設(shè)計(jì)亮眼、環(huán)境宜人、處處閃現(xiàn)著現(xiàn)代氣息，這是22歲的么向丹對(duì)有巢國(guó)際公寓社區(qū)總部基地店的第一印象，“年輕人很難不喜歡上這樣的租賃社區(qū)�！�
這類租賃社區(qū)，還有另一個(gè)名字——集體土地租賃住房（簡(jiǎn)稱“集租房”），即在集體建設(shè)用地上建設(shè)的租賃住房，是保障性租賃住房的一種。
在房住不炒的大背景下，如何實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居？中央提出要加快發(fā)展保障性租賃住房。不同于公租房會(huì)根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)情況設(shè)置最低收入門檻，面向新市民與青年人的保障性租賃住房，因不設(shè)收入線門檻，也被視為保障性住房的“新物種”。
作為一座超大型城市，北京對(duì)“新物種”的試水走在全國(guó)前列，迄今為止已累計(jì)開(kāi)工集體土地租賃住房項(xiàng)目49個(gè)、房源約7萬(wàn)套，力圖探索出一條完善租購(gòu)并舉體系、緩解住房供需矛盾的北京路徑。
確保建成精品工程
簡(jiǎn)單的直發(fā)，不施粉黛的臉龐，配以基礎(chǔ)款的牛仔T恤，站在記者面前的么向丹，是一位典型的90后大學(xué)畢業(yè)生，充滿朝氣和活力。
“2020年夏天畢業(yè)前找房子時(shí)，還挺忐忑的�！泵聪虻ふf(shuō)，她和同學(xué)曾花了幾個(gè)月的時(shí)間，看了一圈兒房，既有房東直租的房子，也有長(zhǎng)租公寓，“因?yàn)槲也惶贤�，�?dān)心和個(gè)人簽約時(shí)會(huì)踩坑，最后還是選擇了長(zhǎng)租公寓，緊鄰地鐵五福堂站的有巢公館。”
兩個(gè)月前，有巢國(guó)際公寓社區(qū)總部基地店正式入市，么向丹也跟著搬了過(guò)來(lái)。相比于之前的公館，她更喜歡這里，環(huán)境賞心悅目，更有歸屬感。生活體驗(yàn)也不錯(cuò)，方方正正的房間里，配齊了日常所需的家具家電，左鄰右舍也多是20來(lái)歲的同齡人，有共同語(yǔ)言，相處得來(lái)。
有調(diào)研顯示，相較于交通和裝修，青年人在租房時(shí)更看中環(huán)境和商業(yè)配套。這個(gè)位于西南四環(huán)與五環(huán)間的公寓社區(qū)，以明亮的黃色為建筑主色調(diào)，由9棟公寓樓圍合而成，中心區(qū)域是綠草如茵的公共草坪，一條漫步跑道沿著草坪展開(kāi)。一層地面下邊，還有個(gè)半地下的下沉庭院，設(shè)置有健身房、臺(tái)球廳、影音室、書(shū)吧等共享空間。
“統(tǒng)一的規(guī)劃，得益于當(dāng)初豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)鎮(zhèn)葆臺(tái)村提供的這塊土地，我們?cè)诩w建設(shè)用地上蓋起了2300余間房間�！比A潤(rùn)長(zhǎng)租公寓事業(yè)部北京業(yè)務(wù)部運(yùn)營(yíng)經(jīng)理韓東洋介紹，這里原本是一處家居倉(cāng)儲(chǔ)賣場(chǎng)，屬于葆臺(tái)村集體土地，疏解騰退后成為北京市集租房項(xiàng)目試點(diǎn)中的第一批公示項(xiàng)目，也是目前豐臺(tái)區(qū)規(guī)模最大的集租房項(xiàng)目。
2019年12月，花鄉(xiāng)葆臺(tái)村集租
房項(xiàng)目正式開(kāi)工；2021年8月，項(xiàng)目取得首批1029間房源竣工備案；2021年10月底，2300余間房間全部入市。2300余間房間，都是25平方米或33平方米的開(kāi)間，單間的平均月租金在3000元，租金水平約為周邊同類產(chǎn)品的7成。
“項(xiàng)目上市后，吸引來(lái)的都是年輕人。”韓東洋說(shuō)，除了在豐臺(tái)總部基地工作的年輕人外，還有不少人是在西城區(qū)或海淀區(qū)工作。對(duì)選擇居住在這兒的年輕人來(lái)說(shuō)，配備有家具家電的集租房，可以基本實(shí)現(xiàn)拎包入��；多樣的公共空間和社區(qū)活動(dòng)，還能豐富工作之外的日常生活。而對(duì)葆臺(tái)村集體來(lái)說(shuō)，集租房的投用不僅能給村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力，為葆臺(tái)村民未來(lái)生產(chǎn)生活提供穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)保障，更能夠提高村域整體風(fēng)貌，進(jìn)一步改善村子的人居環(huán)境。
“實(shí)際上，全裝修成品交房已經(jīng)成為北京集租房項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)之一�！笔凶〗ㄎＵ戏拷ㄔO(shè)管理處四級(jí)調(diào)研員田相偉告訴記者，為確保建設(shè)成精品工程，市區(qū)有關(guān)部門嚴(yán)把設(shè)計(jì)源頭關(guān)，組織專家對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，許多項(xiàng)目都由國(guó)內(nèi)國(guó)際知名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)專家主導(dǎo)設(shè)計(jì)。同時(shí)，鼓勵(lì)公寓型、宿舍型租賃住房實(shí)施裝配式裝修，鼓勵(lì)項(xiàng)目應(yīng)用裝配式建筑、綠色高星級(jí)建筑和超低能耗建筑等綠色節(jié)能環(huán)保技術(shù)。
