2020年后，行業(yè)風(fēng)波不斷。盡管多數(shù)公寓的出租率都恢復(fù)到了80%以上，但前有分散式公寓蛋殼、青客“租金兩頭吃”，后有集中式如灣流國(guó)際公寓陷入現(xiàn)金流危機(jī)等負(fù)面爆出。資本也不看好長(zhǎng)租，先前的熱捧變?yōu)槿缃竦摹罢勛馍儭保顿Y上更趨于理性保守，融資難度加大。
站在外面看，行業(yè)的確滿目瘡痍，不容樂觀。但站在行業(yè)內(nèi)看，你會(huì)發(fā)現(xiàn)之前的種種“談租色變”都屬于被放大的“焦慮”，時(shí)間會(huì)將其解決和治愈。如今，長(zhǎng)租行業(yè)的一只腳已悄悄邁進(jìn)了行業(yè)新格局里，平靜下藏著勃勃生機(jī)，需要你刮目相看了。
一、失敗源于年輕，5大方面需要提升
長(zhǎng)租行業(yè)發(fā)展到如今不過10年時(shí)間，整個(gè)行業(yè)還十分年輕，在配套政策、基礎(chǔ)設(shè)施、外部環(huán)境、用戶觀念等方面都還不夠?qū)I(yè)，需要一個(gè)從1 到100的發(fā)展過程。
同時(shí)，作為服務(wù)業(yè)，長(zhǎng)租行業(yè)本該把精力放在精細(xì)運(yùn)營(yíng)、提升服務(wù)的部分上，但先后經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)潮、地產(chǎn)潮的兩次沖擊，導(dǎo)致在方向上有所“跑偏”，進(jìn)而產(chǎn)生許多不正確、不科學(xué)的做法，具體來說有以下5點(diǎn)。
1、公寓為了快速擴(kuò)張，選擇喝下“欲速則不達(dá)”的包租毒藥，把重心放在了跑馬圈地的燒錢游戲上，只練了“規(guī)�！钡耐夤Γ雎粤恕斑\(yùn)營(yíng)”的內(nèi)功修煉。
2、公寓發(fā)現(xiàn)了租客對(duì)品質(zhì)升級(jí)需求的市場(chǎng)，但只做表面功夫，比如裝修只提高顏值，不重視房間的功能性。
3、長(zhǎng)租賽道的行業(yè)細(xì)化分工完成較晚，像SaaS系統(tǒng)等智能管理軟件未能被廣泛應(yīng)用，公寓們不得不投入巨額資金組建團(tuán)隊(duì)研發(fā)系統(tǒng)，導(dǎo)致入不敷出。眉毛胡子一把抓，精力時(shí)間分散，自然不能專注于運(yùn)營(yíng)力的提升。
4、關(guān)鍵性公寓人才的短缺，也是阻礙行業(yè)快速進(jìn)步的原因之一。如何找到或培養(yǎng)一名合格的公寓管理人才是行業(yè)共同面臨的難題，開發(fā)商系在搶灘長(zhǎng)租時(shí)，曾為了人才資源才發(fā)動(dòng)過搶人大戰(zhàn)。
5、供應(yīng)鏈不完備也制約了行業(yè)發(fā)展，增加運(yùn)營(yíng)和空置成本。長(zhǎng)租行業(yè)的供應(yīng)鏈與傳統(tǒng)地產(chǎn)有重疊，但并不能互相取代，有能力整合資源上下游，提供裝配式裝修、一站式軟裝、智能硬件、集中采購(gòu)、統(tǒng)一裝修、無苯無醛、即裝即住等服務(wù)的專業(yè)供應(yīng)平臺(tái)，也需要時(shí)間發(fā)展。
二、3大趨勢(shì)，藏希望于變化
市場(chǎng)需求仍在增加，年輕人想住的好一點(diǎn)，國(guó)家的土地、金融、稅收、監(jiān)管等各項(xiàng)政策不斷落地，長(zhǎng)租行業(yè)已經(jīng)積攢出了變革的力量。后疫情時(shí)代的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，呈現(xiàn)出三大趨勢(shì)：
1、大于吃小魚的洗牌還在繼續(xù)，行業(yè)呈現(xiàn)為兩頭增大腰部減少，品牌公寓集中度提高，中型的運(yùn)營(yíng)上上下兩難，個(gè)體房東更加隱蔽，部分“二房東”會(huì)割肉離場(chǎng)。未來，國(guó)企背景的長(zhǎng)租公寓企業(yè)會(huì)逐漸活躍，具有強(qiáng)開發(fā)主體的長(zhǎng)租公寓會(huì)更加凸顯優(yōu)勢(shì)。
2、收并購(gòu)也會(huì)加速，投資人對(duì)公寓行業(yè)的并購(gòu)也變得更加理性和挑剔，投資標(biāo)準(zhǔn)會(huì)更加重視考量資產(chǎn)的合規(guī)性與收益性，像租約的合規(guī)性、物業(yè)土地使用屬性、建筑消防安全配置等，都會(huì)列入考慮范圍。
