2021年作為“十四五”規(guī)劃的開局之年,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生變化。整個行業(yè)的發(fā)展趨勢、政策傾向以及操盤界面都在發(fā)生劇變。
《2021-2022年中國產(chǎn)城發(fā)展白皮書》將圍繞產(chǎn)城發(fā)展進行系統(tǒng)化深度解析。第一,通過定義K型時代、工業(yè)地產(chǎn)價值時代、輕重并舉時代三個方面,解讀產(chǎn)城發(fā)展的新篇章和新格局;第二,從數(shù)字化、專精特新、產(chǎn)業(yè)金融三個關鍵詞,洞察新時代背景下的趨勢走向;第三,以訪談為方式,通過對在位企業(yè)、新進企業(yè)、跨界競爭企業(yè)等的模式解析和成功園區(qū)研究,總結(jié)發(fā)展經(jīng)驗,為“在路上”的企業(yè)玩家提供新思路;第四,重點關注了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)、央國平企業(yè)等動態(tài),洞悉未來行業(yè)發(fā)展的新驅(qū)動關系和新動作。
三大拐點讀懂大形勢
一、K型時代·維穩(wěn)求活
K型時代是一個洗牌的時代,其典型特征是全行業(yè)呈現(xiàn)劇烈分化的趨勢,即一個行業(yè)的利潤,很可能只集中在少數(shù)能應對變化、實現(xiàn)創(chuàng)新的企業(yè)中,企業(yè)發(fā)展再沒有上坡路或者下坡路,只有跌宕起伏的路。
1.1.經(jīng)濟下行壓力大,逐季遞減態(tài)勢已充分顯現(xiàn),穩(wěn)經(jīng)濟成為最重要話題
圖:2017-2021年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增速情況
圖:2018-2021年各季度GDP增速情況
從全年經(jīng)濟走勢來看,2021年一季度在上年新冠疫情造成的極低基數(shù)下大幅反彈,國內(nèi)GDP同比增長8.1%,但在疫情汛情、能耗雙控以及房地產(chǎn)調(diào)控的多重沖擊下,經(jīng)濟增速在二、三季度滑落至7.9%和4.9%。
分季度來看,由于“前低后高”基數(shù)效應,2021年四個季度同比增速“前高后低”,一季度至四季度GDP同比分別增長18.3%、7.9%、4.9%、4.0%;2020年、2021年中國GDP的兩年平均增速為5.1%,各季度的兩年平均增速分別為5.0%、5.5%、4.9%和5.2%,兩年平均增速放緩。兩年潛在增長區(qū)間為5.0%至6.0%,以兩年平均增速衡量的2021年經(jīng)濟修復步伐整體僅略高于潛在經(jīng)濟增長下限,修復進度相對較緩,特別是下半年經(jīng)濟下行壓力較大。預計穩(wěn)增長的政策有進一步發(fā)力的空間。
1.2. PPI與CPI剪刀差進一步擴大,增加制造業(yè)成本,扶持政策組合拳效果顯現(xiàn)
圖:2021年1月-2021年12月國內(nèi)PPI與CPI情況
表:2021年主要工業(yè)品價格分析情況
2021年12月CPI同比上漲1.5%,環(huán)比下降0.3%;PPI同比上漲10.3%,環(huán)比下降1.2%;CPI、PPI雙雙回落,且PPI連續(xù)三月實現(xiàn)三連降,PPI與CPI的剪刀差持續(xù)收窄。從整體形勢來看,CPI與PPI分化趨于緩和,全年通脹呈整體溫和上行。
2021年12月份,保供穩(wěn)價政策效果持續(xù)顯現(xiàn),疊加原油等部分國際大宗商品價格走低影響,工業(yè)品價格有所回落。CPI與PPI的剪刀差進一步縮窄,說明上游原料價格開始收縮,下游消費價格指數(shù)開始上漲,對于中游的大宗商品企業(yè)來說成本壓力將在今年開始逐步緩解。但這并不意味著中游企業(yè)的利潤會立即好轉(zhuǎn),主要原因也是因為原材料價格傳導到消費端再轉(zhuǎn)化成利潤需要一定的周期,再疊加下游需求如果并不是很旺盛,還會受到周期因素的影響,部分大宗商品企業(yè)的利潤回歸可能還需要一段時間的消磨。
考慮到全球疫情影響尚未結(jié)束,全球供應鏈問題仍在,全球異常氣候天數(shù)明顯增多等因素,且此次PPI的連續(xù)三連降,有很大一部分原因來自于我國及時采取供需雙向調(diào)節(jié)、期貨現(xiàn)貨市場聯(lián)動監(jiān)管、預期引導等多項保供穩(wěn)價工作取得的階段性成效,使得煤炭、鋼材等產(chǎn)能釋放,供需缺口收斂、價格逐步回歸理性,才得以在年末出現(xiàn)CPI與PPI的剪刀差收窄跡象。
