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“孵化”模式延續(xù) 深圳控股39.7億收購(gòu)深業(yè)山水東城項(xiàng)目
http://房訊網(wǎng) 2021/10/25 10:30:40
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[提要]時(shí)隔多年,深圳控股依然能從母公司手中持續(xù)獲取資產(chǎn)注入。

  時(shí)隔多年,深圳控股依然能從母公司手中持續(xù)獲取資產(chǎn)注入。

  根據(jù)深圳控股近期公告,該公司間接全資附屬公司農(nóng)科與深業(yè)集團(tuán)訂立收購(gòu)協(xié)議,據(jù)此農(nóng)科以現(xiàn)金代價(jià)39.7億元收購(gòu)深業(yè)集團(tuán)位于深圳坪山沙湖土地權(quán)益,建筑面積30.75萬(wàn)平方米,土地使用期限70年。

  媒體查詢(xún),上述土地主要源于多年前深圳有關(guān)資源部門(mén)與農(nóng)科訂立一宗地塊而置換出來(lái)的資源的一部分,并已于去年底進(jìn)行奠基,項(xiàng)目命名為“深業(yè)山水東城”。

  這也被視作是深業(yè)集團(tuán)“孵化模式”的又一案例。深圳控股作為深業(yè)集團(tuán)的核心上市平臺(tái),曾連續(xù)數(shù)年獲得母公司注入深圳黃金地段的項(xiàng)目資源。去年7月初,深業(yè)集團(tuán)還向深圳控股出售深業(yè)進(jìn)智物流52.848%股權(quán),代價(jià)約5.37億元。

  透過(guò)“孵化”模式,上市公司一般可以獲得較為成熟的項(xiàng)目,且成本相對(duì)于公開(kāi)拿地有優(yōu)勢(shì)。粗略計(jì)算,深圳控股最新收購(gòu)的深圳坪山項(xiàng)目平均樓面地價(jià)約1.29萬(wàn)元/平方米,相比之下坪山區(qū)近兩年招拍掛宅地樓面價(jià)已至少超過(guò)2萬(wàn)。

  除了坪山項(xiàng)目,深業(yè)集團(tuán)手中仍有其它潛在資源,在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上,深圳控股管理層亦明確,會(huì)通過(guò)包括資產(chǎn)注入、產(chǎn)業(yè)勾地等方式獲取土地。不過(guò),觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體就未來(lái)收購(gòu)計(jì)劃咨詢(xún)深圳控股高層時(shí),對(duì)方并未予以明確回應(yīng)。

  置換用地注入

  根據(jù)深圳控股公告,深業(yè)集團(tuán)已有條件同意出售沙湖土地權(quán)益的所有權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)即所有其它權(quán)利及權(quán)益。

  沙湖土地為一宗位于深圳坪山區(qū)沙湖-碧嶺地區(qū)的住宅地塊,總占地6.69萬(wàn)平方米,樓面建筑面積30.75萬(wàn)平方米,土地期限為2020年9月29日起至2090年9月28日。

  上述交易標(biāo)的或正是深業(yè)集團(tuán)旗下“深業(yè)山水東城”項(xiàng)目,后者位于坪山區(qū)錦龍大道和振碧路交匯處西南側(cè),總占地約6.7萬(wàn)平方米,總建面約40萬(wàn)平方米,分二期開(kāi)發(fā)建設(shè),涵蓋住宅、商業(yè)、公共(人才)住房、幼兒園等業(yè)態(tài)。

  深業(yè)山水東城項(xiàng)目于2020年12月28日奠基揭牌,至今年4月份已處于打地基階段,市場(chǎng)對(duì)此關(guān)注度較少,以至于有人士曾表示它突然就出現(xiàn)在了坪山。

