8月25日上午，北京朝陽區(qū)東壩北東南一期土地儲(chǔ)備項(xiàng)目1104-612西側(cè)地塊（以下簡(jiǎn)稱“東壩612地塊”）公布了建設(shè)方案，根據(jù)方案，項(xiàng)目商品房建設(shè)面積3.66萬平方米，公租房面積1萬平方米。
同一天公布建設(shè)方案的還有大興新城核心區(qū)及舊宮等3個(gè)地塊。北京首次集中出讓土地3個(gè)多月來，29幅土地已經(jīng)有17個(gè)公布建設(shè)方案，其中8幅拿到建設(shè)工程許可證，1幅拿到預(yù)售許可證。
石景山區(qū)衙門口棚戶區(qū)改造1615-708地塊（以下簡(jiǎn)稱“衙門口708地塊”）從土地成交到項(xiàng)目開工只用了2個(gè)月的時(shí)間，拿到預(yù)售證也只用了3個(gè)月零7天。這一速度在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至全國(guó)并不多見。
一家房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)商搶跑入市，一方面是大部分首批集中出讓的地塊利潤(rùn)空間較小，多數(shù)房企傾向速戰(zhàn)速?zèng)Q，用去化周期來換取利潤(rùn)空間；另一方面是出于市場(chǎng)和回款需要，搶先入市不僅可以提前收割市場(chǎng)需求，而且，下半年多數(shù)城市按揭貸款額度不足，早一步銷售可以爭(zhēng)奪到更多的回款。
搶跑入市
北京首批集中供地29幅土地中，東壩612地塊的開發(fā)進(jìn)度并不是最快的。
8月18日，拿地3個(gè)月后，衙門口708地塊拿到了預(yù)售許可證，備案名為和悅雅苑，成為北京首批集中供地開發(fā)進(jìn)度最快的項(xiàng)目。
和悅雅苑也是北京首個(gè)上市銷售的集中供地項(xiàng)目，5月11日，北京集中供地出讓中，北京西斯馬管理咨詢有限公司和北京石泰鴻業(yè)置業(yè)有限公司以64.4億元獲得衙門口708地塊，項(xiàng)目計(jì)容建筑面積11.08萬平方米，折合樓面價(jià)5.81萬元/平方米。
北京市住建委信息顯示，和悅雅苑項(xiàng)目準(zhǔn)銷套數(shù)1179套，準(zhǔn)銷面積12.36萬平方米，其中商品住宅10.78萬平方米。按照8萬元/平方米預(yù)售價(jià)格計(jì)算，商品住宅、車位及倉(cāng)儲(chǔ)合計(jì)貨值在90億元左右。
從拿地樓面價(jià)和預(yù)售價(jià)格來看，和悅雅苑有2萬元/平方米的差價(jià)；從拿地總價(jià)和貨值來看，也有25億元的差額，項(xiàng)目還有一定的利潤(rùn)空間。
該項(xiàng)目的拿地主體由3家股東構(gòu)成，除了融創(chuàng)外，石景山區(qū)屬國(guó)有企業(yè)北京石泰鴻業(yè)置業(yè)有限公司和陜西建工也持有少量股權(quán)。其中石泰鴻業(yè)的母公司是衙門口708地塊的一級(jí)開發(fā)企業(yè)，陜西建工是建筑商。
工商注冊(cè)資料顯示，7月21日，西斯馬公司分別將項(xiàng)目20%的股權(quán)質(zhì)押給城建發(fā)展和招商蛇口。該項(xiàng)目人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)確認(rèn)，北京城建和招商蛇口是項(xiàng)目的股東方之一，各持有項(xiàng)目20%股權(quán)。
除了和悅雅苑外，北京首批集中出讓的29幅土地，另有7幅土地拿到施工許可證，這些已經(jīng)開工的地塊有望在國(guó)慶節(jié)假期前后開盤。
北京朝陽區(qū)某地塊的開發(fā)企業(yè)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，他們公司的項(xiàng)目已經(jīng)開工，預(yù)計(jì)在9月底前可以獲得預(yù)售證。
另一個(gè)地塊的開發(fā)企業(yè)人士表示，他們是29個(gè)地塊中開工較早的項(xiàng)目之一，預(yù)計(jì)9月中旬可以拿到預(yù)售證，“最終還是要看住建委的審批”。
還有一部分已公布建設(shè)方案但還未獲準(zhǔn)開工的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)開盤入市的時(shí)間將更晚，和悅雅苑的開盤時(shí)間比其他項(xiàng)目提前1個(gè)月。
