2021年即將結(jié)束,在往年的這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上,各大房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該已經(jīng)紛紛在曬出年度成績單了,“超額”“提前”“率先”完成各項(xiàng)任務(wù)成為了出現(xiàn)最多的主題詞。
而今年,自10月開始的調(diào)控政策轉(zhuǎn)向,金融層面對(duì)房地產(chǎn)市場的一些寬松措施出臺(tái),似乎才令房地產(chǎn)市場看到了一點(diǎn)能夠“安全過冬”的期待。不過,各項(xiàng)銷售數(shù)據(jù)的下滑已是不可避免的了。在以往的房地產(chǎn)調(diào)控周期中,住宅市場受到政策的嚴(yán)厲調(diào)控,則往往意味著商辦市場、寫字樓市場等會(huì)迎來較好的推售周期。但近期,很明顯沒有出現(xiàn)這樣的狀況。
市場監(jiān)控統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,相對(duì)于去年,成都主城今年1-11月商辦產(chǎn)品總銷量少了2000余套。那么毫無疑問,在這樣的市場環(huán)境下,依然能夠賣得好的商辦項(xiàng)目,其價(jià)值就是完全經(jīng)得住考驗(yàn)的。
在11月成都主城SOHO商辦類項(xiàng)目的銷售數(shù)據(jù)中,一個(gè)一直以來較為“低調(diào)“的項(xiàng)目——藝尚錦江文創(chuàng)中心憑借單月249套的銷售量,排名主城第一,逆流而上,領(lǐng)跑市場。而從成都主城SOHO商辦類項(xiàng)目全年的銷售數(shù)據(jù)來看,截至11月底,藝尚錦江文創(chuàng)中心僅銷售備案金額就達(dá)4.32億元,在成都主城120余個(gè)SOHO商辦類項(xiàng)目中,銷售額排名第7,在錦江區(qū)則位列第1,可以說是今年成都商辦物業(yè)市場的超級(jí)”黑馬“。
△成都商辦市場11月SOHO備案成交套數(shù)前十項(xiàng)目榜單(數(shù)據(jù)來源:房聯(lián))
還有幾個(gè)信息也有必要交代一下:
1·上表中部分項(xiàng)目開發(fā)商因近期遇到資金爆雷等問題,這些項(xiàng)目陡然上升的月度銷售數(shù)據(jù),實(shí)則為開發(fā)商為處理資產(chǎn)回籠資金采用的工程抵款、整體打包出售等措施在銷售備案數(shù)據(jù)層面的體現(xiàn);
2.商辦類產(chǎn)品雖理論上可在銀行申請(qǐng)商業(yè)按揭貸款,但各類銀行金融機(jī)構(gòu)在今年住房按揭貸款都不能確保及時(shí)完成審批、放款的情況下,其實(shí)對(duì)貸款人提出了更高的要求。如8%甚至更高的年利率,只給出5年的還款年限等,不少銀行甚至要求借款申請(qǐng)人必須為企業(yè)法人或股東,且企業(yè)開辦的年限不低于1年。因此在當(dāng)前市場環(huán)境下,那種擔(dān)心捏在手里的錢一步步貶值轉(zhuǎn)而去承受更高的商業(yè)貸款利率購買商辦產(chǎn)品的客戶,相較于以往已經(jīng)大幅減少了,商辦市場門檻進(jìn)一步提高。如果客戶真正看中某一商辦產(chǎn)品,且多數(shù)選擇全款方式,那么產(chǎn)品價(jià)值及客戶質(zhì)量即得到雙重認(rèn)證。據(jù)悉,藝尚錦江文創(chuàng)中心今年全款客戶高達(dá)90%以上,就是很好的例證;
3.商辦類項(xiàng)目因不受住宅產(chǎn)品限價(jià)政策的影響,可以在銷售中及時(shí)調(diào)整價(jià)格及優(yōu)惠促銷措施來促進(jìn)銷售。為了核實(shí)項(xiàng)目銷售價(jià)格是否有調(diào)整,我們專門從備案價(jià)格的維度分析了一些商辦類項(xiàng)目的情況。從銷售均價(jià)來看,藝尚錦江約16350元/㎡的均價(jià)高于成都主城區(qū)同類產(chǎn)品均價(jià),且與去年項(xiàng)目的備案價(jià)格相比,價(jià)格還有所上漲;
