自疫情可控以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)快速?gòu)?fù)蘇，展現(xiàn)出超乎市場(chǎng)預(yù)期的強(qiáng)大韌性。繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，謹(jǐn)防地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，仍是“房住不炒”的第一要義。保民生是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重，房地產(chǎn)穩(wěn)定便是對(duì)國(guó)家發(fā)展大局的最大貢獻(xiàn)。
受新冠肺炎疫情影響，今年一季度，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比下降6.8%。全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)同樣不明朗，國(guó)際貨幣基金組織(IMF)預(yù)計(jì)，今年全球經(jīng)濟(jì)將萎縮3%，衰退程度遠(yuǎn)超2008年國(guó)際金融危機(jī)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)下滑。
國(guó)內(nèi)外雙重挑戰(zhàn)下，今年政府工作報(bào)告并未提出全年經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)，抓好“六穩(wěn)”“六�！惫ぷ鳎绕湟＞用窬蜆I(yè)、保基本民生、保市場(chǎng)主體、保糧食能源安全、保產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、�；鶎舆\(yùn)轉(zhuǎn)。
作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”，中央對(duì)房地產(chǎn)如何定調(diào)，備受關(guān)注。自疫情可控以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)快速?gòu)?fù)蘇，展現(xiàn)出超乎市場(chǎng)預(yù)期的強(qiáng)大韌性，調(diào)控政策屢現(xiàn)“一日游”，是否會(huì)借地產(chǎn)提振經(jīng)濟(jì)的論調(diào)再次出現(xiàn)。
需要看到，盡管經(jīng)過(guò)多年調(diào)控，對(duì)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范、地方土地財(cái)政的依賴、居民杠桿率的隱憂，并未因疫情變局而消失。繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，謹(jǐn)防地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，仍是“房住不炒”的第一要義。
因此，政府工作報(bào)告再?gòu)?qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展�！氨Ｃ裆钱�(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重，房地產(chǎn)穩(wěn)定便是對(duì)國(guó)家發(fā)展大局的最大貢獻(xiàn)�！睒I(yè)內(nèi)認(rèn)為。
樓市展現(xiàn)強(qiáng)勁韌性
隨著疫情沖擊逐漸減弱，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)力回溫。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，4月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求同比跌幅收窄至不足一成，近乎與去年同期持平;28個(gè)重點(diǎn)城市整體成交面積2383萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)43%，同比微跌5%，顯著超過(guò)2020年月均水平。
從房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)看，隨著積壓需求釋放，以及開(kāi)發(fā)商積極推貨，百?gòu)?qiáng)房企4月全口徑銷售額9002.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)17.2%，同比基本持平;1~4月累計(jì)銷售同比下跌14.5%，跌幅收窄。
“3月中旬開(kāi)始，房地產(chǎn)恢復(fù)速度非�？欤龊跷覀円饬��！币拙涌毓蒀EO丁祖昱表示，而在此之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾近停擺，售樓處、中介門(mén)店、施工場(chǎng)地等紛紛關(guān)閉。
房企開(kāi)發(fā)投資也逐步進(jìn)入正常軌道。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月，全國(guó)31個(gè)省份中，17省份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已由負(fù)轉(zhuǎn)正，在房地產(chǎn)投資規(guī)模較大的省份中，四川已在3月份率先轉(zhuǎn)正。
世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，疫情之后，房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，主要因中國(guó)城鎮(zhèn)化率還不到60%，要達(dá)到70%的城鎮(zhèn)化率，還有很大空間可挖，而城鎮(zhèn)化率的提高與住宅密不可分。
中指院分析人士也表示，預(yù)計(jì)二季度，受疫情壓制的置業(yè)需求將逐漸釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐漸恢復(fù)，短期需求釋放動(dòng)力的強(qiáng)弱仍跟疫情發(fā)展態(tài)勢(shì)密切相關(guān)，一二線城市整體恢復(fù)可能相對(duì)更快。
值得注意的是，樓市不僅快速?gòu)?fù)蘇，甚至呈現(xiàn)“過(guò)熱”苗頭。從深圳經(jīng)營(yíng)貸流入樓市“風(fēng)波”到4月二手房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，從廈門(mén)驚現(xiàn)百億地王到全國(guó)土地市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇，借地產(chǎn)提振經(jīng)濟(jì)的論調(diào)再次蠢蠢欲動(dòng)。
“個(gè)別城市房?jī)r(jià)異動(dòng)有三方面原因：一是全球貨幣寬松潮下，居民搶購(gòu)實(shí)物資產(chǎn)的意愿增強(qiáng);二是個(gè)別城市為穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)發(fā)展，出臺(tái)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策;三是部分主體利用優(yōu)惠政策進(jìn)行套利�！敝袊�(guó)銀行研究院認(rèn)為。
地方調(diào)控“博弈”
在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和對(duì)房地產(chǎn)的依賴下，多地出臺(tái)樓市提振措施，卻屢屢被叫停。
5月25日，安徽省無(wú)為市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，此前出臺(tái)的《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情防控促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的通知》暫停執(zhí)行，該文件涉及取消商品住房2年限售政策，完善商品房項(xiàng)目預(yù)售管理等政策。
