L集團(tuán)創(chuàng)建于1993年，2009年于香港聯(lián)交所主板上市，業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房、智慧服務(wù)及養(yǎng)老、產(chǎn)城等領(lǐng)域。作為中國(guó)最早的購(gòu)物中心開發(fā)商，L創(chuàng)建 “天街”、“星悅薈”、“家悅薈”三個(gè)品牌，目前已開業(yè)商場(chǎng)達(dá)39座，開業(yè)建筑面積377萬(wàn)平方米。L智慧服務(wù)成立于1997年，服務(wù)業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、公建及城市公共空間等多個(gè)領(lǐng)域，服務(wù)進(jìn)駐全國(guó) 118個(gè)城市，合約管理面積4.28億平方米，服務(wù)超330萬(wàn)戶業(yè)主，業(yè)主滿意度連續(xù)十一年超過90%。
早于2016年起，博銳尚格即與L集團(tuán)在重慶時(shí)代天街的機(jī)電檢測(cè)診斷、北京長(zhǎng)楹天街的EMS能源管理系統(tǒng)建設(shè)等領(lǐng)域開啟合作，成為L(zhǎng)集團(tuán)的戰(zhàn)略合作供方。5年來(lái)，博銳尚格已為L(zhǎng)完成近40個(gè)機(jī)電管理項(xiàng)目，有力的推進(jìn)了L智慧數(shù)字化轉(zhuǎn)型。
一、傳統(tǒng)機(jī)電移交管理痛點(diǎn)：欠缺深度，遺患運(yùn)營(yíng)
與多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)類似，L集團(tuán)在商業(yè)項(xiàng)目從地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)移交給運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的過程中，設(shè)置了地產(chǎn)工程機(jī)電質(zhì)量自查以及物業(yè)團(tuán)隊(duì)承接查驗(yàn)的環(huán)節(jié)。但是物業(yè)團(tuán)隊(duì)查驗(yàn)關(guān)注點(diǎn)停留在目視可見的機(jī)電工程質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)、設(shè)備是否可以正常開啟的狀態(tài)，部分需要依靠?jī)x器檢測(cè)才可以評(píng)判的設(shè)備性能及設(shè)備系統(tǒng)調(diào)配質(zhì)量不明確，樓控系統(tǒng)中點(diǎn)位眾多的傳感器和執(zhí)行器是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)也難以逐個(gè)核查。
機(jī)電系統(tǒng)的簡(jiǎn)單移交，導(dǎo)致系統(tǒng)采購(gòu)和施工調(diào)試階段的眾多問題遺留到運(yùn)營(yíng)階段，給運(yùn)營(yíng)期環(huán)境品質(zhì)、能耗能效控制與成本管理造成隱患，常見問題如下：
1、餐飲補(bǔ)風(fēng)機(jī)風(fēng)量不足，導(dǎo)致商場(chǎng)嚴(yán)重負(fù)壓和漏風(fēng)，造成整體風(fēng)平衡和室內(nèi)環(huán)境失控，空調(diào)負(fù)荷高，能耗居高不下；
2、水系統(tǒng)調(diào)試不到位，致使水量不能按需分配，造成室內(nèi)冷熱不均；
3、風(fēng)道施工質(zhì)量不佳，導(dǎo)致空調(diào)箱和新風(fēng)機(jī)組送風(fēng)量偏��；
樓控系統(tǒng)施工調(diào)試質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，導(dǎo)致反饋信號(hào)失準(zhǔn)、錯(cuò)誤和執(zhí)行器動(dòng)作不到位。
二、機(jī)電移動(dòng)檢測(cè)機(jī)制：量化內(nèi)容+多輪整改+精細(xì)數(shù)據(jù)
基于上述情況，博銳尚格協(xié)助L集團(tuán)設(shè)計(jì)了商業(yè)項(xiàng)目交接階段的機(jī)電檢測(cè)機(jī)制，并提供基于第三方的機(jī)電檢測(cè)服務(wù)，量化把關(guān)項(xiàng)目交接機(jī)電質(zhì)量管理，降低移交質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。
檢測(cè)內(nèi)容量化分解