3、行業(yè)正在向深化、多元化發(fā)展，更多專業(yè)的服務(wù)商、咨詢團(tuán)隊(duì)、供應(yīng)鏈平臺(tái)和金融機(jī)構(gòu)內(nèi)都已出現(xiàn)，助力公寓們走得更遠(yuǎn)更穩(wěn)。公寓可以將單打獨(dú)斗、摸石頭過河的時(shí)間與精力節(jié)省出來，尋找優(yōu)秀“隊(duì)友”共同發(fā)展。
三、新的格局，新的起跑線
2020年是格局調(diào)整的重要之年，疫情將長(zhǎng)租公寓們集體推到了新的起跑線前，想跑到行業(yè)的最前方，活下來的公寓們需要做好3件事。
1、一窩蜂的包租二房東差價(jià)模式，沒有差異化也難以發(fā)揮特色優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)被證明不可行了。公寓們需要盡快搞清自己的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，及時(shí)調(diào)整優(yōu)化商業(yè)模式，做好自己的基本盤。
首批RIRTs已然在招手，融資難度在下降，公寓從建設(shè)到運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)創(chuàng)新金融產(chǎn)品都會(huì)增多，資管分離的時(shí)代即將到來，長(zhǎng)租公寓未來一定是輕重分離的。
有資金和金融能力的企業(yè)，可以涉足重資產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)，向REITs方向發(fā)展。比如國(guó)家隊(duì)多以大型租賃社區(qū)入局，缺乏相應(yīng)的設(shè)計(jì)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，可以尋求專業(yè)咨詢團(tuán)隊(duì)和平臺(tái)商的幫助。
有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的公寓，則可以轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)托管，專注打造長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)管理全鏈條能力、形成系統(tǒng)化、多產(chǎn)品線的品牌輸出能力。比如深圳這樣擁有大量人才住房、安居型商品房和公共租賃住房“三位一體”的政府租賃房源的城市，就蘊(yùn)藏著極廣闊的裝飾裝修、物業(yè)管理、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等市場(chǎng)。
2、租客的需求還在進(jìn)一步升級(jí)，包括品質(zhì)、安全和差異化服務(wù)三部分，因此公寓服務(wù)也要配套升級(jí)，超前升級(jí)，才能真正地讓租客愛上回家。
公寓需要搞清自己的客群定位，深刻了解租客需求，比如藍(lán)領(lǐng)公寓多為4~6人同住，流動(dòng)性交強(qiáng)，缺少個(gè)人隱私，所以設(shè)計(jì)時(shí)需要重視個(gè)人空間的隱私性和收納空間的安全性。
又比如，租客不希望被管家頻繁打擾，公寓便通過SaaS系統(tǒng)打造無人值守公寓，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程授權(quán)、權(quán)限回收、實(shí)時(shí)開門記錄、能耗預(yù)付費(fèi)、晚歸提醒、宅客提醒等溫情關(guān)懷，通過好口碑打造品牌護(hù)城河。
總之，公寓升級(jí)需要根據(jù)租戶的需求“對(duì)癥下藥”，進(jìn)行針對(duì)性的產(chǎn)品細(xì)分，讓每一分預(yù)算都花在解決痛點(diǎn)的“刀刃”上。
3、此外，長(zhǎng)租公寓+新零售+新辦公的租住社區(qū)有望成為主流發(fā)展趨勢(shì)，未來的租客會(huì)更“懶”，更希望于在生活周就能享受到配套的商業(yè)、娛樂、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物等服務(wù)，公寓除了租賃業(yè)務(wù)外，也可以嘗試布局社區(qū)商業(yè)，更好地服務(wù)租客，同時(shí)獲取增值服務(wù)收入。
2020年是全面建成小康社會(huì)和十三五規(guī)劃的收宮之年，政府提出了守住“六保”底線，作為穩(wěn)定民生的關(guān)鍵因素，長(zhǎng)租行業(yè)是保障住有所居的重要載體，長(zhǎng)租公寓已經(jīng)站在希望的田野上，小水滴與行業(yè)同仁一起，期待長(zhǎng)租公寓更美好的未來！
來 源： 水滴管家
編 輯：liuy