1.3. 固投增速全面回落,基建投資帶動經(jīng)濟復蘇的動力明顯不足
圖:2020-2021年各月固定資產(chǎn)投資增速(同比)情況
2021年,全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)544,547億元,比上年增長4.9%;比2019年1—12月份增長8.0%,兩年平均增長3.9%。兩年平均增速來看,12月單月固定資產(chǎn)投資增速3.9%,略高于10月和11月。固定資產(chǎn)投資持續(xù)回升,說明穩(wěn)增長的政策已經(jīng)開始逐步發(fā)力見效。
分領域看,基礎設施投資增長0.4%,遠低于新冠疫情前3.8%的年增速,甚至不及2020年0.9%的增長,基建投資依然疲弱,仍未發(fā)力。主要原因是基建投資受到多重因素制約,包括財政資金支出進度偏慢、優(yōu)質(zhì)項目較少以及對項目的嚴監(jiān)管等。房地產(chǎn)投資持續(xù)下探,調(diào)控基調(diào)不變,地產(chǎn)顯著下行。唯一帶動投資增長的是工業(yè)投資,2021年,第二產(chǎn)業(yè)投資增長11.3%,其中制造業(yè)投資增長13.5%,高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資比上年增長17.1%,投資帶動作用明顯。
在推進碳達峰碳中和過程中,相關設備改造及產(chǎn)業(yè)鏈更新對制造業(yè)投資可能帶來的正面影響,將成為后續(xù)制造業(yè)投資走勢的主驅(qū)動力。不過,制造業(yè)的終端需求如出口、房地產(chǎn)在今年面臨的下行壓力不減,這將限制企業(yè)擴產(chǎn)動能。
1.4. 消費需求有望逐漸釋放,消費增速可能適度上升,但增速仍將偏低
圖:2019-2021年各月份國內(nèi)社會消費品零售總額月同比增速情況
2021年,社會消費品零售總額同比增長12.5%,基本生活消費增勢較好,限額以上單位飲料類、糧油食品類商品零售額比上年分別增長20.4%、10.8%。但是兩年平均增長3.9%,遠低于新冠疫情前8%的水平。最重要原因是居民消費能力下降,導致居民消費能力弱的原因,一是就業(yè)壓力較大,房地產(chǎn)、教培行業(yè)受到明顯的政策端沖擊,以及互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)受到的反壟斷監(jiān)管,這都對就業(yè)形成較大壓力。二是在經(jīng)濟下行壓力下,居民對未來的收入預期持較為悲觀的態(tài)度,消費動力不足。
因此,K型時代下,高質(zhì)量發(fā)展相較高速度增長顯得更為重要,尤其中國想要實現(xiàn)2035年的遠景目標,需要更大更實效地改革開放,在結(jié)構(gòu)性框架下挖掘潛能。首先,在空間戰(zhàn)略上聚焦中國的大都市圈和城市群,今后5-10年中國經(jīng)濟的70%-80%新增長點會出現(xiàn)在這里。其次,要補足短板,第一個,石油電力、鐵路通信這些基礎產(chǎn)業(yè)效率低,還存在不少行政性壟斷,要改了才能降低全社會的成本;第二個,中等收入群體規(guī)模還不夠大,只有4億,要增加到8-9億,來擴大消費內(nèi)需;第三個,基礎研發(fā)能力弱,卡脖子工程要重點補上,才能讓內(nèi)循環(huán)暢通。最后,重點挖掘數(shù)字經(jīng)濟和綠色發(fā)展這兩個新的產(chǎn)業(yè)機會,它所代表的是世界級的契機,所以我們值得為自己尋找這兩個新賽道上的競爭性優(yōu)勢。
二、工業(yè)地產(chǎn)價值時代·思維轉(zhuǎn)變
工業(yè)地產(chǎn)已然不僅僅關注空間載體布局,更多的體現(xiàn)在價值的復合狀態(tài),即關注產(chǎn)業(yè)的原點價值、關注更適配的產(chǎn)品力價值、關注資源與服務的運營價值等一系列生態(tài)價值。由此,各地政府從土地出讓的初始端口,嚴格制定指標條件,力求實現(xiàn)價值最大化。
2.1. 工業(yè)供地:2021年主要城市土地供需相對穩(wěn)定,供求比縮小為1.05