博銳尚格分析商業(yè)物業(yè)管理涉及的機(jī)電設(shè)備數(shù)據(jù)制定檢測(cè)內(nèi)容，同時(shí)從設(shè)備性能、系統(tǒng)能效、安全運(yùn)行、環(huán)境品質(zhì)等多個(gè)角度出發(fā)，科學(xué)設(shè)置各子系統(tǒng)的權(quán)重占比。運(yùn)用專業(yè)儀器完成檢測(cè)后，根據(jù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)子系統(tǒng)各檢查項(xiàng)進(jìn)打分，并計(jì)算出項(xiàng)目在該檢測(cè)階段的綜合得分，以準(zhǔn)確反映項(xiàng)目質(zhì)量。
機(jī)電檢測(cè)子系統(tǒng)各檢查項(xiàng)及權(quán)重
·空調(diào)系統(tǒng)：重點(diǎn)關(guān)注冷熱站設(shè)備性能、空調(diào)箱及新風(fēng)機(jī)組性能、吊柜機(jī)與風(fēng)機(jī)盤管性能、水平衡、整體風(fēng)平衡等；
·送排風(fēng)系統(tǒng)：重點(diǎn)關(guān)注車庫(kù)、衛(wèi)生間、廚房、隔油池與垃圾房等區(qū)域的送排風(fēng)（油煙）設(shè)備性能與系統(tǒng)調(diào)試效果；
·給排水系統(tǒng)：重點(diǎn)關(guān)注給排水泵設(shè)備性能與系統(tǒng)調(diào)試效果；
·變配電系統(tǒng)：重點(diǎn)關(guān)注電能質(zhì)量；
·樓宇自控系統(tǒng)：重點(diǎn)關(guān)注施工和調(diào)試質(zhì)量、傳感器的準(zhǔn)確度、執(zhí)行器動(dòng)作準(zhǔn)確等；
·弱電系統(tǒng)：重點(diǎn)關(guān)注wifi和手機(jī)信號(hào)的強(qiáng)度分布。
檢測(cè)過程推動(dòng)改進(jìn)
將各階段得分作為項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的重要考核內(nèi)容，設(shè)計(jì)項(xiàng)目推進(jìn)過程，以初檢與復(fù)檢兩個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，倒逼項(xiàng)目地產(chǎn)、參建單位和各設(shè)備提供方提升項(xiàng)目建設(shè)水平，保證項(xiàng)目移交質(zhì)量，提升項(xiàng)目品質(zhì)。
清單確定：開業(yè)前半年進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，與地產(chǎn)工程、物業(yè)、總包等各方共識(shí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)、檢測(cè)內(nèi)容、檢測(cè)計(jì)劃、人員配合，進(jìn)行資料核查，確認(rèn)檢測(cè)清單；
·現(xiàn)場(chǎng)初檢：不遲于開業(yè)日10天進(jìn)場(chǎng)，進(jìn)行全面檢測(cè)和評(píng)分，制定不達(dá)標(biāo)項(xiàng)清單；
·整改敦促：按不達(dá)標(biāo)清單項(xiàng)敦促施工方完成整改；
·現(xiàn)場(chǎng)復(fù)檢：開業(yè)后6個(gè)月進(jìn)行復(fù)檢，對(duì)初檢結(jié)果進(jìn)行復(fù)查銷項(xiàng)，并檢測(cè)初檢階段不具備檢測(cè)條件的項(xiàng)（例如由于采暖季、供冷季差異需延至6個(gè)月節(jié)點(diǎn)進(jìn)行檢測(cè)的項(xiàng)目），進(jìn)行再次評(píng)分。
·總結(jié)匯報(bào)：針對(duì)整體整改情況匯報(bào)說明。
檢測(cè)手段引入儀器
實(shí)際檢測(cè)過程中，博銳尚格引入多種先進(jìn)檢測(cè)儀器，改變了過去“檢測(cè)基本靠眼”的工作方法，檢測(cè)精度與檢測(cè)質(zhì)量大大提升。
整體風(fēng)平衡檢測(cè)中需要用到的多種儀器
三、L機(jī)電交接檢測(cè)成果案例
L機(jī)電交接項(xiàng)目推進(jìn)以來(lái)，取得了良好的成效：集團(tuán)方面通過檢查體系的制定和執(zhí)行，向項(xiàng)目傳遞了機(jī)電系統(tǒng)質(zhì)量的重要性；項(xiàng)目層意識(shí)到調(diào)試的重要性，積極落實(shí)調(diào)試工作，減輕了運(yùn)營(yíng)壓力；施工方有法可依，加強(qiáng)方案設(shè)計(jì)同時(shí)，配置了專業(yè)調(diào)試人員與專業(yè)檢測(cè)調(diào)試設(shè)備，加強(qiáng)了調(diào)試質(zhì)量管理。
以上海某項(xiàng)目應(yīng)用案例為例，初測(cè)階段，發(fā)現(xiàn)大量施工、設(shè)備方問題，通過限期整改及時(shí)挽回?fù)p失。
實(shí)測(cè)發(fā)現(xiàn)吊柜風(fēng)量嚴(yán)重不足，明確界定為設(shè)備廠家責(zé)任，限期整改。
