購房不易，焦慮難減。”長此以往，城市能留住誰？城市活力如何維持？
對(duì)此，深圳拿出了自己的解決方案：2018年至2035年，籌建100萬套租售價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)3成至6成的公共住房；財(cái)政出資1000億元，組建一家專職籌建公共住房的國有獨(dú)資企業(yè)——深圳市人才安居集團(tuán)有限公司（下稱“人才安居集團(tuán)”）。
成立四年多來，人才安居集團(tuán)通過挖掘存量土地和存量用房探索破解“地少”問題，通過創(chuàng)新融資模式等破解“錢緊”問題，已籌建超過12萬套公共住房。
推動(dòng)住房改革 專職國企應(yīng)運(yùn)而生
作為一線城市，深圳的房價(jià)讓不少在深打拼的奮斗者“望樓興嘆”。
而早在2010年，深圳就啟動(dòng)了人才安居試點(diǎn)工作。十年來，深圳的人才安居政策，經(jīng)歷了一個(gè)大跨度的發(fā)展，從早期以貨幣補(bǔ)貼租房為主，變?yōu)槿缃褚曰I建公共住房（公共租賃住房、安居型商品房、人才住房三類住房的統(tǒng)稱）為主和貨幣補(bǔ)貼為輔。
2012年至2016年，深圳先后出臺(tái)了安居型商品房、公共租賃住房相關(guān)建設(shè)和管理暫行辦法以及促進(jìn)人才優(yōu)秀發(fā)展的若干措施、人才住房制度的若干措施等政策。為了落實(shí)深圳市委市政府關(guān)于人才優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，加快人才住房的籌建進(jìn)度，2016年6月，深圳市政府出資1000億元成立國有獨(dú)資企業(yè)——深圳市人才安居集團(tuán)有限公司，專職負(fù)責(zé)深圳市人才住房投融資建設(shè)籌集和運(yùn)營管理。
人才安居集團(tuán)成立之初，就肩負(fù)著重要使命。深圳市住房保障發(fā)展“十三五”規(guī)劃中提出，全市計(jì)劃新增籌集建設(shè)人才住房和保障性住房（指公共租賃房和安居型商品房）40萬套，其中計(jì)劃供應(yīng)人才住房和保障性住房35萬套。
2018年，深圳市加碼住房保障安居工程，在《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》中提出了更高的目標(biāo)：到2035年，新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套，并明確公共租賃住房、安居型商品房、人才住房的租售價(jià)格分別為市場(chǎng)價(jià)的10%至30%、50%和60%。人才安居集團(tuán)的職責(zé)由原來只負(fù)責(zé)人才住房籌建拓寬為承擔(dān)三類公共住房籌建任務(wù)。
隨后，深圳又明確了位于原特區(qū)內(nèi)的限價(jià)人才住房項(xiàng)目毛坯房售價(jià)處于4萬元至5萬元/平方米區(qū)間，最高售價(jià)原則上不超過5萬元/平方米；位于原特區(qū)外的限價(jià)人才住房項(xiàng)目毛坯房，普遍處于2萬元至3萬元/平方米區(qū)間，最高售價(jià)原則上不超過4萬元/平方米。
人才安居集團(tuán)副總經(jīng)理王志楷表示，面對(duì)至2035年深圳建設(shè)100萬套公共住房的目標(biāo)，作為專職負(fù)責(zé)公共住房投資建設(shè)和運(yùn)營管理的國企，公司以未來新增籌建100萬套公共住房任務(wù)的三分之一作為發(fā)展目標(biāo)，挖掘利用存量土地資源，加速推進(jìn)項(xiàng)目拓展與落地。
截至2020年10月，成立僅四年多的人才安居集團(tuán)持有在建項(xiàng)目50個(gè)，總建筑面積約800萬平方米；累計(jì)籌建人才住房12.2萬套，占全市同期籌建總量近40%；累計(jì)供應(yīng)公共住房約4萬套，服務(wù)各類企業(yè)約2000家、人才及家屬約10萬人。
破解“找地難”：探索“六類十五種”籌建渠道
實(shí)際上，自2010年啟動(dòng)人才安居試點(diǎn)工作至今，十年來，深圳已供應(yīng)了不少公共住房，但由于城市土地空間小，人口凈流入量大，深圳整體住房市場(chǎng)仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)。與此同時(shí)，深圳保障性住房的輪候庫里，輪候者也越來越多，排隊(duì)等待時(shí)間越來越長。深圳出現(xiàn)了買商品房難，租購公共住房也難的局面。
可供開發(fā)土地空間有限，是深圳解決住房困難面臨的最大難題，能否實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)獲取是籌建公共住房需要突破的難點(diǎn)。為了加快公共住房籌建，深圳直面土地供應(yīng)保障不足的發(fā)展困境，提出探索六類十五種籌建渠道。