4·而基于藝尚錦江文創(chuàng)中心項(xiàng)目開發(fā)商的國企屬性,在售產(chǎn)品的價(jià)格穩(wěn)定甚至保持小幅上漲雖不符合市場行情,但以整棟、整層購買等方式去跟國企項(xiàng)目談打折,絕少能夠成功。回顧項(xiàng)目全年的營銷動(dòng)作也可以發(fā)現(xiàn),一直依靠產(chǎn)品價(jià)值征服客戶、全體營銷人員摒棄市場上花里胡巧的營銷“套路”,轉(zhuǎn)而修煉“內(nèi)功”打動(dòng)客戶,亦是藝尚錦江文創(chuàng)中心能夠在銷售上出彩的關(guān)鍵——一個(gè)重要的可佐證指標(biāo)是,項(xiàng)目來訪客戶轉(zhuǎn)化率高達(dá)30%左右。
交代清楚了上面的這些數(shù)據(jù)、背景,就不免發(fā)出疑問,究竟是如何稀缺的價(jià)值屬性,才能在今年如此艱難的商辦市場充滿底氣,脫穎而出?現(xiàn)在就讓我們以藝尚錦江文創(chuàng)中心為例,一探究竟。
稀缺價(jià)值一：買不到的河岸線+金融城天際線
有一句對(duì)高端公寓類物業(yè)價(jià)值的經(jīng)典描述是這么說的:全世界的高端公寓,都在售賣天際線。
這話放在成都同樣合適,曾經(jīng)的銀泰華悅居、麓湖麒麟薈,近年的D10天府等項(xiàng)目,無不是如此。只不過,在成都,高端的公寓還可以加上半句變成:
不止在售賣天際線,更有河岸線。
一直以上海陸家嘴作為對(duì)標(biāo)對(duì)象的成都金融城,如今已不缺鱗次櫛比的高樓,但沒有大江大河的成都,始終難以找出一處充分映襯建筑與城市之美的河岸線。而伴隨著成都錦江碼頭群規(guī)劃的出爐與錦城綠道、公園城市的建設(shè),藝尚錦江所依傍的這一段錦江河岸線,則是岸線弧線最優(yōu)美、城市景觀與建筑呈現(xiàn)度最高、水面最寬的一段,說它是錦江最壯美的一段河岸線,毫不為過。
在錦江東側(cè),率先完整打造呈現(xiàn)的藝尚錦江文創(chuàng)中心,不僅延續(xù)了金融城一二期(錦江西側(cè)區(qū)域)多座高顏值現(xiàn)代摩天建筑構(gòu)建起來的雄壯天際線,更為錦江東側(cè)金融城三期未來的整體呈現(xiàn),開了一個(gè)更為藝術(shù)化、國際范兒卻又不失溫婉柔美的建筑風(fēng)格之先。
這樣的金融城天際線與錦江河岸線,一直是這座城市里的稀缺品。藝尚錦江文創(chuàng)中心,正是當(dāng)前這個(gè)市場時(shí)段中,稱得上唯一占據(jù)錦江河岸線與金融城天際線雙重稀缺價(jià)值的項(xiàng)目。
稀缺價(jià)值二:難得一遇的金融城東價(jià)值“原始股”
2018—2020年間,關(guān)于金融城三期土地資源開閘放量的期盼與傳聞,不止在市場上發(fā)酵過一兩輪。但這期間我們看到的卻只有金融城三期規(guī)劃范圍內(nèi)的控規(guī)優(yōu)化調(diào)整、部分臨錦江的道路系統(tǒng)規(guī)劃調(diào)整、交子公園的建設(shè)推進(jìn)、跨錦江新增三座橋梁的規(guī)劃公布與施工進(jìn)展,始終不見土地放出。
直至今年年初,錦江區(qū)白鷺灣新經(jīng)濟(jì)總部區(qū)規(guī)劃出爐,深創(chuàng)投正式入局區(qū)域城市公建打造與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入,這一片“關(guān)閘”很久的寶地,終于讓人看到了價(jià)值爆發(fā)期的到來。
另一方面, 2020年初,為推進(jìn)金融城交子公園商圈的建設(shè),在金融城一期、二期發(fā)展成熟的情況下,專門設(shè)立了交子公園商圈建設(shè)推進(jìn)機(jī)構(gòu),統(tǒng)一協(xié)調(diào)錦江區(qū)、高新區(qū)在金融城板塊各項(xiàng)公建配套、商業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等方面的工作,橫跨錦江區(qū)和高新區(qū),規(guī)劃面積約3.6平方公里的金融城三期各項(xiàng)城市配套加速完善,正進(jìn)入快速發(fā)展階段。今年7月,《成都市中優(yōu)“十四五”規(guī)劃》重磅發(fā)布,金融城被定性為成都2大城市主中心之一,成為比肩天府廣場的新興城市”心臟“。
