萊坊發(fā)布最新一期廣州寫字樓市場(chǎng)報(bào)告。報(bào)告顯示，2020年第一季度廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)沒有新項(xiàng)目交付上市，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量為581.4萬(wàn)平方米，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率環(huán)比小幅下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至5.4%。
萊坊中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略咨詢部高級(jí)董事陳鐵東先生表示，第一季度，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金環(huán)比小幅下跌1.1%至每月每平方米人民幣176元，而空置率環(huán)比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至5.4%。在本季度，盡管有新冠病毒肺炎疫情的發(fā)生，但由于許多租賃需求在疫情發(fā)生前已經(jīng)落實(shí)，并沒有因此而受到大的影響。而且本季度廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)上沒有新增供應(yīng) ，故廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率有所下降。
租金及價(jià)格
2020年第一季度，廣州甲級(jí)寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣176元，環(huán)比小幅下跌1.1%。雖然2020年第一季度新冠病毒疫情的爆發(fā)，對(duì)廣州甲級(jí)寫字樓租金帶來(lái)下行壓力，部分寫字樓業(yè)主也選擇了開出優(yōu)惠價(jià)格以吸引租戶入駐其寫字樓，使得廣州甲級(jí)寫字樓的平均租金在本季度維持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。然而，由于疫情所帶來(lái)的對(duì)于企業(yè)搬遷和擴(kuò)張的需求影響有一定的滯后性，預(yù)計(jì)其對(duì)于寫字樓的表現(xiàn)影響會(huì)逐步顯現(xiàn)。
一手散售市場(chǎng)上，2020年第一季度廣州銷售型寫字樓的平均售價(jià)為每平方米人民幣40,111元。受到疫情的影響，部分寫字樓業(yè)主開始選擇降低銷售價(jià)格以吸引更多買家。此外，相較于售價(jià)高于每平方米人民幣40,000的銷售型寫字樓項(xiàng)目，售價(jià)低于該水平的銷售型寫字樓項(xiàng)目在本季度更能受到買家的青睞。在本季度，與中心區(qū)相比，外圍區(qū)的銷售型寫字樓成交活動(dòng)更為活躍，主要集中在黃埔區(qū)、增城區(qū)和花都區(qū)。典型成交案例有：作為廣州第二CBD的重要經(jīng)濟(jì)引擎，黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)在本季度錄得保利魚珠港寫字樓項(xiàng)目13,259平方米的大宗交易，其成交單價(jià)為每平方米人民幣35,000元。
供應(yīng)與需求
2020年第一季度，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)沒有新項(xiàng)目完工交付，因此廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的存量與上季度持平，為581.4萬(wàn)平方米。
在第一季度，由于市場(chǎng)上沒有新的寫字樓物業(yè)供應(yīng)，同時(shí)由于之前累積的寫字樓租賃需求較上一季度有所上升，尤其是天河北和珠江新城這兩個(gè)子市場(chǎng)，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的整體空置率環(huán)比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至5.4%。
雖然第一季度廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)處于供需較為穩(wěn)定的狀態(tài)，但廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量將在第二到第四季度大幅上升，預(yù)計(jì)年內(nèi)將迎來(lái)65.7萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市。2020年廣州甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)占2020年第一季度廣州甲級(jí)寫字樓存量的11.3%，預(yù)計(jì)隨著新增供應(yīng)寫字樓的上市，同時(shí)租賃需求受疫情影響預(yù)計(jì)會(huì)維持在一個(gè)較弱的狀態(tài)，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率將逐步上升。
預(yù)計(jì)2020年第二季度，位于越秀子市場(chǎng)的星寰國(guó)際商業(yè)中心和位于琶洲子市場(chǎng)的阿里巴巴華南中心將交付，為廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)13萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。
投資市場(chǎng)
2020年第一季度廣州甲級(jí)寫字樓投資市場(chǎng)不活躍，沒有錄得大宗整購(gòu)交易。2020年3月15日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布緊急降息至零并啟動(dòng)一項(xiàng)規(guī)模達(dá)7,000億美元的大規(guī)模量化寬松計(jì)劃。融資利率的降低和美元流動(dòng)性的提高會(huì)進(jìn)一步降低外資投資買家的資金現(xiàn)金流成本。
因此，美聯(lián)儲(chǔ)的降息對(duì)于廣州優(yōu)質(zhì)的寫字樓項(xiàng)目，將是重大的利好因素，預(yù)計(jì)將吸引更多外資投資廣州的寫字樓物業(yè)。同時(shí)，中國(guó)已在抗擊疫情中取得了重大的階段性成果。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)，預(yù)計(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)首先進(jìn)入恢復(fù)期，有助于吸迎外資的流入。而廣州作為粵港澳大灣區(qū)中的國(guó)家中心城市和綜合性門戶城市，其定位在《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要》中被不斷強(qiáng)化。此外，廣州各類發(fā)展政策在2020年伊始的不斷推進(jìn)和落地，使廣州寫字樓物業(yè)的資本值上升空間大，對(duì)外資投資者的吸引力度加大。
在國(guó)內(nèi)四個(gè)一線城市中，廣州的寫字樓物業(yè)價(jià)格相對(duì)較低，這也將會(huì)成為投資者考慮投資廣州寫字樓項(xiàng)目的一個(gè)重要因素。預(yù)計(jì)除了位于廣州傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)且具有較大提升空間的寫字樓項(xiàng)目會(huì)受到投資者的關(guān)注外，一些新興核心商務(wù)區(qū)寫字樓項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)也會(huì)受到投資者的關(guān)注。
市場(chǎng)展望
萊坊廣州總經(jīng)理黃一勻表示：“鑒于世界經(jīng)濟(jì)和疫情的不確定性，預(yù)計(jì)在2020年，企業(yè)對(duì)于寫字樓租賃成本的控制將變得更嚴(yán)格。2020年廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的大量新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)將為寫字樓業(yè)主帶來(lái)較大的租金下行壓力，而對(duì)于租戶來(lái)說(shuō)，租金的可談判空間則變得更大。
廣州市2019年高質(zhì)穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為企業(yè)提供了重要的發(fā)展基礎(chǔ)。而廣州在2020年充足的寫字樓供應(yīng)，能夠維持寫字樓租金在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。租賃成本的穩(wěn)定，無(wú)疑對(duì)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)不確定性的背景下有利好作用。
盡管2020年新冠病毒疫情給許多行業(yè)的發(fā)展都帶來(lái)了負(fù)面的影響，但粵港澳大灣區(qū)落地的速度并沒有因此而受阻�！皬V州人工智能和數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)”建設(shè)方案的發(fā)布和“南沙國(guó)際金融島”的落地，預(yù)計(jì)將促進(jìn)寫字樓市場(chǎng)的提檔升級(jí)和帶來(lái)長(zhǎng)期的發(fā)展，并促進(jìn)相關(guān)區(qū)域?qū)懽謽堑馁Y本值上升�！�
