2020年的新冠肺炎疫情給產業(yè)園區(qū)帶來了巨大的沖擊，在疫情影響下，行業(yè)整體規(guī)模增速放緩。而外部環(huán)境的變化也使園區(qū)的運營招商一度面臨困境，導致園區(qū)運營商營收與利潤的下滑。但在政策扶持、融資渠道暢通、數(shù)字化賦能等多重利好的帶動下，產業(yè)園區(qū)依舊將迎來蓬勃的發(fā)展。
從整體行業(yè)來看，隨著產業(yè)的轉型升級，越來越多市場化運作的園區(qū)開始“去地產化”，以信息化、智能化應用，全面提升產業(yè)園區(qū)運營能力；同時，聯(lián)合政企、金融與科研機構多方協(xié)同深化合作，打造一站式、生態(tài)閉環(huán)的產業(yè)集群也為產業(yè)升級提供了助推力。
展望未來，在國家不斷擴大戰(zhàn)略性新興產業(yè)投資、加快構建現(xiàn)代化產業(yè)體系的背景下，各級政府從多方面加快新基建建設進度，作為產業(yè)集群載體空間的產業(yè)園區(qū)，仍有巨大的發(fā)展空間。
房訊指數(shù)研究院認為，中國產業(yè)地產未來發(fā)展將面臨四大趨勢：
1、開發(fā)模式將從"賣房賣地"轉向"持有運營"。
以北京216號、217號兩份文件為標志，北京產業(yè)地產將進入"持有時代"；相信有北京的示范效應，預計很快將有更多一二線城市跟進，產業(yè)地產從原先開發(fā)模式走向運營模式。
2、產品模式將從"園區(qū)經(jīng)濟"轉向"城市經(jīng)濟"。
隨著產業(yè)園區(qū)的演化和發(fā)展，園區(qū)承載的功能日益多元化，大量城市要素和生產活動在區(qū)內并存聚集，從而推動了產業(yè)地產的城市化進程，園區(qū)經(jīng)濟與城區(qū)經(jīng)濟逐漸走向融合。
3、盈利模式將從"客戶思維"轉向"伙伴思維"。
隨著"新經(jīng)濟"的快速發(fā)展，園區(qū)物理空間成為"共享資源"，園區(qū)的盈利模式也由傳統(tǒng)的"物業(yè)租售模式"向"投資共生模式"轉變。園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)不再和入園企業(yè)形成甲乙方關系，而是通過成立產業(yè)投資基金，入股入園企業(yè)，共同享受入園企業(yè)的成長收益。
4、運營模式將從"管理園區(qū)"轉向"服務園區(qū)"。
未來產業(yè)園區(qū)發(fā)展由"拼政策"進入"拼服務"階段，圍繞三大方面建設服務體系：一是市場服務，二是園區(qū)服務，三是政務服務。
從1978年到2019年，已經(jīng)發(fā)展40余年的產業(yè)地產，經(jīng)歷了從高速膨脹到現(xiàn)在的轉型升級，終究要回歸到產業(yè)的本身，通過專業(yè)的品牌打造和管理輸出搭建平臺，以高效的資源配置手段和系統(tǒng)化的園區(qū)布局，深度挖掘產業(yè)的內在價值，打造推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的新增長極。
產業(yè)園區(qū)發(fā)展迎來政策利好 公募REITs穩(wěn)步推進
產業(yè)園區(qū)是提升科技水平、快速構建新型產業(yè)體系和增強經(jīng)濟實力的有效載體，可以有效聚集生產力，集約利用資源，帶動關聯(lián)產業(yè)發(fā)展，促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。作為產業(yè)調整和升級的重要空間聚集形式，產業(yè)園區(qū)擔負著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產業(yè)、推動城市化建設等一系列的重要使命。
