2021年1月初，天津?qū)氎嬗渝吩旱匿N售電話終于又能撥通了，對方在電話中熱情地介紹說：“我們這里均價在11500元~12500元/平方米，可以隨時看房�！�
這是一個2020年曾經(jīng)歷停業(yè)整頓的項目，起因據(jù)說是每平方米降至8000元，引發(fā)已購房業(yè)主的強烈反對。
對此，寶坻住建委向記者表示：“這是企業(yè)的自身行為，具體原因住建委不掌握，我們也沒有采取過責(zé)令整頓的行為�！�
這種操作在天津樓市十分常見。2016年后，天津樓市仿佛被按下了暫停鍵。中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，天津新房市場連續(xù)4年銷供比小于1，即房源供給大于需求量。銷售均價4年來也是在15000元/平方米附近徘徊，形成了相對穩(wěn)定的狀態(tài)。
面對如此市場環(huán)境，天津區(qū)域房企展現(xiàn)了不同的生存方式，有的試圖沖破“地王”成本的束縛，有的則決心斷腕，上演了一幕幕悲喜劇。
“地王”的困局
最能代表天津房企生存狀態(tài)的項目，恐怕非金地閱千峯莫屬。
項目位于天津市南開區(qū)衛(wèi)津路與雙峰道交口西南側(cè)，豪宅定位，目前均價約6.4萬元/平方米。銷售人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這個價格還包含了1萬元/平方米的精裝修，在售戶型以176平方米為主，總價約在1000萬~1200萬元。
根據(jù)公開信息顯示，該項目周邊的二手房大約在4萬元/平方米。
表面看，閱千峯的單價的確處于較高水平，但是如果回溯該項目的源頭，便可看到如今的尷尬之處。
閱千峯地塊是金地在2016年時拿下的天津單價“地王”。2016年11月9日，金地豪擲47.4億元，以溢價率90%拿下了南開雙峰道地塊，樓面價5.61萬元/平方米。彼時，金地曾對相關(guān)媒體表示：“本次溢價率在合理范圍內(nèi)，符合集團一貫科學(xué)理性的整體戰(zhàn)略�！�
此番依據(jù)應(yīng)是當(dāng)時天津樓市的火熱。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2016年天津房價上漲明顯，區(qū)域成交均價排行中，南開區(qū)最高，均價為35486元/平方米，比上年同期上漲39%；和平區(qū)排第二，均價為34730元/平方米，比上年同期上漲28.9%；河西區(qū)位居第三，均價為31066元/平方米，比上年同期上漲32%。
一般情況下，樓面價低于售價的60%，項目才能夠盈利。也就是說，閱千峯的售價要高于9.35萬元/平方米才能夠盈利。
但2019年的天津樓市早已不復(fù)當(dāng)初。在房住不炒的基調(diào)下，天津樓市進(jìn)入了長期的穩(wěn)定態(tài)勢。
據(jù)中指院數(shù)據(jù)，天津2017年新房均價為15812元/平米，2018年為15679元/平米，2019年為15835元/平米，波動幅度在1%上下。根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)來看，天津房價已經(jīng)走向了下行通道。
在此背景下，閱千峯選擇了以6.4萬元/平方米投入市場，樓面價幾乎占到了售價的90%。
在對閱千峯的建設(shè)中，金地不斷增加投資預(yù)算。年度報告顯示，該項目計劃總投資約66.6億元，2018年增加至約69.3億元，2019年又增加至約73.7億元。
《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，截至2020年上半年，金地在該項目的實際投資額達(dá)到了約56.8億元。
