新增供應集中入市、新冠疫情及其防控措施的影響、重點行業(yè)市場和政策環(huán)境的變化，共同塑造了近三年北京寫字樓市場前所未有的大變局。
近日，市場機構世邦魏理仕發(fā)布的《北京甲級寫字樓租戶普查三年演變》報告顯示，自2019年以來，既有樓宇租戶的擴租、遷入和新建樓宇內租戶的遷入，分別為甲級寫字樓市場帶來9%、30%和44%的總面積增長，而樓宇內租戶的縮減、遷出，則分別為市場騰退出5%和37%的可租面積，三年間，北京甲級寫字樓總租賃面積規(guī)模累計凈增達41%。
隨著新建寫字樓開發(fā)標準的不斷提升，世邦魏理仕預計2023～2025年北京甲級寫字樓新增供應總量保持高位達131萬平方米，市場有望持續(xù)“多點開花”。
創(chuàng)新引領租戶結構調整
從租戶結構變化來看，世邦魏理仕華北區(qū)研究部負責人孫祖天表示，“創(chuàng)新”是引領北京甲級寫字樓市場租戶結構演變的主要原因。
該份報告顯示，2022年，金融（30%）、TMT（21.6%）、專業(yè)服務（11.6%）為北京甲級寫字樓市場前三大需求來源，占比持續(xù)提升。
從細分行業(yè)來看，保險、證券、基金等非銀行金融機構穩(wěn)步擴容的同時，金融科技在數字化升級背景下迅速崛起。在TMT領域中，互聯(lián)網+服務、新媒體成為三年間凈新增面積和增長率最為突出的行業(yè)，軟件開發(fā)、人工智能、大數據則成為該領域的后起之秀。此外，醫(yī)藥及生命科學為代表的高精尖產業(yè)、以消費升級和產業(yè)數字化、低碳化升級為特征的制造業(yè)也出現不少大面積的新增需求。
《中國經營報》記者了解到，新建樓宇的去化是過去三年北京甲級寫字樓租賃面積增長的第一大原因。根據世邦魏理仕統(tǒng)計，2017～2019和2020～2022年，甲級寫字樓的新增供應量均達到峰值。在此推動下，租戶對高品質辦公空間的需求在過去三年得到集中釋放。
以租賃面積最多的金融行業(yè)為例，新建樓宇的落地為保險、證券和基金等擴張和升級需求較突出的租戶提供了選擇空間。其中，麗澤作為首都金融行業(yè)發(fā)展新空間，其所有甲級寫字樓均為過去三年間入市的新建樓宇，吸引了傳統(tǒng)金融機構總部、后臺部門和金融科技類公司的進駐。
據孫祖天介紹，受益于資本市場改革，尤其是股票發(fā)行注冊制全面實行、房地產行業(yè)再融資的重啟、公募REITs擴容，以及北京證券交易所業(yè)務范圍與上市企業(yè)規(guī)模進一步拓展，證券、資管等非銀金融行業(yè)業(yè)務和人員的持續(xù)增長將帶來更多的新增寫字樓租賃需求。
在新建樓宇的租賃面積略低于金融，但新建樓宇占其總租賃面積的比重達到43%卻是所有行業(yè)中最高的。據孫祖天介紹，這是因為TMT行業(yè)對于交通便利性、集中可租面積體量大、平層面積大、硬件設施等要求在新建樓宇中更容易滿足。
此外，房地產建筑業(yè)也有32%的總租賃面積落位于新建樓宇，主要來自開發(fā)商在新項目中自用面積、地產服務類公司的升級搬遷以及第三方辦公運營商的擴張布局。
而醫(yī)藥及生命科學、專業(yè)服務、能源及公共事業(yè)、制造業(yè)租戶對新建樓宇的偏好度相對較低。醫(yī)藥及生命科學租戶遷入既有樓宇的面積遠高于遷出。其他行業(yè)在既有樓宇出入數量較為均衡，遷出主要歸因于部分大型企業(yè)遷往自用樓宇。
產業(yè)類需求將成新引擎
根據世邦魏理仕的觀察，升級搬遷是租戶入駐新建樓宇的最重要原因。據其統(tǒng)計，過去三年，北京租戶搬遷的最大來源地為商務區(qū)以外的非集中區(qū)位或外圍區(qū)域，為整體甲級寫字樓市場貢獻24%的搬遷需求，其中對麗澤、石景山等在過去三年才形成規(guī)模的新興商務區(qū)的搬遷需求貢獻最突出。
而CBD則是租戶搬遷的首選目的地，除了來自同區(qū)樓宇的租戶，CBD還是來自中關村、東二環(huán)、燕莎、王府井租戶的首選。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務、辦公樓部負責人袁慧指出：“未來六個月，北京預計有近67萬平方米新增寫字樓面積將集中在多個子市場投放。高供應量短期內將推升空置率，租金仍有下行壓力。但另一方面，可租空間增加和租金成本降低，也有助搬遷需求放量�！�
值得注意的是，產業(yè)類需求在北京租賃面積比重相比其他一線城市一直處于較低水平，世邦魏理仕認為，這類租戶需求有較大挖掘潛力。未來，在全國科技創(chuàng)新中心定位，以及北京“十四五”規(guī)劃確立的新一代信息技術和醫(yī)藥健康“雙發(fā)動機”產業(yè)戰(zhàn)略支撐下，醫(yī)藥以及生命科學、新能源、集成電路、智能汽車等高精尖產業(yè)將成為寫字樓需求的新引擎。
據了解，北京市政府今年一季度發(fā)布的《重點任務清單》中，強化了金融業(yè)穩(wěn)健發(fā)展目標，同時新一代信息技術、人工智能、醫(yī)藥健康、節(jié)能環(huán)保等領域構建新的增長引擎也將進一步支撐和提振寫字樓市場需求。
來源：世邦魏理仕
編輯：jinbao
