年初以來備受熱議的集中供地新政，正在接受實踐的檢驗。
截至5月21日，被列入名單的22個熱點城市中已有13個城市完成了集中供地首秀，13城共計成交453宗，總成交金額6581億元，其中北京、杭州攬金均超千億元。
作為“兩集中”新規(guī)后的首秀，各城市政府對于本輪集中供地給予了充分重視，在出讓地塊和出讓方式的選擇、出讓規(guī)則制定等方面下足了功夫；開發(fā)商在拿地資金籌集、選擇合作伙伴、成本測算等方面也做足了準備。
從成交情況看，13個集中供地城市表現(xiàn)出明顯的冷熱不均，有的城市或區(qū)域地塊遭遇瘋搶，有的則底價成交甚至流拍，多數(shù)城市地價水平超過往年，加之各種配建公租房、競政府持有產(chǎn)權等附加條件，開發(fā)商盈利空間被高地價和附加成本所擠壓。
13城集中供地全景掃描
首批集中供地的13個城市覆蓋東北、華北、華東、華南和西南五大區(qū)域，東北地區(qū)為沈陽、長春，華北地區(qū)為北京、天津、青島，華東地區(qū)為杭州、無錫和南京，華南地區(qū)為廣州、深圳、福州、廈門，西南區(qū)域為重慶。
長春和沈陽作為東北地區(qū)的典型代表，在首輪集中供地中表現(xiàn)平淡。長春于4月15日完成集中供地首秀，推出40宗地塊，成交38宗，總成交面積390.6萬平方米，成交總價194.44億元，平均溢價率僅為3.3%，其中32宗底價成交。
沈陽于4月30日迎來首批集中供地，原定推出25宗地塊有3宗臨時撤牌，最終僅耗時2小時，22宗地塊便以197.8億元悉數(shù)成交，平均溢價率僅為10%。
華北區(qū)域以北京土地市場最為引人關注，兩天的競拍吸引了超過200家房企參與，總計30宗住宅用地成交金額達1109.71億元。雖然平均成交溢價率僅為6.4%，但是競拍規(guī)則采取了“一地一策”策略，在限定溢價率上線的基礎上，設定了限房價、競配建公租房、競政府持有產(chǎn)權份額、競高標準商品住宅建設方案等花樣繁多的附加條款。其中有13宗土地涉及競配建公租房面積，6宗地塊有競政府持有產(chǎn)權比例補充出讓規(guī)則，10宗地塊最終轉(zhuǎn)入競高標準商品住宅建設方案環(huán)節(jié)。
天津集中供地熱度遠不及北京，推出的58宗地塊臨時撤牌13宗，45宗地塊中16宗底價成交，29宗溢價拍出，其中2宗地塊拼到競自持。45宗地總成交金額498億元，總建筑面積542萬平方米，最高溢價率達到49%，平均溢價率11%。
青島首批集中供地推出63宗地塊，合計總建筑面積329.64萬平方米。最終2宗流拍，1宗轉(zhuǎn)入網(wǎng)下競自持面積，60宗地塊以128.66億元成交，除1塊地溢價成交外，其余59宗均以底價成交，平均溢價率僅為1.9%?。
華東城市中以杭州市場熱度最高，本次推出的57宗地塊均為涉住宅用地，大部分為主城區(qū)地塊，最終以1178.21億元全部成交，整體溢價率達到24.85%。57宗地中有42宗達到預設的封頂價，41宗進入競自持環(huán)節(jié)，其中13宗競自持比例超過20%，最高達到40%。
無錫作為首個集中供地的長三角城市，首次供地共推出16宗涉住宅用地，總規(guī)劃建筑面積169.96萬平方米，起始價227.73億元。從成交情況看，16宗地塊共計成交255.5億元，其中15宗觸及最高限價，平均樓面價達到13283元/平方米，平均溢價率16%，平均自持比例達到10%。
南京于5月20日、21日進行了土地集中出讓，51宗地總出讓面積達258萬平方米，起拍總價約840億元。51幅涉宅地全部拍出，其中37幅觸頂最高限價進入搖號，總計成交992.52億元。
華南區(qū)域廣州和深圳兩個一線城市均完成了首批供地。廣州本輪推出48宗住宅用地，總用地面積約393.6萬平方米，建筑面積達928.5萬平方米，占全年住宅用地供應計劃的62.6%。經(jīng)過兩天激烈競拍，成功出讓42宗地塊，6宗流拍�？偝山幻娣e799.2萬平方米，成交金額達906億元，其中4宗地塊達到最高限制地價進入搖號階段。
