深圳、南京等地出臺史上最嚴(yán)限購，房價越調(diào)越漲怪圈能否打破？
7月以來，全國樓市調(diào)控政策風(fēng)云突變。自深圳出臺史上最嚴(yán)限購開始，包括南京等地紛紛收緊限購政策，給當(dāng)前快速上漲的高房價澆了一盆冷水。
不過，十余年調(diào)控下來，房價卻是屢調(diào)屢漲。從單套房源來看，最近五年來，部分城市一套房子價格上漲一倍并不稀奇。如何化解高房價堰塞湖？如何打破房價屢調(diào)屢漲的怪圈？如何打破房地產(chǎn)利益格局？專家表示，房地產(chǎn)長效機制建設(shè)任重道遠，還需進一步發(fā)力。
二手房價格一年上漲20%
在國家統(tǒng)計局房價數(shù)據(jù)公布的前一天，7月15日9點半，深圳市住建局等部門聯(lián)合公布了最新的樓市調(diào)控措施“深八條”。其中規(guī)定，深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須落戶滿3年，且連續(xù)繳納3年個稅或社保，才有資格購房；非深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)需連續(xù)繳納5年個稅或社保方可購房等。
“限購是十年來樓市調(diào)控中最具代表性、最為立竿見影的政策，深圳‘深八條’版本的限購是目前全國樓市最嚴(yán)厲的版本之一”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國新聞周刊，與一些城市落戶即可獲得購房資格相比，深圳對本地戶籍家庭、個人設(shè)置了3年的落戶年限，并設(shè)置了個稅社保繳納3年的年限，其限購政策顯著提高了購房門檻，將一些不合理的購房需求擋在了門外。
與此同時，深圳樓市限貸也進一步升級，實行認房又認貸，有商貸或公積金貸款的首付款不低于50%，購買二套房首付款不低于70%；此外，進一步提高二手房計稅價，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。
對此，李宇嘉表示，深圳樓市調(diào)控措施全面升級、力度空前，將極大地抑制樓市投機炒作空間，這是形勢使然。
在“深八條”出臺24小時后，7月16日9點半，國家統(tǒng)計局公布了6月份70個城市房價變動情況。其中，作為我國房價的領(lǐng)頭羊，北上廣深4個一線城市新建商品住宅價格總體環(huán)比上漲0.6%，其中深圳新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.8%，漲幅最大。而在二手住宅市場，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.4%、0.8%和1.9%，深圳的漲幅更是遠高于北京、上海、廣州。
從同比來看，深圳的房價漲勢更為突出。6月份，深圳二手住宅同比上漲14.3%，遠遠高出其他一二線城市。對此，李宇嘉表示，從部分中介掛牌房源來看，去年深圳二手房掛牌均價在5.5萬元—6萬元之間，今年均價則在6.5萬元—7萬元，這意味著，很多二手房價格上漲超過20%。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華告訴中國新聞周刊，一線城市是房價的風(fēng)向標(biāo)，其上漲幅度直接決定著全國房價上漲的空間，深圳作為一線城市中房價的領(lǐng)漲者，漲勢過大過快，而且市場也呈現(xiàn)出過度投機投資之風(fēng)，重拳打壓勢在必行。
房地產(chǎn)是否該棄？
作為樓市的風(fēng)向標(biāo)，深圳出臺最嚴(yán)限購等從嚴(yán)調(diào)控措施，顯然有著特殊的信號意義。
“這表明，房價過快上漲依然是樓市紅線，房住不炒的主基調(diào)不容突破”，李宇嘉表示，部分成交活躍、房價漲幅過大的城市，將會跟進出臺從嚴(yán)調(diào)控措施。
7月23日，南京多部門出臺樓市調(diào)整新政，進一步收緊限購政策、抑制投機。其中規(guī)定，夫妻離異2年內(nèi)按離異前家庭住房總套數(shù)計算，堵截了離婚炒房的渠道；同時，針對“萬人搖”一號難求的搶房現(xiàn)象，南京市規(guī)定，商品住房開盤時，須向本市戶籍無房家庭提供不低于30%的房源。
此前，東莞、杭州、寧波等地也陸續(xù)收緊樓市調(diào)控措施，更大力度保剛需、打擊投機炒房等亂象。
那么，深圳重拳打壓樓市，是否意味著樓市政策開始發(fā)生根本轉(zhuǎn)向？房地產(chǎn)業(yè)是否已成為棄子？
對此，易居克而瑞城市發(fā)展部副總經(jīng)理繆萌告訴中國新聞周刊，在目前的經(jīng)濟環(huán)境和發(fā)展階段之下，房地產(chǎn)業(yè)有其獨特的地位。
7月16日，國家統(tǒng)計局公布，二季度我國GDP為250110億元，比上年同期增長3.2%，相比于一季度同比下降6.8%，經(jīng)濟增速終于實現(xiàn)由負轉(zhuǎn)正。
