6月接近尾聲,試點集中供地的22城的首批集中供地已經結束,部分城市的第二次供地也已經結束。22城首次集中供地總成交金額超萬億,土地成交總建筑面積為1.08億平米,杭州以1178億元總成交金額居于首位,北京、南京、廣州、武漢、上海、重慶土地成交總金額均超500億元。
從各城市首次集中供地情況來看,各個城市特征鮮明,地域性特征明顯:
。ㄒ唬┕┙o總量分布上,首次供地總量占比多不足50%,供地集中于下半年。
從數據上看,首次集中供地的城市中,廣州首次供地總量占全年供地量的62%,其他城市均在40%以內,深圳、廈門的首次供地量占比僅在10%。
。ǘ┕┙o量板塊分布上,郊區(qū)占比較高。
22城中天津、青島、無錫、長沙、廣州等城市郊區(qū)地塊建筑面積占比均在50%以上。
。ㄈ┩恋匾(guī)則明確,一地一策,“限地價”、“競配建” 、“競自持”成標配。
實行集中供地的22城中,每個城市都有其明確且嚴格的土地競拍規(guī)則,精細至一地一規(guī)則,不同地塊適用不同規(guī)則!半p限”、“竟配建”、“競自持”成為多城市土地出讓必備規(guī)則,最大可能穩(wěn)定地價,穩(wěn)定房價,穩(wěn)定預期。
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現如今,房企或已實現全國化布局,或者在既定的區(qū)域內形成了明顯的品牌影響力和市場競爭力,企業(yè)的布局重心更多的集中于做好既定區(qū)域的優(yōu)勢鞏固,不在追求城市的數量目標。所以各個城市內拿地的房企多為深耕型的外來房企或者本地房企,新進入城市的房企較少。
。ㄎ澹┠玫乜偭康亩喙雅c“三道紅線”所處檔位密切相關。
從E50房企的拿地情況來看,總體上,2020年度“三道紅線”指標表現理想的企業(yè),其拿地的總量也會相應較高,“三道紅線”踩線較多的企業(yè),拿地數量相對有限。
。┞摵夏玫刳厔菅永m(xù),控風險仍是拿地第一考量要素。
從首次集中供地的成交情況來看,企業(yè)間聯合拿地的趨勢仍在延續(xù),主要還是本著控制風險的考量,通過與合作方之間優(yōu)勢互補、資源共享,能夠一定程度減低資金壓力,達到控制風險的目的。
22座城市的首次集中供地都已收官,對于各個城市的土地市場表現,企業(yè)行為,我們有以下五點思考:
。ㄒ唬┴攧找暯牵含F金流安全是首位的,在現金流安排的基礎上追求利潤目標。
很多人會有疑問,在現金流與利潤之間孰輕孰重,毫無疑問,兩者都重要,只是在特定的階段內會有一定的側重。現金流的安全更多是前提,是企業(yè)能夠存在,存活的必然前提,倘若沒有這一前提,利潤追逐的實現也毫無基礎。若無現金流,企業(yè)則可能很快面臨生死考驗,而且通常無法調整,利潤指標則可以通過一定方式慢慢優(yōu)化。
。ǘ┩顿Y視角:鑒于項目開發(fā)周期及三道紅線,預計第二、三次集中供地的熱度或下降。
企業(yè)的投資決策會受到多因素的影響,如利潤率,開發(fā)周期,財務情況等等。從當前的情況來看,考慮到時點、項目的開發(fā)周期和“三道紅線”等因素,年內的第二次、第三次集中供地的市場熱度或有所下降。
。ㄈ┩顿Y視角:多思、多想、多聽、多看,把握收并購與撿漏機會。
從22城土地成交情況來看,核心城市、核心板塊土地熱度仍然維持高位,市場競爭的激烈程度毋庸置疑,在此情形下,直接的正面的競爭或會面臨較大挑戰(zhàn),所以保持參與,另辟途徑,如收并購等,或會有理想收獲。
。ㄋ模┙洜I視角:用長遠眼光看待競自持/配建租賃住房。
此次的集中供地中,競自持/配建租賃住房成為土地出讓標配,杭州成交地塊中,競自持比例最高達到40%,短期來看,高比例的自持/配建比例將大量侵蝕企業(yè)利潤,增加企業(yè)資金壓力,但可作為配套,完善社區(qū)建設 ,提升項目整體質量,進而提升項目議價的可能。長期以運營的角度來看,自持產品,租賃住房可作為穩(wěn)定的現金流來源,并能通過金融化的手段實現退出。
。ㄎ澹┙洜I視角:注重提升產品力,品質競爭可能會成為新常態(tài)。
2021年以來,已有多個城市在土地出讓時設定“競品質”要求,北京的首次集中供地中涉宅用地30宗,其中有10宗地塊觸發(fā)雙頂進入競高標準建設方案環(huán)節(jié),競品質的審查標準主要關注綠色建筑和宜居程度,在產品上有競爭優(yōu)勢的企業(yè)則在北京市場的土拍中有所收獲。隨著經濟的轉型,消費需求的升級,產品本身的重要性將越發(fā)凸顯,企業(yè)本身的產品力或能為企業(yè)構建起護城河。
來源:億翰智庫
編輯:wangdc