中原地產首席分析師張大偉則表示，這種土地出讓方式是一種嘗試，避免土地溢價率過高成為地王，降低開發(fā)商的貨值。從政策本身看，還有很多問題待解決，包括貸款如何計算、稅費如何計算等。
北京從2017年開始實施的共有產權住宅有了全新規(guī)定。
2020年12月31日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布通知，針對北京市海淀區(qū)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊和B-1北地塊、北京市朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊等3宗地塊，做出掛牌文件修改及補充公告。
公告顯示，上述3宗地塊將調整掛牌出讓方式，即設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報政府持有商品住宅產權份額程序。同時，宗地設定由政府持有商品住宅產權份額預設份額，當現場競報政府持有商品住宅產權份額達到設定的預設份額時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。
調整后的出讓方式，意味著海淀及朝陽這三宗宅地，一旦觸發(fā)競價上限，即轉變?yōu)閭�人與政府共同持有產權的“共有產權住宅”。而對于這些共有產權住宅，此次通知有了全新規(guī)定。
在售價方面，要求房企嚴格遵守嚴格執(zhí)行
《北京市人民政府辦公廳轉發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設委等部門〈關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施〉的通知》，“對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格，且不接受指導的商品住房項目”將不核發(fā)預售許可或現房銷售備案。
與此同時，該類住房銷售時，購房人只需繳納個人持有部分產權房款，這同時也是房企的銷售所得，而政府持有產權部分房款則無需購房人繳納。
銷售時面向符合本市商品住房限購政策的家庭銷售。
在后期轉讓方面，規(guī)定購房人需取得不動產權證滿5年才能交易，交易時可按市場價格全產權出售，包括個人持有產權部分及政府持有產權部分，政府按該房源首次上市交易的價格乘以政府持有商品住宅產權份額取得購房款。如將該房源出租，則租金收益全額歸購房人所有。
合碩機構首席分析師郭毅表示，這一政策的頒布將會對購房人和房企的心理都產生一些影響。從購房人角度來看，房子出售時，要將政府持有產權部分原值歸還，那么購房人需要考慮經過這樣一段中長期的持有之后，資產能否保值或升值。而從開發(fā)企業(yè)角度來看，房企若對地塊的預期較高，而購房人又會考慮到資產縮水問題的話，那么將會直接影響后期銷售。
中原地產首席分析師張大偉則表示，這種土地出讓方式是一種嘗試，避免土地溢價率過高成為地王，降低開發(fā)商的貨值。從政策本身看，還有很多問題待解決，包括貸款如何計算、稅費如何計算等。
在上述通知中，政府將此類住房定義為“該類住房屬于政府與購房人按份共有產權的商品住房”。而對于共有產權房，北京此前有不同的執(zhí)行標準。
2017年9月，北京共有產權住房政策全新頒布，規(guī)定該類住宅由購房人和政府共同持有產權，且申請人除了滿足本市限購需求之外，家庭名下需無房，或單身年滿30歲。在后期銷售時，同樣規(guī)定取得不動產權證滿5年后可交易，再次銷售時也只能出售個人持有產權部分，政府持有產權部分不可交易。同時，如出租，則租金也要按照個人與政府持有不同產權比例收取。
這類共有產權房從入市至今約三年，其市場表現較為分化。對于地段位置較為優(yōu)越的項目，去化較快，甚至出現一房難求的局面；然而對于地段位置較為偏遠的項目，則出現了去化困難、銷售受阻的情況。
包括通州恒泰家園、四季盛景園、金林嘉苑等在內的共有產權房，從入市至今整體去化不到五成，皆因為這些項目所在位置距離市中心較遠，或公共交通不便利。在這樣的市場表現之下，共有產權房地塊也曾多遭流拍。
有業(yè)內專家表示，共有全產權房從整體來看在地段、配套等方面均沒有明顯優(yōu)勢，因此一旦遇到市場下行，該類房源受沖擊會比較大，購房人對于其認可程度也在不斷下降。
來源：第一財經
