2020年開局之初，便有諸如此類的聲音不斷傳出：無論大小房企，抱團取暖會成為必然趨勢。
過去這半年，房企間各種形式的合作相比往年確實多了不少。而合作的內(nèi)容不乏項目建設(shè)、土地投拓、產(chǎn)業(yè)投資、舊改市場等方面，多是簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。
花樣年當屬“抱團風(fēng)”的代表之一。去年，花樣年已與旭輝、龍湖、平安不動產(chǎn)等企業(yè)進行了合作開發(fā)操作。
近兩個月以來，花樣年也與中交地產(chǎn)、東原集團、合縱文化集團等達成了戰(zhàn)略合作協(xié)議，涉及信息交流、土地市場、項目合作開發(fā)與轉(zhuǎn)讓、文娛設(shè)計、演藝經(jīng)紀等方面。
此次，花樣年又拉上了奧園，直指大灣區(qū)城市更新項目。
7月26日，花樣年宣布與奧園簽約城市更新戰(zhàn)略合作協(xié)議。未來，雙方將就大灣區(qū)城市更新項目展開合作，優(yōu)勢互補、不斷加深和拓寬合作領(lǐng)域。
深圳本土房企與廣州本土房企，共同對準了大灣區(qū)城市更新這一塊“大蛋糕”。大灣區(qū)，尤其是廣深，新供應(yīng)土地少之又少，城市更新已然成為房企角逐的新戰(zhàn)場。這是角逐之外，少見的合作。
花樣年集團表示，本次戰(zhàn)略合作關(guān)系的建立，不僅是花樣年與奧園進行友好合作的開端，更是今后雙方深入合作發(fā)展的風(fēng)向標。后期，雙方將發(fā)揮各自項目資源、運營管理等優(yōu)勢，優(yōu)勢互補、資源共享，在大灣區(qū)城市更新板塊開展更為深入、緊密的長期合作。
布局的互補
去年，花樣年也曾引入平安不動產(chǎn)合作開發(fā)龍華舊改。今年的業(yè)績會上，花樣年執(zhí)行董事張惠明表示，有的項目在中間階段引入戰(zhàn)略投資者，可提前鎖定利潤，降低資金占用。
而此次合作后續(xù)會以何種方式展開，仍無法得知。但合作的原因值得探討。
戴德梁行華中區(qū)策略發(fā)展顧問部高級董事及主管邵豐表示，奧園與花樣年合作的因素之一，可能是兩者互相想進入對方深耕的城市，進入自身不擅長的城市。
舊改需要熟悉當?shù)丨h(huán)境、運用人脈關(guān)系等，對于奧園而言，欲加碼布局深圳舊改市場，搭伙花樣年也不失為可行的方案。
而花樣年同樣，想要更快潛入廣州的舊改市場，牽手奧園也是個“抄近道”的選擇。
“但這個考慮的前提是雙方對等，比如說花樣年在深圳有足夠的舊改資源，而奧園在廣州有足夠的舊改項目，這樣進行合作才能夠共贏。”上述人士稱。
花樣年確實在深圳有著較為豐富的舊改資源，只是落地項目不多。數(shù)據(jù)顯示，截止至2019年12月，花樣年規(guī)劃土地儲備達3687萬平方米，超過一半位于粵港澳大灣區(qū)，并在大灣區(qū)持有46個城市更新項目。
其中，有27個城市更新項目布局深圳，項目覆蓋深圳全市。其余分布在惠州、東莞、中山、廣州、佛山，對應(yīng)為6個、4個、4個、3個、2個。
花樣年大多數(shù)舊改項目就布局于深圳。作為大本營所在地，花樣年的舊改經(jīng)驗亦頗受市場認可。據(jù)悉，花樣年獲取城市更新項目土地成本較低，目前深圳項目獲取的平均土地成本為14500元/平方米，低于公開拍賣。
但另一邊，奧園在深圳僅有4個舊改項目。根據(jù)奧園2019年報顯示，這4個項目分別為南顯項目、布吉項目、坪山恩達項目、主力實業(yè)項目。
不過，深圳之外，花樣年的舊改項目覆蓋則顯得較為薄弱。從上述數(shù)據(jù)可以獲悉，同樣作為大灣區(qū)的兩大重點發(fā)展城市廣州、佛山，花樣年的舊改項目僅有合共5個。
對于有著“大灣區(qū)舊改之王”野心的花樣年來說，這樣的規(guī)模還遠遠不足夠。
年初，花樣年一管理層在接受媒體采訪時表示，由于深圳舊改推動較慢，要把大灣區(qū)蛋糕做大，一定要進入更多的城市，參與更多的項目，花樣年將針對深圳、廣州、珠海做主要突破。
當時該人士表示，花樣年會從大灣區(qū)的三角地帶發(fā)展，一條線路是從深圳、東莞、惠州，另一條線路是廣州、佛山、中山、珠海，來進行深耕，再擴散業(yè)務(wù)。
奧園或是花樣年踏步于大灣區(qū)舊改線路上的好幫手。
以花樣年仍未布局舊改項目的珠海為例。近年來，奧園的身影頻繁出現(xiàn)在珠海的城市更新項目中，包括奧園廣場、翠微村、聯(lián)安村、亞仿大樓、鞍蓮路、高沙村和水翁坑村等項目，其在珠海的舊改實力已不容小覷。
據(jù)此前奧園方面介紹，其在珠海擁有10余處城市更新項目，是涉足珠海城市更新重要企業(yè)之一。
而且，奧園城市更新雖起步不久，但近些年來也加大力度延展大灣區(qū)舊改項目。除了“搶灘“珠海舊改項目之外，2014年首入佛山、2015年入局深圳、2016年進入惠州，正一步一步地走。
