自7月15日深圳發(fā)布樓市調(diào)控新政至今，已過去一個多月。新政一方面提高了購房準(zhǔn)入門檻，另一方面重啟了“豪宅稅”，使得此前狂熱的樓市一夜之間“入冬”。這個被視為深圳史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策給深圳樓市帶來多大沖擊？調(diào)控下深圳樓市展現(xiàn)怎樣的真實面貌？日前記者走訪市場了解到，從交易量和交易額來看，此前“高燒”的深圳樓市確實已大幅度降溫，但從價格上來看，卻未見明顯降幅，反而賣方惜售情緒更加濃厚，新房市場競爭愈發(fā)激烈。業(yè)內(nèi)人士指出，今年四季度或?qū)⒂瓉硇抡蟮牡谝粋�拐點。
二手房市場：業(yè)主越發(fā)惜售 750萬以下成交活躍
新政實施后的這一個月，不少購房者都感覺到，放出來的房源比之前更少了。“我每天都在刷各大房產(chǎn)中介平臺的APP，關(guān)注的幾個樓盤每天都是那幾套，一個月來都沒什么新房源�！毙抡皼]買成房子的吳女士，這一個月來仍在密切關(guān)注樓市的動態(tài)，繼續(xù)尋找合適的房子。
吳女士所言非虛，以此前被盛傳的南山前海“神盤”諾德假日花園為例，記者在貝殼APP上看到，整個樓盤僅有20套房源正在出售。“現(xiàn)在放盤量的確比新政前更少了，即使有新增，價格都會吊起來賣�！必�(fù)責(zé)前海片區(qū)的房產(chǎn)中介小李對記者表示，現(xiàn)在業(yè)主的心態(tài)也在觀望，不需要換房不急用錢的，都不誠意放盤出售。此外，小李告訴記者，有些業(yè)主還在期待深圳經(jīng)濟特區(qū)成立40周年的“大禮包”，屆時房價又可以漲一波。
“業(yè)主一方面害怕賣了買不回來，一方面又害怕市場會崩，所以但凡有新掛出來的房源，價格都比較高�！毙±罡嬖V記者，以他代理的一套房子為例，新政后以1280萬掛出來，一段時間后沒有人響應(yīng)，業(yè)主就索性不賣了，撤盤放租，租金還高于市場價。
從價格上來看，除了急用錢的業(yè)主會大幅降價出售外，大部分業(yè)主的議價空間都不大�！罢\心賣的業(yè)主，價格空間會比以前多，但多不了多少，比如新政前有5-10萬的空間，現(xiàn)在就10-20萬，因為誠意賣的業(yè)主本身也不會把價格掛得很高�！毙±钫f，二手房市場的價格沒有所謂的指導(dǎo)價，哪怕有一個人掛了個天價，只要有成交，這個價格就會成立，同小區(qū)同戶型的房源也會依照這個成交價格去報價。這就是新政之前，某些樓盤業(yè)主所采用的聯(lián)合漲價的手法。
價格沒有松動，成交量卻是實打?qū)嵉叵陆盗�。深圳房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，新政出臺后的第二周，深圳二手房成交量一度下跌8成。“現(xiàn)在已經(jīng)8月中了，我們公司的成交業(yè)績才1000多萬，上個月都破7000萬了。”深圳某房地產(chǎn)中介平臺經(jīng)紀(jì)人小羅告訴記者。
事實上，成交量下降的同時，也出現(xiàn)了兩極分化。由于新政對總價在750萬以上的房子征收豪宅稅，致使這部分商品房的稅費大幅提高，但750萬以下和144平方米以上的商品房卻不受影響，因此，這兩類商品房依舊正常交易�！拔覀冞@個片區(qū)的兩個分店，成交都挺多的，主要是750平米以下的上車盤，我自己手上也有成交，總價在四五百萬的�！毙±罡嬖V記者，首套房的剛需購房者依然不少，這部分購房者成為新政后的購房主力。
一手房市場：競爭更加激烈 開發(fā)商加快推盤節(jié)奏
新房市場方面，其緊俏程度有增無減。對新房來說，新政影響最大的是入戶不滿三年的購房者，不少人因此一夜之間失去了房票。在深工作多年后，張峰去年開始謀劃在深圳買房，因此去年把戶口遷到了深圳，但7.15新政實施，張峰失去了購房資格。據(jù)不完全統(tǒng)計，新政至少影響30%的意向購房群體。
此前朋友圈曾流傳一份深圳新房蓄客量的情況說明，華潤城四期、龍光玖悅臺、華強城等熱點盤，新政后目標(biāo)客戶量整體都下降了40%以上。還傳聞光明網(wǎng)紅盤勤誠達正大城在新政后有三分之二的誠意登記客戶失去名額。
二手房價格居高不下，部分新房價格因政府限價而成為購房者爭搶的“香餑餑”。表面上看，新政使得許多人失去了購房資格，從而使新房市場競爭沒那么激烈。但事實上，新房搖號方式的變化和購房者結(jié)構(gòu)的變化，使得新房市場迎來更多競爭對手了�！爱�(dāng)時收到通知說我沒有搖號資格，我都還不信，說要62分以上，原來大家分?jǐn)?shù)都那么高的。”原本打算參加華強城市花園（一期）積分搖號的鐘鑫（化名）在收到信息后表示很是失落。
