前幾日，青客公寓就社交媒體上傳播的青客公寓倒閉，發(fā)表官方聲明稱，公司目前遇到了資金困難，但目前公司仍在正常運營。
這一風(fēng)波，再次將沉寂許久的長租公寓行業(yè)拉進(jìn)了大眾的視野之中。
青客公寓作為“長租公寓上市第一股”，19年11月上市，去年度營業(yè)收入為 12.34億元，同比上年增長38.65%，凈利潤虧損4.98億元，較2018年同比減少0.3%。如今爆出資金鏈問題的傳言，雖然被青客否認(rèn)，但背后的問題依舊值得深思。
事實上，國內(nèi)其他的長租公寓品牌幾乎都是如此。疫情期間，蛋殼公寓因要求房東減免房租、卻不對租客減免的“兩頭吃”行為，被稱之為“薅羊毛”，自如也因為續(xù)租租金普遍上漲10%-30%而登上了熱搜。
自2014年到2015年行業(yè)爆發(fā)以來，五年的時間，長租公寓還是依然的脆弱。曾經(jīng)被譽(yù)為創(chuàng)業(yè)風(fēng)口，長租公寓可謂是含著金鑰匙出生，在密集的爆雷之后，加上疫情的影響，假若資本不再跟進(jìn)，長期虧損的長租公寓該何去何從？
這些年頻繁的爆雷聲，最終炸掉了這個行業(yè)的聲譽(yù)。2020年疫情期間，長租公寓更是迎來了至暗時刻。事到如今，還有多少租客愿意選擇長租公寓已經(jīng)成為未知。
烤架上的長租公寓
長租公寓其實扮演的就是傳統(tǒng)中介行業(yè)里的“二房東”的角色，兩者沒有太大的差別，然而不同的是長租公寓身披一層華麗的外衣。
長租公寓其實只是一個新生的的老行業(yè)，說其新，是因為該行業(yè)在國家倡導(dǎo)“租售并舉”政策的背景下，最近幾年才開始成長的；說起老，是因為整個行業(yè)的生意模式還很傳統(tǒng)，依舊靠賺取租金差價而盈利。
2015年到2017年，在政策的推動下，不管是大小企業(yè)還是個人，都不免俗的追一下熱點。
前段時間熱播的電視劇《安家》，主角們都辭職創(chuàng)業(yè)搞起了長租公寓，描繪出一幅相當(dāng)美好的藍(lán)圖。
讓人不禁想潑潑冷水：清醒一點，小心血本無歸！
因為經(jīng)驗、技術(shù)和資金方面的不足，近年長租公寓倒閉關(guān)門現(xiàn)象屢見不鮮。
國內(nèi)長租公寓陣亡名單
強(qiáng)大如萬科，在長租公寓的路上也曾被絆倒，這個絆腳石就是“萬村計劃”。
2017年，萬科進(jìn)入深圳上百個城中村。2018年，萬村2000多棟房屋的開工率大概在20%左右。2019年7月，萬科“萬村計劃”正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜，準(zhǔn)備放棄部分已簽約農(nóng)民房房源。
目前深圳萬科對“城中村”改造投入了很高的成本，如果未來出租率和租金漲幅不及預(yù)期，萬村公司改造的長租公寓可能6-8年都不會盈利，甚至整個租賃周期都不會盈利。
對于長租公寓業(yè)務(wù)，萬科最新的定義是：仍在爬坡期和探索期。
“我不建議做長租公寓，這個生意是虧的。”早在2018年，潘石屹就這么評價長租公寓盈利模式。
2019年11月5日，青客公寓在納斯達(dá)克上市，發(fā)行價17美元/股，截止到目前，股價為12.01美元/股，跌去了近3成。緊接著，蛋殼公寓自1月17日在紐交所掛牌，蛋殼發(fā)行價每股13.5美元，可短短幾個月的時間股價相較發(fā)行價已經(jīng)跌到了8.3美元/股，跌去了近4成。
事實證明，長租公寓上市后同樣不好過。
有了青客和蛋殼在前面趟雷，作為國內(nèi)規(guī)模最大的長租公寓平臺，同樣負(fù)面纏身的自如應(yīng)該會慎重考慮它的上市計劃。
現(xiàn)在的長租公寓就像是一潭渾水，深不見底。在這潭水面前，有人止步觀望，有人深陷泥潭，也有人垂死掙扎，沒有人能活得滋潤。高成本的前期投入，短則兩三年、長則七八年才能看到盈利的希望。與蛋殼、自如、青客相比，中小玩家面臨更大的洗牌和淘汰概率。在疫情之下，對所有玩家來說都是一場生死大考。
不可回避之痛
目前長租公寓尚處于野蠻生長階段，行業(yè)所面臨的痛點和槽點都比較多，各項的成本也比較高。缺乏有力的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，各種行業(yè)亂象層出不窮。
1、室內(nèi)環(huán)境污染
長租公寓大多是經(jīng)過改造和裝修且使用了大量的低端材料，在改造裝修后基本無縫銜接對外出租，購置的一些家居用品也基本是低端產(chǎn)品。這些因素都造成了長租公寓的室內(nèi)環(huán)境污染相對嚴(yán)重。
長租公寓的環(huán)境污染是先天存在的，很多房屋打的隔斷直接改變室內(nèi)的通風(fēng)和采光，不是說不超標(biāo)就合格，只是看租房者的身體能不能抗得住。
