在長租公寓進(jìn)入洗牌階段，由華住出資成立的長租公寓運(yùn)營方——城家，近日宣布與遠(yuǎn)洋集團(tuán)、華住集團(tuán)及遠(yuǎn)洋服務(wù)戰(zhàn)略合作，力爭通過“房+管”結(jié)合的方式更好的提升存量資產(chǎn)價(jià)值。
據(jù)悉，四方將在酒店及公寓業(yè)務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金、客戶共享、商務(wù)差旅、商品房銷售、物業(yè)服務(wù)六大方面展開深度合作。
近日，華住集團(tuán)總裁、華住中國CEO、城家董事長金輝在接受澎湃新聞采訪時(shí)表示，中國在過去30年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以買賣為主來推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，主要模式是快周轉(zhuǎn)，即蓋樓、賣房、變現(xiàn)；從未來發(fā)展而言，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以存量資產(chǎn)的運(yùn)營和價(jià)值提升為主。對(duì)運(yùn)營商而言，如何更好的運(yùn)營存量資產(chǎn)，以及提升存量資產(chǎn)的資產(chǎn)回報(bào)率是未來5至10年重要的核心主題。
對(duì)于和遠(yuǎn)洋的合作，金輝提到，行業(yè)快速成熟起來，一定是合作共贏的勝利。房+管是租賃鏈條上兩個(gè)重要的環(huán)節(jié)，兩者結(jié)合的方式是做好這個(gè)行業(yè)的基礎(chǔ)模式，也是未來的發(fā)展趨勢(shì)。
“目前，房企從開發(fā)房地產(chǎn)到運(yùn)營房地產(chǎn)需要注入很多運(yùn)營能力，此次，遠(yuǎn)洋和城家兩家重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)運(yùn)營的頭部公司戰(zhàn)略合作，在住宿的細(xì)分領(lǐng)域是一個(gè)很好的探索�！敖疠x說。
長租公寓行業(yè)應(yīng)去杠桿、去租金貸
金輝在采訪中提到，早期長租公寓在風(fēng)口的時(shí)候大家一擁而上，但在實(shí)際運(yùn)營中發(fā)現(xiàn)長租公寓對(duì)成本的管控和商業(yè)模式要靠精細(xì)化運(yùn)營太辛苦，很多長租公寓機(jī)構(gòu)開始使用金融杠桿，也就是現(xiàn)在市場(chǎng)上出現(xiàn)的租金貸，包括近期很多“爆雷”的長租公寓機(jī)構(gòu)，基本上都是以“二房東”模式的分散式長租公寓，如果運(yùn)營管控的不好就很容易出現(xiàn)問題。
據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，在2019年之前，已經(jīng)至少有20家長租公寓爆倉，包括愛公寓、上海寓見等知名公寓。近期，友客、巢客、寓意公寓等也被曝“跑路”，截至今年8月份，全國已有30余家長租公寓相繼爆雷。
中指研究院報(bào)告提到，2019年以來長租公寓行業(yè)亂象進(jìn)一步顯現(xiàn)，企業(yè)不規(guī)范使用租金貸現(xiàn)象仍存，不符合盈利邏輯的“高收低租”運(yùn)作方式浮出水面，基于這兩種方式積蓄資金池?cái)U(kuò)張規(guī)模蘊(yùn)藏著極大隱患，一些爆雷企業(yè)也大多存在這種情況，爆雷后對(duì)社會(huì)帶來極壞影響，其中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。出現(xiàn)爆雷事件最多的“二房東”模式的盈利前景也受到質(zhì)疑。
長租公寓主要分為分散式長租公寓和集中式長租公寓。對(duì)于分散式長租公寓而言，多為“二房東”模式，即在小區(qū)里分散包下個(gè)人房東的房源進(jìn)行裝修后再出租。