作為成都城市主中心,金融城不僅能輻射帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展,亦是四川省西部金融中心戰(zhàn)略最重要的承載地,聚集著傳統(tǒng)金融業(yè)、新興金融業(yè)、大型企業(yè)總部、高端配套服務(wù)業(yè)等高端金融業(yè)態(tài)。截至今年4月,金融城區(qū)域內(nèi)累計(jì)入駐企業(yè)2700余家,包括400余家國內(nèi)外大型企業(yè)總部及區(qū)域總部,數(shù)量在中西部位居第一。
Q:而金融城三期,則關(guān)乎成都金融城這塊金字招牌,未來還將有多么亮眼。
回答這個(gè)問題的,是今年新晉成為成都58個(gè)市級(jí)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)之一、被納入成都人工智能產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的白鷺灣新經(jīng)濟(jì)總部功能區(qū)。該功能區(qū)以人工智能、數(shù)字生活、金融安全等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),目前已引進(jìn)新經(jīng)濟(jì)500強(qiáng)企業(yè)137家,產(chǎn)業(yè)載體樓宇呈現(xiàn)迅速。今年7月,占地面積共計(jì)3650畝的白鷺灣新經(jīng)濟(jì)小鎮(zhèn)項(xiàng)目開工建設(shè)。
A:位于兩個(gè)高能級(jí)產(chǎn)業(yè)題材交疊處的藝尚錦江,一方面占據(jù)著“橋頭堡”的優(yōu)勢區(qū)位,率先打造完成,成為區(qū)域發(fā)展的引領(lǐng)者。另一方面,自然而然也就成為了當(dāng)前金融城東的價(jià)值“原始股”,備受矚目。對(duì)眼光犀利的人群而言,當(dāng)下自然是搶占這種稀缺價(jià)值“原始股”的絕佳時(shí)間點(diǎn)。
稀缺價(jià)值三:近乎無價(jià)的城市級(jí)建筑藝術(shù)品與收藏品
對(duì)商辦類產(chǎn)品的一個(gè)重要的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)是,它是否稱得上是城市核心地段的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)。
這是因?yàn)樯剔k類產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品有著截然不同的投資價(jià)值兌現(xiàn)規(guī)則——你只有把商辦類產(chǎn)品視為長期持有的城市優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn),才能享受到在城市價(jià)值成長周期中,它帶給你的最充分的價(jià)值增值,而不是盡快地通過售賣來變現(xiàn)和攫取溢價(jià)。
這就是為什么商辦類產(chǎn)品被賦予的品牌價(jià)值、設(shè)計(jì)價(jià)值、審美價(jià)值、圈層價(jià)值越充分,就越能在實(shí)際銷售中實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。
而在1245畝的交子公園之側(cè)、錦江之畔的藝尚錦江文創(chuàng)中心,以其無可爭議的城市地標(biāo)性建筑立面品質(zhì),和大師手筆的產(chǎn)品設(shè)計(jì),成為了矗立在金融城東的城市級(jí)建筑藝術(shù)品與收藏品。
總占地約50畝的藝尚錦江文創(chuàng)中心項(xiàng)目,由全球頂級(jí)設(shè)計(jì)公司AECOM擔(dān)綱設(shè)計(jì)。1座城市博物館、6棟院落式獨(dú)棟商業(yè)、2棟辦公特色樓宇及2棟攬江平層,共同組成了成都首個(gè)城市文創(chuàng)藝術(shù)綜合體極具辨識(shí)度的建筑整體造型。
項(xiàng)目中的城市博物館近看如銀白鉆石雕刻而成,遠(yuǎn)觀則似一朵綻放的“芙蓉花”;4棟高層樓宇建筑均采用玻璃幕墻,輔以起伏的豎向銀色線條,白天在不同光線的折射下,仿若銀河墜入錦江,這也是項(xiàng)目的核心創(chuàng)意之一。
