由于2019年未受疫情影響，多數(shù)房企近期披露的2019年年報(bào)數(shù)據(jù)看起來(lái)十分靚麗。但值得注意的是，盡管不少房企業(yè)績(jī)規(guī)模仍有進(jìn)一步提升，但行業(yè)整體增速已經(jīng)放緩，毛利率、凈利潤(rùn)率等一些指標(biāo)也開(kāi)始走低。
克而瑞研報(bào)顯示，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影響，百?gòu)?qiáng)房企前3月累計(jì)銷售金額下降21%。面對(duì)眾多不確定性，房企們對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)判變得愈發(fā)謹(jǐn)慎，“降速換擋”也成為不少房企的選擇。
業(yè)績(jī)規(guī)模整體增速放緩
3月底以來(lái)，房企密集發(fā)布2019年年報(bào)。根據(jù)多家房企年報(bào)數(shù)據(jù)及研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，2019年，房企業(yè)績(jī)規(guī)模再上一個(gè)臺(tái)階，但同時(shí)業(yè) 績(jī)?cè)鏊俜啪�、利�?rùn)空間進(jìn)一步收窄也已成行業(yè)的普遍現(xiàn)象。
克而瑞地產(chǎn)研究中心近期發(fā)布的研報(bào)顯示，從50家典型上市房企的營(yíng)收與利潤(rùn)規(guī)模來(lái)看，2019年整體營(yíng)業(yè)收入為34427億元，同比增長(zhǎng)24.7%。而不少房企的表現(xiàn)更是亮眼，例如，龍湖集團(tuán)（00960.HK）2019年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1510.3億元，同比增長(zhǎng)30.4%；實(shí)現(xiàn)歸母核心凈利155.5億元，同比增長(zhǎng)21.0%。
另一方面，年內(nèi)各梯隊(duì)房企門檻進(jìn)一步提升，但規(guī)模房企擴(kuò)容放緩，新增千億房企數(shù)明顯下降。根據(jù)上述報(bào)告，50家典型上市房企的增速較2018年的34.8%下降10.1個(gè)百分點(diǎn)；而在營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本的雙重?cái)D壓下，房企毛利規(guī)模增速更是明顯下降。過(guò)去一年，50家典型上市房企實(shí)現(xiàn)總體毛利潤(rùn)10309億元、歸母凈利潤(rùn)3746億元，分別同比增長(zhǎng)13.2%、14.9%，毛利增速較2018年大降30個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利潤(rùn)增速也下降了4.9個(gè)百分點(diǎn)。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，除了疫情的影響，城市化速度放緩是房企盈利空間收縮的重要因素：“城市住房告別絕對(duì)短缺，部分城市已經(jīng)率先進(jìn)入存量房階段�！�
同策研究院研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，實(shí)際上2019年的市場(chǎng)狀況并不太好，尤其是去年下半年處于一個(gè)調(diào)整期。其同時(shí)指出，在這樣的競(jìng)爭(zhēng)格局之下，相比規(guī)模房企，中小房企在拿地、融資等方面有比較大的成本壓力，其盈利能力也偏弱。去年四季度，還有部分房企采取“以價(jià)換量”的策略來(lái)沖全年業(yè)績(jī)，致使企業(yè)出現(xiàn)“增收不增利”、攤薄利潤(rùn)的情況。
相比2019年，2020年的房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)能開(kāi)一個(gè)好頭。盡管目前已經(jīng)全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但疫情對(duì)于房企一季度的銷售影響甚重。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的《2020第一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》排行榜，百?gòu)?qiáng)房企前3月累計(jì)銷售金額下降21%。
身處下行周期的樓市，使得房企們對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)判也變得愈發(fā)謹(jǐn)慎。旭輝控股董事局主席林中就認(rèn)為，從疫情的短期影響來(lái)看，今年行業(yè)銷售同比2019年會(huì)減少7%—10%，房企增速普遍相較于2019年也會(huì)降低。
根據(jù)上市房企公告及公開(kāi)信息，《華夏時(shí)報(bào)》記者整理發(fā)現(xiàn)，目前已有超過(guò)40家房企對(duì)外直接或間接公布了2020年的銷售目標(biāo)，但目標(biāo)增長(zhǎng)率超過(guò)20%的房企并不多見(jiàn)，且多為中小型房企如陽(yáng)光100、大發(fā)地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、花樣年等，中海地產(chǎn)等大中型房企所制定的銷售目標(biāo)增幅均不足10%，不少房企甚至選擇主動(dòng)降速。
頭部房企中，萬(wàn)科、碧桂園未公布今年的銷售目標(biāo)，中國(guó)恒大的銷售目標(biāo)增幅在3成以上；手握8000億元可售貨值的融創(chuàng)，將銷售目標(biāo)調(diào)整到6000億元的水平。
一些房企選擇維持原狀。例如，晉級(jí)“千億俱樂(lè)部”之后，濱江集團(tuán)將“保持千億”作為今年的目標(biāo)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)今年制定的銷售目標(biāo)為1300億元，也與去年持平；
包括新城、首創(chuàng)、建業(yè)、九龍倉(cāng)等在內(nèi)的一些房企則下調(diào)了銷售目標(biāo)。其中，新城控股是前十房企之中唯一一個(gè)銷售目標(biāo)負(fù)增長(zhǎng)的房企，其2020年的銷售目標(biāo)為2500億元，同比下降7.7%。新城控股董事長(zhǎng)兼總裁王曉松強(qiáng)調(diào)，這是基于4000億可售貨值考慮，根據(jù)去化率60%，這個(gè)目標(biāo)是合理的。
