為進一步加強成都市商品房預售款監(jiān)管,保障預售商品房工程建設,維護承購人合法權(quán)益,確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,12月7日,成都市人民政府辦公廳印發(fā)了《成都市商品房預售款監(jiān)管辦法》(以下簡稱《辦法》。
《辦法》規(guī)定,商品房預售款將全部直接存入監(jiān)管賬戶,開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款。
商品房預售款(以下簡稱“預售款”)具體如何收存、支取、監(jiān)管?對此,成都市住建局相關負責人進行了解讀。
全過程監(jiān)管
保障預售商品房工程建設,維護購房人合法權(quán)益
預售款,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得商品房預售許可且未完成工程并聯(lián)竣工驗收的房屋預先出售給承購人,由承購人按商品房預售合同約定支付的全部購房款。
根據(jù)《辦法》,預售款的監(jiān)管期限自商品房取得預售許可證之日起,至完成工程并聯(lián)竣工驗收合格后商品房集中交付止。
預售款監(jiān)管遵循“專戶存儲、?顚S、全程監(jiān)管、節(jié)點控制、多方監(jiān)督”的原則。
成都市住建部門將負責建立全市統(tǒng)一的預售款監(jiān)管服務平臺,以建設工程規(guī)劃許可證確立的商品房項目為單位,與商品房預售許可、預售合同網(wǎng)簽備案、建設工程施工管理、信用信息管理等系統(tǒng)共享信息,實現(xiàn)預售款監(jiān)管網(wǎng)絡化、自動化。
據(jù)成都市住建局相關負責人表示,成都市住建部門將利用監(jiān)管服務平臺對預售款收存、支取情況進行監(jiān)測和隨機抽查;各區(qū)(市)縣住建部門對監(jiān)管服務平臺監(jiān)測發(fā)現(xiàn)的資金異動等情況,會同有關部門依法開展調(diào)查處理;開發(fā)企業(yè)、承辦銀行的預售款收存、支取情況均可通過監(jiān)管服務平臺實時呈現(xiàn)。
建立專用賬戶
預售款監(jiān)管額度與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤
預售款監(jiān)管實行銀行專戶監(jiān)管制度。
開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可前,應當選定一家監(jiān)管銀行的綜合性支行(以下簡稱承辦銀行),以商品房項目為單位開設一個預售款監(jiān)管賬戶,承辦銀行在該監(jiān)管賬戶下按預售許可范圍(最小為一幢)設立監(jiān)管登記臺賬,記錄預售款收存、支取等情況;開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管部門、承辦銀行需簽訂預售款三方監(jiān)管協(xié)議。
在監(jiān)管額度方面,《辦法》提出,監(jiān)管部門應當根據(jù)取得預售許可證后至預售商品房完成并聯(lián)竣工驗收所需的工程建設費用總額核定預售款監(jiān)管額度,具體在三方監(jiān)管協(xié)議中予以明確。
其中,申請預售許可時,工程形象進度要求為正負零的商品房,監(jiān)管額度不低于預售掛牌價款總額的百分之二十五;其余工程形象進度要求的商品房,監(jiān)管額度不低于預售掛牌價款總額的百分之十五。按照以上標準測算后的監(jiān)管額度低于成都市建設工程平均建安費用標準的,按照建設工程平均建安費用標準計算監(jiān)管額度。
預售款監(jiān)管額度還與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤。
開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可時,在本市住房和城鄉(xiāng)建設領域信用信息平臺公示的信用等級為A++級且提供銀行保函的,監(jiān)管額度下浮百分之四十;A+級且提供銀行保函的,監(jiān)管額度下浮百分之二十;A級且提供銀行保函的,監(jiān)管額度下浮百分之十;B級的,監(jiān)管額度按正常值核定;C級的,監(jiān)管額度上浮百分之二十;D級的,監(jiān)管額度上浮百分之四十。
開發(fā)企業(yè)預售商品房期間,應當在商品房銷售現(xiàn)場公示預售款三方監(jiān)管協(xié)議文本。
預售款全部進入監(jiān)管賬戶
貸款購房的,入賬金額不得低于當?shù)匾?guī)定的貸款首付比例
