6月28日，克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報告顯示，今年前5個月全國100個重點城市商品住宅新增供應(yīng)面積9654萬平方米，同比下降48%，創(chuàng)2019年以來同期新低。
報告顯示，2022年1-2月，商品房銷售面積和金額分別同比下降9.6%和19.3%，增速降至近7年次低。到了4月份，受國內(nèi)疫情沖擊明顯的超預(yù)期影響，經(jīng)濟新的下行壓力進一步加大。房地產(chǎn)行業(yè)銷售與投資雙雙進入負增長。進入5月份，行業(yè)主要指標開始改善，單月新房銷售規(guī)模和開發(fā)投資規(guī)模分別環(huán)比上漲26%和14%。商品房銷售均價、房屋新開工面積和土地購置面積分別環(huán)比上漲3%、20%和46%。行業(yè)到達“市場底”出現(xiàn)實質(zhì)好轉(zhuǎn)，市場信心開始恢復。從投資端來看，房企受困于自身資金壓力和融資困境，大幅放緩投資行為。隨著5月各地資金監(jiān)管放松，房企到位資金環(huán)比上漲。因此房企積極投入再投資中以加快房屋建造，并及時恢復施工強度。尤其亮眼的是房屋新開工和土地購置，兩項指標環(huán)比大漲重新成為整體投資的支撐力量。但仍需注意的是，開發(fā)投資規(guī)模5月仍為2022年次低。新房銷售尚未完全恢復，行業(yè)投資仍處于歷史較低點。
從銷售端來看，克而瑞在報告中表示，居民購房信心隨政策寬松而緩慢恢復，多城四限政策放開、降低首付首貸壓力后購房需求陸續(xù)恢復釋放。
截至6月12日，2022年全國累計175個省市出臺了299次調(diào)控政策，共627條。同時，5月全國商品房銷售均價為9615元/平方米，環(huán)比上漲3%。因此5月商品房銷售實現(xiàn)觸底環(huán)比回升，主要原因是各省市的調(diào)控放松政策“應(yīng)出盡出”，頻率和力度有效地觸動了購房者，放棄觀望入市購房。從銷售均價回升看，“以價換量”對銷售規(guī)模回升貢獻度較低。5月商品房銷售規(guī)模在年內(nèi)首次實現(xiàn)環(huán)比增長，共銷售商品房10970萬平方米和10548億元，分別環(huán)比上漲26%和30%，同比分別下降31.8%和37.7%。
從不同能級城市供應(yīng)占比變化來看，一線波動上行趨勢因疫情“戛然而止”，2022年1-3月供應(yīng)占比基本在10%左右波動，4月小幅回升至14%，5月再度回落至8%；二線城市表現(xiàn)“中規(guī)中矩”，供應(yīng)占比持穩(wěn)在50%左右，5月增至55%，三四線則延續(xù)小幅下行走勢，供應(yīng)持續(xù)縮量，5月占比降至38%。
具體來看，一線城市前5個月新增供應(yīng)面積1027萬平方米，同比回落2%，與2019年同期基本持平，較2020年同期增長22%。二線城市整體供應(yīng)面積4537萬平方米，同比增下降49%，較2020年和2019年同期降幅均在四成以上。三四線城市整體供應(yīng)面積4090萬平方米，同比下降53%，較2020年和2019年同期分別下降39%和51%。對于2022年下半年市場，克而瑞在報告中稱，供需預(yù)期都會有企穩(wěn)回升態(tài)勢，但市場熱度預(yù)期難回2021年高峰時期，因而狹義整體庫存或?qū)⒀永m(xù)高位持穩(wěn)。核心一二線城市整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微降。尤其是當前市場熱度較高的北京、上海、杭州、合肥等城市，因購買力相對充裕，供不應(yīng)求持續(xù)加劇，但凡核心區(qū)域供應(yīng)放量基本都會迎來成交爆發(fā)式增長，狹義庫存有望延續(xù)低位波動態(tài)勢。
對于基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，諸如煙臺、北海、寶雞等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在50個月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。
就廣義庫存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)，一方面因疫情延期土拍的城市有望在后期持續(xù)放量，涉宅用地成交規(guī)�；�?qū)⑴c新房成交走勢趨同，延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢；另一方面，房企開工信心略有恢復，5月新開工面積達11889萬平方米，環(huán)比上漲20%；兩相綜合，下半年整體未開工地塊量還是有望持平上半年或是小幅微降。
來源：澎湃新聞
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