率先為集租房搭建“四梁八柱”
在北京，3000元可以實(shí)現(xiàn)拎包入住，甚至找個(gè)好友分?jǐn)傄幌拢?500元可以住進(jìn)品質(zhì)不錯(cuò)的租賃社區(qū)，對(duì)于囊中羞澀的年輕人來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是解決了后顧之憂。
為解決大城市中新市民、青年人等群體的住房困難，2021年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，提出需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。其中，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，不再設(shè)收入線門檻。
不再設(shè)收入線門檻，這一變化被視為一項(xiàng)進(jìn)步，保障性租賃住房也因此獲得了保障房“新物種”的稱號(hào)�！安辉僭O(shè)收入線門檻，甚至是不再設(shè)是否為當(dāng)?shù)鼐用竦倪@個(gè)門檻，是體現(xiàn)居住領(lǐng)域公平性的一個(gè)關(guān)鍵原則�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟說(shuō)。
具體該如何建設(shè)保障性租賃住房？《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》明確，人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)城市人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。而作為首都的北京，在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房的探索要遠(yuǎn)早于這份部署。
2017年8月，國(guó)土資源部和住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，明確第一批在北京、上海、南京等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，允許村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、入股等多種方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。這成為北京發(fā)展集租房的肇始。
方向定了，如何謀篇布局？?jī)蓚�(gè)月后，市規(guī)自委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》，成為集租房建設(shè)的首份政策指引。隨后，《關(guān)于加強(qiáng)北京市集體土地租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理的暫行意見(jiàn)》《關(guān)于北京市利用集體土地建設(shè)租賃住房相關(guān)政策的補(bǔ)充意見(jiàn)》《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化政策性住房項(xiàng)目建設(shè)審批制度的意見(jiàn)》《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市集體土地租賃住房規(guī)劃建設(shè)管理的意見(jiàn)》……多份政策文件密集出臺(tái)，率先在全國(guó)構(gòu)建起集租房政策的“四梁八柱”。
“從項(xiàng)目規(guī)劃選址、資金籌措到審批程序、產(chǎn)權(quán)管理，可以說(shuō)，北京的集租房政策在全國(guó)是最完善的。”首創(chuàng)新城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限公司執(zhí)行總經(jīng)理李欣原深有體會(huì)。
2018年，當(dāng)他們決定投資第一個(gè)項(xiàng)目——平谷白各莊集租房時(shí)，只覺(jué)得市場(chǎng)有需求、產(chǎn)品能做，但具體怎么做、能獲得哪些政策支持，誰(shuí)的心里都沒(méi)底�！坝∠笞钌羁痰木褪巧虡I(yè)配套指標(biāo)配置的問(wèn)題。”李欣原說(shuō)，通過(guò)對(duì)目標(biāo)客戶的調(diào)研，他們發(fā)現(xiàn)，租房的青年人更在意深夜食堂、咖啡館、健身房、圖書(shū)館等商業(yè)配套，對(duì)機(jī)動(dòng)車停車位的需求反而沒(méi)那么強(qiáng)烈。但是，初期的集租房政策，關(guān)于商業(yè)配套的指標(biāo)配比仍參照商品住宅，卡得較死。
能不能適當(dāng)更改商業(yè)配套指標(biāo)配置，讓集租房能符合租房群體的實(shí)際需求？李欣原所在的團(tuán)隊(duì)多次提出優(yōu)化產(chǎn)品政策的建議。從3%到8%，從一個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)到另一個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)，市區(qū)有關(guān)部門不斷探索創(chuàng)新支持項(xiàng)目建設(shè)。