今年,藝尚錦江連續(xù)獲得“美尚獎(jiǎng)-地產(chǎn)人居類金獎(jiǎng)”和“CREDAWARD地產(chǎn)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)”優(yōu)秀獎(jiǎng)兩大獎(jiǎng)項(xiàng),鑒于這兩大獎(jiǎng)項(xiàng)的評(píng)選,均是全球視野下,對(duì)建筑設(shè)計(jì)價(jià)值、審美價(jià)值的評(píng)判,幾乎不涉及項(xiàng)目銷售業(yè)績等因素,因此可以肯定的是,藝尚錦江文創(chuàng)中心項(xiàng)目的社會(huì)價(jià)值、人文價(jià)值等受到了行業(yè)中權(quán)威且客觀中立的評(píng)審機(jī)構(gòu)的肯定。
當(dāng)然,奔著這樣高的城市建筑藝術(shù)品價(jià)值定位而去的初衷,也絕不是為了將來呈現(xiàn)出的商辦產(chǎn)品能夠好賣,而是項(xiàng)目的投資與開發(fā)方特殊的身份背景使然——
藝尚錦江作為成都市重點(diǎn)項(xiàng)目,是由省屬國企四川省能源投資集團(tuán)所屬企業(yè)西部印象文化旅游股份有限公司投資打造,亦是四川能投&西部文旅在成都主城區(qū)打造的首個(gè)旗艦級(jí)文創(chuàng)地產(chǎn)項(xiàng)目。
顯然,這樣的項(xiàng)目,就必須把它之于城市板塊發(fā)展的價(jià)值、之于公園城市建設(shè)的價(jià)值,首先考慮進(jìn)去。
在藝尚錦江文創(chuàng)中心規(guī)劃建設(shè)之時(shí),也正是成都城市文化建設(shè)中提出“點(diǎn)亮錦江”的發(fā)展主題之時(shí)。在此之后的兩三年時(shí)間里,望江樓、合江亭、水井坊等特色文化場景成為了錦江“幸福河湖”的成都樣本,而矗立在錦江之畔的藝尚錦江文創(chuàng)中心,一經(jīng)建成即成為成都金融城“點(diǎn)亮錦江”的文化藝術(shù)新地標(biāo),它的呈現(xiàn)與這座城市文化發(fā)展一脈相承。
近期,已全面呈現(xiàn)的藝尚錦江文創(chuàng)中心獲評(píng)“2021幸福生活·宜居成都‘城市新地標(biāo)’”,項(xiàng)目作為城市級(jí)建筑藝術(shù)品與收藏品的價(jià)值進(jìn)一步得到了肯定與加持。
從產(chǎn)品業(yè)態(tài)來看,藝尚錦江文創(chuàng)中心項(xiàng)目率先呈現(xiàn)的是城市博物館,并以此為依托,持續(xù)導(dǎo)入文創(chuàng)藝術(shù)資源。后期城市博物館將作為文化收藏、特色展覽、文創(chuàng)體驗(yàn)的重要載體,向公眾開放。另外,項(xiàng)目還打造了2-3層的院落式商業(yè)街,將傳承成都閑適、悠然的文化,形成集文創(chuàng)商業(yè)、餐飲市井、生態(tài)觀景多元化的消費(fèi)場景,營造出老成都的“煙火氣”。這樣的公共藝術(shù)場域?qū)傩?更增添了項(xiàng)目的整體文化地標(biāo)感。
據(jù)了解,在如此銷售勢頭之下,藝尚錦江目前在售的38-104㎡的江景公館已進(jìn)入清盤倒計(jì)時(shí);199-270㎡的攬江平層,僅有69套,雖該類產(chǎn)品從未推售,但目前余量也已不多。
過去多年里,這座城市的財(cái)智塔尖人群想買卻買不到的金融城城市天際線與錦江江岸線,如今藝尚錦江文創(chuàng)中心給他們提供了機(jī)會(huì),且這種機(jī)會(huì)還疊加了“金融城東價(jià)值爆發(fā)期原始股”的“天時(shí)地利”,這樣的城市建筑藝術(shù)品與收藏品,在當(dāng)前的成都商辦市場,真找不出第二個(gè)了。
至于藝尚錦江文創(chuàng)中心的兩棟特色辦公樓宇,之前已經(jīng)傳出有多個(gè)大宗買家在緊密接洽,在項(xiàng)目價(jià)值已隨著竣工交付越來越近而更加凸顯,并且一直保持著低調(diào)熱銷的勢頭下,不知道在今年12月所剩不多的時(shí)間里,最終會(huì)不會(huì)給寒冬里的成都商辦市場帶來更大的驚喜?