《辦法》明確,預售款應當全部直接存入商品房預售合同約定的監(jiān)管賬戶,開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款。
開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預售合同網(wǎng)簽備案時,預售合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)自動通過監(jiān)管服務平臺核驗該商品房預售款存入監(jiān)管賬戶的憑證;其中通過貸款方式購房的,入賬金額不得低于當?shù)厝嗣胥y行規(guī)定的個人住房或商業(yè)用房貸款首付比例。
據(jù)成都市住建局該負責人表示,預售款包括承購人按商品房預售合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業(yè)貸款、住房公積金貸款等全部購房款。
監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后,超過監(jiān)管額度的資金,承辦銀行憑開發(fā)企業(yè)的支付指令即可辦理資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務。
監(jiān)管額度內(nèi)的預售款支取
實施節(jié)點余額管理
《辦法》對工程建設各進度節(jié)點上的預售款余額也進行了明確。
支取監(jiān)管額度內(nèi)的預售款,在預售商品房達到不同工程建設進度節(jié)點時,應當滿足相應的資金余額要求:完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程四分之三,規(guī)劃用途為住宅的,資金余額應當不低于監(jiān)管額度的百分之六十,其他規(guī)劃用途的應當不低于監(jiān)管額度的百分之四十;完成主體結(jié)構(gòu)封頂,規(guī)劃用途為住宅的,資金余額應當不低于監(jiān)管額度的百分之五十,其他規(guī)劃用途的應當不低于監(jiān)管額度的百分之三十;完成內(nèi)外裝飾裝修,資金余額應當不低于監(jiān)管額度的百分之十五;完成商品房建設工程并聯(lián)竣工驗收合格且商品房集中交付的,可以申請支取剩余資金。
2016年7月17日前取得國有建設用地使用權(quán)的商品房項目,完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程二分之一且不少于7層的,可增加一次支取。其中,規(guī)劃用途為住宅的,支取后的余額應當不低于監(jiān)管額度的百分之七十;其他規(guī)劃用途的,支取后的余額應當不低于監(jiān)管額度的百分之五十。
開發(fā)企業(yè)申請支取預售款時其信用等級發(fā)生變化的,每次支取后的資金余額同步調(diào)整。
此外,預售款未達到監(jiān)管額度,開發(fā)企業(yè)要求支取用于非工程建設的款項,工程建設進度節(jié)點未達到工程節(jié)點資金余額要求,開發(fā)企業(yè)直接截留預售款或轉(zhuǎn)入其它賬戶且未按要求整改到位,開發(fā)企業(yè)申請用于與承購人解除商品房預售合同時退房的結(jié)算退款,監(jiān)管部門不得準予支取預售款。
未按規(guī)定存收預付款將被責令整改
整改期間暫停預售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限
在監(jiān)督管理方面,《辦法》提出,成都市住建部門應當加強監(jiān)管服務平臺的監(jiān)測和隨機抽查,并將各區(qū)(市)縣預售款監(jiān)管工作納入年度考核事項;監(jiān)管部門應當及時核查資金異動情況,受理咨詢投訴,會同綜合執(zhí)法部門依法處置違規(guī)行為,并公開披露。
對于開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的,由監(jiān)管部門責令其限期整改,整改期間暫停預售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限:未按本辦法規(guī)定收存或支取預售款;提供虛假證明材料申請支取監(jiān)管額度內(nèi)的預售款;其他違反預售款監(jiān)管規(guī)定的行為。
對逾期未整改到位的,按照相關規(guī)定,由監(jiān)管部門通報批評,納入“成都信用網(wǎng)”公開披露并抄送企業(yè)總部;情節(jié)嚴重的,開發(fā)企業(yè)及相關負責人不得以企業(yè)或個人名義參加新的出讓土地競拍活動,不得申請審批新的建設項目,暫停辦理新的項目預售許可。
《辦法》自2021年1月7日起施行,有效期3年。
來源:紅星新聞
編輯:wangdc