357元/㎡、416元/㎡、500元/㎡……這是遼寧省阜新市部分二手房的掛牌價格。聽?wèi)T了、見慣了動輒10000元/㎡起步的房價，很多人或許不敢相信，但這的確是事實。如今在阜新市，掛牌價在兩三萬元，或者三四萬元一套的樓房并不少見。
阜新因出土世界第一玉和華夏第一龍，被譽為“玉龍故鄉(xiāng)，文明發(fā)端”。阜新也是契丹民族的搖籃、武當(dāng)宗師張三豐的故里、藏傳佛教的東方傳播中心。
此外，阜新還被譽為“煤都”，曾擁有全亞洲第一大露天煤礦，是新中國重要的能源基地——阜新累計生產(chǎn)的原煤用裝載60噸的卡車排列起來，可以繞地球4.3周。
作為一座歷史文化悠久的城市，阜新如今究竟發(fā)生了什么？為何會出現(xiàn)如此多的低價房？證券時報·e公司記者前往阜新對此進(jìn)行采訪。
頻現(xiàn)“出售”房屋 兩類房源受關(guān)注
阜新市位于遼寧省西北部，與省會沈陽市直線距離147.5公里。阜新市2019年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，初步核算，全年地區(qū)生產(chǎn)總值488.1億元，比上年增長6.4%。截至2019年末，阜新有境內(nèi)上市企業(yè)2家，證券營業(yè)部4家。兩家上市公司分別是德爾股份和大金重工。
8月13日早上，記者乘坐第一班高鐵，從吉林省長春市出發(fā)前往阜新。兩地之間沒有直達(dá)高鐵，需要在沈陽進(jìn)行中轉(zhuǎn)，整個行程用時三個半小時。
記者抵達(dá)阜新之后，連續(xù)兩天以看房者的身份在多個小區(qū)進(jìn)行走訪探查時，不時可以看到窗戶上用打印紙貼著大大的“出售”、并留有聯(lián)系電話的房屋。
在阜新長途客運站對面的一個規(guī)模頗大的小區(qū)，其中的一棟6層高的樓房，3樓至5樓有3戶人家均在窗戶上貼出了“出售”。走在該小區(qū)的一條路上，證券時報·e公司記者粗略統(tǒng)計，路兩邊有不下10戶住宅打出了“出售”的字樣。而在阜新城南的米家小區(qū)、高德花園，在窗戶上貼出“出售”字樣的房屋明顯要較前述小區(qū)更多一些。
當(dāng)?shù)匾晃粡氖路慨a(chǎn)中介業(yè)務(wù)的人士表示，不論是在市中心，還是在離市中心相對偏遠(yuǎn)的一些區(qū)域，正在出售的二手房的確不少，主要還是以老舊小區(qū)居多。業(yè)主賣房的原因，從來沒有人進(jìn)行過統(tǒng)計，但是肯定離不開以下幾個方面：有的是因為家中有多套住房，所以打算將閑置不住的賣掉；有的是鑒于阜新缺少發(fā)展機會，賣掉住房去外地發(fā)展；還有的是因為已經(jīng)購買了新的改善型住房，所以要賣掉原來的老房子；當(dāng)然也會有一些是因為急用錢進(jìn)行周轉(zhuǎn)，但這應(yīng)該是較小一部分。
“從我個人掌握的情況看，目前在售的二手房中，有兩種房子相對容易被接受。”這位房產(chǎn)中介人士介紹說，一種是在市中心帶有產(chǎn)權(quán)的房子，特別是兼具小學(xué)和中學(xué)學(xué)位的房子，在掛出“出售”的消息之后，問詢的人會比較多，也比較容易達(dá)成交易。另外一種就是在售的婚房。因為婚房通常都會有比較好的裝修，屋內(nèi)的設(shè)施也都比較新，家具、家電等設(shè)施一應(yīng)俱全，可謂是“拎包即可入住”，盡管價格會較同類型的二手房貴一些，但是依然會受到青睞。
56㎡住宅僅售2萬元
阜新城南米家區(qū)一套正在掛牌出售的面積為56.02㎡的2室1廳住宅，其所在的樓棟共計有7層，這套住宅位于6層，售價為2萬元，折合成每平方米的價格僅為357元。
或許很多人會認(rèn)為，房屋售價如此之低，其所在的米家小區(qū)一定是臟亂差，也沒有完善的配套設(shè)施。那么事實是如何呢？
8月13日，記者冒雨來到米家小區(qū)后看到，該小區(qū)以7層多層住宅為主，沒有配備電梯。由于樓體的外立面都重新做過保養(yǎng)，所以看上去并不破舊，也算比較規(guī)整。在小區(qū)內(nèi)，超市、藥店、飯店、幼兒園、健身器材等配套設(shè)置也是一應(yīng)俱全。不過該小區(qū)的排水系統(tǒng)并不是很好，下雨時地面上會形成大量積水，居民雨天出行會受到影響。
“這樣的房子在幾年前的售價應(yīng)該在三四萬元，估計是賣不出去，所以直接將價格壓到2萬元，即便如此，恐怕也是無人問津。”有阜新當(dāng)?shù)厝耸勘硎尽?/P>
