目前，全國已有多個(gè)城市出臺(tái)了“二手房指導(dǎo)價(jià)”，“二手房指導(dǎo)價(jià)”將成為房產(chǎn)調(diào)控的標(biāo)配。一線城市中，除廣州、上海、深圳之外，近期北京也發(fā)布了海淀區(qū)試點(diǎn)二手房掛牌指導(dǎo)價(jià)的新政策。多名海淀區(qū)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者證實(shí)了上述消息。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此政策的出臺(tái)不僅可以制約中介掛牌，減少中介炒高房?jī)r(jià)，也將促使北京二手房市場(chǎng)全面降溫。此外，記者注意到，此次指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布對(duì)于購房者和賣房者的影響也很大，不少著急賣房的業(yè)主自愿選擇降價(jià)加速成交，而購房者則更多選擇觀望。
中介表示外網(wǎng)展示房源
均按照指導(dǎo)價(jià)
據(jù)報(bào)道，北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)于近期發(fā)出行業(yè)內(nèi)部自律倡議，號(hào)召中介機(jī)構(gòu)共同抵制惡意爭(zhēng)奪房源的行為。同時(shí)，海淀房協(xié)也發(fā)布了部分熱點(diǎn)小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)價(jià)，供中介機(jī)構(gòu)參考，名單包含海淀29個(gè)重點(diǎn)小區(qū)，針對(duì)60平方米以下小戶型、60-90平方米中戶型以及90平方米以上大戶型均給出了指導(dǎo)價(jià)。超過掛牌指導(dǎo)價(jià)1%的不讓掛牌。
據(jù)了解，此次整頓旨在遏制個(gè)別中介機(jī)構(gòu)為了搶房源，抬高售價(jià)擾亂二手房交易市場(chǎng)的惡意競(jìng)爭(zhēng)行為，維護(hù)市場(chǎng)良性健康發(fā)展；通過指導(dǎo)價(jià)讓過熱區(qū)域的二手房市場(chǎng)價(jià)格回歸理性，貫徹“房住不炒”和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”；針對(duì)惡意競(jìng)爭(zhēng)、偏離指導(dǎo)價(jià)、報(bào)價(jià)過高等違規(guī)行為，在相關(guān)信息的真實(shí)性、合理性核實(shí)清楚前，將不對(duì)外發(fā)布相關(guān)信息、不提供委托代理服務(wù)。
多家房產(chǎn)中介公司均表示已收到相關(guān)通知，根據(jù)要求，對(duì)于海淀29個(gè)重點(diǎn)小區(qū)不符合指導(dǎo)價(jià)的房源已經(jīng)在外網(wǎng)上進(jìn)行了下架。
一名海淀區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者表示，規(guī)定于國慶假期后執(zhí)行，10月8日起，相關(guān)小區(qū)新增房源的掛牌價(jià)不得超過指導(dǎo)價(jià)，不符合指導(dǎo)價(jià)條件的，不得接受登記委托。目前已掛牌的房源也需向海淀房協(xié)報(bào)備，超過指導(dǎo)價(jià)的房源亦不能繼續(xù)掛牌。
“在接到相關(guān)通知以后，對(duì)于已掛牌的房源，我們已經(jīng)主動(dòng)聯(lián)系且告知業(yè)主調(diào)整報(bào)價(jià)，不調(diào)整的不予外網(wǎng)展示，但不影響正常賣房、過戶�！绷硪患液５韰^(qū)某中介機(jī)構(gòu)的銷售人員對(duì)記者表示，以某小區(qū)為例，盡管目前有一百來套房源在售，但是在外網(wǎng)能展示出來的
，只有十幾套。
記者在中介機(jī)構(gòu)的App以及某線上找房平臺(tái)搜索時(shí)注意到，平臺(tái)顯示的房源掛牌價(jià)皆符合指導(dǎo)價(jià)。以上地東里小區(qū)為例，平臺(tái)顯示建筑面積在60平方米以下的掛牌價(jià)在13.73萬元/平方米-13.89萬元/平方米之間，而未在外網(wǎng)展示的同樣大小面積的房子最少在13.9萬元/平方米以上。值得注意的是，在海淀區(qū)試點(diǎn)二手房掛牌指導(dǎo)價(jià)的新政策之前，上述戶型在外網(wǎng)的掛牌價(jià)已達(dá)到了17萬元/平方米左右，而目前的指導(dǎo)價(jià)只有13.9萬元/平方米，相當(dāng)于打了八折。
對(duì)此機(jī)制，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》表示，主要有兩個(gè)作用，首先是指導(dǎo)價(jià)格掛牌，特別是互聯(lián)網(wǎng)掛牌，可以減少中介炒作，但并不能完全抑制市場(chǎng)成交。其次，影響貸款，作為銀行評(píng)估價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)肯定有影響，相當(dāng)于增加了首付，但其實(shí)影響也有限，主要針對(duì)貸款比較多的剛需影響大，對(duì)于改善型客戶影響相對(duì)有限。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似機(jī)制下，相關(guān)房源的掛牌等情況會(huì)得到規(guī)范，同時(shí)市場(chǎng)交易等也明顯會(huì)降溫。至少目前看，二手房的價(jià)格泡沫會(huì)減少。
著急賣房者主動(dòng)降價(jià)
購房者多選擇觀望
一名市場(chǎng)人士分析稱，北京此次二手房指導(dǎo)價(jià)規(guī)定由海淀房協(xié)出臺(tái)，并非住建部門，在約束中介行為的同時(shí)也給賣房者和購房者帶來一定影響。