至此，已有包括駐馬店、廣州、寶雞、濟(jì)南、海寧、柳州、青島、荊州、赤峰、淮安、寧陽(yáng)等約12個(gè)城市叫停房地產(chǎn)“松綁”政策。被叫停的政策主要為降低首付比例、放開(kāi)限售限購(gòu)政策、給予購(gòu)房補(bǔ)貼等。
“當(dāng)前不能放松地產(chǎn)調(diào)控的重要原因是，各級(jí)政府在發(fā)展路徑上仍依賴于土地財(cái)政。”有業(yè)內(nèi)人士表示，被債務(wù)負(fù)擔(dān)拖累的地方城市，并未找到城鎮(zhèn)發(fā)展轉(zhuǎn)型的合理方案，一旦經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)，便會(huì)再寄希望于房地產(chǎn)。
從地產(chǎn)金融角度看，此前有房企人士表示，國(guó)家的調(diào)控底線是不能出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)就是金融風(fēng)險(xiǎn)。目前開(kāi)發(fā)商手上有11萬(wàn)億元銀行貸款、12萬(wàn)億元信托，2萬(wàn)億元境內(nèi)債、1萬(wàn)億元境外債，數(shù)量不小。
“信貸資金過(guò)度集中于房地產(chǎn)，一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下降的情況，將嚴(yán)重影響銀行穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)�！睆V東省統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布報(bào)告稱，房地產(chǎn)會(huì)對(duì)實(shí)體企業(yè)造成擠出效應(yīng)，在房?jī)r(jià)只漲不跌預(yù)期下，更易滋生投機(jī)行為，不利于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。
與此同時(shí)，據(jù)中國(guó)人民銀行調(diào)查，2019年，在96%的人擁有房產(chǎn)的同時(shí)，只有43.3%的家庭有房貸，這一方面?zhèn)让骝?yàn)證目前風(fēng)險(xiǎn)較低，另一方面也反映出財(cái)富分化、負(fù)債集中于低收入群體。
“降低房地產(chǎn)市場(chǎng)為主的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)杠桿的依賴，提升科技創(chuàng)新的能力，將是2020年經(jīng)濟(jì)變局的重要方向。”望正資本全球宏觀對(duì)沖基金董事長(zhǎng)劉陳杰此前撰文說(shuō)。
基于此，中央層面重申堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”主基調(diào)不動(dòng)搖，強(qiáng)化住房居住功能，弱化其金融屬性。不過(guò)，隨著“因城施策”被寫(xiě)入政府工作報(bào)告，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策將更加靈活，以保障市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
結(jié)構(gòu)性機(jī)遇在哪里
盡管樓市正迅速回溫，但丁祖昱認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看房地產(chǎn)仍存三大風(fēng)險(xiǎn)，包括行業(yè)規(guī)模已觸碰天花板;“房住不炒”政策大環(huán)境下，房地產(chǎn)金融政策不放松;疫情陰霾下，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)“黑天鵝”。
“過(guò)去三年，地產(chǎn)總體銷售面積并沒(méi)有出現(xiàn)更多增長(zhǎng)，連續(xù)都是在17億平方米左右。”他表示，面積代表總需求量，行業(yè)規(guī)模已觸碰天花板，尤其因房?jī)r(jià)上漲與居民收入漲幅不成正比，剛需購(gòu)買力壓力較大。
受疫情影響，就業(yè)形勢(shì)和中等收入群體收入發(fā)生變化，也會(huì)關(guān)系到未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展�？硕鹫J(rèn)為，今年剛需市場(chǎng)不容樂(lè)觀，購(gòu)買力不濟(jì)下剛需增長(zhǎng)乏力，購(gòu)房消費(fèi)或?qū)⒈黄认蚝笱悠凇?/P>
在行業(yè)增長(zhǎng)挑戰(zhàn)、地方調(diào)控“博弈”下，未來(lái)樓市的增長(zhǎng)動(dòng)力在哪里?值得注意的是，此次政府工作報(bào)告指出，要深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動(dòng)作用,培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。
“未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)就在都市圈�！比A夏幸福研究院院長(zhǎng)顧強(qiáng)認(rèn)為，過(guò)去十年，新增城鎮(zhèn)人口的65%進(jìn)入核心都市圈，未來(lái)這種趨勢(shì)仍會(huì)持續(xù)，都市圈將集中70%的新增城鎮(zhèn)人口，釋放中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大結(jié)構(gòu)性潛能。
都市圈的強(qiáng)勁紅利，與人口流向息息相關(guān)。2019年，全國(guó)人口凈增加超過(guò)100萬(wàn)的省份為廣東和浙江，其中杭州、深圳人口增長(zhǎng)最快，樓市也較為活躍。而房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的地方，一般是人口凈流出地區(qū)。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，城市群建設(shè)是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，五大城市群仍將是發(fā)展高地，核心城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化調(diào)整，高素質(zhì)人才大量導(dǎo)入，有望給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更堅(jiān)實(shí)的需求支撐。
政府工作報(bào)告也指出，今年擬發(fā)行1萬(wàn)億元抗疫特別國(guó)債，資金直達(dá)市縣基層、直接惠企利民，主要用于支持減稅降費(fèi)、減租降息、擴(kuò)大消費(fèi)和投資等，強(qiáng)化公共財(cái)政屬性，決不允許截留挪用。
“這將極大緩解地方財(cái)政收支壓力。”克而瑞表示，預(yù)計(jì)地方政府將有序供地，尤其是財(cái)政收不抵支的弱三、四線城市，供地規(guī)模不會(huì)顯著放量，房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期庫(kù)存水平或?qū)⒄w可控。
“無(wú)論是保就業(yè)保民生，還是實(shí)現(xiàn)脫貧目標(biāo)、防范化解風(fēng)險(xiǎn)，都需要維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展大局，發(fā)揮房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓艙石作用�！睆V東省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)王韶稱，維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，就是對(duì)“保民生”的最大貢獻(xiàn)。
來(lái) 源： 第一財(cái)經(jīng)
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