“疫情考驗(yàn)現(xiàn)金流，但是現(xiàn)金流不是危難時(shí)才要考慮，而是要天晴補(bǔ)屋頂，龍湖在去年下半年就注重現(xiàn)金流，今年1月份完成了全年的基本融資。”3月24日，在龍湖集團(tuán)2019年業(yè)績(jī)說明會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍表示，在疫情比較嚴(yán)重情況下，公司能夠正�；钪�，哪怕弱環(huán)境下仍在考慮有所增長(zhǎng)，這就是強(qiáng)者的姿態(tài)。
“疫情對(duì)銷售、供貨有一定影響，但總體處于可控狀態(tài)。在長(zhǎng)三角、華南等復(fù)蘇比較快的市場(chǎng)，龍湖的供貨相對(duì)較快，整體供貨節(jié)奏約95％可按照預(yù)期供應(yīng)出來(lái)。”龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉表示，3月份開始，整個(gè)市場(chǎng)都在復(fù)蘇，預(yù)計(jì)到4月份銷售市場(chǎng)將回到相對(duì)正常水平。2020年，龍湖有信心完成2600億元銷售目標(biāo)，預(yù)計(jì)上半年將完成1000億元以上。龍湖對(duì)疫情造成影響的準(zhǔn)備是比較充分的，不需要對(duì)大的供貨、營(yíng)銷節(jié)奏進(jìn)行調(diào)整，基本能夠按照預(yù)定目標(biāo)順利平穩(wěn)進(jìn)行。
根據(jù)龍湖集團(tuán)的年報(bào)披露數(shù)據(jù)顯示，截至2019年年底，公司歸屬于股東的凈利潤(rùn)183.4億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評(píng)估增值等影響后之核心凈利潤(rùn)155.5億元，同比增長(zhǎng)21.0%；毛利同比增長(zhǎng)28.5%至508.0億元，毛利率為33.6%；核心稅后利潤(rùn)率為15.5%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率為10.3%
通常來(lái)說，25%是房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的平均水平，多年以來(lái)，龍湖集團(tuán)內(nèi)部也將此作為紅線標(biāo)準(zhǔn)。從目前發(fā)布2019年業(yè)績(jī)的幾家上市房企來(lái)看，33%上屬于行業(yè)較高水平。
“鑒于限價(jià)政策的影響，未來(lái)毛利率會(huì)回歸到25%－30%的水平。”龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼向媒體如是表示。盡管如此，通過龍湖的拿地動(dòng)作還是可看出其對(duì)盈利空間的重視程度。
龍湖內(nèi)部對(duì)拿地金額的安排是按照全年凈負(fù)債率倒算來(lái)計(jì)劃支出的。“今年前兩個(gè)月是拿地的好時(shí)機(jī)，龍湖補(bǔ)充了17個(gè)項(xiàng)目，今年整體拿地預(yù)算會(huì)在去年的基礎(chǔ)上穩(wěn)中有增。”邵明曉稱，回顧2019年，拿地節(jié)奏掌握得比較好，土地市場(chǎng)高熱時(shí)拿得少，低潮時(shí)較多，近期地價(jià)上漲，拿地?zé)崆榻档�。一般�?lái)說，拿地總體原則是堅(jiān)守凈負(fù)債率和財(cái)務(wù)紀(jì)律，多參與以頻率換概率，不拿地王不拿高價(jià)地。
整場(chǎng)業(yè)績(jī)說明會(huì)，龍湖對(duì)外釋放了幾個(gè)重要信息。第一，抓住了低成本融資窗口期，保證了現(xiàn)金流安全；第二，一季度對(duì)疫情影響準(zhǔn)備較為充分，供貨節(jié)奏掌握較好，全年2600億元目標(biāo)可完成；第三，未來(lái)行業(yè)毛利率水平會(huì)回歸，但龍湖仍舊高于行業(yè)平均水平；第四，商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房、智慧服務(wù)三大業(yè)務(wù)不是地產(chǎn)開發(fā)之外的多元化業(yè)務(wù)，四大航道業(yè)務(wù)都視為主業(yè)同等重要地位發(fā)展。
剛性到期貸款占比降低
經(jīng)營(yíng)性收入覆蓋利息支出
“穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤面和自律的融資是應(yīng)對(duì)未來(lái)不確定性市場(chǎng)的底氣。”趙軼在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，來(lái)到2020年以后，公司剛性到期貸款相當(dāng)少，均已做好還款安排，未來(lái)將繼續(xù)保持融資的主動(dòng)性，以自律換自由。
回顧過去一年，在行業(yè)融資難的背景下，截至2019年底，龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率為51.0%，相比去年同期保持小幅下降態(tài)勢(shì)；在手現(xiàn)金609.5億元；綜合借貸總額為1460億元，集團(tuán)平均融資成本僅4.54%，平均貸款年限為6.04年，融資成本仍然保持在較低水平。更重要的是，無(wú)論是境外美元票據(jù)，還是國(guó)內(nèi)公司債券，龍湖均多是以長(zhǎng)年期、低票息刷新業(yè)內(nèi)紀(jì)錄。
從債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，在有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期債務(wù)為人民幣139.3億元，占總債務(wù)的比例僅為9.5%，現(xiàn)金短債比（在手現(xiàn)金除以一年內(nèi)到期債務(wù)）為4.38。而2019年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入102.3億元，完全覆蓋全部利息支出。
在融資端保證現(xiàn)金流充裕方面，龍湖似乎早有準(zhǔn)備。2019年上半年，龍湖在境內(nèi)成功發(fā)行22億元公司債券，票面利率介乎3.99%至4.70%之間，期限介乎于五年至七年。2020年1月份，發(fā)行6.5億美元票據(jù)，其中2.5億美元為7.25年期，票息3.375%，4億美元為12年期，票息3.85%，創(chuàng)下中國(guó)民營(yíng)房企“最長(zhǎng)年期”和“最低票息”雙紀(jì)錄。
“1月份公司集中發(fā)力，已基本完成全年融資任務(wù)�，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)流動(dòng)性相對(duì)寬松，優(yōu)質(zhì)企業(yè)還存有去公開市場(chǎng)發(fā)債的機(jī)會(huì)，該渠道是暢通的�！毕乱徊�，龍湖可能在境內(nèi)公司債領(lǐng)域進(jìn)行融資嘗試。
來(lái) 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
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