在住房成交呈現(xiàn)城市分化的情況下，土地市場的分化也十分明顯，一二線城市尤其是強(qiáng)省會(huì)城市賣地收入高漲，成為土地市場的主角。
1月11日，杭州土地市場再迎土拍，兩宗住宅用地分別獲得29.17%和17.41%的溢價(jià)率。從近年的情況看，2017年杭州土地出讓金首次超過2000億元，2018年達(dá)2501億元，在全國各城市中領(lǐng)跑。2019年進(jìn)一步增加至2836億元，繼續(xù)在各個(gè)城市中領(lǐng)跑。從2015年來，近五年內(nèi)杭州土地出讓金收入約為10019億元，是名副其實(shí)的“賣地大王”。
杭州領(lǐng)跑的同時(shí)，其他多個(gè)省會(huì)城市土地出讓增幅實(shí)現(xiàn)高速增長，不少城市創(chuàng)下新高。
中原地產(chǎn)研究中心日前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年土地市場繼續(xù)高位運(yùn)行，統(tǒng)計(jì)的50大城市合計(jì)賣地收入4.41萬億元，同比上漲幅度達(dá)19.33%，出現(xiàn)16個(gè)賣地收入過千億元的城市，刷新歷史紀(jì)錄。
這其中，幾個(gè)省會(huì)城市的增幅頗為引人關(guān)注。南京2019年賣地收入達(dá)到了1696.8億元，同比增長77.32%，福州增幅為63.37%，昆明為59.85%，武漢為27.89%。沒有超過1000億的城市中，合肥土地出讓收入增長了33.32%，長沙增長了33.75%，貴陽增長了52%。
中指研究院華中市場研究中心主任李國政分析，以武漢為代表的新一線城市，成為頭部房企深耕布局的重點(diǎn)。特別是武漢推行“用地預(yù)申請(qǐng)”模式，將定向拿地公開化操作，激發(fā)了“私人定制”地塊交易的積極性。
中房智庫的研究顯示，2019年土地成交趨勢(shì)上看呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：一是拿地重心由三四線城市向一二線城市轉(zhuǎn)移，城市分化加��；二是拿地更趨向頭部房企，市場集中度進(jìn)一步提升。
土地市場的分化，一方面與目前樓市銷售的分化密切相關(guān)。易居房地產(chǎn)研究院1月8日發(fā)布《2019年12月全國40城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，2019年，大部分前兩年成交火熱的三四線城市樓市開始降溫，納入報(bào)告的18個(gè)三四線城市全年成交面積同比下降6%，是三類城市中唯一同比下降的。一二線城市與三四線城市的樓市銷售出現(xiàn)明顯分化。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，從趨勢(shì)看，2019年三四線城市整體樓市依然相對(duì)低迷。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)把更多資金投入到一二線城市，是出現(xiàn)一二線土地市場升溫的主要原因。
另一方面，發(fā)揮各地比較優(yōu)勢(shì)，尤其是提高發(fā)揮中心城市、都市圈、城市群的帶動(dòng)引領(lǐng)作用，是當(dāng)前我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新要求。
2019年8月26日召開的中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第五次會(huì)議指出，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻變化，中心城市和城市群正在成為承載發(fā)展要素的主要空間形式；2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也再次強(qiáng)調(diào)，要提高中心城市和城市群綜合承載能力。
在這一過程中，大幅放寬、放開二線城市落戶限制，也是提高中心城市和城市群綜合承載和資源優(yōu)化配置能力，發(fā)揮中心城市引領(lǐng)帶動(dòng)作用的重要一環(huán)。從人口落戶的實(shí)際情況來看，在一線城市容不下，三四線、中小城市吸引力又偏弱的情況下，強(qiáng)二線城市尤其是省會(huì)城市將成為未來人口聚集的主戰(zhàn)場。
廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長發(fā)認(rèn)為，在我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到轉(zhuǎn)型升級(jí)新階段后，科技人才對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用日益凸顯。省會(huì)城市是全省的政治、文化、教育、醫(yī)療等中心，集中了全省最好的要素資源，發(fā)展優(yōu)勢(shì)正日益凸顯。
比如，在加快高鐵建設(shè)的過程中，省會(huì)城市大多是所在省份高鐵網(wǎng)絡(luò)的中心樞紐，在高鐵、城際軌道網(wǎng)絡(luò)日臻完善之后，省內(nèi)普通地級(jí)市的人口、資金等要素也會(huì)進(jìn)一步向省會(huì)城市集聚。
近年來，省會(huì)城市的首位度總體呈現(xiàn)逐年提升的態(tài)勢(shì)。根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，從2010年到2018年，省會(huì)城市占比提高的有24個(gè)城市。除了落戶，土地指標(biāo)等要素也在向中心城市和城市群傾斜。省會(huì)城市土地指標(biāo)增加了，土地出讓金收入增長了，可以加快補(bǔ)足城市發(fā)展的短板，比如城市軌道交通等方面，進(jìn)而做大做強(qiáng)城市平臺(tái)，提升中心城市集聚資源和輻射帶動(dòng)周邊發(fā)展的能力。
同時(shí)，當(dāng)前，二線城市尤其是省會(huì)城市也都在紛紛做大做強(qiáng)城市平臺(tái)，提升省會(huì)城市首位度。如在1月7日的南京市政協(xié)十四屆三次會(huì)議上，南京市委書記張敬華特別提到，當(dāng)下杭州、合肥、成都、武漢等兄弟城市都在全面發(fā)力，日漸成為帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的重要引擎，南京必須全面提升城市承載力、輻射帶動(dòng)力、綜合競爭力。廣西也提出，今年要增強(qiáng)重點(diǎn)中心城市輻射帶動(dòng)能力，大力實(shí)施強(qiáng)首府戰(zhàn)略，推動(dòng)南寧成為引領(lǐng)全區(qū)高質(zhì)量發(fā)展核心增長極。
來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
編輯：wangdc
