北京學(xué)區(qū)房的最后一塊“保留地”也終于要成為歷史了。雖然“六年一學(xué)位”“多校劃片”等學(xué)區(qū)房新政在北京其他區(qū)縣早已開(kāi)始實(shí)施，但西城區(qū)一直未被納入其中，直到近日北京市西城區(qū)教委才正式官宣：自2020年7月31日后在西城區(qū)購(gòu)房將全部以“多校劃片”方式入學(xué)，且六年內(nèi)只提供一個(gè)學(xué)位。
北京市西城區(qū)是全國(guó)同等面積內(nèi)擁有重點(diǎn)中學(xué)數(shù)量最多的區(qū)，沒(méi)有之一。盡管西城區(qū)的面積不足北京市總面積的千分之三，卻集中了大量的優(yōu)質(zhì)教育資源。這也導(dǎo)致西城一直是北京學(xué)區(qū)房的“鄙視鏈頂端”，諸如“老破小每平米單價(jià)超過(guò)30萬(wàn)”“家長(zhǎng)斥資千萬(wàn)買(mǎi)間半地下室”等新聞經(jīng)常刷屏媒體。
在北京學(xué)區(qū)房新政之下，購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房不再能“一房對(duì)一校”，而是要在片區(qū)內(nèi)幾所學(xué)校間以“搖號(hào)”方式確定。北京的學(xué)區(qū)房其實(shí)主要集中在西城、海淀和東城三個(gè)區(qū)，尤其是“頂級(jí)學(xué)區(qū)”更是以西城為首。這只靴子的落地意味著北京學(xué)區(qū)房將面臨全面價(jià)值重估，而家長(zhǎng)們?yōu)榱四苴s在“731新政”前盡快買(mǎi)票上車(chē)，帶來(lái)了北京學(xué)區(qū)房的“最后瘋狂”。
最后一班車(chē)：“想要能住，預(yù)算得在1500萬(wàn)左右”
“簡(jiǎn)直是干五天吃三年呀�！边@個(gè)五一小長(zhǎng)假雖然仍在疫情的陰霾之下，但北京西城的房地產(chǎn)中介們，卻意外迎來(lái)了一場(chǎng)驚喜狂歡。4月30日，西城區(qū)“731新政”剛剛官宣，房產(chǎn)中介楊迪的電話就一直響個(gè)不停。
“買(mǎi)家肯定著急搶上最后一班車(chē)，沒(méi)有時(shí)間再觀望了；而賣(mài)家也希望能在新政前出手，怕新政后價(jià)格會(huì)下跌�！睏畹细嬖V《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。楊迪供職于一家頭部房地產(chǎn)中介公司，服務(wù)的片區(qū)正是西城最有名學(xué)區(qū)之一——德勝學(xué)區(qū)。
在楊迪提供給記者的五一期間成交信息表格中，一些西城的熱門(mén)優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)區(qū)房，成交均價(jià)都在十幾萬(wàn)左右，甚至還包括一些房齡三四十年的老公房和半地下室……總房?jī)r(jià)幾乎都在千萬(wàn)左右。
“說(shuō)實(shí)話，西城比較好的學(xué)區(qū)，千萬(wàn)以下的房子大多是不太好住的，幾乎都是老破小，要想找能住的，那預(yù)算得在1500萬(wàn)左右�！睏畹险f(shuō)，大部分客戶還是會(huì)選總價(jià)低一些的小房子，好出租也好轉(zhuǎn)手，然后再買(mǎi)附近的非學(xué)區(qū)房自住或者租房住。
實(shí)際上，新政出臺(tái)后，“西城千萬(wàn)學(xué)區(qū)房每天成交10套”的新聞就很快登上了熱搜。來(lái)自貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5日，全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)城市中，二手房成交最為火爆的就是北京，日度成交量同比增長(zhǎng)超過(guò)了100％，其中，西城區(qū)的交易量同比和環(huán)比增長(zhǎng)均超過(guò)了100％，這與北京市疫情防控等級(jí)降低和學(xué)區(qū)房新政出臺(tái)都有密切關(guān)系。
“其實(shí)西城學(xué)區(qū)房一直都是非常好賣(mài)的，之前也都是出來(lái)一套搶一套。只是新政出臺(tái)，一下子出來(lái)的房子多了，所以成交也就上去了�！睏畹险f(shuō)。