2020年12月，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市集體土地租賃住房規(guī)劃建設(shè)管理的意見(jiàn)》中明確，可依據(jù)居住人群需求特點(diǎn)及項(xiàng)目實(shí)際，彈性、合理配置居住公共服務(wù)設(shè)施，公寓型、宿舍型租賃住房配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施建筑規(guī)模，最高可按地上總建筑規(guī)模15%的比例配置。
“每一份文件，都是從實(shí)際中來(lái)，到實(shí)際中去�！碧锵鄠ヌ崞�，北京集租房建設(shè)有“三�！保汗ぷ鲗０�、專門臺(tái)賬、專人負(fù)責(zé)，每個(gè)項(xiàng)目在實(shí)踐中反映的問(wèn)題，最終都會(huì)反饋到工作專班，并成為推動(dòng)政策完善的“彈藥”。
不僅是指標(biāo)配置與時(shí)俱進(jìn)。針對(duì)多個(gè)企業(yè)反映的去哪兒找“便宜的錢”來(lái)支持集租房項(xiàng)目建設(shè)的呼聲，市有關(guān)部門也搭建了融資需求平臺(tái)，可向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)獲得金融資本支持。目前國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、建設(shè)銀行等已確定集租房長(zhǎng)期貸款融資方案，向符合條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、與國(guó)企合作的聯(lián)營(yíng)公司提供長(zhǎng)期足額貸款。
提供“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”式服務(wù)
紅、黃、灰三色交織的20棟建筑，組成“開(kāi)放街區(qū)、封閉組團(tuán)”的社區(qū)結(jié)構(gòu)，既有提供便捷生活的開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)，也能以組團(tuán)管理方式保障租戶的居住安全，讓租賃社區(qū)重回熟人社會(huì)。
再過(guò)一個(gè)冬天，位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)的西一村集租房項(xiàng)目，便要對(duì)外投入運(yùn)營(yíng)了。3256套房源中，不僅有適合單身青年、二人世界或三口之家的成套公寓，還有249套專門面向藍(lán)領(lǐng)工人的宿舍。這也是北京僅有的2個(gè)實(shí)現(xiàn)了集體土地流轉(zhuǎn)、使用權(quán)限為70年的項(xiàng)目之一，建成后可提供3000多套房源、為6000多名新市民提供居所。
時(shí)間回到1年前。2020年7月6日，位于豐臺(tái)區(qū)的成壽寺集租房亮相，成為全國(guó)首個(gè)正式運(yùn)營(yíng)的集租房項(xiàng)目。從項(xiàng)目獲得立項(xiàng)批復(fù)到正式入市，歷經(jīng)844天。此后，北京集租房建設(shè)就開(kāi)始“四處開(kāi)花”。
大興魯能領(lǐng)寓集租房項(xiàng)目，2019年3月取得施工許可證，2021年7月即完工亮相�？紤]到疫情因素，實(shí)際建設(shè)周期也就2年。
朝陽(yáng)區(qū)十八里店的西直河集租房項(xiàng)目，2019年10月取得施工許可證，約1年半時(shí)間，就已實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂。
還有豐臺(tái)區(qū)北宮鎮(zhèn)太子峪村集租房項(xiàng)目、海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)集租房項(xiàng)目、石景山區(qū)古城集租房項(xiàng)目……
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，全市已累計(jì)開(kāi)工集租房項(xiàng)目49個(gè)、房源約7萬(wàn)套。從類型上看，包括成套住宅、公寓、職工宿舍等多種類型，可有效滿足新就業(yè)無(wú)房職工、城市運(yùn)行和服務(wù)保障行業(yè)務(wù)工人員等不同層次租賃需求。7萬(wàn)套的建設(shè)規(guī)模也位居全國(guó)首位。
領(lǐng)先的建設(shè)規(guī)模，離不開(kāi)營(yíng)商環(huán)境的助力。實(shí)際上，本市集租房項(xiàng)目均已納入“多規(guī)合一”協(xié)同平臺(tái)，與建設(shè)項(xiàng)目辦事服務(wù)相關(guān)的13個(gè)相關(guān)部門在一個(gè)統(tǒng)一平臺(tái)上協(xié)同會(huì)商，提供“最多跑一次”服務(wù)。
李欣原分享了一個(gè)故事。順義區(qū)的張鎮(zhèn)集租房項(xiàng)目，區(qū)域污水處理廠等市政設(shè)施的規(guī)劃速度趕不上集租房的建設(shè)速度。為解決“接駁”難題，市區(qū)兩級(jí)水務(wù)部門成立了專項(xiàng)小組，調(diào)度水源匹配。