圖:2017-2021年主要城市工業(yè)用地供應成交情況分析(畝)
從19個主要城市看,供地價格高的地區(qū)在北上廣深,其次是東莞、佛山、南京、杭州;僅北京、沈陽、東莞工業(yè)用地供不應求,但沈陽基數(shù);供求兩旺、供過于求的城市中,重慶當仁不讓,這與重慶本身的轄區(qū)面積基數(shù)大有很大關系。
2.2. 出讓要求:諸多經(jīng)濟和技術(shù)指標嚴苛,導致很多開發(fā)主體無法企及
圖:2020-2021年上海和南京分割對比分析
工業(yè)用地出讓限售嚴、要求高、責罰重。深圳工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓后5年內(nèi)不得再轉(zhuǎn)讓,理由是避免頻繁轉(zhuǎn)讓影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。成都明確新供應M0的產(chǎn)業(yè)用房和配套用房須由土地使用權(quán)人全部持有,不得以股權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更等方式變相實施分割轉(zhuǎn)讓。上海從2020年的20%不可分割轉(zhuǎn)讓比例到2021年的42%不可分割轉(zhuǎn)讓比例、南京的33%不可分割轉(zhuǎn)讓比例到2021年的58%不可分割轉(zhuǎn)讓比例,均說明未來國內(nèi)典型城市限售政策越來越嚴格的趨勢。
2.3. 新產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時代,從地產(chǎn)回歸產(chǎn)業(yè),從模式聚焦標桿
深圳于2019年底推出30平方公里產(chǎn)業(yè)用地、上海于2020-2021年共發(fā)布40平方公里產(chǎn)業(yè)新空間、廣州于2021年發(fā)布超90平方公里產(chǎn)業(yè)土地。一線發(fā)力,重點布局優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目,或?qū)⒓铀賰?yōu)質(zhì)企業(yè)的聚集。在這過程中,實體企業(yè)出圈,逐步占據(jù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主導。科技、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)巨頭“下場” 拿地買樓,構(gòu)建以自身為主導的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。不僅如此,優(yōu)質(zhì)企業(yè)強強合作,實現(xiàn)更高效的資源整合。金茂、華潤、中國電建房地產(chǎn)行業(yè)的翹楚,實力雄厚,宏泰、中城新、上海臨港等央企作為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)運營商,產(chǎn)業(yè)資源豐富,彼此強強合作,能夠補足短板,更能打造標桿項目。
三、輕重并舉時代·順“市”而為
產(chǎn)業(yè)土地政策收緊,行業(yè)發(fā)展已由增量轉(zhuǎn)向存量盤活的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期,粗放式的園區(qū)擴張時代已經(jīng)過去,企業(yè)需要在現(xiàn)有存量的基礎上進行盈利深挖,因此在重資產(chǎn)業(yè)務的基礎上,適當發(fā)展輕資產(chǎn)無疑是一條很好的出路,通過輕資產(chǎn)的運營,不斷地服務更符合時代發(fā)展的企業(yè),促使園區(qū)產(chǎn)生持續(xù)性的貢獻。
3.1. 輕重并舉、國民共進
圖:近幾年上海、杭州、南京、蘇州國資背景開發(fā)商拿地數(shù)量占比
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不存在“國進民退”,未來應更強調(diào)“輕重結(jié)合、國民共進”。應該強調(diào)兩個方面:第一,輕重結(jié)合,輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)結(jié)合。第二,強調(diào)國民共進,產(chǎn)業(yè)園做好不是國家隊一家的問題,也不是民營企業(yè)可以搞成的問題,最好民營企業(yè)和國家隊結(jié)合在一起,發(fā)揮國家隊政策上、資源上、融資上的優(yōu)勢,民營企業(yè)一些運營商的一些優(yōu)勢,可以結(jié)合起來,搞成國民共進,輕重結(jié)合。這樣結(jié)合在一起,未來空間可能更大一些。