據(jù)記者了解，僅楊迪所在中介公司，今年五一期間的單日成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)平日和往年同期，而且由于學(xué)區(qū)房的總價(jià)都比較高，中介費(fèi)收入也相當(dāng)可觀。楊迪沒(méi)有正面回復(fù)記者關(guān)于成交套數(shù)的詢問(wèn)，但對(duì)于記者“熱門(mén)小學(xué)的學(xué)區(qū)房一天真能賣(mài)出十套？”的疑問(wèn)，楊迪倒是沒(méi)有回避：“那肯定有呀�！�
起步價(jià)千萬(wàn)的煩惱 有人愁“有學(xué)上”有人愁“有好學(xué)上”
凌奇其實(shí)從未想過(guò)自己會(huì)為學(xué)區(qū)房而煩惱，一是孩子才不到三歲，二是他一直計(jì)劃著讓孩子讀國(guó)際學(xué)校。半年前，他甚至還在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了一篇天價(jià)學(xué)區(qū)房的新聞，然后稱其為“魔幻現(xiàn)實(shí)主義”。
“我活成了自己曾經(jīng)‘鄙視’的人�！绷杵婵嘈χ嬖V《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。其實(shí)，凌奇算得上是一個(gè)大中產(chǎn)或者小富豪階層，一個(gè)哥們，也是他關(guān)系很好的生意伙伴，去年斥資千萬(wàn)買(mǎi)了套西城學(xué)區(qū)房，然后全家從郊區(qū)三百平米的大別墅搬到城里的老破小，讓他非常驚訝。
“哥，能拿出一千多萬(wàn)在這片買(mǎi)學(xué)區(qū)房的人，跟您一樣那都不是一般人，哪個(gè)不是人精。您能說(shuō)他們都傻了？瘋了？不可能呀�！钡谝淮伪е私庖幌碌男膽B(tài)去看看學(xué)區(qū)房，中介小伙子的話一下子戳中了凌奇。
凌奇有自己的糾結(jié)：到底用學(xué)區(qū)房拼公立“牛校”，還是重金走私立校、國(guó)際校？上千萬(wàn)砸在學(xué)區(qū)房上，到底值不值？“作為家長(zhǎng)，你不可能佛系到隨便上一個(gè)學(xué)校就好了，沒(méi)這個(gè)能力那沒(méi)辦法，但還算是夠得著，你就會(huì)想用盡全力給孩子最好的�！绷杵嬲f(shuō)。
凌奇哥們和中介小哥的觀點(diǎn)比較一致：即使從純粹投資的角度，學(xué)區(qū)房在所有房產(chǎn)類(lèi)別里，肯定是升值性和抗跌性最高的，還能附帶著讓孩子讀個(gè)好學(xué)校，從小擁有更優(yōu)質(zhì)的人脈關(guān)系；而國(guó)際學(xué)�；蛘唔敿�(jí)私立高昂的學(xué)費(fèi)則是純粹的投入，同學(xué)的背景還高度同質(zhì)化。
“未來(lái)中國(guó)的機(jī)會(huì)大于國(guó)外這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯，海外背景重要，國(guó)內(nèi)資源也至關(guān)重要�！绷杵娲_實(shí)也有些擔(dān)心，孩子進(jìn)了國(guó)際學(xué)校，素質(zhì)教育，每天Happy，但他們那一代的競(jìng)爭(zhēng)肯定是更為殘酷的。
如果說(shuō)凌奇的煩惱起步價(jià)是千萬(wàn)，姑且可以看做是極少數(shù)，但對(duì)于絕大多數(shù)家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，孩子上學(xué)的焦慮是普遍的。
今年1月，北京市委常委、市委教工委書(shū)記王寧曾對(duì)外透露，2020年9月，北京將迎來(lái)基礎(chǔ)教育的入學(xué)高峰，小學(xué)入學(xué)人數(shù)預(yù)計(jì)在22萬(wàn)人左右，學(xué)位缺口大約是8萬(wàn)人。
背后的重要原因就是2013年11月，“單獨(dú)二胎”正式開(kāi)放，第一波生育高峰的孩子要上小學(xué)了。而全面放開(kāi)二胎政策是從2016年1月1號(hào)開(kāi)始的，又一波入學(xué)高峰并不遠(yuǎn)。這意味著家長(zhǎng)們要先拼“有學(xué)上”，再拼“有好學(xué)上”。