國家統(tǒng)計局國民經(jīng)濟核算司司長趙同錄對此表示，二季度三大需求對GDP拉動作用較一季度均有明顯改善，其中，投資對經(jīng)濟增長的拉動作用明顯增強。
數(shù)據(jù)顯示，二季度資本形成總額拉動GDP增長5個百分點，而在同期，最終消費支出向下拉動GDP 2.3個百分點，貨物和服務(wù)凈出口拉動GDP增長0.5個百分點。
“在疫情的環(huán)境下，投資更容易落地生根，成為了拉動中國經(jīng)濟的重要引擎”，繆萌表示，而從投資中幾大成規(guī)模的板塊來看，相比于基礎(chǔ)設(shè)施投資同比下降2.7%，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長1.9%，率先實現(xiàn)由降轉(zhuǎn)升，成為了經(jīng)濟增長中為數(shù)不多的亮點。
以深圳而言，其經(jīng)濟走勢與全國基本一致。上半年，深圳經(jīng)濟體中，投資相對較為活躍，而其中，房地產(chǎn)投資又相對走勢較好。
早在2011年，北京出臺了當(dāng)時最嚴(yán)的樓市限購措施，但近十年來，北京房地產(chǎn)投資規(guī)模依然在高位運行，其市場成交也在持續(xù)釋放。
“剛需是樓市發(fā)展的根本動力，投資投機需求之所以存在、之所以敢炒房，還是因為有人來接盤”，繆萌表示，隨著城鎮(zhèn)化的推進，剛需群體依然龐大，從嚴(yán)限購將會延緩需求入市，但房地產(chǎn)市場依然有前行的動力，尤其是一些人口涌入較多的城市。
如何破解房價屢調(diào)屢漲？
房價上漲，調(diào)控，房價下降，松綁——十余年來，我國樓市進入了這樣的調(diào)控怪圈，至今未解。
隨著政策持續(xù)落地，深圳樓市正在發(fā)生一些變化。一方面，由于前期已簽約房源正在消化，深圳一手房連續(xù)多天成交超100套；另一方面，中介機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，二手房掛牌房源迅速減少，部分二手房已開始降價100萬甩賣。
李宇嘉表示，對于深圳樓市而言，一方面是有效供應(yīng)太少，另一方面，由于產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突出、人口涌入較快，買房需求大，供需矛盾仍然時刻存在，這意味著一旦政策環(huán)境有所寬松，房價泡沫有可能再次被吹大。
“本輪全國性房價普漲，就是因為運行了十年的樓市調(diào)控體系已基本消解”，鄒琳華表示，自2010年開始，樓市調(diào)控以限購、限貸為主要手段，沿襲至今，隨著一些地方落戶門檻的降低，限購效果大打折扣，加上今年資金端較為寬裕，人們能獲得比商業(yè)房貸利率更低的資金，這對限貸形成較大消解，深圳樓市最嚴(yán)調(diào)控相當(dāng)于是對樓市調(diào)控進行重構(gòu)，目前看這一重構(gòu)還有所缺憾，但這需要一個過程。
一方面，隨著房價屢調(diào)屢漲，如今我國已形成高房價堰塞湖。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—6月份，商品房銷售面積69404萬平方米，同比下降8.4%，商品房銷售額66895億元，下降5.4%，即今年上半年我國房價同比去年上半年依然上漲3.3%。
另一方面，由于全國各地樓市調(diào)控政策力度不一、規(guī)定不一，往往是按下葫蘆浮起瓢，樓市成交及房價呈現(xiàn)出此起彼伏的變動。如在深圳等地出臺最嚴(yán)限購以來，上海等地樓市卻更為活躍，單日成交達到上千套。
繆萌表示，說到底，對于房價泡沫，由于牽涉面太廣太深，我們尚缺乏系統(tǒng)長遠的應(yīng)對之策，不過，這或許需要特定的時機。
目前來看，對于房地產(chǎn)的長效機制，各界分歧很大。
一位此前參與過一個重點城市房地產(chǎn)改革的專家告訴中國新聞周刊，在對這個城市進行房地產(chǎn)政策設(shè)計時，有關(guān)方面邀請了行業(yè)內(nèi)各方面專家，但大家一開始基本各執(zhí)一詞，意見很難統(tǒng)一。這位專家表示，對于房地產(chǎn)稅該如何推進，后來在類似會議上討論時，同樣也引發(fā)爭議。
針對本輪深圳房價大漲，住建部門邀請地產(chǎn)行業(yè)人士座談時，從公開信息來看，最初同樣是立場不一，各種意見五花八門。不過，最終深圳出臺了最嚴(yán)限購。
繆萌表示，從目前的調(diào)控思路來看，在更加嚴(yán)厲的限購等政策抑制下，房價不漲就是降，真正需要買房的剛需可以按照時間換空間的思路，擇機入市，與此同時，各種投機炒房將被嚴(yán)格擠壓。
鄒琳華認為，從樓市政策重構(gòu)的角度看，化解高房價等困局，最終還是要在土地、稅制等方面做重大轉(zhuǎn)變，目前看，隨著集體租賃房等落地，這方面的探索在推進中，還需進一步發(fā)力。
來源：中國新聞周刊
編 輯：chenhong