據(jù)掌握該房源的房產(chǎn)中介吳先生介紹，這套房屋證照齊全，不存在糾紛，隨時可以過戶。
一套56.02平方米樓房，為何售價僅為2萬元？對于這樣的疑問，吳先生給出的解釋是，首先，這個小區(qū)離阜新市中心相對較遠(yuǎn)，價格自然就要便宜。另外，房屋所在的小區(qū)當(dāng)初是屬于政府部門出資的老礦區(qū)動遷改造項目，業(yè)主自己并沒有拿多少錢就獲得了2套住房。目前業(yè)主正在辦理低保，但是名下有2套房產(chǎn)不符合辦理低保的標(biāo)準(zhǔn)，所以打算出售一套。
記者在隨后的采訪中了解到，在阜新市，單套房屋在兩三萬元的樓房并不稀缺。例如，在高德東山，一套位于6樓頂層的55㎡、2008年建成的毛坯房，掛牌價僅為3萬元，折合每平方米的價格為545元。即便如此，業(yè)主仍然表示，3萬元的售價還可商量。
平安西部小區(qū)一套48㎡的毛坯房，掛牌價為2萬元，折合每平方米的價格為416元；高德4小區(qū)一套2012年建成的56㎡的樓房，掛牌價為2.3萬元，折合每平方米的價格為410元；佳佳西區(qū)一套面積為39㎡的一室住房，售價為2萬元，折合每平方米的價格為512元；在煤海小區(qū)，一套有著中等裝修、面積為56㎡的2室1廳1衛(wèi)住宅，售價僅為2.8萬元，折合每平方米的價格為500元；東山東區(qū)翠城小區(qū)，一套位于5層的55㎡毛坯房，掛牌價2.8萬，折合每平方米的價格為509元……
“白菜價”出售 多為相對偏遠(yuǎn)回遷房
“平安西部、二廠、米家小區(qū)等，的確有很多以兩三萬元、三四萬元‘白菜價’出售的小面積房源，但都是回遷房，所在位置也離阜新市中心相對較遠(yuǎn)，大多數(shù)是不帶裝修的毛坯房。”在阜新市從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的龐女士一語道破玄機，對于阜新這樣一個規(guī)模不是很大的城市來說，從米家小區(qū)到市中心開車耗時接近20分鐘，這已經(jīng)算是相對遠(yuǎn)的距離。
龐女士說，很多年輕人都選擇去外地發(fā)展，當(dāng)?shù)氐娜丝诿磕甓荚跍p少。而阜新當(dāng)?shù)睾芏嗑用裨趧舆w之后獲得多套住房，房子多到自己家人根本住不了，自然就會選擇出售。這些回遷的小區(qū)，賣房的人多，買房的人少，房價自然不可能高。
阜新市2015年至2019年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，2015年末全市戶籍總戶數(shù)67.4萬戶，總?cè)丝?89.5萬人；2016年末全市戶籍總戶數(shù)67.8萬戶，總?cè)丝?88.9萬人；2017年末全市戶籍總?cè)丝?86.2萬人；2018年末全市戶籍總?cè)丝?85萬人；2019年末全市戶籍總?cè)丝?83.7萬人。
阜新市民雷先生近期正準(zhǔn)備購置改善型住房，為此也下了工夫研究阜新的房地產(chǎn)市場。雷先生在接受證券時報·e公司記者采訪時，對龐女士的說法表示認(rèn)同。
“因為這些房子的位置距市中心相對偏遠(yuǎn)，當(dāng)?shù)厝艘话悴粫紤]在這些地方置業(yè)�！崩紫壬f，選擇在這些地方買房的大多是外地人，或者是阜新周邊農(nóng)村人口。
另據(jù)雷先生介紹，前幾年其親屬家的房屋在拆遷后，獲得了6套回遷房。除了2套自住之外，其親屬將另外4套房屋全部掛牌出售。然而幾年過去了，僅賣出去一套。
2013年12月，《遼寧日報》發(fā)表的標(biāo)題為《“新”字經(jīng)濟彰顯遼寧阜新城市轉(zhuǎn)型的煥然巨變》當(dāng)中提及：“從2002年開始，阜新開始了大規(guī)模、高標(biāo)準(zhǔn)實施采煤沉陷區(qū)治理工程，累計完成投資14.4億元，新建居民住宅110萬平方米，建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院等公共建筑19萬平方米，13萬居民告別險房。從2005年開始，阜新又啟動了全省面積最大、任務(wù)最重、困難最突出的棚戶區(qū)改造工程，先后籌集資金110億元，新建住房735萬平方米，41萬工礦棚戶居民生活環(huán)境、條件得到極大改善。城鎮(zhèn)居民人均居住面積由過去的7.6平方米提高到22.5平方米�！�
龐女士表示，阜新市中心出售的二手房，多為一些帶學(xué)位的老房子，即便是頂層簡單裝修小戶型，也不會低于5萬元。
