自2018年下半年以來，央行的貨幣政策一直都是處于“穩(wěn)杠桿”的大周期，直到今年上半年，為了應對突發(fā)疫情的沖擊，央行加大了貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度。但隨著疫情的有效控制，實體經(jīng)濟的不斷復蘇，貨幣政策又逐步重回了“穩(wěn)杠桿”的軌道。2020年11月26日，最新出爐的央行第三季度貨幣政策報告也重提“把好貨幣供給總閘門”、貨幣供應與反應潛在產(chǎn)出的名義GDP相匹配、突出穩(wěn)杠桿、首提“健全金融風險預防、預警、處置、問責制度體系”、堅持“房住不炒”等。
房地產(chǎn)作為宏觀金融體系中的重要一環(huán)，為維持行業(yè)的健康有序且長效的發(fā)展起了重要作用。今年8月，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制，此后宣布將于2021年元旦起正式實施房地產(chǎn)的345新規(guī)。這是在經(jīng)過限貸、限售、限購以及限價后，給中國開發(fā)商再加“限債”一環(huán)，意味著“杠桿游戲”或?qū)⒔K止。
對房地產(chǎn)企業(yè)影響幾何？
過去的限貸、限售、限購以及限價等行政手段，都是直接作用于需求端，控制居民的購買能力；而此次的“345新規(guī)”直指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資額度和有息負債，從供給端對開發(fā)類房企的融資做出限制。房地產(chǎn)企業(yè)在融資受到限制之下，必然會收縮業(yè)務擴張速度，同時也會改變?nèi)谫Y方式。這將給會給整個房地產(chǎn)增量和存量市場帶來幾個明顯的趨勢：
行業(yè)內(nèi)整合并購加速，房企梯隊將趨于固化
對于債務穩(wěn)健的龍頭房企而言，未來的市場占有率將會有更大的空間和競爭力，而中小房企今后跨越階層向上爬升的難度也將會越來越大。行業(yè)中“大魚吃小魚”的情況將會時有發(fā)生。例如，去年福晟被世茂收購，而今年泰禾也在試圖引進萬科作為合作伙伴。
股權(quán)出讓項目權(quán)益，開發(fā)商頻“瘦身”
為了盡快盤活資產(chǎn)回籠資金，股權(quán)出讓項目權(quán)益將會成為開發(fā)商瘦身的重要選項之一。近日中國金茂、招商蛇口、中南建設、華僑城等紛紛擬出售旗下部分項目公司的股權(quán)以換取現(xiàn)金流。11月，富力地產(chǎn)將旗下廣州國際機場富力綜合物流園的物業(yè)70%的股權(quán)，以44億元人民幣的價格出售予黑石旗下的基金，所得款項凈額將會用于降低負債。此外，富力近日還將手中廣州CBD某辦公樓的權(quán)益以接近20億的資產(chǎn)價格進行轉(zhuǎn)讓。
引入戰(zhàn)略投資者，降低負債率
恒大物業(yè)引入235億港元戰(zhàn)略投資，預計可降低中國恒大凈負債率19個百分點。陽光城也引入泰康做為戰(zhàn)略投資者，獲得逾33億元人民幣的戰(zhàn)略投資。
投資者又可從中尋覓到怎樣的新機遇？
資產(chǎn)包的投資機會將會增多
在345新規(guī)的影響之下，資金周轉(zhuǎn)回籠套現(xiàn)將會是過線開發(fā)商的主要任務之一。而以資產(chǎn)包的形式出售項目比起單個項目逐一談判而言有以下幾點優(yōu)勢：
對開發(fā)商而言可以快速回籠大量資金，可以以資產(chǎn)組合的形式迅速盤活核心以及非核心資產(chǎn)；
對投資者而言，可以快速增加旗下資產(chǎn)管理規(guī)模，收購價格更有優(yōu)勢；
因此我們判斷未來一段時間，資產(chǎn)包的投資機會在市場上將會明顯增多。
險資成為房企戰(zhàn)略投資好伙伴
一方面，隨著國債收益率的不斷走低，險資有更多元配置資產(chǎn)的需求；另一方面，險資具有資金來源穩(wěn)定、成本較低、期限較長等優(yōu)勢，無疑也是房企的戰(zhàn)略投資好伙伴。近年來，萬科、保利、招商蛇口、華夏幸福等房企紛紛引入險資，部分險資企業(yè)已持有多家房地產(chǎn)上市企業(yè)股份。目前，中國平安已經(jīng)成為華夏幸福、中國金茂、碧桂園的第二大股東。
