易居研究院數(shù)據(jù)報告顯示，上海新房市場11月成交量有所下降，供給大幅縮減。11月新房市場延續(xù)了10月供不應(yīng)求的局面。新房市場供應(yīng)量縮減較為明顯，需求端有所下滑，繼“金九銀十”新房市場成交火爆后，11月市場成交量雖有所下降，并非市場降溫，主因在于供應(yīng)量的大幅縮減。
上海二手房市場11月成交量創(chuàng)4年來新高，表現(xiàn)強勢。11月，上海二手住宅成交套數(shù)約為3.2萬套，環(huán)比增長13.5%，同比增長81.4%。11月上海二手房的成交量較上月有所增長，同比增幅較為明顯，成交量創(chuàng)4年來新高。
土地市場
1-11月成交建面同比增長44.8%
2020年1-11月，上海共成交358幅土地，土地成交建筑面積3192.9萬平方米，同比增長44.8%，連續(xù)3個月增速放緩;土地出讓金2710.2億元，同比增長62.3%。單11月來看，上海共成交21幅土地，主要為工業(yè)用地、純住宅用地及商辦商住用地。除了6幅位于羅店（1）、松江新城（2）、金匯（1）、江川紫竹（1）和華漕（1）的土地為溢價成交外，其余地塊均以底價成交。
從4月開始，成交建面和土地出讓金同比均出現(xiàn)增長。本月土地供應(yīng)幅數(shù)為19幅，比10月有所增長，供應(yīng)建面也環(huán)比增長43.1%，但兩者仍處于較低水平。
新房市場
11月供應(yīng)量大幅縮減，成交量也有所下降
1、11月新房成交量同比增長8%
11月，上海新建商品住宅成交面積約75.9萬平方米，環(huán)比下降20.8%，同比增長8%,成交量較10月有所下降；新增供給面積25.8萬平方米，環(huán)比下降66.4%，同比下降46.7%。
從供求關(guān)系來看，11月新房市場延續(xù)了10月供不應(yīng)求的局面。新房市場供應(yīng)量縮減較為明顯，需求端有所下滑，繼“金九銀十”新房市場成交火爆后，11月市場成交量雖有所下降，并非市場降溫，主因在于供應(yīng)量的大幅縮減。
2、11月新房成交均價同比上漲0.4%
11月，上海新建商品住宅成交均價為53259元/平方米，環(huán)比下降1.0%，同比上漲0.4%。新房成交均價較上月略跌，跌的原因主要與外環(huán)外成交量增長明顯有關(guān)，略高于去年同期。成交的新房主要集中在外環(huán)外，占比高達(dá)87.0%，其中外郊環(huán)間占比有一定上升。區(qū)域方面，成交的新房主要集中在浦東、青浦、閔行等地。
3、11月存銷比為6.8個月
截至2020年11月底，上海新建商品住宅庫存為613萬平方米，環(huán)比下降7.6%，同比下降20.0%。存銷比方面，11月上海新建商品住宅存銷比為6.8個月。觀察數(shù)據(jù)可知，自2020年5月以來存銷比呈現(xiàn)不斷下降的態(tài)勢，這主要是由于國內(nèi)疫情不斷好轉(zhuǎn)，上海房地產(chǎn)市場也逐漸復(fù)蘇。今年5-7月一直出現(xiàn)新房供不應(yīng)求的局面，導(dǎo)致庫存面積不斷下降，存銷比也隨之持續(xù)降低。8-9月新房供應(yīng)量大幅增加，一定程度上緩解了前幾月供不應(yīng)求的局面。10月供應(yīng)量縮減明顯，需求端依然強勁，因此再一次出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況，存銷比也進(jìn)一步下降。11月供應(yīng)量稀少，，但仍幾倍于供給端，供不應(yīng)求的情況加劇，存銷比繼續(xù)下降。
二手房市場
11月成交量有所增長，創(chuàng)4年來新高
1、11月成交量同比增長81.4%
11月，上海二手住宅成交套數(shù)約為3.2萬套，環(huán)比增長13.5%，同比增長81.4%。11月上海二手房的成交量較上月有所增長，同比增幅較為明顯，成交量創(chuàng)4年來新高。2020年1-3月二手房成交量受疫情影響較大，自4月疫情逐漸好轉(zhuǎn)開始，二手房市場狀態(tài)火熱，5-7月二手住宅成交量穩(wěn)定在平均每月2.8萬套左右。8月、9月成交量分別達(dá)到3萬套、3.1萬套，10月由于國慶假期的影響，數(shù)據(jù)出現(xiàn)異動，因此成交量回落到與5、6、7月相當(dāng)?shù)乃健?shù)據(jù)顯示，2020年上海前11個月二手房市場成交量同比增長20.7%。從成交房源結(jié)構(gòu)來看，11月份成交房源中平均面積為83.28平米，較上月微升。成交主要集中在浦東、寶山、閔行等地區(qū)，成交量排名前三位的板塊分別為周康、三林、南橋新城。
2、二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.5%
統(tǒng)計局公布的10月70個大中城市房價指數(shù)中，上海二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.5%，同比上漲5.2%。根據(jù)上海市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù) ，11月二手房住宅套均總價為347萬元，成交均價為41731元/平米。成交總額排名前三位的板塊分別為聯(lián)洋、金楊、陸家嘴。上海各區(qū)二手房成交價格均有不同程度的上漲。以浦東新區(qū)、黃浦區(qū)和閔行區(qū)最為明顯，分別環(huán)比上漲1.0%、0.9%、0.8%，同比上漲6.8%、6.8%、6.0%。
自今年7月開始，杭州、深圳、沈陽等十幾個熱點城市收緊樓市調(diào)控。8月底住建部、央行更出臺了約束開發(fā)商融資的“345新規(guī)”。參加7月24日座談會、8月26日城市會商會的14個城市中，除了北上廣和長沙以外10個城市全部出臺了新政策，而深圳政策最為嚴(yán)苛。9月上海落戶政策松動以及11月上海政府發(fā)布年內(nèi)第二次落戶優(yōu)化政策，未來也會對房地產(chǎn)市場需求端產(chǎn)生一定程度的影響。隨著“345新規(guī)”的推行，各大房企必將面臨融資結(jié)構(gòu)的明顯調(diào)整。11月“十四五”規(guī)劃建議的發(fā)布，“房住不炒”仍是未來五年全國樓市調(diào)控的主基調(diào)，也是上海以及各地方因城施策不可動搖的根本。
來源：易居研究院
編輯：wangdc