金輝在接受采訪時(shí)指出，“在兩年前我就呼吁長租公寓要去杠桿、去租金貸，通過租金貸擴(kuò)大規(guī)模以及N+1調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)的方式來運(yùn)營的方式并沒有持續(xù)性�！�
區(qū)別于分散式公寓，城家主要做的是資產(chǎn)運(yùn)營，是集中式的租賃運(yùn)營。集中式公寓即包下整棟樓(或者也有包下一棟樓的幾層)，并對(duì)房間進(jìn)行統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一的服務(wù)。
金輝認(rèn)為，現(xiàn)階段是行業(yè)的洗牌期，公寓是個(gè)長周期行業(yè)，對(duì)企業(yè)團(tuán)隊(duì)的要求更高，需要更長的耐心，更有耐力的玩家，精細(xì)化運(yùn)營產(chǎn)生價(jià)值。同時(shí)，在這樣一個(gè)新的行業(yè)，還需要完善政策、社會(huì)支持。
“未來的頭部企業(yè)是集中式長租公寓”
“從華住的經(jīng)驗(yàn)上，不論短租還是
長租，租賃是路徑長且深的業(yè)務(wù)，容錯(cuò)空間小，一定要有充足準(zhǔn)備，穩(wěn)步走好每一步，因此，這個(gè)行業(yè)大概率只有頭部企業(yè)能做起來。”金輝說道。
從長租公寓的參與者而言，目前有房企系、中介系、酒店系等，大家均各有所長。比如房企系，有房量規(guī)模；中介系有成熟的平臺(tái)，但集中式公寓的占比太少，本質(zhì)上還是過去傳統(tǒng)租房模式；再就是酒店系，以城家為代表的，以輕資產(chǎn)運(yùn)營為主，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。
金輝表示，目前長租公寓行業(yè)最大的問題是高資產(chǎn)價(jià)格與低租金回報(bào)的不匹配�！伴L租公寓是一個(gè)非常薄利的行業(yè)這是確定的，需求端的消費(fèi)力還不足以支付較高的溢價(jià)，供應(yīng)端而言，資產(chǎn)的價(jià)格又貴。”但是未來兩端不平衡的狀態(tài)會(huì)有所緩解，一方面資產(chǎn)端的價(jià)格在樓市調(diào)控的前提下會(huì)趨于平穩(wěn)，需求端的支付能力也會(huì)慢慢提升。
金輝認(rèn)為，作為公寓運(yùn)營方，要把握節(jié)奏等待市場(chǎng)回歸平衡，在這過程中，一方面要通過精細(xì)化運(yùn)營培養(yǎng)出把產(chǎn)品做貴的能力；另一方面也需要不斷探索在重資產(chǎn)端的合作�！拔艺J(rèn)為，未來長租公寓的頭部企業(yè)主要會(huì)以集中式長租公寓為主�！�
成立于2015年的城家，是華住酒店集團(tuán)和IDG資本共同出資成立的公寓品牌，主要承擔(dān)華住集團(tuán)在非標(biāo)準(zhǔn)住宿領(lǐng)域業(yè)務(wù)的布局，目前已簽約200家物業(yè)，擁有25000間房源，主要布局北上廣深，以及杭州、南京、成都等重點(diǎn)城市。
據(jù)金輝介紹，今年疫情期間雖然對(duì)長租公寓行業(yè)造成一定的影響，但3月份開始行業(yè)已逐步恢復(fù)，目前旗下產(chǎn)品的出租率均在95%以上，有部分門店實(shí)現(xiàn)100%出租率。
據(jù)介紹，針對(duì)不同客戶需求城家分為多個(gè)住宿產(chǎn)品：一是最核心的城家公寓，為年輕人提供高性價(jià)比的品質(zhì)居住空間；二是為藍(lán)領(lǐng)服務(wù)的員宿，解決勞動(dòng)密集型企業(yè)的員工住宿需求；三是CitiGO歡閣酒店，針對(duì)年輕潮流客群；四是與雅詩閣合作的馨樂庭公寓酒店，服務(wù)于頻繁出差的商務(wù)人士。
按照計(jì)劃，未來城家將繼續(xù)在一線城市深耕，規(guī)模將擴(kuò)充至100000間房源。
來 源： 澎湃新聞
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