掛牌價虛高，頻繁調(diào)價，抱團漲價……近幾個月來深圳部分二手房市場仍在躁動。記者近期對深圳二手房市場的情況進行調(diào)查，其中暴露出的一些亂象值得警惕。
掛牌價遠超成交均價
樂有家研究中心監(jiān)測顯示，11月深圳網(wǎng)簽6296套一手住宅，環(huán)比上漲36%，創(chuàng)下年內(nèi)新高，這也是時隔多年深圳新房月度成交首次超越二手房成交，實屬罕見。11月深圳二手住宅過戶套數(shù)為5812套，相比7月年內(nèi)高峰13407套，下跌超過50%，出現(xiàn)斷崖式下挫。
那么，深圳二手房市場因此“轉(zhuǎn)冷”？臨近年底，深圳的二手房市場仍在躁動，這種躁動不僅局限在深圳“7·15”樓市調(diào)控新政前就已經(jīng)受一波躁動的西部片區(qū)，還逐漸傳導至東部片區(qū)。
近日，一位炒房客入手深圳南山區(qū)前海時代二手房但最終房子被拍賣的事件引起熱議。不過，該事件還透露出這么一個現(xiàn)象：二手房掛牌價大幅超過當前成交均價。
貝殼APP顯示，前海時代的二手房成交還要回到今年6月中旬，均價為13.5萬元。這位炒房客原本持有的49平方米戶型成交要回到去年9月，均價每平方米11.5萬元，成交價570萬元。不過，記者在各個中介交易平臺發(fā)現(xiàn)，前海時代二手房目前的掛牌價幾乎都超過每平方米18萬元。
“一則拆遷登記的消息讓這里的二手房價格突然飆升近60%，從不到每平方米5萬漲到8萬元，其實根本沒有成交�！崩钊A是一位剛需置業(yè)者，打新失敗多次后決定回到二手房市場，而且是價格較為穩(wěn)定的羅湖泥崗片區(qū)，“先不說準拆遷物業(yè)價格大漲，附近高層住宅的報價也在近兩個月上調(diào)約10%。”有房產(chǎn)中介告訴記者，在APP上的房源信息都會要求業(yè)主提供房產(chǎn)證等資料，但價格還是由業(yè)主報價為準，一些價格太過虛高的房源也盡可能不向購房者推薦。“房子有沒有人看不要緊，有沒有人買也不要緊，價格該調(diào)還是要調(diào)。”多位中介人員打趣道。
位于深圳西部的寶安區(qū)，掛牌價大幅高于參考均價的現(xiàn)象也廣泛存在。以寶安西鄉(xiāng)片區(qū)的麗景城為例，記者發(fā)現(xiàn)，在貝殼APP上該小區(qū)最近幾個月掛牌價一路走高，12月9日小區(qū)最新掛牌均價已達到每平方米81348元，部分房源的掛牌均價已超過9萬元。不過，同樣是在該APP上，麗景城小區(qū)最新一套成交出現(xiàn)在2020年11月23日，該套成交單價為每平方米71150元。
而在福田區(qū)八卦嶺，這里的房價漲幅在過去常常登上“頭條”。以嶺尚時代的一套近50平方米二手房為例，多家中介平臺顯示最新成交均價在每平方米11.5萬元，但目前同戶型“滿5年”的二手房的掛牌價超過14萬元，而且還打著“誠心出售”字樣，這個價差讓一般剛需購房者難以接受。在調(diào)查過程中，多位購房者和房產(chǎn)中介都表達出這樣的觀點：“7·15”樓市調(diào)控新政后“滿5年”的二手房由于交易稅費較少成為“稀缺品”，這類二手房的掛牌價更容易被抬高，也會帶動其他房源的價格。高昂的交易稅費對于剛需置業(yè)者來說，也是不小的壓力。 頻繁調(diào)價：
部分業(yè)主心態(tài)浮躁
除了掛牌價虛高外，近幾個月深圳二手房市場的躁動還體現(xiàn)在業(yè)主的頻繁調(diào)價上，多數(shù)是不斷上調(diào)，也有二手房業(yè)主往上提高幾十萬，再下調(diào)幾萬，測試市場水溫。
以羅湖區(qū)鵬興花園一套兩室兩廳的南向房源為例，今年8月份時掛牌價為450萬元，其后便不斷調(diào)價，最近兩周調(diào)價次數(shù)多達6次，最新掛牌價為480萬元，這一價格較兩周前下降10萬元，不過仍較8月份高出30萬元。
除了頻繁調(diào)價，業(yè)主的疑似抱團控盤行為也讓購房者甚是苦惱。在深圳，很多小區(qū)業(yè)主都有微信群，平時微信群是業(yè)主溝通的工具，但總會有一些人在群里鼓動業(yè)主提高掛牌價。最近一段時間以來，網(wǎng)絡又開始流傳深圳熱點片區(qū)的部分二手房小區(qū)“抱團漲價”，甚至有消息指出有業(yè)主也因為掛牌價“過低”，其他業(yè)主表達不滿�！斑@種做法會影響同小區(qū)業(yè)主的心態(tài)，甚至會跟風提高報價。”多位購房者對記者表示。