提前1個(gè)月上市銷售，不僅可以提前收割一部分市場(chǎng)需求，在銷售策略上有更多選擇空間，而且在下半年“余額不足”的按揭貸款爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，也可以爭(zhēng)取到更多份額。
和悅雅苑項(xiàng)目人士表示，北京西部市場(chǎng)一直較好，不存在太大去化壓力，搶跑入市更多為了爭(zhēng)奪回款，在房地產(chǎn)貸款實(shí)施“兩個(gè)上限”的情況下，越臨近年末，銀行按揭額度越緊張，放款時(shí)間越長(zhǎng)。
對(duì)于購(gòu)房者而言，按揭貸款延期影響相對(duì)較少，但對(duì)當(dāng)前“現(xiàn)金為王”的房企來說，回款周期的長(zhǎng)短關(guān)乎生死。一旦回款較慢，不僅影響正常投資計(jì)劃，而且容易引發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及資本市場(chǎng)恐慌。
遭遇挑戰(zhàn)
在北京首批集中供地中，東壩612地塊被中冶置業(yè)和中航信托作為管理人及出資人的有限合伙企業(yè)聯(lián)合競(jìng)得，成交總價(jià)22.8億元，按照36641.52平方米的商品住宅面積計(jì)算，折合樓面價(jià)6.2萬元/平方米。
東壩612地塊公布建設(shè)方案的前一周，附近的東壩611地塊拿到了預(yù)售證，備案名為華樾領(lǐng)尚嘉園，批準(zhǔn)預(yù)售825套，預(yù)售均價(jià)7.1萬元/平方米。
東壩611地塊成交于2020年12月，被首開、金地和旭輝聯(lián)合體以35.02億元及4%自持獲取，折合樓面價(jià)4.93萬元/平方米，這一樓面價(jià)比東壩612地塊低了1.29萬元/平方米。
參照華樾領(lǐng)尚嘉園的預(yù)售價(jià)格，東壩612地塊樓面價(jià)與銷售價(jià)之間只有不到1萬元/平方米的差價(jià)，扣除建安、財(cái)務(wù)、銷售等成本后，利潤(rùn)空間并不大。
在北京首批集中供地中，面臨著同樣處境的地塊并非個(gè)例，朝陽區(qū)崔各莊成交的3幅地塊中，01號(hào)地被華潤(rùn)、保利、金地聯(lián)合體獲得，04號(hào)地被北京城建、招商、蛇口聯(lián)合體獲得，06號(hào)地被廈門建發(fā)獲取。
目前01號(hào)地和04號(hào)地均已經(jīng)公布建設(shè)方案，扣除公租房面積后，01號(hào)地折合樓面價(jià)7.2萬元/平方米，04號(hào)地折合樓面價(jià)達(dá)到了7.47萬元/平方米。
可以參考的是，位于崔各莊區(qū)域的華樾北京項(xiàng)目，2018年10月拿地樓面價(jià)是5.87萬元/平方米，2020年上半年該項(xiàng)目平均銷售價(jià)格在8萬元/平方米左右。
當(dāng)然，這只是一種理論上的測(cè)算，項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)過程中，除了商品住宅外，可售部分還包括車位、商辦及政府回購(gòu)的公共建筑部分。
比如東壩612地塊，商品住宅外，項(xiàng)目配建的1萬平方米公租房，可以獲得1億元左右的政府回購(gòu)金額；配建的18074.05平方米地下車位，按照1萬元/平方米售價(jià)計(jì)算，也可以獲得1.8億元左右的銷售金額。
與東壩稍有不同，崔各莊地塊的人才租賃住房回購(gòu)價(jià)格1.2萬元/平方米，車位價(jià)格大約在1.1萬元/平方米左右。崔各莊01號(hào)地有地下車位36732平方米及人才租賃住房32205平方米；04號(hào)地塊有 32404.49平方米地下地位及28529.79平方米的人才租賃住房。
這些收入，雖然數(shù)額不大，但一定程度可以補(bǔ)充項(xiàng)目盈利空間。粗略測(cè)算，崔各莊01號(hào)地塊車位及人才住房貨值在8億元左右，崔各莊04號(hào)地的這兩項(xiàng)貨值大約在7億元左右。
與東壩和崔各莊項(xiàng)目比，朝陽金盞的2個(gè)地塊雖然有不小的利潤(rùn)空間，但卻面臨著市場(chǎng)去化難題。金盞02號(hào)地和金盞08號(hào)地的樓面價(jià)均在5.3萬元/平方米左右，政府持有共有產(chǎn)權(quán)份額分別為13%和15%。
與兩個(gè)地塊臨近的金盞12號(hào)地于2020年底和2021年初分兩次開盤銷售，北京市住建委信息顯示，截至8月25日，項(xiàng)目簽約率在44%左右，住宅成交均價(jià)7.3萬元/平方米。