深圳首批集中供地雖然僅有6宗地塊出讓，建筑面積僅91萬平方米，但市場熱度極高，吸引了包括萬科、保利、金地、招商、碧桂園、中海等眾多龍頭房企參與。最終6宗地塊以138.44億元的總價成交，平均溢價率達31%。
位于福建的兩個集中供地城市也于5月12日至13日完成了首批供地，廈門出讓5宗地塊合計建筑面積53.05萬平方米，最終以190億元成交，平均溢價率達到29%。福州2天集中供地共計成交26宗，其中16宗商住用地、4宗住宅用地、5宗商服用地和1宗工業(yè)用地，成交價達158億元，成交土地面積95萬平方米。
西部城市重慶于4月29日完成首批集中供地競拍，46宗主城區(qū)地塊占地6400畝，計容建筑面積695萬平方米，起始總價444億元，最終總成交金額達635億元。由于重慶本次集中供地未設置地價上限，最高溢價率130%，平均溢價率達43%，均創(chuàng)出本輪集中供地的最高值。
縱觀13城集中供地總體表現(xiàn)，北京、杭州、廈門、重慶、南京、廣州、深圳等城市成為熱點中的熱點，特別是一些城區(qū)核心地塊，盡管設置了各種附件條件，拿地房企依然趨之若鶩。相比之下，沈陽、長春、天津、青島等北方城市要遜色不少，一些熱點城市的郊區(qū)地塊也受到了冷落。透過土地市場反映出房企布局依然傾向于一線城市及長三角、粵港澳等熱點區(qū)域。
首批集中供地特點分析
由于這是“兩集中”供地新規(guī)后的首批集中供地，城市政府、開發(fā)商極為重視，政府部門在出讓地塊和出讓方式的選擇，出讓規(guī)則的制定等方面下足了功夫；開發(fā)商在拿地資金籌集、選擇合作伙伴、拿地成本測算等方面也做足了準備。總體上看集中供地呈現(xiàn)幾大特點。
1.土地出讓規(guī)則精細化，附加條件繁多
首先是設定溢價率上限。為了實現(xiàn)“穩(wěn)地價”目標，絕大部分集中供地城市對熱點地塊均設置了溢價率上限，達到上限即轉(zhuǎn)入其他環(huán)節(jié)的競拍或搖號。例如北京集中供地溢價率平均上限僅為10%，部分熱點地塊甚至限定在個位數(shù)；杭州設定溢價率上限為30%，達到上限即轉(zhuǎn)入競自持比例；南京規(guī)定達到最高限價轉(zhuǎn)入搖號。上海對熱點地塊的溢價率限制，有效抑制了“地王”出現(xiàn)。目前僅重慶1宗地塊溢價率達到130%，13城成交地塊平均溢價率僅為17%。
其次是附加條件和規(guī)則繁多，租賃住房和共有產(chǎn)權住房受重視。以北京為例，本次集中供地采取了“房地聯(lián)動，一地一策”的出讓機制，對所供應的30宗地塊設置了七大競拍規(guī)則，其中位于朝陽、海淀、副中心區(qū)位條件較好的6宗地，采取了競報政府持有產(chǎn)權份額、競高標準建設方案的競拍規(guī)則。15宗地塊設置了配建公共租賃住房的規(guī)則，其中8宗地塊采取了競建公共租賃住房疊加競高標準建設方案的規(guī)則，城市副中心地塊則采取了競建國際人才社區(qū)住房、競高標準建設方案的競拍規(guī)則。廣州集中推出的48宗地塊，其中46宗要求采用裝配式建筑，21宗地塊在限價基礎上設置了競配建租賃住房的規(guī)則，5宗地塊需競配建共有產(chǎn)權房。無錫對每塊地都設置了與區(qū)域價值相符的最高限價，另外禁止參拍開發(fā)商多馬甲拍地，觸頂后或搖號，或競租賃住房面積。此外，深圳、南京、福州、廈門、天津等城市在集中供地中均設置了競配建租賃住房或競自持的條款。
2.規(guī)模房企優(yōu)勢明顯，合作拿地成主流
從拿地主體看，本輪集中供地TOP50房企絕大部分登場亮相，且斬獲頗豐。截至5月19日，拿地金額超過100億元的房企達到15家，其中融創(chuàng)、華潤置地、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、卓越地產(chǎn)和保利拿地金額超200億元。拿地宗數(shù)最多的是中國中鐵，共計拿到22宗地塊，保利拿到15宗地塊。此外，集中供地為拿地企業(yè)尋找合作伙伴預留了時間，企業(yè)在熱點城市聯(lián)合拿地成為趨勢。一方面由于熱點地塊總價較高，強強聯(lián)合有利于彌補各自資金不足；另一方面，合作拿地多方獲利，優(yōu)勢互補，減少拿地競爭。以北京為例，30宗地競買主體中就包含了42組聯(lián)合體，報名參拍的次數(shù)達到87次，其中金地+華潤+保利的“鐵三角”組合報名了21宗地。