  深圳控股亦在公告中提及地塊的由來(lái):深圳有關(guān)土地資源部門(mén)曾與農(nóng)科之間原訂有協(xié)議,前者同意為補(bǔ)償2005年強(qiáng)制收回農(nóng)科擁有的一宗地塊而向農(nóng)科出讓置換土地。就此,深圳有關(guān)部門(mén)已將農(nóng)科2700萬(wàn)元作為土地地價(jià)預(yù)付款,同時(shí)農(nóng)科擁有農(nóng)地及坪山、大鵬的土地使用權(quán)。

  由于根據(jù)中國(guó)相關(guān)法律,標(biāo)的土地在農(nóng)科收購(gòu)協(xié)議訂立時(shí)尚不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)嘘P(guān)全部權(quán)利及權(quán)益在農(nóng)科收購(gòu)事項(xiàng)完成后均屬于深業(yè)集團(tuán)。而深業(yè)集團(tuán)與農(nóng)科訂立并重續(xù)委托管理協(xié)議,據(jù)此委托并授權(quán)農(nóng)科代為管理相關(guān)資產(chǎn),費(fèi)用均由深業(yè)集團(tuán)承擔(dān)。

  同時(shí)根據(jù)約定,待條件達(dá)成后,深圳控股將根據(jù)農(nóng)科收購(gòu)協(xié)議獲授予土地收購(gòu)選擇權(quán),以按市價(jià)向深業(yè)集團(tuán)收購(gòu)新置換土地的權(quán)益。

  觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún),實(shí)際上,2016年10月28日,農(nóng)科已與規(guī)土委坪山管理局及坪山新區(qū)土地整備中心簽訂《收地補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》。

  當(dāng)時(shí)《協(xié)議書(shū)》約定,政府將一攬子解決安托山收地補(bǔ)償農(nóng)科10萬(wàn)平方米工業(yè)用地以及農(nóng)科坪山基地收地補(bǔ)償,并把補(bǔ)償用地安排在坪山三宗農(nóng)用地(占地42.36萬(wàn)平方米)范圍內(nèi)。農(nóng)科將獲得坪山沙湖片區(qū)約8.5萬(wàn)平方米商住用地,容積率約3.0左右,總建筑面積約25.5萬(wàn)平方米。

  至去年7月,深圳政府已初步同意置換土地將為坪山沙湖土地;同年9月底,深業(yè)集團(tuán)旗下農(nóng)科東城與深圳規(guī)劃和自然資源坪山管理局訂立沙湖土地的土地使用權(quán)出讓合同,連同此前的預(yù)付款,土地總支付代價(jià)約34.13億元。

  相比之下,一年后的如今,深圳控股從深業(yè)控股手中收購(gòu)沙湖項(xiàng)目時(shí),代價(jià)已調(diào)整為39.7億元。深圳控股對(duì)此解釋?zhuān)?9.7億元為獨(dú)立估值師使用直接比較法,參考深圳類(lèi)似地塊的可資比較交易對(duì)沙湖土地對(duì)市值作出的估值。

  深業(yè)“孵化”模式

  進(jìn)度方面,觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,深業(yè)山水東城項(xiàng)目7-8棟在此前8月下旬取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。但有關(guān)注項(xiàng)目的人士曾表示,深業(yè)的總體速度并不算快。

  深業(yè)山水東城項(xiàng)目目前入市時(shí)間未知,周邊1公里開(kāi)外主要有信達(dá)·金尊府、龍光玖譽(yù)雅筑等項(xiàng)目,參考銷(xiāo)售均價(jià)約4.2-4.5萬(wàn)元/平方米左右。若按建面30.75萬(wàn)平方米均為住宅用途粗略計(jì)算,透過(guò)收購(gòu)深圳控股未來(lái)將增加可售貨值129億元以上,地貨比約為1:3.25。

  這對(duì)于深圳控股而言仍可以算是一筆較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)收購(gòu),尤其是在近年來(lái)房企拿地成本提高的情況下,來(lái)自母公司的支持可以保證其可持續(xù)發(fā)展。

