2019年土地成交回到近十年低位，溢價率創(chuàng)新低、流拍創(chuàng)新高預示當前土地市場嚴峻形勢。近日，《財經(jīng)》新媒體記者結(jié)合多家機構發(fā)布的土地成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2019年全國300城成交住宅用地綜合溢價率為14.56%，處于近年來歷史最低點。其中，中西部的鄂州、張掖和東北綏化、松原以及珠三角地區(qū)的莆田、惠州等城市土地流拍率較高，均超過13%以上，并且金華土地流拍數(shù)量最多為129宗，重慶流拍規(guī)模最大達691.2萬平方米。
在業(yè)內(nèi)人士看來，2019年三四線城市則出現(xiàn)較多的土地流拍案例，并且土地遇冷趨勢從三四線城市逐漸蔓延至二線城市。這是由于受融資收緊影響，中小房企投資力度減弱，同時對于新房成交量處于低位且需求不足的城市，房企拿地意愿降低。預計2020年，房企將加速撤離三四線的同時，上海、杭州、南京等熱點城市地塊仍然搶手，企業(yè)需注意高溢拿地的風險。
金華、重慶成土地流拍“重災區(qū)”
2019年全國土地溢價率處于近年來歷史最低點。中指數(shù)據(jù)顯示，2019年全國300城成交住宅用地綜合溢價率為14.56%，同比收窄0.18個百分點，其中一、二線城市分別為7.44%和14.55，同比分別上漲0.28和1.32個百分點，而三線城市溢價率為17.33%，同比下降2.18個百分點。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從各城市土地溢價率來看，合肥土地溢價率為51.41%，位列城市榜單第一，同時南寧、南昌、嘉興、臺州土地溢價率分別為33.21%、26.99%、23.42%、23.13%，均處高位。而2019年流拍率重回高位，處于近五年來僅次于2018年來的歷史高點。
具體來看，中西部地區(qū)城市流拍率較高，其中鄂州、張掖位居前二，流拍率分別達到28.57%、27.78%，平頂山市流拍率達到21.43%。東北地區(qū)土地市場熱度較低，綏化、松原、本溪等城市流拍嚴重，流拍率均達到20%以上。除此之外，珠三角地區(qū)如莆田、惠州、潮州、肇慶等城市流拍率均在13%以上。
記者注意到，2019年土地流拍數(shù)量最多的城市為浙江金華，土地流拍數(shù)量合計129宗，流拍率為18.1%，緊隨其后的是重慶、濟寧、濰坊和南陽等城市，房企在這類城市拿地意愿偏低。同時，雖然金華流拍地塊數(shù)量多但建面并不大，流拍規(guī)模最大的城市當屬重慶，流拍地塊規(guī)劃建面達691.2萬平方米。
諸葛找房方面表示，受調(diào)控政策趨嚴、融資渠道收緊影響，2019年房企拿地態(tài)度越發(fā)謹慎，下半年土地拍賣流拍現(xiàn)象明顯增多。這主要是由于房企拿地節(jié)奏偏快，自身處于償債高峰期，加之下半年融資渠道收緊，房企資金鏈偏緊等原因所致。另外，2019年上半年各地持續(xù)收緊調(diào)控政策，房企對下半年市場預期轉(zhuǎn)冷，在一定程度上抑制了拿地沖動。
城市間分化加劇
從整體數(shù)據(jù)變化趨勢來看，可以看出城市間土地市場的分化也在逐步加劇。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年全國50大城市合計賣地4.41萬億元，同比上漲幅度達19.33%，刷新歷史記錄。其中，杭州、上海、廣州等16個城市賣地超千億元，杭州以全年賣地2836億元領跑全國土地市場。
值得注意的是，杭州2019年土地收入超過2千億元，已連續(xù)兩年位居全國土地出讓金收入榜首。另外，雖然深圳土地成交金額未進入千億榜單，但2019年深圳平均成交樓面價達到29751元/平米，成為土地成交均價最高的城市。
從各城市土地價格變化幅度來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年呼和浩特成交地價同比增加幅度最大為36%，而漳州成交地價同比減少最多為-22%，包括漳州在內(nèi)共有13座城市地價成交地價為負增長。另外，北京、肇慶成交地價較2018年的年變動為零。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，最近三四線城市住房銷售依然相對低迷，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)把更多資金投入到一二線城市，也是出現(xiàn)一二線土地市場升溫的主要原因。同時，雖然一二線城市調(diào)控政策嚴格，但對于房企來說，為了加大銷售額，依然會在此集中拿地。
不過，易居房地產(chǎn)研究院研究員姚方指出，雖然存貨是房企未來可變現(xiàn)的重要資產(chǎn)，但規(guī)模過大或過小都會造成一定的經(jīng)營風險。其中，如若規(guī)模過大，房企可能會因為激進拿地策略，導致債務攀升甚至資金吃緊。
房企或加速撤離三四線城市
從企業(yè)拿地情況來看，億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、融創(chuàng)、萬科、綠地四家房企2019年新增貨值超過4000億元，位列行業(yè)前列，TOP10房企新增貨值同比增長7%，是土地市場中投資拿地的主力軍，而中小房企受融資收緊的影響最大，全年投資力度減弱。
記者對比多個房企拿地榜單發(fā)現(xiàn)，中海、融創(chuàng)等拿地金額增速較快，其余房企拿地金額與去年持平有小幅提升，而一些房企拿地金額明顯下滑。2019年萬科拿地金額從2018年的1316億元增至2019年的1610億元，同期融創(chuàng)拿地金額從390億元增至1000億元，而新城控股則從673億元降至493億元。
從各城市群拿地金額來看，長三角、中西部的土地市場熱度仍高于珠三角和環(huán)渤海區(qū)域，其中2019年萬科、碧桂園、保利等長三角TOP10企業(yè)拿地金額3647億元，位居四區(qū)域首位。對比來看，環(huán)渤海區(qū)域TOP10房企拿地金額僅為1626億元。
諸葛找房方面預計，2020年市場受到政策及資金面影響，房企拿地熱情不高，市場將延續(xù)低溫態(tài)勢，尤其三四線城市土地市場熱度整體下降，房企加速撤離三四線，而如上海、杭州、南京等長三角等熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊仍然搶手，不過需注意高溢價土地的轉(zhuǎn)化風險。
關于未來，中國國際經(jīng)濟交流中心副理事長黃奇帆認為，房企應注意適度保持土地供給的增加并改善土地和住房供應結(jié)構，土地拍賣價格應不超過當期房價的三分之一，也就是政府永遠不要做房價推高的動力。政府在土地供應、房產(chǎn)建設的總量上面應該有理性的判斷，并杜絕銀行參與炒地。對于房企來說，應該審時度勢，不建超大盤、不抬高負債、不建不安全的房子。
來 源：財經(jīng)雜志
編 輯：liuy