金盞地塊的樓面價(jià)與售價(jià)差價(jià)達(dá)到2萬元/平方米，即便扣除共有產(chǎn)權(quán)份額，仍然存在一定盈利空間。但從金盞12號(hào)地的去化速度來看，金盞02號(hào)地和金盞08號(hào)地仍面臨不小壓力。
各顯神通
高地價(jià)，是北京首次集中土拍多個(gè)參與房企的感受之一，如何消化這些高成本獲得的土地，也成為每家競(jìng)得土地房企必須面對(duì)的難題之一。
搶跑入市是一部分房企必然的選擇，尤其是對(duì)一些尚有微利的地塊來說，去化速度和回款周期是項(xiàng)目和營(yíng)銷負(fù)責(zé)人能否拿到年終獎(jiǎng)的關(guān)鍵，搶市場(chǎng)、搶按揭比拼的不僅僅是速度，更多是背后支持運(yùn)營(yíng)的機(jī)制。
“提前準(zhǔn)備所有報(bào)建材料�！蹦砊OP10房企營(yíng)銷人士表示，不同于以往，目前大部分城市相關(guān)部門審批效率較高，只要提前準(zhǔn)備好相關(guān)材料，拿地2個(gè)月開工并不難實(shí)現(xiàn)，“關(guān)鍵看審批部門給不給力，公司內(nèi)部支持給不給力�！�
拿地開工周期是諸多房企為實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)而不斷優(yōu)化的一項(xiàng)指標(biāo)。過去幾年里誕生了“5986”、“456”等一系列類似的數(shù)字化流程。
5986最初由萬科提出，即拿地5個(gè)月開工、9個(gè)月開盤銷售、開盤首月去化八成、產(chǎn)品六成以上是住宅；456模式是拿地4個(gè)月開盤、5個(gè)月現(xiàn)金流回正、6個(gè)月實(shí)現(xiàn)二次投資。類似的模式數(shù)不勝數(shù)。
后來，伴隨著高周轉(zhuǎn)爭(zhēng)議越來越大，部分房企項(xiàng)目層面為了完成考核不斷觸碰法律、法規(guī)底線，這些數(shù)字模式逐步沉寂；政府方面也開始簡(jiǎn)化報(bào)建審批流程，近年來，房地產(chǎn)拿地銷售周期已經(jīng)大幅提升。
原來的456模式曾被眾多房企效仿，如今，多數(shù)項(xiàng)目已可以在4個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售，而和悅雅苑更是將這一周期壓縮在3個(gè)月零7天。2020年上半年疫情期間，部分城市的部分項(xiàng)目甚至創(chuàng)造了更短的周期。
除了加快推盤速度外，規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新也是眾多房企化解高地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的一種常見做法。最為常見的是將公共建筑面積變相轉(zhuǎn)化為可使用面積，如設(shè)備間、露臺(tái)等方面，北京某疊墅項(xiàng)目實(shí)際使用面積甚至是建筑面積的2倍。
這種方式有一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，雖然不能夠直接創(chuàng)造銷售業(yè)績(jī)，但是可以通過減少折扣或綁定車位、精裝等方式增加銷售金額。
也有部分房企通過合法的方式來增加收入，以北京某項(xiàng)目為例，通過增加倉(cāng)儲(chǔ)、停車位等方式，可售面積增加1萬多平方米，騰挪出3億元的貨值。
上述房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，這是高地價(jià)下房企不得已的選擇。在增加可售部分的同時(shí)，最大限度地節(jié)約成本也是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的一種途徑，“在保證質(zhì)量的前提下，可以通過優(yōu)化流程、設(shè)計(jì)、用料等節(jié)約成本。”
不過，通過搶跑入市、用時(shí)間換利潤(rùn)空間的途徑在部分城市也將遭遇挫折。8月25日，南京四部門出臺(tái)文件要求，第二批集中供地中成交的土地，拿地6個(gè)月內(nèi)不發(fā)放預(yù)售許可證。這意味著南京第二批集中出讓土地最早也得在拿地半年后才能上市。
目前僅有南京一地出臺(tái)相關(guān)政策，這一政策是否會(huì)向包括北京在內(nèi)的其他集中供地城市推廣，目前還是未知數(shù)。
來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)
編輯：wangdc