在2018年，一位杭州阿里巴巴總部職工王某通過自如租住了杭州濱江區(qū)的房間后罹患急性白血病，隨后于2018年7月13日病情惡化去世。其妻子對自如房進(jìn)行檢測，結(jié)果是：甲醛超標(biāo)。江蘇的陳女士一家2018年6月通過自如租房，入住4個月后，2歲半的兒子患上了白血病，100天后病故。經(jīng)檢測，其所租房屋甲醛超標(biāo)。
長租公寓企業(yè)為了減少成本可以理解，但是拿人命開玩笑實在是令人不恥。
2、混亂的租金貸
企業(yè)胃口逐漸增大，玩家們?yōu)榱司S持拿房和出房的高周轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)張，使行業(yè)的畸形發(fā)展進(jìn)一步加劇，"租金貸"這類金融工具也應(yīng)運而生。
所謂租金貸就是，長租公寓與第三方金融機(jī)構(gòu)合作，讓租戶以借貸的方式實現(xiàn)分期付款，年輕沒有存款的白領(lǐng)就可以月付租房，長租公寓可以獲得貸款機(jī)構(gòu)提供的一次性大額貸款，然后分月付給房東，利用這個資金源收租房源，繼續(xù)擴(kuò)張。
青客公寓已經(jīng)和十幾家金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了租金貸合作，租戶中使用租金貸支付租金的比重超過六成。在2019年蛋殼公寓使用“租金貸”的租客占比也超過六成。
租金貸的出現(xiàn)雖幫助了公寓企業(yè)的自身發(fā)展，但是卻把其中的風(fēng)險扔給了房東、租客以及全社會。萬一公司資金鏈斷裂或公寓運營方卷款跑路，租客很可能面臨無房可住、還要繼續(xù)支付租金的風(fēng)險。
我愛我家前副總裁胡景暉曾說過："長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害。"現(xiàn)在看來真是一語成讖，用戶只是租房，難道要拿信用來買單？
進(jìn)退兩難的長租公寓
我國人口總量眾多，與此相對應(yīng)，我國相比于其他國家擁有絕對值很高的流動人口數(shù)量。流動人口帶來的租房需求占有絕對的比例。伴隨著中國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市聚集了相對較多的流動人口，國內(nèi)租房市場是一個萬億的大市場，而根據(jù)國外的經(jīng)驗，隨著房價的上漲，租房的人群會越來越多。
根據(jù)全球經(jīng)濟(jì)指標(biāo)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，發(fā)達(dá)國家的住房自有率大部分在60%左右，美國商務(wù)部最新數(shù)據(jù)顯示，去年底美國住房自有率為65.1%。美國租房人口比率約為36%，我們近鄰日本，租賃家庭占比高達(dá)35%，近20年來日本全國租金水平呈現(xiàn)緩慢下降趨勢，大家更樂意去租房而非買房。
目前美國已經(jīng)進(jìn)入了主動租賃時代，租房人員呈現(xiàn)出“高學(xué)歷、高收入、快增長”的特點，本科及以上學(xué)歷的租賃者比例突破了50%，充分享受高品質(zhì)房屋租賃帶來的舒適生活已成為這類人群的最大訴求。
在日本，政府通過頒布對土地、房租限價的統(tǒng)制令，以低廉的租金吸引居民選擇租房，這保證了日本長租市場的可持續(xù)性。同時，一些有房一族也加入租賃行列，為了追求更好的居住體驗。
看完美日的租賃市場，確實前景可觀，可如何避免走彎路成了難題。
現(xiàn)在追求更高品質(zhì)的生活似乎成了租房的訴求，所以說長租公寓的未來一定是要做好公寓服務(wù)，必須在“品牌建設(shè)、產(chǎn)品體驗、客服系統(tǒng)”這三個維度深耕細(xì)作。
對于消費者來說，影響消費決策的永遠(yuǎn)都只有兩個因素，一是價格，二是安全。但現(xiàn)在沒有運營商真正解決了這兩個問題，他們甚至為了追求利益，不斷在破壞這兩個最基礎(chǔ)的需求。
顯然，如今長租公寓如鯁在喉，早已走過風(fēng)口正盛的階段，面臨這急速擴(kuò)張可能的資金鏈斷裂。在這背后，是如何加速轉(zhuǎn)型和存活路徑的擔(dān)憂。
但對于未來而言，擺在房企面前的依然是一個未知數(shù)，因為沒有人知道到底應(yīng)該是進(jìn)是退。
從整個行業(yè)來看，其存在的價值，不止是創(chuàng)造具有競爭力的產(chǎn)品與服務(wù)，更需以長遠(yuǎn)眼光，致力于行業(yè)盈利模式的持續(xù)探索，拉高長租公寓行業(yè)的整體水平。
尊重客戶才是長租公寓的開始。
來 源：澎湃新聞
編 輯：liuy