目前，新增供地建設(shè)仍是深圳籌建公共住房的主力渠道。為配合住房制度改革，深圳面向市場(chǎng)推出“只租不售”居住用地和出售型人才住房用地兩類居住用地。人才安居集團(tuán)成為競(jìng)得這兩類居住用地的先行者。2018年10月，人才安居集團(tuán)競(jìng)得的位于龍華區(qū)的深圳市首個(gè)掛牌出讓的“只租不售”居住用地安居瑞龍?jiān)讽?xiàng)目開工建設(shè)。2019年11月，人才安居集團(tuán)競(jìng)得位于大鵬新區(qū)的深圳市首宗出售型人才居住用地。
受制于土地新增供應(yīng)有限，僅靠招拍掛拿地，基本無望完成百萬套公共住房供應(yīng)目標(biāo)。為此，深圳提出了六類十五種公共住房籌建渠道。作為公共住房專營機(jī)構(gòu)，人才安居集團(tuán)在挖掘存量渠道潛力上一馬當(dāng)先，探索通過棚戶區(qū)改造、合作開發(fā)建設(shè)、臨深片區(qū)開發(fā)、工改保、城市更新配建、規(guī)模化租賃等方式籌建公共住房。
——加快推進(jìn)老舊住宅小區(qū)棚改。
棚改項(xiàng)目基本都面臨著產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、住戶多、利益訴求多、歷史遺留問題多等復(fù)雜情況。2017年2月，人才安居集團(tuán)負(fù)責(zé)的寶安38區(qū)新樂花園、39區(qū)海樂花園棚改項(xiàng)目啟動(dòng)，創(chuàng)下深圳首個(gè)當(dāng)年簽約、當(dāng)年動(dòng)工的棚改紀(jì)錄，跑出了棚改安居“加速度”。
2018年出臺(tái)的《深圳市人民政府關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》，明確棚改項(xiàng)目新建住宅部分除用于搬遷安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。王志楷說：“明確棚改新增住宅用于建設(shè)公共住房后，棚改成為籌集公共住房的重要渠道�！�
截至2020年10月，人才安居集團(tuán)作為實(shí)施主體的棚改項(xiàng)目已達(dá)到14個(gè)，占深圳市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目90%以上。目前，人才安居集團(tuán)已通過棚改籌建公共住房8022套，占同期籌建總量的6.6%。
——盤活機(jī)關(guān)事業(yè)單位、國有企業(yè)存量用地。
2019年10月，深圳首開盤活國企存量用地建設(shè)人才住房先例。由深圳市人才安居集團(tuán)投資建設(shè)，聯(lián)合深圳機(jī)場(chǎng)集團(tuán)盤活機(jī)場(chǎng)存量用地合作開發(fā)的安居空港花園項(xiàng)目開工建設(shè)。該項(xiàng)目2022年建成后可為機(jī)場(chǎng)集團(tuán)、機(jī)場(chǎng)駐場(chǎng)單位等大空港片區(qū)單位提供人才住房約2500套。
2020年1月，人才安居集團(tuán)首個(gè)利用機(jī)關(guān)企事業(yè)單位存量用地建設(shè)人才住房的深圳市稅務(wù)局新沙地項(xiàng)目開工，通過政企合作開發(fā)，進(jìn)一步拓展了人才住房籌建渠道。
——統(tǒng)租改造開啟定制化住房供應(yīng)。
人才安居集團(tuán)通過走進(jìn)企業(yè)，對(duì)接人才需求，完善人才住房供應(yīng)體系，配合相關(guān)部門保障人才的住房需求。
2019年11月，人才安居集團(tuán)通過試點(diǎn)統(tǒng)租改造方式在龍華區(qū)建設(shè)“安居·教師之家（同勝）”。該項(xiàng)目是深圳市首個(gè)解決教育系統(tǒng)人才住房問題的長租公寓項(xiàng)目，根據(jù)人才住房裝修標(biāo)準(zhǔn)及擬配租單位需求，對(duì)租賃的住房進(jìn)行裝修改造，向同勝學(xué)校教師定向配租，成為精準(zhǔn)解決確有實(shí)際需求人才住房困難的有效嘗試。
2020年3月和4月，人才安居集團(tuán)分別在龍華區(qū)和龍崗區(qū)先后推出“安居·醫(yī)護(hù)之家”，為一線醫(yī)護(hù)防疫人員提供住房保障。
此外，人才安居集團(tuán)還聯(lián)手萬科合資成立深圳市安居泊寓租賃服務(wù)有限公司，采用“物業(yè)統(tǒng)租+綜合整治+運(yùn)營管理”的一體化開發(fā)模式，打造了懷德翠崗五區(qū)39號(hào)樓、懷德富德商務(wù)大廈、萬豐大洋田等三個(gè)城中村綜合整治人才住房社區(qū)，提供約1603套人才住房。