3.優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈，地價不便宜
業(yè)界普遍認為，集中供地政策初衷在于平抑地價，但從實際情況看并無實質(zhì)效果，降地價或許只是我們的一廂情愿。從已經(jīng)完成首批集中供地的13個城市地價水平來看，與2020年全年涉宅地價格相比，除福州、廣州、長春、杭州和深圳成交地價不及去年水平，其他城市成交地價均出現(xiàn)明顯上漲。特別是重慶，中指數(shù)據(jù)顯示，首輪集中土拍成交樓面均價較去年1~4月上漲1819元/平方米。
地價上漲從兩個角度進行分析：一是供給端，一些城市為了控制溢價率，起始價定得就比較高，盡管溢價率不高，甚至是底價成交，價格也并不便宜。二是需求端，本輪集中供地是今年首次，且涉及眾多優(yōu)質(zhì)地塊，房企資金相對充足，補貨意愿強烈，對某些地塊勢在必得，因此競爭激烈在所難免。從溢價率水平看，本輪集中供地城市中重慶、深圳、廈門平均溢價率分別達到43%、31%和29%，杭州雖然設置了層層限制條件，但平均溢價率也達到25%左右。
地價是城市房地產(chǎn)市場的晴雨表，也是房價上漲的重要推動力。一些區(qū)域因為高企的地價，帶動周邊房價蠢蠢欲動。國家統(tǒng)計局剛剛公布的70個大中城市4月份房價變動情況，其中62個城市房價同比上漲，特別是重慶環(huán)比漲幅達到1.4%，這與近期土地市場的火熱不無關系。
房企盈利空間受擠壓
熱點城市、熱點地塊的激烈競爭，直接導致地價高企和企業(yè)開發(fā)成本的上升，并帶來兩大后果，要么是房價上漲，要么是大幅擠壓開發(fā)商盈利空間。在嚴厲調(diào)控之下，房價大幅上漲的可能性不太，況且很多熱點地塊出讓前即設定了銷售價格。
以北京朝陽金盞村兩宗地塊為例，兩宗地樓面價均超過5萬元/平方米，由于兩宗地塊均進入政府持有份額階段，該地塊未來限售價僅為6.6萬元/平方米和6.46萬元/平方米。
再如廈門，雖然僅出讓了5宗地塊，但5宗地平均樓板價達35823元/平方米，但其中3宗均達到競拍上限，最終湖里和思明地塊分別被建發(fā)、國貿(mào)和中海競得，加上競配建，兩地隱形樓面價甚至超過了6萬元/平方米，直追一線城市水平。
中信建投根據(jù)部分城市土地成交價格，對企業(yè)的盈利空間做了一個測算，結(jié)果顯示，長春、沈陽、廣州整體地貨比處于合理區(qū)間，項目隱含毛利率尚可，但重慶、無錫、杭州等城市地貨比均超過60%，項目毛利率微薄。一些高溢價項目地貨比甚至超過80%，如位于廣州的中新知識城兩地塊，地貨比分別達到87.8%和81.9%，白云區(qū)金沙洲地塊地貨比甚至達到140%，毫無盈利空間。重慶本輪供地的多宗地塊地貨比超過80%，隱含毛利率測算均為負值。杭州57宗成交地塊平均地貨比達到62.9%，多宗地塊隱含毛利率測算為負值。北京成交的30宗地塊雖然總體溢價率不高，但20宗觸及上限，其中10宗轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設方案投報，7宗地含銷售限價，12宗地公租房面積超過1萬平方米，5宗地含不同比例的政府持有產(chǎn)權，總體地貨比高達64%，利潤空間非常有限。
對此有開發(fā)商表示，按照以往的拿地測算標準，這批地的利潤都算不過來賬，但是再不搶，就將失去北京市場。這也是開發(fā)商普遍的心態(tài)。拿地可能會“死”，但不拿地肯定會“死”。拿到地就有了融資的資本和機會，就有了規(guī)模，最起碼賺了流量。
來源：中房智庫
編輯：wangdc