3.2. 順“市”而為,辯證看待賺錢難
表:研發(fā)總部類和生產(chǎn)制造廠房類項目配套建面占比情況
以配套為例,目前,對比研發(fā)總部類和生產(chǎn)制造廠房類產(chǎn)業(yè)園區(qū),我們發(fā)現(xiàn)研發(fā)總部辦公類配套相對更加齊全,但是業(yè)態(tài)功能同質(zhì)化嚴重,造成投資回報率低,研發(fā)總部類項目投資回報率在5%左右,生產(chǎn)制造廠房類投資回報率在3%左右。研究發(fā)現(xiàn):生活性配套應以人定量、市場化管理,其實是可以賺錢的。
三大關鍵詞錨定新趨勢
一、數(shù)字化:跑出行業(yè)轉(zhuǎn)型升級加速度
表:全國及各省市“十四五”規(guī)劃中數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展目標
“十四五”期間數(shù)字經(jīng)濟將是各省市重點發(fā)展領域。市場規(guī)模已接近40萬億元!吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035 年遠景目標綱要》提出:迎接數(shù)字時代,激活數(shù)據(jù)要素潛能,推進網(wǎng)絡強國建設,加快建設數(shù)字經(jīng)濟、數(shù)字社會、數(shù)字政府,以數(shù)字化轉(zhuǎn)型整體驅(qū)動生產(chǎn)方式、生活方式和治理方式變革。
二、專精特新:構(gòu)建企業(yè)韌性發(fā)展新方向
圖:北交所首周市值TOP 10 企業(yè)(億元)
2022年1月,中國工業(yè)和信息化部在國新辦發(fā)布會介紹,我國專精特新企業(yè)達到4萬多家, “小巨人”企業(yè)有4762家,小巨人企業(yè)中超六成從事工業(yè)基礎領域,超七成深耕細分行業(yè)10年以上,超八成位于本省份細分市場首位;制造業(yè)單項冠軍企業(yè)有848家,專精特新中小企業(yè)規(guī)模不斷壯大。從資本市場層面來看, A股市場目前有“專精特新”企業(yè)357家,其中,滬深交易所共計339家,北交所18家,目前專精特新企業(yè)上市數(shù)量尚不足總數(shù)的10%。但北交所上市預期市值和財務門檻低于創(chuàng)業(yè)板和科創(chuàng)板,疊加政策扶持,“專精特新”將成為園區(qū)未來重點招引目標。
三、產(chǎn)業(yè)金融:產(chǎn)融結(jié)合,為園區(qū)開發(fā)注入新活力
圖:5支首批公募REITs基金產(chǎn)品累計漲跌幅情況(%)
首批5支園區(qū)公募REITs基金產(chǎn)品漲幅和換手率均表現(xiàn)搶眼,5支公募REITs產(chǎn)品平均漲幅15.67%,5支公募REITs產(chǎn)品平均換手率154.9%,園區(qū)“投資-開發(fā)-運營-資產(chǎn)證券化退出“的新模式閉環(huán)逐漸形成。但當前園區(qū)公募REITs仍在試驗階段,大門并未完全打開,第二批僅有2支基礎設施公募REITs產(chǎn)品獲準上市,而且獲準上市項目開發(fā)主體是央企、國資、國有平臺。所以,四個關鍵節(jié)點決定了園區(qū)公募REITs未來的發(fā)展情況,到底是“厚積薄發(fā)”還是“虎頭蛇尾”,即國有資產(chǎn)能否出表、民營項目何時開放、涉房背景項目能否開放、涉外資金項目能否開放。
除此以外,投資孵化成標配,“基金+基地”或更能促進產(chǎn)業(yè)資源的共享共生共榮。
克而瑞判斷,首先,我們堅定地看好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的未來;其次,轉(zhuǎn)換思維、各歸其位,企業(yè)才能最強壯、最生態(tài)的活下去;最后,我們認為未來與國強民富和美好生活相關的產(chǎn)業(yè),都會有很大發(fā)展機會。
來源:克而瑞產(chǎn)城發(fā)展部
編輯:wangdc