改變，采用管理費的輕資產(chǎn)模式。
從產(chǎn)品來說，低密度的園區(qū)產(chǎn)品比寫字樓將更暢銷，同時對中央空調(diào)的選擇更加理性。
為客戶提供更加彈性的辦公空間管理，提升園區(qū)的通信基礎設施，5G成為主流。
中信資本房地產(chǎn)部執(zhí)行董事、IFFRE國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務理事張平：
呼吁減免商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主方的"房產(chǎn)稅"。當下，抗擊疫情是第一要務，但后續(xù)的經(jīng)濟發(fā)展舉措如何落地至關重要。我們看到全國范圍內(nèi)，無論寫字樓、購物中心、聯(lián)合辦公、物流倉儲等商業(yè)地產(chǎn)領域的很多業(yè)主方，都盡其所能已經(jīng)為其資產(chǎn)的租戶方或多或少的進行了租金減免，以減輕租戶的壓力，攜手共擔疫情造成的負面影響。所以，在此呼吁政府針對已經(jīng)給予過租戶租金減免的業(yè)主方免除或減少"房產(chǎn)稅"等相關稅費負擔。
展望：直掛云帆濟滄海
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海：
對于2020年的北京甲級寫字樓租賃市場走勢，我們做出以下四個基本判斷。
第一，供應高峰持續(xù)推高空置率才是市場本質(zhì)。無論有沒有疫情，逐步走高的空置率是北京甲級寫字樓市場目前的現(xiàn)狀，而這個持續(xù)走高的空置率則是由于集中的供應高峰所致。同時，2020年依然是供應高峰年，整體空置水平會繼續(xù)攀升。但受到疫情的影響，部分項目或?qū)⒀舆t入市，導致整個市場供給壓力減輕，可能會從一定程度避免更多項目集中在2020年入市。從供給的角度來看，疫情從一定程度上減輕了今年的市場供給壓力。
第二，市場需求長期存在，疫情只能影響市場租賃節(jié)奏的變化。短期各類市場需求都會受到抑制，但需求會在疫情逐步穩(wěn)定后出現(xiàn)一個短期的釋放，用來消化之前所壓抑的市場需求，全年吸納量或?qū)⒕S持往年的平均水平。金融業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務業(yè)依然會是北京市場的主要需求來源，特別是外資金融機構(gòu)，相對成熟的互聯(lián)網(wǎng)公司以及各類專業(yè)服務類公司。
第三，2020年是北京寫字樓未來4到5年內(nèi)最后一個供應高峰。從2002年到2020年，北京甲級寫字樓市場增長規(guī)模一共經(jīng)歷了3個時期：2002-2008年的供應量推動期，2009-2017年的租金推動期，2018年到2020年的第二個供應推動期。從2021年開始，整體市場隨著第二輪供應高峰的結(jié)束將進入一輪3-4年左右的市場去化周期，整體甲級寫字樓市場租金收入規(guī)模依然會持續(xù)攀升。
第四，租金進入階段性高位調(diào)整階段的大趨勢保持不變。由于疫情導致整體市場節(jié)奏的變化，且對于很多行業(yè)的一季度收入都有著災難性的影響，這將導致很多企業(yè)遇到現(xiàn)金流危機而出現(xiàn)經(jīng)營困難的情況。因此，在租戶遇到租金兌付危機時，整體市場租金依然會處于調(diào)整期，且受疫情影響租金短期調(diào)整幅度可能會加大。因此，受疫情影響，租金調(diào)整節(jié)奏大概率會持續(xù)到2020年底，從2021年初開始租金企穩(wěn)預期將會增強。
中糧·置地廣場副總經(jīng)理馬佳音：
疫情之后，第一，經(jīng)濟壓力持續(xù)下行和結(jié)構(gòu)調(diào)整造成的產(chǎn)業(yè)辦公行業(yè)兩極分化局面，疊加疫情影響，愈發(fā)加快加�。坏诙�，升級場景，不斷探索智慧辦公。
健康和安全是客戶長期永恒的聚焦點。受疫情影響，寫字樓安全健康功能及對服務升級的需求被提到了新高度。如何提升場景營造能力，滿足企業(yè)集中辦公的俱樂部化需求；如何在5G時代的遠程辦公需求背景下，加強技術(shù)與硬件供給，也將成為寫字樓運營團隊持續(xù)關注的課題。
金融街北京置業(yè)有限公司副總經(jīng)理高亮：
大體量辦公項目對自身的產(chǎn)品定位、經(jīng)營策略盤整、分析、調(diào)整勢在必行，即使是運營穩(wěn)定期的項目依然要未雨綢繆，積極調(diào)整，形成產(chǎn)品競爭差異化、關注物業(yè)服務提升、促進運營團隊管理提升。
從項目角度來看，商業(yè)項目面臨哪最艱難的時刻，同時也是決策、優(yōu)化、結(jié)構(gòu)調(diào)整的一次機會。
遠洋集團寫字樓事業(yè)部副總經(jīng)理黃志達：
預計下半年隨著經(jīng)濟發(fā)展趨勢和速度的變化，寫字樓租賃市場將有所改善，但是項目整體收入的提升具有滯后性，預計2020年各商務樓宇的租金收入將有所下降，但年底的出租率和租金水平會有所上升。