記者在阜新市中心的步行街附近采訪時了解到，該地段一套處于7樓頂層、面積為47㎡、帶有學(xué)區(qū)并且已裝修過的住宅，目前售價為7萬元，折合每平方米1489元。不過業(yè)主也明確表示“如果誠心購買，價格還可以商量”。
另外，那些位于阜新市中心、房齡不超過5年、面積在80㎡以上并有著不錯裝修的二手房，每平方米的售價多在3000元/㎡。例如，海羅翡翠藍(lán)灣一套面積為87.22㎡，房齡只有4年的2室2廳精房裝，售價為33.8萬元，折合每平方米3875元。
新房價格平穩(wěn) 房價被腰斬系誤傳
此前，曾有自媒體發(fā)文稱：“因為前兩年開發(fā)商大量投資的關(guān)系，阜新的房價一度漲到了11000元/㎡，跟沈陽相比都毫不遜色。但房價畢竟是需要人口和經(jīng)濟支撐的，所以在樓市慢慢回歸穩(wěn)定之后，阜新的房價就開始出現(xiàn)大幅度的下跌。目前阜新的房價已經(jīng)跌到了6000元左右，每平米房價下跌了5000元，一套房子起碼虧損三四十萬�！�
不過，證券時報·e公司記者在采訪當(dāng)中了解到，阜新房價被腰斬的消息應(yīng)該是誤傳。“阜新的房價這些年房價波動不大，也沒有到過10000元/㎡以上，基本就是在3000元至4000元每平方米的區(qū)間波動�！庇懈沸庐�(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)業(yè)人士介紹說。
安居客統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年至今，阜新的房價基本是在3700元/㎡至4200元/㎡之間波動，期間的絕大部分時間是在4000元/㎡以下運行。今年5月至今，阜新的房價已經(jīng)連續(xù)4個月處于4000元/㎡以上，2020年8月均價為4086元/㎡。
據(jù)悉，現(xiàn)在阜新銷售的房地產(chǎn)項目主要是以現(xiàn)房為主，均價多在4000元/㎡，也有極少數(shù)房地產(chǎn)項目的銷售價格超過6000元/㎡。
以寶地城項目為例，該樓盤分為洋房和10層的小高層。其中，洋房的銷售均價為4300/㎡，小高層個別產(chǎn)品優(yōu)惠后的價格在3700元/㎡左右。
據(jù)阜新市康橋水郡小區(qū)售樓處的工作人員介紹，原單價為5444元/㎡的產(chǎn)品，折后價格在4000元/㎡左右�！拔覀冞@個項目從2011年開始出售，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售階段，所售產(chǎn)品不多�！边@位工作人員說，“如果對現(xiàn)有這些產(chǎn)品不感興趣，可以去看看我們另外一個剛剛開盤的項目，均價偏貴，大約在4300/㎡。”
銀通房地產(chǎn)公司在阜新當(dāng)?shù)仡H有口碑，“均價在4300元/㎡至4500元/㎡之間。整個項目分為高層和小高層，其中，18層高層的全款起價是3680元/㎡，貸款是3880元/㎡�！蹦壳疤幱阡N售中的一項目銷售人員介紹說。
“雖然阜新的新房價格同一些大城市相比處于較低水平，但是阜新人均收入并不高，即便是4000元/㎡的項目，也令很多阜新人望而卻步�！币晃桓沸碌某鲎廛囁緳C說。
數(shù)據(jù)顯示，阜新市2019年全年商品房銷售面積74.7萬平方米，比上年下降29.1%，其中住宅銷售面積66.1萬平方米，下降29.1%；商品房銷售額26.6億元，下降30.9%，其中住宅銷售額23.3億元，下降28.8%。
中國首個資源枯竭型城市
“從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的角度看，阜新現(xiàn)在的房價，實質(zhì)上是所有資源型城市發(fā)展到一個時期之后，所面臨的有待解決的普遍性問題�！边|寧省社科院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究所所長張?zhí)炀S告訴證券時報·e公司記者，去年被媒體報道的黑龍江鶴崗，也面臨著同樣的問題。
阜新曾經(jīng)因煤而立、因煤而興。早在日偽時期，阜新的煤礦資源就已經(jīng)大量開采。新中國成立之后，阜新更是為國家建設(shè)供給了大量的煤炭資源。經(jīng)過多年的開采之后，阜新的煤礦資源已經(jīng)枯竭。2001年，阜新被正式認(rèn)定為全國第一個資源枯竭型城市，同時阜新也是我國在2001年確立的第一個資源型城市轉(zhuǎn)型試點城市。