回過頭來，觀察此前花樣年跟旭輝的合作，潘軍也有提到，兩者可在優(yōu)勢互補的區(qū)域進行合作。
與奧園的合作，可能也有上述因素，即區(qū)域互補。但邵豐也直言，目前合作細則還未公布，也不能確切斷定兩者合作意圖。
抱團的需要
“面粉”只有這么多，房企們又都有需求，所以能不能拿到是各憑本事。合作開發(fā)順勢成為它們共享有限“面粉”的重要渠道。
花樣年還將合作開發(fā)稱為其進入主流賽道的標志動作。潘軍說，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入合作的時代，過往不能合作是由于管理標準、成本控制有較大差異，但由于行業(yè)成熟度提高，能否與主流企業(yè)合作，是判斷企業(yè)是否成熟的重要標志。
并且，為了實現(xiàn)彎道超車，花樣年將城市更新選定為重點領(lǐng)域。于2019年5月，花樣年專門成立了城市發(fā)展運營公司。
在去年的業(yè)績會上，花樣年首席財務(wù)官陳新禹更是直接提出，花樣年要做大灣區(qū)的“舊改之王”。
但是由于舊改項目自身屬性的影響，操作周期長、沉淀時間長，花樣年大多數(shù)舊改項目的土儲并未完全轉(zhuǎn)化。
這意味著花樣年無法將土儲更快地轉(zhuǎn)化為貨值，為規(guī)模添上一筆。對于有著規(guī)模渴求的花樣年來說，焦慮是存在的。
畢竟早年間花樣年曾在規(guī)模上落后不少。前些年，花樣年的銷售業(yè)績普遍增幅不大，2017年之前，花樣年的銷售規(guī)模一直在百億徘徊。
2017年業(yè)績會上，花樣年還定下了2020年規(guī)模沖千億的目標，此后花樣年確實走回了“快周轉(zhuǎn)”的道路，逐漸在規(guī)模上下功夫。2019年全年，花樣年累積物業(yè)銷售額為362.1億元，同比增長20.01%，相應(yīng)已售建筑面積為320.84萬平方米，同比增長18.88%。
而城市更新是花樣年在粵港澳大灣區(qū)獲取項目的重要方式，每年均為其貢獻豐厚的銷售額。持續(xù)獲取項目和土地，可以為花樣年在大灣區(qū)的發(fā)展輸送更多可售貨值。
對于未來三年，張惠明表示，花樣年預(yù)計有17個城市更新項目轉(zhuǎn)化為開發(fā)用地，總貨值1846億元，其中有16個位于深圳。
在這場合作游戲中，花樣年有規(guī)模擴張的需求，進入千億陣營的奧園則有增加土地儲備的需求。
合作花樣年、取道舊改，奧園看中的是更大規(guī)模的土地資源。
2019年財報數(shù)據(jù)披露，奧園的土儲結(jié)構(gòu)中，收并購占79%，城市更新占2%，土地競標與房企合作則占19%。
城市更新的比重顯然是土儲結(jié)構(gòu)中的缺陷。作為已實現(xiàn)舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋的房企，奧園在舊改上的土儲釋放并不算多。
因為土儲缺失一直是奧園規(guī)模的“羈絆”。錯失早幾年的拿地黃金時期，如今獲取足夠多低價的土地成為奧園的當務(wù)之急。
奧園當下?lián)碛械耐羶H夠集團以同樣速度銷售約4.1年，處于行業(yè)內(nèi)下游的水平。
奧園銷售節(jié)奏加快，但土地儲備卻難以匹配。近年來奧園一直保持較高強度的購地力度，其在2017年起開始全國擴張，當年拿地面積1286萬平方米是2016年的4倍，2018年亦保持同樣的速度，花費268億元納儲1568萬平方米。
數(shù)據(jù)顯示，于2019年，奧園新增87個項目，新增可開發(fā)建筑面積約1609萬平方米，新增可售貨值約1861億元。
截至2019年12月31日，奧園擁有280個項目，分布85個境內(nèi)外城市，土地儲備總建筑面積達4503萬平方米（權(quán)益比79%），總貨值約4585億元，計入城市更新項目後的總貨值約6845億元。
今年以來，奧園也在加快舊改項目轉(zhuǎn)化。5月份，奧園城市更新集團環(huán)北京舊改項目轉(zhuǎn)化成功，獲得廊坊市239畝住宅用地。
而除了此次與花樣年進行舊改合作之外，于6月10日，奧園與青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資控股集團有限公司舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，首期合作項目擬為38條舊村改造。
具體信息顯示，奧園城市更新集團聚焦環(huán)北京、粵港澳大灣區(qū)、中西部及北部灣等核心城市，擁有逾70個城市更新項目，預(yù)計可售總面積約5000萬平方米，目前已打造珠海奧園廣場、廣州蘿崗奧園廣場等項目。
來 源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