中國最早的園區(qū)是改革開放初期以推廣經(jīng)濟特區(qū)政策為目的而建立起來的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，園區(qū)的概念和范圍不斷的擴張延展，從開發(fā)區(qū)到高新技術開發(fā)區(qū)，再到最近幾年日益發(fā)展起來的產城融合等。
來源：中國開發(fā)區(qū)網(wǎng) 房訊指數(shù)整理
據(jù)不完全統(tǒng)計，我國有各類產業(yè)園區(qū)15000多個，包括國家級高新區(qū)168家、經(jīng)開區(qū)218個、國家級自貿試驗區(qū)18個等等，對全國經(jīng)濟的貢獻達到30%以上，覆蓋了國家級、省級、市級等各個行政層級。
目前，我國產業(yè)園區(qū)發(fā)展已經(jīng)形成了比較成熟的運營模式，園區(qū)依托實體產業(yè)運營、資源匯聚、平臺化服務來發(fā)展產業(yè)，并且更加注重園區(qū)的硬件軟件智慧化，提供彈性云服務、云辦公、企業(yè)金融服務、市場推廣等增值服務，全方位高智能地協(xié)助產業(yè)培育和成長。
近年來，國家和地方政府持續(xù)發(fā)布產業(yè)發(fā)展利好政策，為產業(yè)園區(qū)的發(fā)展營造了良好的營商環(huán)境。2020年3月，中共中央政治局常務委員會召開會議提出，加快5G網(wǎng)絡、數(shù)據(jù)中心等新型基礎設施建設進度。以人工智能、數(shù)據(jù)中心、物聯(lián)網(wǎng)、5G等新興技術基礎設施建設為主的“新基建”，將為城市和園區(qū)的建設運營提供數(shù)字轉型、智能升級、融合創(chuàng)新等服務的基礎設施體系，同時拉動經(jīng)濟增長、助推數(shù)字經(jīng)濟全面升級、賦能傳統(tǒng)產業(yè)園區(qū)轉型升級，給產業(yè)園區(qū)提供了新的發(fā)展機遇。
4月，科技部火炬中心印發(fā)了《關于深入推進創(chuàng)新型產業(yè)集群高質量發(fā)展的意見》提出，按照“一區(qū)一主導產業(yè)”布局建設創(chuàng)新型產業(yè)集群，要在現(xiàn)有創(chuàng)新型產業(yè)集群試點和培育基礎上，重點建設100個國家創(chuàng)新型產業(yè)集群，進一步激發(fā)產業(yè)園區(qū)創(chuàng)新發(fā)展的活力。
“十四五規(guī)劃”提出，發(fā)展壯大城市群和都市圈，分類引導大中小城市發(fā)展方向和建設重點，形成疏密有致、分工協(xié)作、功能完善的城鎮(zhèn)化空間格局。以產業(yè)園區(qū)為支點、所在城市為節(jié)點，探索在更大范圍、更廣議題、更深層次的發(fā)展成為產業(yè)園區(qū)下一階段的重要任務，產業(yè)園區(qū)仍將承擔經(jīng)濟產業(yè)主戰(zhàn)場、區(qū)域發(fā)展主引擎、改革開放試驗平臺的定位與使命。
來源：房訊指數(shù)研究院
在投融資方面，自2020年以來，基礎設施公募REITs穩(wěn)步推進，并于2021年5月取得重大進展，首批9單基礎設施REITs項目獲滬深證券交易所審核通過。對于重經(jīng)營、長周期的產業(yè)園區(qū)行業(yè)來說，有助于打通園區(qū)資產的“投、融、管、退”全周期通道，激發(fā)行業(yè)活力。
房訊指數(shù)研究院認為，2021年，在多重政策利好下，產業(yè)園區(qū)迎來發(fā)展的新機遇。在國家不斷擴大戰(zhàn)略性新興產業(yè)投資、加快構建現(xiàn)代化產業(yè)體系的背景下，各級政府出臺了系列引導、扶持政策，包括加強新型基礎設施建設、鼓勵重點行業(yè)積極創(chuàng)新、建立多個自貿區(qū)擴大改革開放等多個方面，為產業(yè)園區(qū)的長期蓬勃發(fā)展提供了堅實的支撐。
