前段時(shí)間，參加一場(chǎng)北京商辦市場(chǎng)大宗交易研討會(huì)，聽五大行的專家分享了北京商辦大宗交易情況。無一例外，都是動(dòng)輒五六十億甚至上百億的大單，并且85%都是投資型客戶。某專家現(xiàn)場(chǎng)發(fā)言時(shí)表示，希望看到更多的三四十億中型投資大單出現(xiàn)。
其實(shí)，筆者更希望知道3億以下的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)情況，私下與幾個(gè)與會(huì)者交流，也是本著這個(gè)目的和意圖而來。
畢竟，動(dòng)輒數(shù)十億上百億的大單，北京每年的宗數(shù)不過兩位數(shù)而已，更多的交易反倒是售價(jià)3億以下的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園，以企業(yè)自用為主，整層寫字樓、5000平以下的企業(yè)獨(dú)棟，北京每年成交預(yù)估在數(shù)百甚至上千宗，它們才是商辦和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)之無愧的主流。
想在商辦和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展，了解3億以下的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)情況至關(guān)重要。當(dāng)然，這一市場(chǎng)確實(shí)非常復(fù)雜，很多成交保密、不公布，五大行也很難監(jiān)控得到。
然而，一切事情總有經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律可循。在此，筆者整理了3億以下的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的五大類客戶，與諸位交流溝通，僅供參考。
第1類：央企國(guó)企的孫子輩公司
在中國(guó)，央企國(guó)企的實(shí)力眾所周知。其母公司和子公司早已擁有大體量的辦公樓，除了非首都功能疏解之外，他們很難再有選址需求。然而，歷經(jīng)多年的發(fā)展，央企國(guó)企的孫子輩公司甚至更低級(jí)別的公司何止成千上萬，他們迫切需要相對(duì)獨(dú)立的辦公場(chǎng)地。當(dāng)然，央企國(guó)企的某些部門擴(kuò)張之后也有了獨(dú)立辦公的需求。售價(jià)3億以下的整層寫字樓、5000平以下的企業(yè)獨(dú)棟，正是他們的理想之選。
位于南四環(huán)的中關(guān)村豐臺(tái)科技園，大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，已經(jīng)形成了央企國(guó)企孫子輩公司相對(duì)成熟、相對(duì)集中的總部聚集地，比如中鐵系、中車系、中化系等。
隨著新興商圈的發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)禁限目錄的正式公布，位于五環(huán)外的大興新城、新首鋼、城市副中心逐漸成為央企國(guó)企孫子輩公司的選址新去向，也涌現(xiàn)了很多不錯(cuò)的銷售型商辦和產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，比如大興新城的金地威新國(guó)際中心、興創(chuàng)總部公園、大興狼垡集建地項(xiàng)目，首鋼商圈的新首鋼東南區(qū)項(xiàng)目、中�！そ鸷R，城市副中心的北京國(guó)際財(cái)富中心、財(cái)富港等。
第2類：外省市行業(yè)龍頭進(jìn)京企業(yè)
把營(yíng)銷總部搬到北京去，是所有外省市行業(yè)龍頭企業(yè)的一致夢(mèng)想。畢竟，搬到帝都后，戰(zhàn)略布局和格局視野就會(huì)更上一層樓、再上新臺(tái)階，這絕非偏安一個(gè)省市所能比的。
外省市行業(yè)龍頭企業(yè)的北京總部，不僅承擔(dān)著公司營(yíng)銷戰(zhàn)略布局的功能，更承擔(dān)著各種圈層社交接待的功能。在如此的功能需求下，相對(duì)控制成本，選擇一個(gè)倍兒有面子、有形象的辦公場(chǎng)所，至關(guān)重要。
外省市行業(yè)龍頭企業(yè)北京總部大多喜歡選址京港澳、大廣、京藏等高速路沿線的新興商圈，豐臺(tái)科技園、大興新城、昌平新城的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，就有很多此類型公司，并且他們更傾向于整棟或整層購(gòu)買。
究其根源，原因有二。其一，這些地方的外聯(lián)性交通好，駕車進(jìn)出京非常便捷，非常符合該類型企業(yè)需要多頻次進(jìn)出京的需求。其二，與北京核心區(qū)商圈相比，新興商圈的寫字樓或企業(yè)獨(dú)棟售價(jià)相對(duì)低，并且屬于新建項(xiàng)目，兼顧了該類型企業(yè)良好形象和相對(duì)低成本的需求。
第3類：有實(shí)力的村鎮(zhèn)集體制企業(yè)
提起村鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)，很多人或許不以為然，在潛意識(shí)內(nèi)總是認(rèn)為：一個(gè)村鎮(zhèn)企業(yè)，能有多大的實(shí)力。
