“2022年北京商業(yè)地產(chǎn)市場幾經(jīng)波折，盡管年底市場未見回暖，但疫情防控政策接連的重大調(diào)整預(yù)計推動經(jīng)濟和市場活力加快恢復(fù)�！� 仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示：“市場需要時間夯實修復(fù)基礎(chǔ)，2023年將會是北京商業(yè)地產(chǎn)市場緩步徐行、逐漸邁向復(fù)蘇的一年�！�
具體來看，2022年北京的辦公樓市場租金仍然承壓下行，疫情反復(fù)導(dǎo)致租賃需求進一步收縮，全年凈吸納量同比下降81%。在投資市場，全年交易額同比下降57%，從物業(yè)類型來看，產(chǎn)業(yè)園及倉儲物流交易熱度持續(xù)攀升。在零售地產(chǎn)市場，疫情反復(fù)導(dǎo)致租賃需求持續(xù)減弱，部分新項目因工期延誤或預(yù)租受阻，于四季度宣布延期入市。
全市辦公樓市場下行壓力依然顯著，整體租金保持下降趨勢。受11月初再次爆發(fā)的疫情影響，全市經(jīng)濟活躍度大幅降低，整體租賃需求進一步收縮。在當前市場環(huán)境下，租賃談判周期明顯延長。四季度，租賃需求主要源自出于降本增效目的的搬遷和抄底升級。內(nèi)資金融企業(yè)持續(xù)作為主力需求，在第四季度貢獻近一半的租賃需求。一些投資銀行和資產(chǎn)管理公司在四季度仍有擴張行為，CBD成為此類租戶表現(xiàn)最為活躍的區(qū)域。
第四季度凈吸納量錄得負數(shù)，2022 年全年凈吸納量的82% 來自第一季度。受新租需求減少和部分租賃合約提前終止影響，四季度科技行業(yè)聚集的子市場空置面積激增。全市租金跌幅擴大，環(huán)比降低1.1%，同比降低0.4%。在全市下行環(huán)境下，除麗澤以外其他子市場均錄得不同程度的租金下降。麗澤的大部分辦公項目已鎖定主力租戶，且區(qū)域市場需求保持相對活躍。“隨著一系列旨在支持企業(yè)發(fā)展和穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟的措施出臺，嚴格的疫情防控措施也在2022年底放寬，我們預(yù)計這將有助于2023年市場活躍度的穩(wěn)步恢復(fù)。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示：“但是，由于政策的積極影響不會在辦公樓市場即刻生效，需求和租金的回暖尚需時日�！�
投資方面，大宗交易市場表現(xiàn)低迷，交易額大幅下降。2022年，受經(jīng)濟不確定性和市場波動因素影響，北京全年大宗成交累計總額為268億元，同比下降57%。第四季度，市場活躍度進一步受限，僅有少量交易完成。凱德通過法拍收購位于東三環(huán)的博瑞大廈，收購總價為人民幣20.37億元。StorHub完成對位于豐臺的樂華梅蘭家居城的部分收購，預(yù)計其收購后將改為自助式倉儲。
全年資產(chǎn)成交類型及買家類型更為多樣化。辦公物業(yè)仍為最受投資人關(guān)注的業(yè)態(tài)之一，占比達到全年成交額的三分之二。同時，產(chǎn)業(yè)園物業(yè)在2022年的成交額占比近20%，較往年有所上升。另外，受益于北京極其有限的供應(yīng)及穩(wěn)定的租賃需求，倉儲物流在大宗交易市場的熱度持續(xù)攀升。從買家類型來看，自用買家較過去更為活躍，成交額占比達44%。“面對經(jīng)濟環(huán)境較多不確定性的2022年，投資人趨向以多樣化資產(chǎn)類別的投資策略對抗市場風(fēng)險，未來或?qū)⒏简炌顿Y者針對各類資產(chǎn)的資管及運營能力�！敝倭柯�(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運營主管兼華北區(qū)負責人徐茜茜表示：“年末防疫政策的優(yōu)化預(yù)計將刺激投資人的信心修復(fù)，隨著價格預(yù)期的調(diào)整，市場活躍度有望加速提升�！�
來源：仲量聯(lián)行
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