  年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2019年、2020年及2021年上半年,深圳控股在拿地方面總地價(jià)分別為36億元、63.4億元及94億元,對(duì)應(yīng)新增土儲(chǔ)建面22萬(wàn)平方米、63.1萬(wàn)平方米及176萬(wàn)平方米。

  若從具體拿地看,深圳控股近兩年的投資布局有不少均與深業(yè)集團(tuán)存在關(guān)聯(lián)。

  其中,去年深圳控股新增土儲(chǔ)包括以5.37億元的對(duì)價(jià),完成了從深業(yè)集團(tuán)手中收購(gòu)深業(yè)進(jìn)智物流52.848%股權(quán),從而獲取位于深圳羅湖的進(jìn)元大廈、智豐大廈及其它在深圳的城市更新資源。對(duì)此,深圳控股表示,收購(gòu)深業(yè)進(jìn)智物流“開(kāi)啟了新一輪的資產(chǎn)注入”。

  今年6月23日,深圳控股聯(lián)合萬(wàn)科以總地價(jià)81.9億元獲得中山市翠亨新區(qū)綜合地塊。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,一方面,深業(yè)集團(tuán)于2019年便已與中山翠亨新區(qū)旗下投資平臺(tái)成立合資公司,參與新區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā);另一方面,同年深業(yè)集團(tuán)、深圳控股與萬(wàn)科已訂立戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

  在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上,深圳控股管理層亦對(duì)外表示,年內(nèi)公司拿地目標(biāo)定為150萬(wàn)平方米,計(jì)劃投資200億元,具體拿地方式包括資產(chǎn)注入、產(chǎn)業(yè)勾地、城市更新、合作開(kāi)發(fā)等。

  當(dāng)時(shí)該公司總裁黃偉表示,會(huì)依托母公司優(yōu)勢(shì),結(jié)合自身綜合片區(qū)統(tǒng)籌、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力等在城市和產(chǎn)業(yè)之間協(xié)調(diào)發(fā)展方面,提出解決方案,以此來(lái)擴(kuò)大深圳控股在未來(lái)城市的綜合開(kāi)發(fā)方面獲取資源。

  實(shí)際上,將10月最新所收購(gòu)的坪山項(xiàng)目計(jì)算在內(nèi),深圳控股今年至少已有121.6億元土地投資與深業(yè)集團(tuán)存在聯(lián)系。

  追溯歷史不難發(fā)現(xiàn),這樣的注資案例并不鮮見(jiàn)。早在2013年,深業(yè)集團(tuán)管理層便曾表示,集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資源未來(lái)或全部注入深圳控股,對(duì)應(yīng)土儲(chǔ)規(guī);蜻_(dá)500萬(wàn)平方米。此后三年間,深圳控股先后獲得注資深圳科之谷、深圳東嶺等十幾個(gè)項(xiàng)目。

  “孵化模式”過(guò)往在央企華潤(rùn)置地身上體現(xiàn)得較為充分,實(shí)際上華潤(rùn)置地一度被外界認(rèn)為是依靠華潤(rùn)集團(tuán)一系列孵化注資而逐步壯大。在華潤(rùn)集團(tuán)注入的數(shù)百億港元項(xiàng)目中,深圳南山的大沖村舊改是資產(chǎn)價(jià)值最大的項(xiàng)目之一,為華潤(rùn)置地提供了可觀的銷(xiāo)售額和利潤(rùn)。

  一般而言,“孵化模式”通過(guò)將開(kāi)發(fā)條件未成熟的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目先交由母公司經(jīng)營(yíng)管理,既可以利用母公司的資金和資源優(yōu)勢(shì),又可以減少對(duì)上市公司負(fù)債表帶來(lái)的負(fù)擔(dān)。資產(chǎn)注入后,則將為上市公司帶來(lái)可觀的銷(xiāo)售額和利潤(rùn)。

 來(lái) 源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)  

    編 輯:liuy

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