同樣離不開(kāi)的，還有對(duì)社會(huì)各方參與集租房建設(shè)的鼓勵(lì)。目前，北京允許各區(qū)從項(xiàng)目實(shí)際情況出發(fā)，引導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織合理選擇建設(shè)運(yùn)營(yíng)方式。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織既可以選擇自行投資建設(shè)，也可以選擇以土地使用權(quán)作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)方式與國(guó)有企業(yè)合作建設(shè)，或者是以項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的方式與社會(huì)資本合作開(kāi)發(fā)。
田相偉介紹，從目前已經(jīng)開(kāi)工的集租房項(xiàng)目來(lái)看，既有經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、有相關(guān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織，也有華潤(rùn)、首創(chuàng)等中央和市屬國(guó)有企業(yè)，以及萬(wàn)科、愿景等專業(yè)住房租賃企業(yè)，“要激發(fā)市場(chǎng)活力，讓各方都積極參與進(jìn)來(lái)。”
三分建，七分管。為讓租客住得安心，本市也對(duì)集租房運(yùn)營(yíng)管理提出了監(jiān)管措施。按照規(guī)定，納入建設(shè)計(jì)劃的集租房項(xiàng)目，租賃住戶使用水、電、氣、熱均執(zhí)行民用價(jià)格；鼓勵(lì)集租房租賃雙方簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，但單次租期不得超過(guò)10年；嚴(yán)禁“以租代售”，運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)按月收取租金，經(jīng)承租人同意，也可按季、年收取租金，但不得一次性收取12個(gè)月以上租金。
“集租房提供的是類似于‘準(zhǔn)公共產(chǎn)品’的服務(wù)，是微利可持續(xù)的，不允許暴利�！碧锵鄠�(qiáng)調(diào)。
更好滿足
新市民和青年人需求
順義區(qū)張鎮(zhèn)集租房項(xiàng)目、順義區(qū)高麗營(yíng)集租房項(xiàng)目、房山區(qū)竇店下坡店集租房項(xiàng)目……如今，在首創(chuàng)新城鎮(zhèn)的投資版圖上，已建設(shè)7個(gè)集租房項(xiàng)目，總建筑面積超過(guò)80萬(wàn)平方米，成為北京市最大的集租房建設(shè)投資平臺(tái)。其中，平谷區(qū)白各莊集租房項(xiàng)目、順義區(qū)張鎮(zhèn)集租房項(xiàng)目、房山區(qū)竇店下坡店集租房項(xiàng)目均已從圖紙走向現(xiàn)實(shí)，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目封頂，即將于2022年交付使用。
項(xiàng)目還沒(méi)交付，區(qū)有關(guān)部門就當(dāng)起了“紅娘”，在有員工租房需求的企業(yè)和集租房項(xiàng)目間牽線搭橋，讓雙方互相被看見(jiàn)。
“未來(lái)我們要做的是把好質(zhì)量關(guān)，摳好品質(zhì)細(xì)節(jié)，這是個(gè)辛苦活兒�！崩钚涝f(shuō)，集租房是為滿足新市民、青年人的剛性居住需求，是一項(xiàng)長(zhǎng)效的事業(yè)，能夠經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)。
落落大方的么向丹住進(jìn)有巢后，不僅有了一個(gè)穩(wěn)定的小家，還找到了人生中的第一份職業(yè)——公寓管家。如今，她每天的工作就是置身于年輕人之中，與充滿活力的她或他打交道。
“十四五”時(shí)期是落實(shí)首都城市戰(zhàn)略定位、有序推進(jìn)北京城市發(fā)展總體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要時(shí)期。立足新階段、貫徹新理念、融入新格局，北京也將加強(qiáng)制度頂層設(shè)計(jì)，進(jìn)一步完善符合首都實(shí)際的住房保障政策體系。
據(jù)了解，目前北京正按照黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房工作部署，根據(jù)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》要求，結(jié)合首都實(shí)際，加緊研究制定本市《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案》，大力推進(jìn)包括集租房在內(nèi)的保障性租賃住房建設(shè)，更好地滿足新市民、青年人等群體對(duì)租賃住房的美好需求，從而吸引更多創(chuàng)新人才和要素聚集，增強(qiáng)城市的活力、創(chuàng)新力與包容性。
來(lái) 源：北京日?qǐng)?bào)
編 輯：liuy