“降速增效”成業(yè)界共識(shí)
在行業(yè)增速放緩的背景下，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，提高成本的管控能力、實(shí)現(xiàn)管理精細(xì)化轉(zhuǎn)型等方式，是房企們走出盈利困局的“法寶”。鄒琳華就表示，房企只能通過(guò)產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新，挖掘客戶更多的新需求。
“我覺(jué)得主要還是靠自身�！睆埡陚ハ颉度A夏時(shí)報(bào)》記者解釋說(shuō)，提質(zhì)增效要靠房企本身的銷售回款。銷售回款占不少企業(yè)資金來(lái)源的50-60%。手頭有資金，可以有更多的主動(dòng)權(quán)來(lái)去做企業(yè)下半年或者明年甚至更長(zhǎng)一段時(shí)間的布局。
張宏偉建議，在銷售回款正常的基礎(chǔ)上，房企最好要想方設(shè)法融資。如果企業(yè)資金面沒(méi)那么大壓力的話，趕緊拿地�！艾F(xiàn)在是一個(gè)比較好的窗口期，尤其是對(duì)于一些一二線城市、強(qiáng)三線城市來(lái)講，是企業(yè)戰(zhàn)略布局的一個(gè)重點(diǎn)。企業(yè)需要首先加快銷售，其次做好融資，最后要做一些補(bǔ)倉(cāng)和換倉(cāng)�！睆埡陚フf(shuō)。“天晴補(bǔ)屋頂。”在龍湖集團(tuán)3月24日的業(yè)績(jī)會(huì)上，董事長(zhǎng)吳亞軍就表示，去年下半年龍湖就開(kāi)始注重現(xiàn)金流，所以今年年初就已經(jīng)完成了全年的基本融資任務(wù)。也正因如此，龍湖在今年1-2月土地市場(chǎng)相對(duì)冷清時(shí)，已逆勢(shì)拿下17幅地塊。
陳晟認(rèn)為：“當(dāng)下房企需要有一些新戰(zhàn)略和新模式。如何保證地價(jià)能夠下降，通過(guò)產(chǎn)業(yè)模式拿地是個(gè)關(guān)鍵，要保證基本的利潤(rùn)”。
正如陳晟所言：“房企更強(qiáng)調(diào)增效，而不是強(qiáng)調(diào)規(guī)�！�。眼下，房企管理層考慮更多的，也是在壓力重重的大環(huán)境下如何保證財(cái)務(wù)穩(wěn)健和現(xiàn)金流安全。
例如，在旭輝于3月27日舉辦的線上業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層數(shù)次強(qiáng)調(diào)對(duì)于利潤(rùn)的把控。旭輝控股CFO楊欣表示，旭輝將繼續(xù)嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模與資金成本，同時(shí)不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，為企業(yè)發(fā)展“高筑墻、廣積糧”。而林中透露，2020年，旭輝對(duì)利潤(rùn)的考核將占到70%。
在3月31日舉辦的中國(guó)恒大2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大董事局主席許家印強(qiáng)調(diào)，恒大“要用最大的決心、最大的力度，一定要把負(fù)債降下來(lái)。”即使是直言“今年6000億小目標(biāo)，很輕松”的孫宏斌，也強(qiáng)調(diào)“我們不是很在乎銷售額，結(jié)算利潤(rùn)和市值更重要”、“公司拿地會(huì)謹(jǐn)慎，不賺錢的活不干”。
基于如此判斷，房企們?cè)谕顿Y策略上也更為謹(jǐn)慎、強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健，更傾向于一二線以及四大城市群，尤其是長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)地區(qū)。
例如，龍湖2019年拿地較為積極，公司聚焦一、二線城市及核心城市群，截至2019年末，公司擁有總土儲(chǔ)約6814萬(wàn)平方米，其中環(huán)渤海、西部、長(zhǎng)三角、華中、華南、香港片區(qū)的土地儲(chǔ)備占比分別為33.0%、28.0%、19.3%、9.9%、9.7%、0.1%。除了對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)會(huì)“堅(jiān)持把握窗口期拿地，不貴、不錯(cuò)、不拿’地王’”，旭輝管理層還透露，2020年集團(tuán)可售貨值為3,800億元中的89%位于一二線及準(zhǔn)二線城市；截至今年2月底，旭輝集團(tuán)總土儲(chǔ)面積約6,540萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)貨值9,880億元，其中一二線及準(zhǔn)二線占比達(dá)87%。
另一方面，隨著招拍掛市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房企們也越發(fā)重視多元化的拿地方式。面對(duì)今年的形勢(shì)，不少房企認(rèn)為并購(gòu)的機(jī)會(huì)更多。此外，舊改也受到房企們更多的青睞。倚靠舊改項(xiàng)目發(fā)家的富力地產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)2020年策略仍以“舊改”為主。富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在2019年度業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“今年我們轉(zhuǎn)化土地儲(chǔ)備是以舊改為主，希望每年可以有500萬(wàn)平方米以上土儲(chǔ)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化”。其稱，目前富力地產(chǎn)整個(gè)舊村改造土儲(chǔ)有2000萬(wàn)平方米，足夠未來(lái)幾年發(fā)展。
來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)
