5月，南方的天氣已非常炎熱，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)，以廣州和深圳等龍頭城市為代表的土地拍賣市場(chǎng)亦極為火熱。
近日，廣州進(jìn)行了一次史詩(shī)級(jí)的土地出讓。當(dāng)日由于線上圍觀土拍的人太多，廣州公共資源交易中心外網(wǎng)訪問量大增，造成網(wǎng)絡(luò)塞車導(dǎo)致多宗地塊延時(shí)競(jìng)價(jià)。深圳前海則于近期又誕生了一塊百億土地。不僅如此，深圳在近日又連續(xù)推出多宗居住用地。
粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地9個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)均呈現(xiàn)逐步回升的態(tài)勢(shì)。以一手住宅成交量看，東莞、惠州和佛山的4月一手住宅成交量環(huán)比漲幅均超過20%，其中，東莞“一騎絕塵”，刷出了45.09%的環(huán)比漲幅。
土地市場(chǎng)熱絡(luò)的背后，是房企尤其是區(qū)域性房企對(duì)粵港澳大灣區(qū)的大力押注。一家國(guó)有上市房企的土地拓展部負(fù)責(zé)人告訴證券時(shí)報(bào)記者，不管是全國(guó)性房企還是地方區(qū)域房企，拿地的區(qū)域性戰(zhàn)略已越來(lái)越顯著，特別是看到一些外地房企進(jìn)駐一線城市的失敗案例后，外地房企顯得愈發(fā)謹(jǐn)慎，區(qū)域性房企拿地卻越來(lái)越積極。
區(qū)域性房企很積極
廣州和深圳是粵港澳大灣區(qū)的龍頭城市，近期陸續(xù)引來(lái)房企重金押注。
上周，深圳前海一宗總建面18.36萬(wàn)平方米的二類居住用地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拍賣，起始價(jià)79.9億元，最高限價(jià)115.97億元，采用“雙限雙競(jìng)”方式出讓。
這是前海蛇口自貿(mào)片區(qū)自成立以來(lái)第三塊通過招拍掛出讓的居住用地，位置優(yōu)越，吸引了不少房地產(chǎn)企業(yè)參與，其中還包括不少“企業(yè)聯(lián)合體”，特別是“金地+華潤(rùn)+電建”、“天健+前海投控+深業(yè)”這兩個(gè)央企國(guó)企聯(lián)合體陣容吸引了市場(chǎng)目光。經(jīng)過近百輪激戰(zhàn)，深圳市龍光房地產(chǎn)有限公司成功將該宗地塊收入囊中，折合可售樓面地價(jià)為每平方米8.66萬(wàn)元。
5月18日，廣州土拍市場(chǎng)在一天內(nèi)出讓11宗地塊。這在過去極為少見。而且，誰(shuí)也沒有預(yù)料到，在上午按原定時(shí)間開啟競(jìng)價(jià)后，交易平臺(tái)卻突然因訪問量暴增而“崩潰”，導(dǎo)致5宗地塊延時(shí)出讓。據(jù)悉，這場(chǎng)土拍吸引了恒大、保利、中海、龍湖、龍光、越秀、雅居樂等30余家房企入場(chǎng)。最終，廣東區(qū)域性房企斬獲頗豐，如龍光地產(chǎn)奪得廣州白云區(qū)高樓面價(jià)的地塊，熱門的番禺萬(wàn)博漢溪地塊則被廣州國(guó)企越秀地產(chǎn)拿下。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，雖然優(yōu)質(zhì)地塊會(huì)吸引各大房企的目光，但區(qū)域性房企在當(dāng)?shù)啬玫叵鄬?duì)容易，積極性更強(qiáng)，對(duì)地塊的操作流程及當(dāng)?shù)卣咭蚕鄬?duì)熟悉，因此，近期拿高價(jià)地或者體量較大地塊的全國(guó)性知名房企較少。
與廣深土拍的火熱景象相似，近期東莞和惠州土地市場(chǎng)也非常熱鬧。
市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年4月惠州全市共有11宗地塊成交，總成交面積35.79萬(wàn)平方米，環(huán)比漲幅超13倍，成交金額26.44億元，環(huán)比漲幅超14倍。兩項(xiàng)指標(biāo)的同比漲幅均超過90%。而在東莞，今年一季度土地市場(chǎng)總成交額約72.4億元，同比大幅上漲148%，創(chuàng)下2012年以來(lái)最高水平。值得注意的是，一季度正是新冠肺炎疫情最為嚴(yán)峻的時(shí)期。
“最近我基本上每天都開車接送客戶到惠州大亞灣看房，那邊多數(shù)樓盤的均價(jià)在每平方米15000元左右，跟深圳還是有很大差別�！痹诹_湖區(qū)從事中介工作的王磊最近開始把業(yè)務(wù)重點(diǎn)放在推銷臨深片區(qū)的房源，都市圈等提法自然成為他們營(yíng)銷的“重要工具”。他還告訴記者：“最近已經(jīng)有大亞灣的新盤備案價(jià)接近每平方米3萬(wàn)元了”。
樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，東莞和惠州的一手住宅成交量環(huán)比漲幅領(lǐng)先于大灣區(qū)內(nèi)地其他城市，東莞一手住宅成交3887套，環(huán)比上升45.09%；惠州成交8952套，環(huán)比上升34.07%。
都市圈擴(kuò)容列入日程
根據(jù)深圳近日發(fā)布的《深圳市2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，2020年深圳計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1200公頃；計(jì)劃供應(yīng)居住用地293.2公頃（其中新供應(yīng)129.2公頃），同比增近一倍。近日，深圳也連續(xù)公告，將在6月拍賣至少8宗居住土地，主要用于建設(shè)普通商品房、人才住房和安居商品房。
不過，僅靠深圳自有的土地似乎已無(wú)法從根源上解決問題。很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，惠州和東莞都被視為承接深圳“外溢”功能的兩大城市。此外，城市擴(kuò)容雖早有聲音，但遲遲未有實(shí)際行動(dòng)，沉寂幾年的都市圈擴(kuò)容話題近期列入日程。
近日，廣東省委、省政府印發(fā)《廣東省建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的若干措施》，其中“點(diǎn)名”廣東五大都市圈——科學(xué)制定廣州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂都市圈發(fā)展規(guī)劃。其中，三大都市圈的核心城市都在珠三角，而廣州都市圈、深圳都市圈的命名，更有對(duì)標(biāo)東京都市圈、紐約都市圈的意味。
無(wú)獨(dú)有偶，深圳最近又有5條城際線開始勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)，其中就包括穗莞深城際鐵路（前海至皇崗口岸段）、深汕高鐵、深惠城際鐵路、深大城際鐵路等。
房產(chǎn)中介和部分置業(yè)者“蠢蠢欲動(dòng)”。對(duì)于房企而言，“公司會(huì)謹(jǐn)慎拿地，但也會(huì)持續(xù)擴(kuò)圍城市群和都市圈�！鄙鲜鰢�(guó)有上市房企的土地拓展部負(fù)責(zé)人表示，“隨著跨市交通設(shè)施相關(guān)配套的完善，先抓住核心城市再往周邊外擴(kuò)，這是我們的策略�！�
中國(guó)（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，目前，臨深的惠陽(yáng)大亞灣地區(qū)和東莞鳳崗等地已承接深圳外溢，但更多的是一種住宅外溢，并沒有關(guān)聯(lián)到產(chǎn)業(yè)�！岸际腥σ�(guī)劃做好之后，不能僅是建住房，還有住房所需要的軌道交通、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療等配套。”有分析人士表示，隨著都市圈的建設(shè)，核心城市向周邊城市疏解產(chǎn)業(yè)、資源與配套設(shè)施，將形成有效的從需求端到價(jià)格的拉動(dòng)，從而激活都市圈內(nèi)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
那么，都市圈應(yīng)該如何起步？以深圳都市圈為例，宋丁認(rèn)為，首先要做的是與歷史上曾經(jīng)的“深莞惠一體化”模式實(shí)施戰(zhàn)略性切割，堅(jiān)決打破行政藩籬的阻隔，用法律手段保障都市圈建設(shè)落到實(shí)處。其次，深圳要用綜合實(shí)力在都市圈內(nèi)建立自己的領(lǐng)頭羊地位，建立都市圈建設(shè)的負(fù)面清單制度。廣東省充分授權(quán)，由深圳牽頭莞惠河汕四市，共商建立五市互動(dòng)共建共享的負(fù)面清單制度，最大限度放開搞活城際基建、科技、經(jīng)貿(mào)交流和投融資活動(dòng)，允許各類互動(dòng)進(jìn)行開放式大膽試驗(yàn)，允許各市企業(yè)放開投資運(yùn)營(yíng)，政府不干預(yù)。
此外，還應(yīng)建立都市圈產(chǎn)融聯(lián)合會(huì)，強(qiáng)化各市企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)間的產(chǎn)融互動(dòng)，最大限度動(dòng)員社會(huì)資本介入都市圈各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)都市圈產(chǎn)融互動(dòng)發(fā)展的優(yōu)良效益。
來(lái)源：證券時(shí)報(bào)
編輯：wangdc