探索輕資產模式輸出管理 深耕布局核心都市圈
通過對市場化運作的產業(yè)園區(qū)市場研究發(fā)現(xiàn)，在2020年疫情沖擊下，整體行業(yè)規(guī)模依舊呈擴張趨勢，產業(yè)園區(qū)運營商在積極對抗疫情的同時，依托國家經(jīng)濟發(fā)展和產業(yè)升級戰(zhàn)略，充分整合內外部資源，繼續(xù)在重點城市拓展落子。在此過程中，對核心都市圈的深耕布局成為眾多運營商的“默契”所在。
例如華夏幸福堅持聚焦核心都市圈，在持續(xù)精耕京津冀都市圈的基礎上，密集布局長三角都市圈，加快布局粵港澳都市圈三個高能核心都市圈；招商蛇口則在國內海南自由貿易港、粵港澳大灣區(qū)、長三角等戰(zhàn)略區(qū)域以及海外“一帶一路”重要節(jié)點擁有 13 個緊密擁抱和服務國家重大戰(zhàn)略部署的大型產業(yè)新城項目。
在項目拓展方式上，不少運營商積極以輕資產模式輸出管理來獲取項目，在減少成本壓力的同時獲取更多收益。億達中國2020年在輕資產能力輸出及變現(xiàn)上取得突破，在年內新簽約10個商務園運營管理項目，商務園運營管理產生收入約為人民幣6307萬元，同比增加49.6%，主要來自于年內新增項目收入結轉。
需要注意的是，在疫情影響下，整體行業(yè)資產規(guī)模增速有所下滑，產業(yè)新城運營商營業(yè)收入增長速度也略有放緩。這主要是因為一方面防疫支出致成本增加，另一方面減免租金直接導致收入減少。多家企業(yè)租金減免額度達數(shù)千萬元，其中張江高科通過兩次出臺"租金減免"方案細則，累計覆蓋企業(yè)802家，減免房租 達8779.41萬元；電子城先后為近百戶中小微企業(yè)減免房租近2000萬元。
來源：企業(yè)年報 房訊指數(shù)整理
此外，部分運營商剝離房地產銷售業(yè)務，收入結構發(fā)生變化，也在很大程度上影響了企業(yè)的營收。在行業(yè)高質量發(fā)展的要求下，運營商紛紛改變盈利模式，從傳統(tǒng)物業(yè)銷售租賃向產業(yè)發(fā)展服務和股權投資等方向轉化，優(yōu)化收入結構。
張江高科在2020年強化"產業(yè)+基金"模式，提升投孵聯(lián)動新能級，投資企業(yè)發(fā)展迅猛，也為自身帶來可觀的收益。據(jù)統(tǒng)計，其2020年度投資收益23.12億元，同比上漲350.48%，接近本年度營業(yè)收入的3倍，成為2020年唯一一家投資收益反超營業(yè)收入的園區(qū)運營商。
對于產業(yè)園區(qū)運營商來說，產業(yè)的選擇應該從國家產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略角度出發(fā)，2020 年，國家產業(yè)發(fā)展政策聚焦“新”，產業(yè)園區(qū)運營商在布局園區(qū)項目時，開始更多聚焦國家戰(zhàn)略新興產業(yè)。在產業(yè)招商方向與定位上，主動擁抱變化，順應區(qū)域發(fā)展需求和要求，實現(xiàn)園區(qū)落地，成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、產業(yè)調整和升級的重要載體和工具。
在產業(yè)發(fā)展促進方面，產業(yè)園區(qū)運營商以物業(yè)服務為抓手，通過設施數(shù)字化、業(yè)務標準化、服務生態(tài)化的加持，強化生態(tài)運營能力，探索新模式、培育新經(jīng)濟，搭建生活、商業(yè)、企業(yè)以及專業(yè)服務平臺，滿足不同階段企業(yè)發(fā)展需求，營造良好的產業(yè)生態(tài)環(huán)境，不斷深入推進智慧園區(qū)等科技生態(tài)運營服務。
數(shù)字化賦能園區(qū)運營 智慧園區(qū)運營呼之欲出