據(jù)介紹，由于煤炭開采資源枯竭，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展還沒有迎頭趕上，阜新相對缺少就業(yè)與發(fā)展的機會，居民人均收入也處于較低的水平，所以阜新的很多青壯年產(chǎn)業(yè)工人出現(xiàn)了大量的外流。
證券時報·e公司記者梳理遼寧省各城市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報后發(fā)現(xiàn)，在遼寧省各城市當(dāng)中，最近三年阜新市的GDP均排名末位。
記者在采訪中了解到這樣一個案例。作為土生土長的阜新人，劉生（化名）為了生計目前在沈陽市從事送餐工作。7月份，劉生的工作時間是540個小時，總收入是9222元。同樣是送餐工作，在阜新的月收入也就是在3000元左右。
對比之下，更加堅定了劉生在沈陽工作的決心。如今，劉生已經(jīng)將妻子和孩子接到了沈陽，并且通過按揭購買了住房，未來也不打算再回阜新。
阜新市2019年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，全年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入29514元，比上年增長6.9%；農(nóng)村常住居民人均可支配收入14849元，比上年增長10.5%。
而國家統(tǒng)計局公布的2019年全國居民人均可支配收入數(shù)據(jù)顯示，按常住地分，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入42359元，比上年增長7.9%，扣除價格因素，實際增長5.0%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)39244元，增長7.8%。農(nóng)村居民人均可支配收入16021元，比上年增長9.6%，扣除價格因素，實際增長6.2%。
“因為缺乏更多、更好的發(fā)展機會，阜新不但對外地人口缺少吸引力，而且當(dāng)?shù)厍鄩涯赀�不斷外流。與此同時阜新和其他東北城市一樣，也面臨人口老齡化的問題，全市戶籍總?cè)丝谥鹉隃p少。在這樣的背景下，阜新房地產(chǎn)市場自然會受到影響�！睆�?zhí)炀S說。
京沈高鐵開通在即 阜新面臨新機遇
張?zhí)炀S對記者表示，如何讓資源枯竭型城市重?zé)ㄇ啻�，是世界范圍�?nèi)普遍面臨的問題，在這方面德國魯爾和法國洛林的經(jīng)驗值得借鑒。遼寧省有一個突破遼西北的發(fā)展戰(zhàn)略，這相當(dāng)于是一個脫貧攻堅計劃，目的是通過高鐵建設(shè)拉動朝陽、阜新等幾個地級市的經(jīng)濟，讓朝陽和阜新等地融入京津冀經(jīng)濟圈， 承接京津冀地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，借以發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟。
據(jù)了解，張?zhí)炀S所說的高鐵建設(shè)，即是正在建設(shè)當(dāng)中的京沈高鐵，該高鐵預(yù)計今年年底建成通車。京沈高鐵起自北京，途經(jīng)河北承德、遼寧朝陽市、阜新市，終至沈陽。
京沈高鐵全線通車后，將進(jìn)一步擴展東北地區(qū)高鐵網(wǎng)覆蓋面，加快形成東西并舉的進(jìn)出關(guān)高鐵通道，極大方便沿線群眾出行，對促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展、助力東北全面振興，具有十分重要的意義。
“京沈高鐵開通后，遼寧省的朝陽市和阜新市到達(dá)北京的時間將縮短為1~2小時左右。”張?zhí)炀S介紹說，“前幾天我們剛剛從朝陽調(diào)研回來，朝陽市為了迎接這一重要發(fā)展機遇，已經(jīng)開始行動起來�！�
據(jù)了解，最近幾年，與阜新市相鄰的朝陽市發(fā)展勢頭相對較好。特別是鑒于京沈高鐵正式開通之后，朝陽前往北京的時間大大縮短，為此朝陽市提出了打造“北京后花園”的口號。
與朝陽相鄰的阜新，能否抓住這一歷史機遇同樣非常重要。如果能夠成功抓住這個重大機遇，那么地方經(jīng)濟也就能夠順勢發(fā)展起來，百姓的收入也將會有所增加，城市的房價也有望擺脫低迷的局面。
“從發(fā)展的角度看，朝陽和阜新所在的遼西區(qū)域并非沒有機會，該區(qū)域在未來不排除成為潛力板塊的可能。”張?zhí)炀S認(rèn)為。
來源：證券時報網(wǎng)
編輯：wangdc