學(xué)區(qū)房真的“涼涼”了？至少家長(zhǎng)們的焦慮并未緩解
實(shí)際上，早在2015年，教育部就曾點(diǎn)名北上廣深等24個(gè)重點(diǎn)大城市，要求各地對(duì)熱點(diǎn)小學(xué)、初中的招生普遍推行“多校劃片”制度。而除北京外，上海、廣州、深圳等地也都陸續(xù)出臺(tái)了不同范圍的入學(xué)新政，目的就是給學(xué)區(qū)房降溫。
“單一通過(guò)年限增長(zhǎng)來(lái)影響學(xué)位的效果相對(duì)有限，而多校劃片同時(shí)采取搖號(hào)的方式確定進(jìn)入學(xué)校則對(duì)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)會(huì)有直接影響�！�58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》。
但是，不再“一房對(duì)一�！�，學(xué)區(qū)房就徹底涼涼了？
“學(xué)區(qū)房短期內(nèi)的價(jià)值還很難被完全弱化，即使采用搖號(hào)的方式，優(yōu)質(zhì)學(xué)校周邊的小區(qū)也意味著存在更大的入學(xué)機(jī)會(huì)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，學(xué)區(qū)房的概念會(huì)被逐步弱化，房?jī)r(jià)也將回歸正常水平。”張波表示。
但楊迪并沒(méi)有對(duì)自己的職業(yè)前景產(chǎn)生懷疑�！爸灰獌�(yōu)質(zhì)學(xué)校沒(méi)搬走，學(xué)區(qū)房怎么會(huì)消失呢？只要你擁有怎樣的房子與你的孩子上怎樣學(xué)校相關(guān)，學(xué)區(qū)房就不會(huì)涼�！彼f(shuō)。
“新政前是看學(xué)校選房子，新政之后就要看學(xué)區(qū)了，要選那些學(xué)區(qū)整體水平高，哪個(gè)學(xué)校都不差的�！睏畹险f(shuō)。“比如西城的德勝學(xué)區(qū)就是沒(méi)有雷的，入手不虧�！睏畹厦刻煲獰o(wú)數(shù)次重復(fù)這句經(jīng)典“安利詞”，意思就是德勝學(xué)區(qū)里的小學(xué)沒(méi)有差的，小升初對(duì)口的也都是很好的中學(xué)，所以即使以后“多校劃片”了，這里依然是“頂配”，不用擔(dān)心因?yàn)樾抡院筚u(mài)房時(shí)遭遇貶值。
記者也了解了北京市海淀區(qū)的情況。海淀也是可以和西城媲美的優(yōu)質(zhì)教育資源集中的區(qū)域，但早于西城，海淀區(qū)是從2019年1月1日起，就實(shí)行了“多校劃片”和“六年一學(xué)位”的政策。
從新政前后來(lái)看，“多校劃片”之后，房?jī)r(jià)確實(shí)較“最后一班車(chē)”的瘋狂時(shí)期略有回落，但并沒(méi)有大幅下跌，尤其是萬(wàn)柳、中關(guān)村、上地等北京的“頂級(jí)學(xué)區(qū)”，房?jī)r(jià)還是要遠(yuǎn)高于周邊的非學(xué)區(qū)房，溢價(jià)明顯。
原因也是這些學(xué)區(qū)沒(méi)什么“雷”，片區(qū)內(nèi)都是好學(xué)校。而且好學(xué)校為了獲得好生源，也會(huì)逐步合并那些原本較差的小學(xué)進(jìn)行“排雷”。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是從學(xué)校間的生源競(jìng)爭(zhēng)變?yōu)閷W(xué)區(qū)間的生源競(jìng)爭(zhēng)，家長(zhǎng)也從追逐“牛校”到追逐“牛學(xué)區(qū)”。
在張波看來(lái)，教育公平是個(gè)社會(huì)問(wèn)題，如何平衡教育資源非常重要，畢竟教育資源是一個(gè)城市公共資源中的核心要素。目前國(guó)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源往往還是呈現(xiàn)集中化趨勢(shì)，未來(lái)仍需要更多的政策配套。
�。☉�(yīng)采訪對(duì)象要求，文中楊迪、凌奇為化名）
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)
編輯：wangdc
