優(yōu)質(zhì)學(xué)位房，一直被看做是房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心資產(chǎn)。然而近期原本屬于深圳高級中學(xué)南校區(qū)一類學(xué)位的部分小區(qū)，突然被降為了三類學(xué)位，入學(xué)積分直降10分，使得不少持有同類型物業(yè)的業(yè)主有點“慌”。
深高南學(xué)位風波
公開信息顯示，深圳高級中學(xué)南校區(qū)日前將泰安軒、泰康軒、竹園小區(qū)、財富廣場、泰然小區(qū)、安華小區(qū)、杭鋼大廈、有色大廈8個小區(qū)的入學(xué)積分由第一類（80分）降至成第三類（70分）。
深圳高級中學(xué)南校區(qū)作為優(yōu)質(zhì)學(xué)位，入學(xué)積分一直較高，據(jù)了解，2019年深高初一學(xué)位申請積分為98.7分。如果入學(xué)積分一下降10分，則意味著以上八個小區(qū)的適齡兒童將無法就讀深圳高級中學(xué)南校區(qū)。而以上八個小區(qū)的學(xué)區(qū)房價值也將大打折扣。
對于此次調(diào)整，有家長對記者表示，經(jīng)過6月3日與業(yè)主的溝通后，福田區(qū)教育局給深圳高級中學(xué)南校區(qū)發(fā)函，表示泰安軒、泰康軒與竹園小區(qū)仍屬一類，其余小區(qū)均按三類積分。不過，相關(guān)信息仍未得到官方最終確定。
此外，就這一事件，網(wǎng)上還傳出了“深高南學(xué)位風波進展：國土局昨晚進小偷了”相關(guān)傳聞。對此，深圳市規(guī)劃和自然資源局的官方微信在5日發(fā)出情況通報：“經(jīng)我局核查，相關(guān)情況通報如下：6月3日晚上8：00左右，有兩名某廣場業(yè)主擅入我局福田管理局八樓辦公室，經(jīng)初步核查，未有任何資料丟失。目前公安機關(guān)已介入調(diào)查。”
不少業(yè)主掛盤出售，寶安類似公寓卻已悄然上架
據(jù)悉，自降級事件發(fā)生，似乎有不少業(yè)主在掛盤出售。諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，自5月29日至6月4日，泰然小區(qū)的掛盤數(shù)量達到12套，財富廣場的掛盤數(shù)量為5套。不過，記者發(fā)現(xiàn)最近一周以來相關(guān)小區(qū)的帶看次數(shù)很少。
其實，此次學(xué)位風波在深圳并非個例。此前萬科云城、閣林網(wǎng)苑都曾發(fā)生過相似的事情。針對類似小區(qū)，記者詢問了寶安、和八卦嶺的多位房產(chǎn)中介，得知目前區(qū)域內(nèi)相關(guān)小區(qū)的學(xué)位申請還沒有出現(xiàn)問題，價格也沒有明顯變化，但的確有一些業(yè)主因“深南高學(xué)位風波”表現(xiàn)出憂慮并考慮出手。
幾個月前，寶中學(xué)位房被熱炒， 甚至因為掛牌價格虛高，被深圳市住建局責令將房源全部下架。
TATA公寓就是其中之一。鏈家APP的數(shù)據(jù)顯示，TATA公寓房源下架前的掛牌價在每平方米8萬至15萬元之間。而去年6月，面積在30平方米左右的TATA公寓房源，成交均價僅在每平方米7萬元左右。
不過，記者獲取的一張該小區(qū)不動產(chǎn)證上顯示，TATA公寓的用途是工業(yè)配套宿舍/宿舍。
6月5日，記者在再次登陸鏈家APP、樂有家APP時發(fā)現(xiàn)，TATA公寓被責令下架的房源再次出現(xiàn)，價格仍在每平方米11萬元至16萬元之間。鏈家APP顯示，該小區(qū)竟然還有50套房源即將上架。
有中介表示，現(xiàn)在帶客戶看房，都會先表明TATA公寓的土地和相關(guān)情況，不排除有業(yè)主擔心學(xué)位會發(fā)生變化，打算拋盤。