記者從一些中介人士處了解到，一些被高房價和高稅費擋在門外的購房者，開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場，而這部分購房群體中不乏在深圳居住長達十年以上的購房者，甚至有不少深圳本地人，若按積分搖號的方式，這部分人具備很強的競爭力。
2017年1月19日，深圳出臺了新房限價政策，自此深圳樓市開始了二手房與新房價格倒掛的局面，“買到即賺到”的觀念掀起了深圳樓市“打新”的熱潮，這股熱浪也使得開發(fā)商對新房的參觀和銷售設(shè)置了重重門檻。記者日前前往位于南山西麗的新房遠洋天著踩盤，結(jié)果被保安攔下，還被告知看房采取預(yù)約制，沒有預(yù)約不得進入。隨后記者致電該樓盤的銷售員得知，若想?yún)⒂^樣板間，不僅需要預(yù)約，還要驗資300萬元。
新房市場如此緊俏，除了一二手房價格倒掛的原因之外，供需失衡是根本的癥結(jié)。深圳住建局方面此前表示，2020年深圳計劃入市商品房69350套，其中住宅50618套，而據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年上半年深圳合計成交16727套新房住宅，也就是說，下半年還將有3萬多套新住宅入市。記者也從深圳一房地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)人士處了解到，公司也正在抓緊推出旗下樓盤，加快節(jié)奏開放樣板間。
業(yè)內(nèi)人士：新政打壓“炒風(fēng)”效果明顯 今年四季度或?qū)⒂瓉磙D(zhuǎn)折點
記者留意到，新政之下，不少購房者將目光轉(zhuǎn)移至深圳周邊的惠州、東莞、中山、南沙等地區(qū)�！拔覀兇蛩阍谀仙迟I一套了，房子很大很舒服，離深圳也不遠�！痹谏钲跇鞘行抡惺チ速彿抠Y格的張智近期看中了廣州南沙的一套房子，因為家人也在廣州，因此打算全款買下，周末可以回去陪伴家人。
新政之下，像張智這樣的臨深購房者不在少數(shù)。記者了解到，原本只是深圳周邊的東莞、惠州、中山等城市的樓市因為某些企業(yè)的入駐，以及交通的建設(shè)而日漸熱起來，但這波樓市行情之下，連平時較少深圳客關(guān)注的廣州南沙、黃埔都開始升溫。比如，就在7月19日，廣州南沙恒大陽光半島首次開盤接受認(rèn)籌，現(xiàn)場有上千名深圳客組團認(rèn)籌。在價格上，還有一些臨深樓盤備案價格創(chuàng)下新高，如位于惠州的金山湖華潤萬象天匯最新備案價最高達到20271元，相比5月初的最高備案價18903元，短短兩個多月漲幅逾10%。
據(jù)記者了解，臨深購房群體主要分為兩類：一類是手里有閑錢的投資者，另一類則是在深圳沒有購房資格或者買不起的剛需客�！俺怯虚e錢購買，不然真的不建議，會占用貸款名額，日后不好出手，進退兩難�！狈慨a(chǎn)中介小盧對記者表示，雖然自己也有代理一些深圳周邊新盤，但也建議購房者謹(jǐn)慎購買。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹也表示，臨深購房，自住肯定沒有問題；投資的話，先考慮二手房交易活躍的區(qū)域，否則恐怕會一直站崗。
深圳7.15樓市新政已落地一個月有余，如何評價新政效果？何倩茹對記者表示，新政在當(dāng)前所體現(xiàn)出來的效果，可以用“比較好”來形容，“炒風(fēng)明顯比壓制住了，剛需客雖然受到的限制較少，但也陷入了觀望狀態(tài)，房價開始趨穩(wěn)，市場進入冷靜期�！焙钨蝗阏f。
雖說剛需客受到政策的限制較少，但這一劑政策的“猛藥”，卻讓不少剛需客即使持幣也難以“上車”。何倩茹分析，由于限購條件收緊，部分業(yè)主擔(dān)心賣房后不能重新購買，封盤的業(yè)主變多，導(dǎo)致二手房市場放盤量較此前減少，供需不平衡的情況出現(xiàn)進一步惡化。她預(yù)計，未來半年，由于有價格優(yōu)勢，新房市場將受到更多購房者的關(guān)注，尤其是網(wǎng)紅盤，去化率都將非常理想。二手房市場則將繼續(xù)沉寂，但總價較低的深圳東部二手房市場關(guān)注度或?qū)⒏哂谖鞑�。此外，今年第四季度會是第一個轉(zhuǎn)折點，政策的消化期或?qū)⒔Y(jié)束，成交量有望回升，而農(nóng)歷新年則會是第二個轉(zhuǎn)折點�？傮w來看，樓市更長期的變化，要看這兩個轉(zhuǎn)折點的實際變化才能進一步作出判斷。對于剛需購房者，何倩茹建議，今年下半年可認(rèn)真考慮購房問題，預(yù)計下半年房價相對平穩(wěn)，業(yè)主也不會坐地起價，是個不錯的置業(yè)窗口期。
來源：證券時報網(wǎng)
編輯：wangdc