空調(diào)吊柜風(fēng)量測(cè)試
開業(yè)前，總包單位未對(duì)空調(diào)系統(tǒng)水平衡進(jìn)行調(diào)適，各環(huán)路供回水溫差偏差很大，影響項(xiàng)目環(huán)境品質(zhì)、運(yùn)行能耗，明確界定為施工方責(zé)任，限期整改。
水平衡測(cè)試
最終項(xiàng)目復(fù)檢質(zhì)量大大提升，有效降低了項(xiàng)目的移交質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。
項(xiàng)目初檢復(fù)檢得分對(duì)比
四、交接機(jī)電檢測(cè)的發(fā)展趨勢(shì)與價(jià)值
商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，越來(lái)越多商業(yè)項(xiàng)目持有者發(fā)現(xiàn)了建設(shè)方單純追求建設(shè)速度、輕視移交質(zhì)量所造成的運(yùn)營(yíng)難題。痛感由此帶來(lái)的品質(zhì)、安全、能效、資產(chǎn)價(jià)值等多方制約，通過專業(yè)第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)把控移交質(zhì)量逐漸成為行業(yè)趨勢(shì)，華潤(rùn)置地、萬(wàn)科、大悅城、L、新城控股、蘇寧置業(yè)等均試點(diǎn)或全面推廣了第三方檢測(cè)機(jī)制。
交接期第三方機(jī)電檢測(cè)，一方面通過專業(yè)技術(shù)手段對(duì)各類機(jī)電和弱電系統(tǒng)進(jìn)行量化檢測(cè)評(píng)估，界定問題折原因和責(zé)任方，便于追責(zé)整改，一方面以流程制度提升機(jī)電總包、專業(yè)分包、供貨商服務(wù)質(zhì)量，降低了運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，釋放了業(yè)主方地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)和物業(yè)工程團(tuán)隊(duì)的管理精力。
博銳尚格是CNAS中國(guó)合格評(píng)定委員會(huì)認(rèn)可的檢測(cè)中心，機(jī)電檢測(cè)團(tuán)隊(duì)由多位清華大學(xué)博士帶隊(duì)，配備大量碩士專家，成員均長(zhǎng)期從事機(jī)電檢測(cè)，在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位。2016年以來(lái)，博銳尚格與國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)緊密合作，先后為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)、L集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)等商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)客戶提供第三方機(jī)電檢測(cè)服務(wù)，北京西單大悅城、深圳西部第一摩天樓華潤(rùn)春筍大廈、阿里巴巴濱江園區(qū)等大型地標(biāo)性項(xiàng)目均由博銳尚格主持檢測(cè)。
秉承“陪客戶過日子”的獨(dú)特經(jīng)營(yíng)哲學(xué)，博銳尚格理解建筑運(yùn)維的長(zhǎng)期持續(xù)，正在以商業(yè)項(xiàng)目交接階段的機(jī)電檢測(cè)管理這樣的專業(yè)產(chǎn)品為起點(diǎn)，通過商業(yè)模式、組織架構(gòu)的創(chuàng)新，通過長(zhǎng)期可持續(xù)專業(yè)服務(wù)塑造行業(yè)共生關(guān)系，與客戶一起成長(zhǎng)。
博銳尚格：作為建筑運(yùn)維領(lǐng)域數(shù)字智能（DAT：Digital Technolgy& AI Technolgy）專業(yè)服務(wù)商，博銳尚格服務(wù)于建筑運(yùn)維管理組織，提供涵蓋建筑數(shù)字化、機(jī)電自動(dòng)化、管理信息化、監(jiān)控智能化、決策數(shù)據(jù)化相關(guān)軟硬件產(chǎn)品及服務(wù)的全棧級(jí)解決方案，助力客戶數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升運(yùn)營(yíng)保障能力、釋放組織能量、創(chuàng)造持續(xù)價(jià)值。秉承“與客戶過日子”的獨(dú)特經(jīng)營(yíng)哲學(xué)，博銳尚格立志打造一家牛的讓員工幸福的企業(yè)，用數(shù)字智能服務(wù)每個(gè)建筑，創(chuàng)造可持續(xù)的美好生活！