從去年到今年，深圳的房地產(chǎn)市場已經(jīng)不止一次出現(xiàn)二手房“抱團炒作”房價等行為。就在今年上半年，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有一些二手房業(yè)主將房源報價大幅抬高，以期通過“高評高貸”的方式向銀行做經(jīng)營抵押貸款，這種做法存在一定套利空間。
雖說二手房市場的價格變動更多是市場行為，但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，去年到今年深圳二手房的價格炒作現(xiàn)象比較多，包括業(yè)主聯(lián)手哄抬價格等行為，顯然都要面臨管控，這也是一種典型的市場壟斷行為。即通俗說“明擺著仗著好房源就任性漲價，而購房者無法投訴”�！氨F漲價”的做法本身是被嚴管，需要防范各類炒作，甚至要對部分熱點樓盤采取約談中介和房東的做法。
二手房價格引導呼聲高
深圳二手房市場暴露出的一些亂象，也加劇了出臺相關價格引導制度的預期。
實際上，早在今年5月，有媒體報道寶安區(qū)TATA公寓、鴻榮源壹方中心，龍華區(qū)金亨利首府、星河丹堤部分二手房掛牌價格虛高。深圳市住建局獲悉后，對涉事樓盤第一時間進行核查，同時對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構二手房掛牌價格進行排查，責令涉事中介機構將掛牌價格明顯高于近期真實成交均價的房源全部下架。隨后，深圳市住建局房地產(chǎn)業(yè)處聯(lián)合寶安區(qū)住建局，對網(wǎng)傳掛牌價過高的個別中介進行現(xiàn)場執(zhí)法檢查。經(jīng)排查，責令涉事中介機構將掛牌價格明顯高于近期真實成交均價的房源全部下架。
當時，深圳住建局對外表示，深圳開展房地產(chǎn)市場專項治理行動，歡迎媒體積極參與，幫助政府主管部門排查、監(jiān)督房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，包括捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價、違規(guī)挪用各類信貸資金進入房地產(chǎn)市場、捏造和散布不實言論等。6月，深圳市住房和建設局再發(fā)通知，為了準確掌握深圳二手房市場真實交易情況，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供預期研判，要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構每月7日前上報上一月二手商品房成交價格等相關信息。
此前，深圳市司法局就《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法（修訂征求意見稿）》公開征求意見，在二手房交易方面，明確完善房地產(chǎn)市場價格監(jiān)管機制，并建立存量商品房價格引導制度。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為，“打新熱”現(xiàn)象帶來警示，例如在供給端對于房源報價的管控是否有必要，就顯得較為迫切�；仡櫳弦惠啒鞘械脑陝樱浑y發(fā)現(xiàn)某些熱點樓盤業(yè)主的集體抬價行為，在樓市行情中起到了導火線與推波助瀾的作用，再結(jié)合深圳金融創(chuàng)新本就發(fā)達成熟，融資套現(xiàn)手段豐富多樣，樓盤報價在很大程度上，不僅影響著后續(xù)市場預期，甚至還會對于二手房的評估，估值產(chǎn)生一定影響，因此，樓市調(diào)控政策中，對于房源報價的規(guī)范顯得十分必要。
深房中協(xié)提醒，事實上由于熱點樓盤具有強示范帶動作用，社會關注度高，投機資本更青睞于通過拉動此類項目來帶動整體市場預期，借此迅速高位出貨，與股市炒作手法如出一轍，應該警惕市場內(nèi)仍然存在的“內(nèi)躁”因素，切勿參與哄抬房價的各種行為。
來源：證券時報網(wǎng)
編輯：wangdc
