東莞房價猛漲？官方回應(yīng)：穩(wěn)控地價房價，加大供應(yīng)嚴打炒房
隨著一份指數(shù)的發(fā)布，東莞房價再度引發(fā)關(guān)注。
近日，某房地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布《62城二手房冰山指數(shù)漲幅排名(157期)》，稱東莞二手房漲幅首次超過深圳，排名全國第一。隨之，各類房地產(chǎn)中介、網(wǎng)絡(luò)媒體紛紛轉(zhuǎn)發(fā)，加以渲染炒作。
然而，南方+記者向東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局核實，從網(wǎng)簽交易數(shù)據(jù)來看，最近三個月來，東莞新建商品住房、二手住房成交價格略有波動，但總體平穩(wěn)。當前，東莞正在嚴厲打擊惡意炒作、哄抬房價等擾亂市場秩序的行為。
數(shù)據(jù)說話：東莞房價猛漲了嗎？
根據(jù)某房地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布的“冰山指數(shù)”，東莞4月第5周二手房價格19320元，5月第5周二手房價格19911元，月環(huán)比上漲3.1%，增幅排名全國第一。并宣稱今年以來東莞房價猛漲，即將進入“3萬時代”。
“不知道該指數(shù)是依據(jù)什么數(shù)據(jù)算出來的，但跟我們網(wǎng)簽系統(tǒng)的交易數(shù)據(jù)有很大差異�！睎|莞市住建局相關(guān)工作人員說。
該局提供了近三個月的二手住房網(wǎng)簽價格數(shù)據(jù)。
3月至5月，東莞二手房價格有兩個月環(huán)比負增長，一個月正增長。一手房5月二手房均價16402元/平方米，比3月二手房均價16541元/平方米還低。無論從總體價格水平還是價格趨勢，都與該“冰山指數(shù)”存在較大差異。
南方+記者查閱該房地產(chǎn)網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)一則《冰山指數(shù)聲明》。
聲明中稱：冰山指數(shù)不是成交均價，是我們通過自己設(shè)計的算法，對二手房市場數(shù)據(jù)(來源于網(wǎng)絡(luò)公開數(shù)據(jù))進行處理得到一個指數(shù)；因為數(shù)據(jù)源和算法的差異，冰山指數(shù)會和官方公布的一些數(shù)據(jù)有差異，這從統(tǒng)計學(xué)上來看是非常正常的。
也就是說，冰山指數(shù)反映的并非城市二手房均價。不在均價基礎(chǔ)上計算出來的環(huán)比增幅和“全國第一”，其參考價值有多大？有待商榷。
再來分析東莞新建商品住房銷售均價及漲幅。根據(jù)東莞市住建局提供的近三個月新建商品住房銷售均價，統(tǒng)計如下圖：
從數(shù)據(jù)可知，今年3月、4月，東莞新建商品住房銷售均價環(huán)比下降，5月環(huán)比增長2.13%�？傮w來看，從3月到5月，東莞新建商品住房銷售均價稍有增長，并未呈現(xiàn)出大幅上漲趨勢。
讀者可能會有疑惑：這似乎與自己買房看房的觀感有所不同。需要說明的是，東莞確實存在某些核心地段、熱門樓盤漲價較快的現(xiàn)象，而這些現(xiàn)象被各種網(wǎng)絡(luò)媒體“局部”放大。城市中心區(qū)和各鎮(zhèn)街，也存在冷熱不均現(xiàn)象。
對此，某資深業(yè)內(nèi)人士分析：“近期東莞局部地區(qū)房價上漲較快，突出表現(xiàn)在主城區(qū)等熱點地區(qū)，由于土地資源緊張，住房新增供應(yīng)一直較為短缺，而市場需求旺盛，加上去年以來南城、萬江拍出的幾宗宅地地價較高，進一步加大房價上漲壓力，無論一手房還是二手房，升幅都較為明顯。但從全市來看，房價呈冷熱不均態(tài)勢，多數(shù)鎮(zhèn)街漲幅溫和，個別鎮(zhèn)街甚至略有下降。”
趨勢分析：東莞房價將會怎樣演變？
供求關(guān)系影響商品價格，這是一個常識。
東莞房價將來會怎樣演變，在很大程度上，取決于將來住房的供求關(guān)系。
南方+記者梳理了近年來東莞住宅用地出讓情況。
由圖可知，從2016年開始，東莞住宅用地年均出讓面積總體呈下降趨勢。從230.67公頃的高位，下降到2019年的119.07公頃。凸顯出在東莞土地開發(fā)強度逼近極限的背景下，住宅用地供應(yīng)持續(xù)減少的問題，而住宅供應(yīng)不足，一定程度上導(dǎo)致了房價的上漲。今年以來，東莞市政府不斷加大住宅用地供應(yīng)力度，隨著東莞全面啟動“拓空間”工作，推動城市更新體制機制創(chuàng)新、TOD開發(fā)和連片“三舊”改造等示范項目，住宅用地供應(yīng)將會大幅增加。2020年，東莞市計劃供應(yīng)住宅用地229.62公頃，土地供應(yīng)量比2019年增長接近一倍，預(yù)計新增供應(yīng)商品住房逾5萬套，創(chuàng)近年新高，全市住房供需矛盾有望得到有效緩解。
地價和房價像一對“孿生兄弟”，相互影響。分析東莞房價的趨勢，也需對地價進行分析。
記者仔細梳理了近三年東莞住宅用地掛牌出讓情況，出讓價格如下圖：