買房務(wù)必查清土地性質(zhì)和房屋用途
隔一條馬路，房子新舊程度相當，但房價幾乎相差一倍，只是因為學(xué)位不一樣，這就是深圳房價的現(xiàn)實。市場數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳市學(xué)位缺口為7.1萬個，今年各區(qū)還未完全發(fā)布學(xué)位缺口，但此前據(jù)教育部門測算，預(yù)計2020年，深圳小一學(xué)位缺口就將達到4.95萬個。
為實現(xiàn)教育質(zhì)量均衡，近年來深圳也推出了許多措施，其中就包括各大名校推進集團化辦學(xué)。不過，一旦有新設(shè)分校傳言，投資資金就聞風而動。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，教育均等化是一個漫長的過程，學(xué)位房與非學(xué)位房價格的差距，體現(xiàn)的是教育均等化的程度，教育越不均等、學(xué)位房的價格就越高。
而引發(fā)“深高南學(xué)位房”風波的主要原因，則是土地用途、房屋用途的不明確。
此次被降級的幾個小區(qū)中，一些小區(qū)的土地用途是商業(yè)辦公用地或者工業(yè)用地，房屋用途是單身公寓、辦公樓或者宿舍。
信榮（全國）房地產(chǎn)律師團隊首席律師張茂榮指出，事件背后的核心問題是“公寓”概念的模糊和濫用。依照相關(guān)規(guī)定，商業(yè)公寓是明確不授予學(xué)位的，但是實踐中開發(fā)商亂用“公寓”概念，同時相關(guān)部門也沒有做一個統(tǒng)一的概念定義，導(dǎo)致圍繞這種單身公寓的性質(zhì)發(fā)生了爭議。
此外，一些地塊性質(zhì)上并非純粹的居住用地，卻仍以“住宅”身份存在，連資深從業(yè)人士也只能稱之為“歷史遺留問題”。
資料顯示，據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》2019年局部修訂：
關(guān)于目前市場中常出現(xiàn)的“公寓”，如“學(xué)生公寓、專家公寓、人才公寓、迷你公寓、青年公寓、老年公寓、商務(wù)公寓”等分類的說明：城市用地分類主要依據(jù)土地實際使用用途來界定，對于以各種政策用途、服務(wù)人群來分類，以及市場上出現(xiàn)的種類繁多的各種廣告用語中的“公寓”應(yīng)根據(jù)具體情況進行研究判斷。
目前市場中主要存在以下三種類型:
直接為工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)、學(xué)校等功能區(qū)配套服務(wù)的，實際為宿舍功能，其用地性質(zhì)一般屬于三類居住用地(R3);
針對特定人群(如未婚青年、引進人才、老年人等)、具有相對完善的配套與服務(wù)設(shè)施的，實際為住宅功能，其用地性質(zhì)一般屬于二類居住用地(R2)，如迷你公寓、青年公寓、人才公寓、老年公寓等，其產(chǎn)權(quán)通�？煞指畛鍪�;
位于商務(wù)中心區(qū)、為商務(wù)人士提供中短期商務(wù)與住宿服務(wù)、規(guī)劃不配套幼兒園學(xué)校等教育配套設(shè)施的，一般情況為商務(wù)公寓建筑，屬于商業(yè)用地(C1)，其土地管理和房地產(chǎn)權(quán)按照商業(yè)用地相關(guān)政策處理。
深圳還有大量的傳統(tǒng)商務(wù)公寓，大多數(shù)是40或50年產(chǎn)權(quán)，此類公寓在羅湖等部分區(qū)，如為名下唯一住房，雖可申請學(xué)位，但因積分較低，無法申請到較好的學(xué)位。
所以，在深圳買學(xué)位房，千萬要睜大眼睛查清樓盤的土地性質(zhì)和房屋用途，盡量選擇純正的住宅用地。