其實(shí)，大錯(cuò)特錯(cuò)！北京的某些村鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)，實(shí)力讓很多知名企業(yè)都望塵莫及。北京的城中村拆遷、城中村改造，成就了大批的村鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)。比如毗鄰北京CBD的朝陽區(qū)高碑店村，每年的年收入據(jù)說高達(dá)30億元。在北京，這樣的村鎮(zhèn)還有很多。
除了拆遷和改造的紅利，“集體建設(shè)用地”試點(diǎn)開發(fā)，再一次給北京的村鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)提供了機(jī)遇。
手握數(shù)億資金的村鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)，大多只是存放在銀行，并沒有太多的理財(cái)渠道。某些寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的投資回報(bào)率能夠略高于銀行利率，并且擁有可預(yù)見的升值潛力，必將是這些村鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)“一層/一棟養(yǎng)三代”的投資之選。
據(jù)了解，金融街融悅中心2020年成交的兩個(gè)企業(yè)獨(dú)棟、E_ZIKOO智慧谷2021年成交的幾個(gè)企業(yè)獨(dú)棟，就是該類型客戶。
第4類：中小型投資機(jī)構(gòu)
這類中小型投資機(jī)構(gòu)大多靠早期投資住宅發(fā)家，住宅投資受限之后，逐漸轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫字樓、商鋪和企業(yè)獨(dú)棟。
他們有一定的資金累積，具有極其敏銳的實(shí)戰(zhàn)投資經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)眼光，又非常務(wù)實(shí)，往往著眼核心商圈購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，靠收取租金和物業(yè)升值獲利。與大型金融機(jī)構(gòu)整棟購(gòu)買寫字樓相比，中小型投資機(jī)構(gòu)在核心商圈只是購(gòu)買半層、一層或者幾層寫字樓，或者購(gòu)買一兩個(gè)商鋪、企業(yè)獨(dú)棟。
然而，由于核心商圈銷售型的商辦項(xiàng)目越來越少，即使出現(xiàn)特例也是超大單交易，完全沒有中小型投資機(jī)構(gòu)的機(jī)會(huì)。而新興商圈的銷售型商辦和產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，投資回報(bào)率相對(duì)較低，中小型投資機(jī)構(gòu)對(duì)此并無多大興趣。只有新興商圈核心區(qū)的企業(yè)獨(dú)棟項(xiàng)目，憑借其稀缺性帶來的穩(wěn)定持久回報(bào)，引起中小型投資機(jī)構(gòu)的重點(diǎn)關(guān)注。比如城市副中心運(yùn)河商務(wù)區(qū)核心的北京國(guó)際財(cái)富中心、財(cái)富港，首鋼商圈的新首鋼東南區(qū)項(xiàng)目、中海?金海匯等項(xiàng)目。
第5類：小巨人和未來的小巨人企業(yè)
“小巨人”企業(yè)是專精特新中小企業(yè)中的佼佼者，是專注于細(xì)分市場(chǎng)，創(chuàng)新能力強(qiáng)、市場(chǎng)占有率高、掌握關(guān)鍵核心技術(shù)、質(zhì)量效益優(yōu)的排頭兵企業(yè)。截至目前，我國(guó)“小巨人”企業(yè)已達(dá)4762家。2022年，全國(guó)計(jì)劃再培育國(guó)家級(jí)“小巨人”企業(yè)3000家以上。在北京，經(jīng)信局已公布了兩批“小巨人”企業(yè)名單，第一批285家，第二批751家，共計(jì)1036家。
小巨人企業(yè)培育條件有多個(gè)，其中之一是，企業(yè)上年度產(chǎn)品銷售收入在3000萬元-2億元人民幣，且前三年產(chǎn)品年銷售收入或凈利潤(rùn)的平均增長(zhǎng)率達(dá)到20%以上。也就是說，小巨人企業(yè)普遍擁有一定的資金實(shí)力和發(fā)展前景。
再小的企業(yè)，都有一個(gè)總部夢(mèng)，都希望擁有自己的總部樓，何況是有一定實(shí)力和發(fā)展前景的小巨人企業(yè)。與航母級(jí)企業(yè)總部相比，小巨人企業(yè)和未來的小巨人企業(yè)所需辦公面積適中，整層寫字樓或企業(yè)獨(dú)棟剛好。
目前，該類型企業(yè)選址主要集中在中關(guān)村科學(xué)城的北清路、上地等區(qū)域。城市副中心、首鋼商圈、大興新城的企業(yè)獨(dú)棟和寫字樓項(xiàng)目也逐漸點(diǎn)狀開花，隨著小巨人企業(yè)的逐年增多，北京3億以下的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園將更加成為市場(chǎng)洪流。
來源：商辦地產(chǎn)觀察
編輯：wangdc