自2017年以來，東莞強化房價地價聯(lián)動機制，住宅用地嚴格實行限地價出讓。剔除配建、自持等因素，近三年可售樓面單價穩(wěn)定在11000-12000元之間，地價運行總體平穩(wěn)。
相關(guān)專業(yè)人士分析，隨著東莞市政府加大力度，加大住宅用地供應(yīng)，協(xié)同推進穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，預(yù)計一手房、二手房市場價格也將趨于穩(wěn)定。
官方出招：嚴厲打擊炒作房價行為
某些網(wǎng)絡(luò)媒體渲染東莞房價猛漲，背后是部分房地產(chǎn)中介、自媒體和少數(shù)業(yè)主在推波助瀾。這種緊張氣氛，不僅誤導(dǎo)消費者，更會影響東莞的招商引才和發(fā)展轉(zhuǎn)型。
近日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書記、局長何紹田表示，堅決按照黨的十九大提出的“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居�！钡臎Q策部署，完善住房體系，加快編制住房發(fā)展規(guī)劃，加強房地產(chǎn)市場和土地市場聯(lián)動調(diào)控，大力推動安居工程建設(shè)，多渠道滿足住房困難群眾的基本住房需要，促進“住有所居”“住有宜居”。對于當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的亂象堅決進行重拳整治，嚴厲打擊捂盤惜售、制造房源緊張氣氛、哄抬炒作房價、抱團漲價、虛高掛牌等行為，確保東莞房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
連日來，一些頂風(fēng)作案的“出頭鳥”，已經(jīng)受到嚴肅處理。
東城某小區(qū)業(yè)主委員會換屆選舉，公然在小區(qū)張掛多條橫幅，鼓吹組織業(yè)主把二手房價從3萬炒到5萬。市住建局接到舉報后，立即責(zé)令該小區(qū)業(yè)委會拆除橫幅，并做出了嚴肅批評。
南城某個樓盤預(yù)計到今年9、10月份才開始預(yù)售，然而連日來，卻頻頻傳出該樓盤一房難求、房價“破四”、收“茶水費”等“風(fēng)聲”。市住建局立即約談了該樓盤開發(fā)商，敦促其切實規(guī)范經(jīng)營行為，采取措施遏制外圍炒作，不得擾亂市場秩序。
在整治亂象的同時，接下來，東莞還將采取很多“硬措施”穩(wěn)控房價：
加強新建商品住房價格指導(dǎo)，對項目申報價格明顯高于周邊同類在售項目價格或本項目前期成交價格又不能做出合理說明的，暫停核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)售備案；
加強房價信息公開，在每月定期公布上月新建商品住房網(wǎng)簽銷售數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，增加發(fā)布全市及各鎮(zhèn)街二手住房交易價格信息，進一步提高房價透明度；
密切關(guān)注二手房價異動，對二手房掛牌價明顯高于近期真實成交價、或周邊樓盤均價的房源，全部下架處理；
對捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價、捏造和散布不實言論等行為，依法依規(guī)從嚴查處，并及時予以曝光；
金融監(jiān)管部門對違規(guī)挪用各類信貸資金進入房地產(chǎn)市場的行為，實施常態(tài)化打擊，規(guī)范銀行消費貸、經(jīng)營貸等的審批管理，對房貸違規(guī)行為予以處罰。
在增加土地供應(yīng)、穩(wěn)定地價房價、規(guī)范市場秩序的同時，東莞還將加大安居房、租賃房、人才房的建設(shè)力度，不斷擴大保障范圍，實現(xiàn)多渠道保障。
據(jù)了解，目前全市已累計籌集建設(shè)保障房、人才房(安居房)、租賃房合計約6萬套。另外，截至目前招拍掛出讓住宅用地已配建或計劃配建人才住房(安居房)1.25萬套(按平均每套90平方米計算)。即將出臺的《東莞市人才安居辦法(試行)》明確政府投資籌集建設(shè)人才住房的主要方式包括新供應(yīng)用地建設(shè)、新供應(yīng)用地項目配建、城市更新項目配建、各類存量房源盤活等4種方式，并重點突出雙“10%”原則，即原則上要求新供應(yīng)用地項目、政府主導(dǎo)類城市更新項目配建比例不少于10%的安居房，用于人才住房等用途，以加快人才住房房源籌集。
同時，完善以公共租賃住房為主體，覆蓋本市中低收入住房困難家庭并惠及外來務(wù)工人員的住房保障體系。在保障本市中低收入住房困難家庭的基礎(chǔ)上，逐步加大外來務(wù)工人員和城市公交司機、環(huán)衛(wèi)工人等住房困難群體的住房保障力度，規(guī)范保障性住房的運營管理，推進住房保障貨幣化改革，建立以“貨幣補貼為主、實物保障為輔”的保障方式，盡可能擴大新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員的住房保障受益面。構(gòu)建起多層次、全覆蓋的住房保障體系，保障群眾住有所居，為“灣區(qū)都市、品質(zhì)東莞”建設(shè)進一步夯實基礎(chǔ)。
來源：南方
編 輯：chenhong