相比之下，該項目2019年入市，當(dāng)年的簽約額約3.9億元，2020年上半年簽約額為1.5億元，目前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能覆蓋實際投資。
寶坻“羅生門”
不僅僅是在天津城區(qū)，在天津北部寶坻區(qū)，更加錯綜復(fù)雜的生存故事在這里上演。
2020年末，《每日經(jīng)濟新聞》記者曾因?qū)氎嬗渝吩和蝗煌I(yè)而到該處實地調(diào)查。彼時，該項目售樓處正處于“停業(yè)整頓”狀態(tài)，銷售電話無人接聽的狀態(tài)。記者在售樓處附近被門外工作人員攔住去路，表示：“我們這里暫時不營業(yè)，看房您可以改天再來�！�
當(dāng)記者問及暫停營業(yè)的緣由時，對方表示并不清楚。
隨后在臨近的另一個項目鉑譽府，銷售人員向記者表示：“御河宸院停業(yè)整改是因為隨意降價擾亂市場。原本銷售價格在12000元/平方米，但突然降到了8000元/平方米，一下子就賣掉了好幾百套。”“這一下老業(yè)主們不樂意了，到售樓處要說法，后來還把他們給舉報了，現(xiàn)在御河宸院被要求整改，把這批賣的房子全退了。”
網(wǎng)上流傳著一張加蓋公章的解約告知函也顯示，因為“不可抗力”，這批《預(yù)定合同》需要全部解除，并會“一倍退還定金”作為賠償。
當(dāng)記者問鉑譽府是否出現(xiàn)過降價的行為后，銷售人員回復(fù)：“我們沒有降價，您大可放心�！�
不過，就算是正在營業(yè)并且標(biāo)榜沒有降價的鉑譽府售樓處，也還是門可羅雀。出了鉑譽府，記者再次找御河宸院的工作人員攀談，這次他默認(rèn)了鉑譽府工作人員的說法，并且說：“他們也被整改過，只不過他們涉及的房源少，很快就又開業(yè)了。不僅僅是鉑譽府一家，寶坻很多項目在近期都被停業(yè)整改過，有的是因為降價，有的則是因為質(zhì)量問題�！�
真相到底如何，已經(jīng)很難探究。
可以了解到的是，御河宸院所在的地塊2019年被開發(fā)商以總價13.729億元、樓面價6135元/平方米、溢價率26.9%拿下，依樓面價計算，御河宸院需要賣到10225元/平方米才能盈利。
而該地塊在2018年曾經(jīng)歷停牌下架命運，彼時起始總價為12.159億元，起始樓面價6112元/平方米。從樓面價來看，開發(fā)商對市場的預(yù)判似乎也是，平穩(wěn)。
如果按照當(dāng)前12000元/平方米的價格銷售是可以盈利的，真如傳言中8000元/平方米銷售的話，確實十分勁爆。
在初次調(diào)查的數(shù)十天后，《每日經(jīng)濟新聞》記者再次撥打?qū)氎嬗渝吩旱匿N售電話，也仍舊無人接聽。
記者當(dāng)時還走訪了寶坻南部和東部多家項目售樓處，看到的情景幾乎一模一樣：顧客寥寥。
很多銷售人員也都表達(dá)了同樣的意思：“寶坻樓市的確處于低谷期，也是購房人出手的好時機�！�
為了保證市場平穩(wěn)，當(dāng)?shù)卣咚坪跻苍谕械住?/P>
鉑譽府銷售人員說：“目前我們接到的通知是，不得提供高于備案價4%的折扣，否則不能走網(wǎng)簽。”
這個消息記者也在其他項目得到了證實，銷售人員都表示最多只能提供4%的折扣了。
但是《每日經(jīng)濟新聞》記者并沒有在任何官方渠道查到此條政策。
記者采訪了寶坻住建委，但卻得到了幾乎截然相反的回答。
寶坻住建委回應(yīng)稱：“不存在此規(guī)定，寶坻2020年成交的新建商品房有一半都提供了備案價4%以上的折扣�！�
而對于寶坻房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，寶坻住建委方面表示：“整體平穩(wěn)有序，發(fā)展前景良好。”
來源：每日經(jīng)濟新聞
編輯：wangdc