以前文提到的陽光城引入泰康做戰(zhàn)略投資者為例，雙方其實就此次戰(zhàn)投簽訂了一個十年對賭的協(xié)定，在這份對賭協(xié)議中，泰康集團對公司每年的利潤增速、分紅比例都進行了嚴格的規(guī)定。這無疑進一步增加了險資投資的確定性。我們相信未來會有越來越來多險資成為優(yōu)勢房企的戰(zhàn)略伙伴。
境外資金融資優(yōu)勢明顯
前文提到，國內(nèi)的貨幣政策正�；遮吤黠@，宏觀穩(wěn)杠桿的要求再次被提上議程，央行仍將延續(xù)之前的政策，繼續(xù)“把好貨幣供給總閘門”。而房地產(chǎn)取得“345”新規(guī)也從融資需求段上加了約束，“房住不炒”的監(jiān)管要求得到深化。我們預計2021年的貨幣政策不會大幅收緊，但也不會“大水漫灌”，宏觀杠桿率的上行斜率也將顯著平緩。
再放眼全球，多國央行近期仍在向市場紛紛注入流動性，僅在過去一個月，澳大利亞央行、英國央行以及最近的瑞典央行都宣布擴大目前的量化寬松規(guī)模。
以英國為例，今年10月份，英國政府借款達到了223億英鎊，比去年同期增加了108億英鎊，是自1993年有記錄以來10月份的最高水平。與此同時，公共部門的凈債務達到了約2.07萬億英鎊，相當于國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的100.8%，這是自上世紀60年代初以來的最高水平。
可以預見，全球除中國央行以外的大部分主要央行，其政策利率都將在2021年乃至2022年保持在有效下限。我們以同樣12個月的同業(yè)銀行拆借利率作比較（見下圖境內(nèi)外利差持續(xù)走高），發(fā)現(xiàn)境內(nèi)外的差值從2019年初的0.5個百分點，到2020年11月底上升到了2.9個百分點。境外基金無論是從融資成本還是融資渠道，都比境內(nèi)基金有著明顯的優(yōu)勢，且這一優(yōu)勢將會延續(xù)到2021年，甚至2022年。
有鑒于目前市場強大的流動性，投資者很難將資金全部留在現(xiàn)金賬戶中，因為這將幾乎得不到任何收益。相信投資者有動力將資金移至風險報酬更高的市場，而對比全球主要經(jīng)濟體的5年期國債收益率，中國的國債收益率優(yōu)勢顯著（見下圖五年期國債收益率）。在境內(nèi)外利差和收益率的雙重推動下，相信會有越來越多的境外資金涌入中國。
總結(jié)
因為疫情導致房地產(chǎn)物業(yè)估值走低（尤其是辦公樓和零售地產(chǎn)），投資者在房地產(chǎn)板塊的配置變得尤為謹慎，投資需求被暫時壓抑或轉(zhuǎn)移去其他高回報率的資產(chǎn)投資類別。但隨著全球各央行、政府推出一系列經(jīng)濟刺激措施以及流動性的注入，極有可能在未來一段時間推高全球的通脹和貨幣壓力。這種情況下，房地產(chǎn)作為一種有效的抗通脹的避險資產(chǎn)，將會吸引更多的投資者進行配置和增持。并且在中國，政府的疫情控制措施卓有成效，所以對境外投資者而言有更強的吸引力。
中國整體宏觀穩(wěn)杠桿的宏觀環(huán)境，以及345新規(guī)推動內(nèi)地房企去杠桿的進程，將會給境外投資人帶來歷史性的機遇�？梢灶A見在2021年，中國的大宗物業(yè)投資市場：
1. 投資回報較過去兩年將會有所提升，越來越多的M&A（企業(yè)間兼并收購），JV（合資公司投資）以及資產(chǎn)層面的交易料將出現(xiàn)。
2. 國內(nèi)機構(gòu)投資者，尤其是險資以及自用客戶都會在其中扮演非常重要的角色。但仍需關注明年元旦后345政策的執(zhí)行力度，相信明年年中將會是下一個重要的時間節(jié)點，屆時該政策的有效持續(xù)期和實施強度都將明朗化。
3. 國際機構(gòu)投資者，尤其是基金管理人已經(jīng)用腳投票走在了最前沿。2020年三季度黑石集團、領盛投資管理、普洛斯以及基匯資本紛紛出手在上海再添新項目。
物流、長租公寓、數(shù)據(jù)中心等另類資產(chǎn)板塊將會受到投資者更多的青睞。由于主要一線城市的辦公樓市場目前仍處于供應周期，租金和出租率均承受壓力，投資者在這一板塊的投資策略仍將是謹慎的，但是在物流、長租公寓/服務式公寓、數(shù)據(jù)中心等另類資產(chǎn)板塊，投資人將會加大投資力度。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
