隨著復工復產(chǎn)大潮的全面開啟,房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸回到正常的動工、賣房狀態(tài)。
但受新冠肺炎疫情影響,春節(jié)期間各地售樓處關(guān)閉、“返鄉(xiāng)置業(yè)”消失,春節(jié)后房企復工推遲、2月份樓市交易大跌……在這樣不利的局面下,頭部房企的優(yōu)勢更加顯現(xiàn),而中小房企可能面臨的是如何才能“活下去”的問題。
那么,復工后的房企目前處于何種狀態(tài)?近日,每日經(jīng)濟新聞記者分別采訪了幾家房企的投資、工程和銷售負責人,客觀呈現(xiàn)不同房企在疫情下的復工狀態(tài)。
投資總:就怕別家搶地
“投資這塊,現(xiàn)在手上有足夠現(xiàn)金,但是用不出去!蹦撤科笸顿Y拓展總劉浩告訴每日經(jīng)濟新聞記者,現(xiàn)階段有些城市相關(guān)土地交易的部門還沒恢復正常,所以投拓團隊主要是在時間和節(jié)奏上受到了影響。
以內(nèi)部流程為例,劉浩告訴記者,以前只要投拓發(fā)現(xiàn)了不錯的項目,上報集團投資評審委員會,同意后就可以同步配好資金開始操作了。目前來看,所有節(jié)奏都會往后拖,但這個階段不能閑著。“就怕政府突然變卦,或者被別家截胡!
劉浩表示,之前公司在北方某城市看中一塊純宅地,雖然總地價偏高一點,地塊屬性稍微差一點,但是能夠和政府談一談、并且鎖地的。但因為今年春節(jié)比較早,公司和政府的會議安排比較滿,這塊地就推遲到年后,但受疫情影響到現(xiàn)在還沒機會碰上!霸臼2月份要摘的地,現(xiàn)在還沒拿到手,所以要事先把能定的弄好,就怕拖得太晚,別家進來。目前需要緊密了解同行的動態(tài),同時與政府繼續(xù)跟進。”
對于購地,劉浩表示,有一定風險,同時還要不斷和金融機構(gòu)進行聯(lián)系!坝捎谑欠巧鲜泄,尤其關(guān)注和金融機構(gòu)的關(guān)系,畢竟大部分資源都來源于非標融資。投資有風險,所以金融機構(gòu)對資金回報率有要求。如今節(jié)奏被打亂,一些金融機構(gòu)剛上班,還需要和他們進一步加強溝通。”
在劉浩看來,公司作為中小型房企,與主流房企比投資規(guī)模偏小,所以整體影響不會太大,但每塊地,包括融資、鎖地等,都要跟得比較細。目前需要把一些意向比較強的項目往下跟,上半年的地拿得越早越好,才能滿足一些開發(fā)需求,因為一般年前或2月拿的地都可以在今年實現(xiàn)銷售。
工程總:所有成本都在漲
往年的3月份,項目工地上早已經(jīng)熱火朝天、人山人海了。但今年受疫情影響,情況截然相反。
某“千億”房企工程總張華告訴每日經(jīng)濟新聞記者,他們項目的工人于臘月二十五(1月19日)左右放假,正常情況下正月初十(2月3日)收假。今年因為疫情影響,公司推遲到2月10日上班。但實際上,到目前為止能來上班的工人也不多,所有工地都不能恢復正常施工狀態(tài)。
據(jù)張華介紹,公司處于開工狀態(tài)的300多個項目,都受到不同程度的波及。目前工程團隊的主要任務(wù)就是做工人安排、復工復產(chǎn)申報、推進工程審批等。
首先“頭疼”的就是工人。張華告訴記者,返程的工人需要報備詳細的個人情況,如果是從疫區(qū)歸來的工人還需要隔離14天,這也相應地增加了時間成本。與此同時,因為春節(jié)后其他同行都在搶工人,所以工人的酬勞肯定要漲,去年只要每天300元,今年可能要每天400~450元才能招到一個工人,人工成本上漲很明顯。
此外,讓人著急的則是復工申報和節(jié)點審批。張華直言,復工審批的工作推進并不順暢,蓋章、打報告、各種簽字,每一環(huán)節(jié)都卡得很嚴,審批時間也不短。
“復工來說,首先是街道防疫辦公室,然后是公安、城管、環(huán)保、安監(jiān)。報完之后要到區(qū)建設(shè)局蓋章,待區(qū)同意之后,要到市建設(shè)局蓋章,最后要由市防疫辦公室,每個地方有所差別。另外,工程的節(jié)點驗收,涉及需要政府部門,目前也都無法正常進行!睆埲A告訴記者,除了工人和流程,一個項目的復工還會牽動大量物資,而現(xiàn)在因為上下游工廠復工節(jié)奏不同,很多材料可能無法供應。
而且,材料漲價也是一個問題!皫缀跛性牧隙家獫q價,因為大家都沒貨。以混凝土為例,由于沒有開工,但凡有一家(混凝土公司)開工,價格也隨之上漲。另外,防疫物資也要買,口罩、消毒等現(xiàn)在屬于增加的成本;還有工人費用、財務(wù)費用,建設(shè)費用最終都需要房企來買單!
