目前已建立二手房指導價機制的12個城市，包括深圳、廣州這兩個一線城市，東莞、成都、西安、寧波、無錫、合肥這6個二線城市，以及三亞、紹興、衢州、金華這4個三線城市。
今年以來，各地針對二手房房源和價格的管控頻出。
8月31日晚間，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》（下稱“通知”）。根據(jù)通知，首批96個位于成交活躍的熱點區(qū)域的住宅小區(qū)，由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網簽成交價格基礎上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格。
廣州市住建局表示，二手住房交易參考價以住宅小區(qū)為單位，以過去一年小區(qū)范圍內二手住房的網簽成交均價為基礎，綜合考慮市場評估價格、小區(qū)周邊一手樓盤成交價格等因素，形成該小區(qū)二手住房交易參考價格。已發(fā)布的小區(qū)交易參考價格未來會結合實際適時更新。
疫情后，廣州房價尤其是二手房漲幅較大。根據(jù)國家統(tǒng)計局8月16日發(fā)布的7月份70城房價變動情況顯示，7月廣州二手房環(huán)比漲幅為0.6%，在70個城市中位居第五；同比漲幅為12.2%，在70個城市中位居第一。
7月70個大中城市二手房同比漲幅前十城市
不過，從城市區(qū)域板塊來看，疫情以來，廣州城市內部樓市走勢分化明顯。東部的天河、黃埔和海珠東部的漲幅較大。比如，位于東邊東圃板塊不少樓盤漲幅超過七成甚至接近翻倍，黃埔區(qū)的不少樓盤漲幅也超過了五成，但番禺、荔灣等區(qū)域的多數(shù)樓盤只有一兩成，城市內部分化大。
首批公布的96個試點小區(qū)參考房價，也主要集中在這些漲幅較大的區(qū)域。
同時，從公布的二手房指導價來看，總體上與一年前的實際成交價較為接近。比如天河區(qū)的美林湖畔，7月份在鏈家上的成交價是8.7萬-8.8萬，此番出臺的指導價為51884元/平方米，與一年前相當。黃埔區(qū)的萬科金色悅府，目前在的掛牌價普遍在6.3萬-7萬，此番出臺的指導價為45294元/平方米，與去年7月的價格相近。
58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，作為一線城市的廣州二手房供給量大，建立二手房指導價對于樓市整體穩(wěn)定將起到重要作用。通過二手房參考價格可以提供房貸參考基準，提供交易稅費的參考基數(shù)，最大限購穩(wěn)定市場對二手房價的預期。
關于二手住房交易參考價格的作用，廣州市住建局解讀稱，一是引導房地產經紀機構、房地產網絡信息發(fā)布平臺合理發(fā)布房源價格，不得發(fā)布價格虛高的房源；二是，二手住房交易涉及的相關機構，應將交易參考價格作為開展業(yè)務的考量依據(jù)之一，在相關業(yè)務開展過程中作為重要參考。
張波分析，從參考價格本身來看，目前不少小區(qū)參考價都低于現(xiàn)二手房的掛牌價格，引導市場降溫的態(tài)勢明顯。從政策的表述來看，雖然沒有明確說明二手房貸款會完全以二手房參考價為基準，但要求二手房交易的相關機構要以此為參考依據(jù)，結合深圳等地目前的做法，不排除廣州二手房貸款下一步會參照參考價來審批，這將對市場降溫產生較大影響。
根據(jù)記者統(tǒng)計，包括廣州在內，目前全國已有12個城市發(fā)布了二手房參考價格機制。2月8日，深圳住建局發(fā)布《關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，它是在二手房網簽價格的基礎上，結合周邊新房價格，對深圳3595個小區(qū)編制“成交參考價”。這也是全國第一個建立二手房指導價機制的城市。
政策出臺后，實際影響超出了市場預期。今年上半年，深圳二手住宅僅過戶2.8萬套，環(huán)比下降45%，同比下降35%，過戶量為近三年來新低。
隨后這一機制引發(fā)了東莞、無錫、成都等城市跟進。目前已建立二手房指導價機制的12個城市，包括深圳、廣州這兩個一線城市，東莞、成都、西安、寧波、無錫、合肥這6個二線城市，以及三亞、紹興、衢州、金華這4個三線城市。
12個城市中，東部沿海地區(qū)達到了9個，其中浙江有4個，廣東3個，江蘇和海南各1個。中西部地區(qū)共有3個，分別是合肥、成都和西安，均為近年來經濟快速發(fā)展的強省會城市。
從各地建立的二手房指導價機制來看，主要瞄準房價漲幅較大的熱點區(qū)域、熱點小區(qū)，其中，學區(qū)房是調控的一個重點。
8月24日，合肥市房地產市場調控工作聯(lián)席會議辦公室發(fā)布《關于深化學區(qū)房調控政策的通知》和《關于建立熱點學區(qū)二手住房交易指導價發(fā)布機制的通知》，為切實防止以“學區(qū)房”名義炒作房價，擴大二手住房限購范圍。同時建立熱點學區(qū)二手住房交易指導價發(fā)布機制，以住宅小區(qū)為單元，委托專業(yè)機構參照近兩年實際成交均價，綜合評定交易指導價，適時對外發(fā)布，引導市場預期。首批實施范圍共16個雙學區(qū)。
張波說，二手房的量價變化對于房地產市場整體穩(wěn)定的重要性很大，尤其在一些二手房成交量已經占據(jù)一半的以存量房為市場主體供給的城市，二手房價格的穩(wěn)定更是對于城市房價穩(wěn)定起到舉足輕重作用。
來源：第一財經
編輯：wangdc