王志楷表示，在人才安居集團(tuán)嘗試的各類籌建方式中，最終是要以增加全市住房總量為目標(biāo)。棚改和盤活存量用地將是重要的推進(jìn)方向。而統(tǒng)租改造這類方式由于未新增住房供應(yīng)，僅提高住房質(zhì)量，雖有嘗試，但未來難以成為最主要的籌建渠道。
破除“找錢難”：創(chuàng)新融資模式 合理制定租售比
近年來，深圳的住房保障目標(biāo)不斷提高，2018年至2035年，深圳要籌建100萬套低于市場(chǎng)價(jià)的公共住房。這樣的背景下，人才安居集團(tuán)的籌建任務(wù)量也在不斷增加。“承擔(dān)起全市三分之一籌建任務(wù)”意味著要籌建33.3萬套以上的公共住房。
面對(duì)大量的籌建任務(wù)，土地是一大難題，資金是另一大難題。“公共住房事業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)，需要企業(yè)可持續(xù)運(yùn)營。”王志楷說：“作為企業(yè)，不能虧損。一旦虧損，就不能長久地持續(xù)。財(cái)政也不可能一直掏錢給我們搞公共住房。所以，我們?cè)跇?gòu)建以公共住房為核心的‘一核多元’的業(yè)務(wù)板塊，推進(jìn)公共住房、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營、住房金融和其他業(yè)務(wù)全面發(fā)展，確保企業(yè)有微利，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)發(fā)展�！�
為保障人才住房的投資建設(shè)運(yùn)營資金需求，人才安居集團(tuán)通過多種渠道創(chuàng)新投融資方式。
2018年12月，人才安居集團(tuán)租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（REITs）第一期31億元產(chǎn)品在深圳證券交易所掛牌交易；2020年4月，在銀行間市場(chǎng)成功發(fā)行首期30億元人才住房企業(yè)中期票據(jù)；2020年6月，發(fā)行了注冊(cè)額度100億元的公司債券“20安紓01”，首期發(fā)行57億元……
此外，人才安居集團(tuán)還與國企深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)有限公司合資成立安居創(chuàng)新股權(quán)投資基金管理公司，注資深圳市平穩(wěn)發(fā)展母基金以及通過利用政策性和商業(yè)銀行各類融資工具等方式，強(qiáng)化“安居+金融”戰(zhàn)略。
在大力挖掘投融資渠道的同時(shí)，探索制定公共住房合理租售比也是支撐企業(yè)資金流正常運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。
截至2020年10月，人才安居集團(tuán)籌建的12.2萬套房源中，只租不售的項(xiàng)目約10.95萬套，可售人才房項(xiàng)目約1.26萬套，租售比約8.7：1。自2019年拍下首個(gè)可售的人才住房地塊后，目前人才安居集團(tuán)已通過招拍掛獲得14個(gè)可售人才住房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)明年將有三個(gè)項(xiàng)目具備可售條件。
王志楷表示，出租型公共住房項(xiàng)目投資回報(bào)周期長、利潤率低，租金回報(bào)率一般在1%至3%，“全是租的難以為繼”�？墒鄣馁Y金周轉(zhuǎn)率高一些，回籠資金才能滾動(dòng)發(fā)展，才能繼續(xù)融資。適當(dāng)增加租售比，符合保障對(duì)象購房需求，也有利于滿足公共住房建設(shè)的資金需求，實(shí)現(xiàn)公司運(yùn)營的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。
目前，人才安居集團(tuán)正在全力配合深圳新一輪住房制度改革中公共住房的租售比和價(jià)格測(cè)算工作。
“人才安居工程是一項(xiàng)長期工作，要顯示出其住房保障作用需要時(shí)間的積累，籌建到供應(yīng)，有難以避免的數(shù)年周期，而籌建總量也需要通過持續(xù)探索新渠道和新方式來不斷增加。只有現(xiàn)在快馬加鞭，未來才能更好地顯現(xiàn)出安居作用。”王志楷說。
來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
編 輯：chenhong