“限制掛牌價(jià)格，將使得29個(gè)熱門小區(qū)的絕大部分房源無法對(duì)外展示，并不影響他們交易，但成交量會(huì)進(jìn)一步萎縮，成交周期變長(zhǎng)。這段時(shí)間看房量也比較少�！蹦撤慨a(chǎn)中介工作人員向記者介紹。
“從目前情況看，指導(dǎo)價(jià)格對(duì)于著急賣房的業(yè)主影響最大，部分急售房源有一定的議價(jià)空間，他們主要通過降價(jià)來加速成交�！绷硪患曳慨a(chǎn)中介工作人員亦向記者透露，其實(shí)最近這兩個(gè)月成交價(jià)有一定降幅，業(yè)主對(duì)價(jià)格的預(yù)期在減弱。
上述工作人員還表示，無法對(duì)外展示的房源目前成交價(jià)要高出指導(dǎo)價(jià)很多，但是只要買賣雙方同意，可以成交，不受上述指導(dǎo)價(jià)約束。他給記者舉例稱：“前兩天成交的一個(gè)建筑面積44.8平米的一居室價(jià)格為738萬元，單價(jià)在16.48萬元/平方米，超出了指導(dǎo)價(jià)�！�
某中介經(jīng)紀(jì)人表示：“大家都希望業(yè)主可以按照指導(dǎo)價(jià)格賣，但若降價(jià)太多，大多業(yè)主寧愿不放盤。目前看，由于政策剛出來，不少客戶選擇觀望，他們也需要時(shí)間決定。”
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，指導(dǎo)價(jià)產(chǎn)生了一定的效果，其主要是改變了購房者的房?jī)r(jià)預(yù)期，當(dāng)看到指導(dǎo)價(jià)和房產(chǎn)報(bào)價(jià)差距較大時(shí)，很多買房者就會(huì)觀望，這種觀望會(huì)降低房地產(chǎn)交投活躍度，從而使得急切脫手的業(yè)主主動(dòng)降低報(bào)價(jià)。當(dāng)然，成交下降還因?yàn)槎址恐笇?dǎo)價(jià)配套一些政策，比如房貸按揭放款速度減慢。這也意味著，如果客戶虛假報(bào)價(jià)，往往會(huì)在房貸比例上吃虧，需要有較高的自付比例。這也使得二手房指導(dǎo)價(jià)實(shí)際上成為壓制炒房的重要手段。
“今年上半年，我的房子報(bào)價(jià)950萬元還有看房的，也有人出價(jià)930萬元，當(dāng)時(shí)猶豫沒賣，現(xiàn)在幾乎沒什么人來看房，最高報(bào)價(jià)也只有870萬元�！币晃灰褜⒚露址繏炫平荒甑膹埮肯蛴浾呓榻B。
張女士的困擾并不是個(gè)例。不少業(yè)主均表示，能明顯感覺到二手房市場(chǎng)有所降溫。
對(duì)于購房者而言，由于價(jià)格波動(dòng)較大，而且放貸周期長(zhǎng)，很多人選擇了觀望或者轉(zhuǎn)向新房項(xiàng)目。某中介人員對(duì)記者表示，“未來房?jī)r(jià)可能還會(huì)下降”。
未來房地產(chǎn)市場(chǎng)
降溫態(tài)勢(shì)將持續(xù)
二手房指導(dǎo)價(jià)正成為樓市調(diào)控的常態(tài)化手段。
今年以來，全國多地陸續(xù)設(shè)立二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制。從各地建立的機(jī)制看，主要瞄準(zhǔn)房?jī)r(jià)漲幅較大的熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)小區(qū)。目前來看，這些機(jī)制對(duì)當(dāng)?shù)囟址績(jī)r(jià)格的降溫作用明顯。尤其是今年最早實(shí)施二手房指導(dǎo)價(jià)的深圳。8月份深圳二手住宅成交量?jī)H2043套，同比下跌超80%，創(chuàng)下近10年新低。同時(shí)，8月份深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，繼5月份后已連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌。
業(yè)內(nèi)專家也表示，二手房成交參考價(jià)機(jī)制，對(duì)于樓市最直接的影響就是二手房交易量下跌。在盤和林看來，二手房指導(dǎo)價(jià)會(huì)讓當(dāng)前北京樓市交易區(qū)域冷靜，成交量減少，同時(shí)成交價(jià)格會(huì)有下降，尤其是當(dāng)前，北京學(xué)區(qū)改革，學(xué)區(qū)房本身具有一些不確定性，所以指導(dǎo)價(jià)會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫。
張大偉表示，北京二手房市場(chǎng)全面降溫，除了二手房指導(dǎo)價(jià)帶來的影響之外，與三季度的房貸收緊不無關(guān)系。其實(shí)，沒有指導(dǎo)價(jià)的小區(qū)的房?jī)r(jià)也在下降。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份一線城市二手房數(shù)據(jù)全線暴跌，整體數(shù)據(jù)已經(jīng)是最近多年來的歷史新低：北京二手房市場(chǎng)9月份成交量只有12575套，相比2020年的17259套下調(diào)27%，環(huán)比下調(diào)21%，創(chuàng)造連續(xù)18個(gè)月的市場(chǎng)最低點(diǎn)。
對(duì)未來市場(chǎng)走向，業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，隨著部分熱點(diǎn)區(qū)域如海淀區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制的逐步落實(shí)，對(duì)于“學(xué)區(qū)溢價(jià)”過高的小區(qū)，價(jià)格或?qū)⒊霈F(xiàn)下調(diào)，北京市場(chǎng)成交量將繼續(xù)下行，未來房?jī)r(jià)將更趨于穩(wěn)定。
來 源：證券日?qǐng)?bào)聲
編 輯：liuy