金茂北京產(chǎn)城公司副總經(jīng)理、金茂北京產(chǎn)城公司寫字樓部總經(jīng)理李華臣：
雖然疫情期間，大量公司啟動居家辦公，但居家辦公短期內(nèi)很難成為未來的發(fā)展趨勢（部分行業(yè)除外）。
受疫情影響，行業(yè)會進入調(diào)整期，供給端會有部分項目減緩入市節(jié)奏，需求端至少需要半年以上的緩沖期才能逐步轉(zhuǎn)暖。如果聯(lián)合辦公的運營方能夠挺過本次疫情，未來對他們來說可能會有更好的機會，至少中小微企業(yè)中，會更多地選擇更具有彈性的辦公空間從而對沖風險。因此，標準寫字樓配置聯(lián)合辦公產(chǎn)品應該更能順應潮流。
榮盛產(chǎn)業(yè)新城集團副總經(jīng)理王玉龍：
從新冠疫情看產(chǎn)業(yè)園區(qū)的五大轉(zhuǎn)變。
第一、園區(qū)配套升級及硬件的轉(zhuǎn)變。對新建的園區(qū)來講，經(jīng)過這次疫情，應該將健康、綠色作為園區(qū)建筑設計中的一個重要的評價因素。第二、政策扶持的轉(zhuǎn)變。政府肯定會出臺更加有利，更有針對性的政策和措施來刺激經(jīng)濟，大家要密切關注，快速反應，詳細解讀政策，抓住這次少有的窗口期。第三、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的轉(zhuǎn)變。在互聯(lián)網(wǎng)時代下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不再是一個獨立的個體，而應該是一個產(chǎn)業(yè)的集聚。第四、產(chǎn)業(yè)招商能力的轉(zhuǎn)變。線上招商方式可能會成為趨勢。第五、園區(qū)智慧運營能力的轉(zhuǎn)變。未來的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將會是通過互聯(lián)網(wǎng)新興技術(shù)"大數(shù)據(jù)""云計算""移動互聯(lián)"等技術(shù)，打造一個智能化的運營服務信息平臺，實現(xiàn)企業(yè)資源共享、高效辦公、業(yè)務管理、合理決策等功能的一體化。
譽翔安地產(chǎn)執(zhí)行合伙人王珂：
長期看，廣義的寫字樓市場（含產(chǎn)業(yè)園）觸底的標志，是各個產(chǎn)業(yè)龍頭的企業(yè)借助國家扶持，通過資本市場輸血完成資產(chǎn)負債表的修復，也就是刺激股價上升來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)再啟動，所以需要密切關注國家在產(chǎn)業(yè)扶持、金融等政策和實際行動上。
現(xiàn)階段是一個探底的過程，可能需要一兩年，把市值夯實了，市場也就進入新的一輪增長了。
中國城智更新研究院院長陳方勇：
商業(yè)地產(chǎn)有其長期趨勢，疫情只是加速了變化的到來。傳統(tǒng)寫字樓、購物中心和酒店都是疫情影響最大的業(yè)態(tài)，相應也加速了向靈活辦公、智慧零售、無人酒店的轉(zhuǎn)型，已經(jīng)看到盒馬、亞朵等新興業(yè)態(tài)在公開搜撿"尸體"，這就是行業(yè)的新陳代謝。
對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來說，最困難的日子還沒到來，疫情結(jié)束后的三到四個月才是真正的生死時速，一定會有一大批倒下，也一定一大批新生力量崛起。是好事，該來的總歸會來，早點到來不是壞事。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜：
疫情對商業(yè)地產(chǎn)市場的影響不只是最近這一段時間，而是一個相對長期的過程。一方面疫情會導致不少租戶經(jīng)營困難乃至消失，引發(fā)空鋪和重新招租的問題，而市場信心的恢復也是需要時間的；另一方面疫情對于商業(yè)形態(tài)和生態(tài)的影響也將是長期的，反過來會影響商辦物業(yè)的規(guī)劃設計和市場供應，比如中央空調(diào)的新風系統(tǒng)可能需要加大風量以及消殺功能、一些具備開放式中庭與天井的商辦物業(yè)可能會更受市場歡迎、一些線上業(yè)務占比較高的商業(yè)業(yè)態(tài)可能也會更受商辦市場的追捧。
左鄰副總裁周薈榮：
園區(qū)和樓宇管理方在防控疫情過程中，紛紛將眼光投向智慧園區(qū)運營平臺，但都十分注重平臺對長遠發(fā)展的實際效益。管理方的需求更具體，對效益追求更明確；已經(jīng)擺脫早期為了智慧化而智慧化的盲目。這是行業(yè)發(fā)展良好的方向。
通過疫情，很多園區(qū)樓宇意識到可持續(xù)的增值營收的重要性，會更注重運營。疫情發(fā)生，影響到大部分園區(qū)和樓宇管理方的穩(wěn)定租金收入，促使管理方思考增值運營方向，實現(xiàn)收入多樣化，確保良性發(fā)展。
來源：房訊網(wǎng)