張華表示,本次疫情是對各家房企工程團隊的考驗和大練兵。“一級管控要求所有生產(chǎn)全部停止,加上工人、工程各方面的影響,接下來一定會面臨大量項目逾期交付。從2月10日復工到現(xiàn)在很多項目還沒開工,算一算,已經(jīng)延遲太久了。估計疫情可能會導致工程延期開工50余天。”
對于項目施工,張華表示,樂觀估計,順利的話可能要3月底才能正常施工吧。
營銷總:以價換量不可避免
丁峰是某TOP20房企武漢區(qū)域的營銷負責人,由于年前封城,他至今還沒有回到武漢。
而原本計劃在今年3月底供貨的武漢黃陂項目,至今還處在初備階段。新項目的總包也還沒有定標,更不要說組織人員進場施工。丁峰表示,項目預計會比原來的施工周期延長2~3月,供貨更是預計延遲到8月份。
這對銷售端而言會有多大損失?丁峰告訴每日經(jīng)濟新聞記者,具體損失還不好估算,資金成本、人員成本等現(xiàn)在都是只出不進。不過更大的壓力會是現(xiàn)金流,原本計劃年中現(xiàn)金流就能回正,現(xiàn)在要延遲到9月份。
另外,由于周期拉長,整個黃陂板塊的所有樓盤項目會集中供貨,屆時勢必會引發(fā)慘烈的價格大戰(zhàn)!耙詢r換量是不可避免的,短期之內(nèi)銷售價格會受到影響。”丁峰說。
更讓丁峰擔憂的是,受疫情影響,一方面武漢人口流入會受到限制,絕對買房人數(shù)減少;另一方面,購買意愿是不是能完全恢復也不好說,目前武漢二手房的掛牌價已經(jīng)下降了15~20%。
“對于營銷來說,目前能做的工作不多,大多是些基礎(chǔ)性的工作!倍》甯嬖V記者,現(xiàn)階段他們正在加強員工培訓,增加線上營銷的規(guī)范化、模塊化等。目前只能做線上蓄客,通過一系列措施降低購房門檻,鎖定一些潛在客戶,為疫情過后做準備。
“要說復工程度的話,只能達到原先的30%左右吧。”在丁峰看來,營銷端的全面復工可能要等到4月底左右,希望5月能夠完全恢復正常。
專家:千億房企保規(guī)模,中小房企保利潤
疫情影響之下,房企應該持有怎樣的心態(tài)?
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴每日經(jīng)濟新聞記者,疫情影響下,不同階段的房企,生存處境也會有差別。
“企業(yè)的在手現(xiàn)金和融資渠道,就決定了其受影響的程度。所以可以看到,像中海、萬科、保利這種傳統(tǒng)主流房企,不管市場好壞都會不停拿地。”張波直言,雖然投資的每塊地不是一定都能掙錢,但這類企業(yè)銷售規(guī)模大,資金相對充足,融資成本也可以把控,也就不用太考慮投資策略,滿足集團下達的投資任務(wù)就可以了。
“(頭部房企)可以在招拍掛市場‘蒙著眼睛拍’拿地,也可以參與一級土地整理和舊城改造,保證在投拓市場的江湖地位,永遠在進行市場參與,規(guī)模越大風險相對越低!
在張波看來,頭部企業(yè)相對好過,但800億~1000億元銷售規(guī)模的企業(yè)則可能很難受。這類企業(yè)本身處于擴張期,對資金也最渴求,而疫情對他們的現(xiàn)金流來說更是“雪上加霜”。
前期關(guān)注利潤的企業(yè),會比激進性企業(yè)好過一些。張波建議,去年剛過“千億”的房企,首先應維持一定增速,二線房企則必須保有一定規(guī)模。中型企業(yè)需要有一定專業(yè)特長,或者在某個城市有一定優(yōu)勢,就要繼續(xù)發(fā)揮優(yōu)勢,保證好利潤。應受訪者要求,文中劉浩、張華、丁峰均為化名
來 源:每日經(jīng)濟新聞
編 輯:liuy