當下，我國的產業(yè)園區(qū)開始走向精細化發(fā)展之路，在新發(fā)展理念下，園區(qū)的發(fā)展邏輯相比之前大有不同。園區(qū)的運營已不僅僅表現(xiàn)在招商成果和數(shù)據(jù)上，在創(chuàng)新運營、發(fā)展質量、企業(yè)創(chuàng)新、產業(yè)區(qū)域協(xié)同等方面也應該給予更加關注。
在蓬勃發(fā)展的同時，產業(yè)園區(qū)運營商存在盈利模式單一，盈利能力下降等問題。傳統(tǒng)的政策招商、基礎物業(yè)服務等已經(jīng)無法滿足企業(yè)的需求，也無法增加產業(yè)園區(qū)的吸引力。尤其是在“去地產化”的趨勢下，房地產交付結轉大幅減少，這也倒逼運營者在運營服務上挖掘盈利潛力，尋求新的業(yè)績增長極。加強園區(qū)的產業(yè)定位和產品、服務的精細化管理，完善園區(qū)配套建設和服務體系，對運營商提升營收有很大的助益。
從需求端來看，隨著“碳達峰，碳中和”的指引以及園區(qū)企業(yè)和員工訴求變化，園區(qū)綠色化、生態(tài)化和循環(huán)化趨勢不可逆轉。目前，已有部分產業(yè)園區(qū)運營商開始嘗試將生態(tài)資源轉變成園區(qū)的生態(tài)優(yōu)勢，充分考慮到在園區(qū)內生活、生產的訴求。
互聯(lián)網(wǎng)時代，產業(yè)園區(qū)必須與時俱進，在數(shù)字化科技賦能下，園區(qū)運營商正在積極引入大數(shù)據(jù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新型技術，將各項新技術應用于園區(qū)基建升級、運營服務等環(huán)節(jié)，提升園區(qū)內部經(jīng)營管理效率，實現(xiàn)對園區(qū)內入駐企業(yè)的賦能發(fā)展。智慧園區(qū)升級了運營服務水平，有助于效率的提高、核心優(yōu)勢的打造，形成各方資源的協(xié)同合作。
在園區(qū)產業(yè)的選擇和定位上，產業(yè)園區(qū)運營商更加充分考慮區(qū)域內的產業(yè)基礎，產品設計也更加針對產業(yè)定位、客群定位、環(huán)節(jié)定位等多方面，了解產業(yè)的需求，滿足企業(yè)的訴求。智慧化的園區(qū)運營助力運營商圍繞前瞻布局、系統(tǒng)規(guī)劃的發(fā)展理念，注重研究平臺和機制建設，研究方向緊扣當下產業(yè)發(fā)展脈搏，做到引領式的產業(yè)定位，為園區(qū)運營把好方向。
同時，在硬性設施和軟性運營服務上，智慧園區(qū)構建出專業(yè)化、生態(tài)化、系統(tǒng)化的體系。幫助產業(yè)園區(qū)運營商結合產業(yè)市場發(fā)展以及區(qū)域政策指引進行專業(yè)化設置，更加注重園區(qū)的人文關懷、生態(tài)環(huán)境以及創(chuàng)新生態(tài)的打造；在軟性服務上，為企業(yè)能夠提供專業(yè)化、系統(tǒng)化、全流程化的綜合性運營服務能力，為企業(yè)和政府搭建訴求溝通平臺、政策實施平臺、產業(yè)服務平臺。通過軟硬兩方面的融合和園區(qū)體系的打造，為企業(yè)、員工、政府、客戶等各方提供適宜創(chuàng)新成長又兼顧成本的園區(qū)生態(tài)環(huán)境體系。
建立高標準的鏈條化、流程化和要素化的智慧運營服務體系，已經(jīng)是當下園區(qū)發(fā)展的必然要求。園區(qū)存在的本質是為企業(yè)提供服務，幫助企業(yè)更好更快的發(fā)展。通過構建，體系化、數(shù)字化、可變化、智慧化、流程化的建筑氛圍、經(jīng)營體系和運營體系，產業(yè)園區(qū)運營發(fā)展質量將得到不斷提升。
來源：房訊網(wǎng)
