1月6日近日，北京市規(guī)劃和自然資源委官網(wǎng)發(fā)布了海淀區(qū)樹(shù)村等三宗地塊使用權(quán)出讓的補(bǔ)充公告，對(duì)上述地塊施行“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌出讓方式。該公告引發(fā)媒體關(guān)注，有聲音認(rèn)為北京將出現(xiàn)“新型共有產(chǎn)權(quán)房”。
相比于共有產(chǎn)權(quán)住房售價(jià)較低而言，上述三宗地塊的起拍價(jià)已經(jīng)較高，其中海淀區(qū)樹(shù)村兩個(gè)地塊的起拍價(jià)均達(dá)到6.7萬(wàn)元/平方米，未來(lái)或打造出10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅項(xiàng)目。推出共有產(chǎn)權(quán)住房的初衷，是為了解決社會(huì)“夾心層”的住房問(wèn)題，那為什么高端住宅也要有共有產(chǎn)權(quán)房？新的土地出讓方式，又有什么考量？
出售時(shí)政府只取原值 流通性高于共有產(chǎn)權(quán)房
2017年，北京市出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)住房政策，建設(shè)“政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房”，這被認(rèn)為是解決社會(huì)“夾心層”住房問(wèn)題的重要嘗試。相比于上述政策，此次出讓地塊上新建起來(lái)的住房屬于“政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的商品住房”，沒(méi)有提及“政策性”三個(gè)字。
三宗地掛牌出讓方式的調(diào)整，可以理解為三個(gè)“競(jìng)”：設(shè)定土地合理上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序。同時(shí)，宗地設(shè)定有政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額預(yù)設(shè)份額，當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。
媒體報(bào)道稱，這是北京市土地公開(kāi)出讓首次采用“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”方式進(jìn)行供地。
在銷售價(jià)格方面，補(bǔ)充公告明確，“對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案�！�
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩對(duì)中新經(jīng)緯客戶端分析，補(bǔ)充公告除了“購(gòu)買后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”等常規(guī)規(guī)定外，更引人關(guān)注的是對(duì)出租、出售以及再次交易后的房屋屬性的相關(guān)規(guī)定，這些方面處處體現(xiàn)了讓利于民。
原有的共有產(chǎn)權(quán)住房政策規(guī)定，房源用于出租時(shí)，政府和購(gòu)房者按房屋所有權(quán)比例獲取租金；上市出售時(shí)，只可以轉(zhuǎn)售給同樣具備購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買資格的購(gòu)房者，且政府保留原有比例房屋產(chǎn)權(quán)；再次交易時(shí)，如想轉(zhuǎn)為普通商品房，需自購(gòu)政府產(chǎn)權(quán)部分。
而上述補(bǔ)充公告規(guī)定，已購(gòu)住房用于出租的，租金收益全額歸購(gòu)房人所有；購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓購(gòu)房人持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額，同時(shí)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額一并轉(zhuǎn)讓，政府只按該類住房首次上市時(shí)的銷售價(jià)格乘以政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額取得購(gòu)房款；轉(zhuǎn)讓對(duì)象為符合本市商品住房限購(gòu)政策的家庭，轉(zhuǎn)讓對(duì)象獲得的房屋產(chǎn)權(quán)份額比例為100%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，相較于共有產(chǎn)權(quán)住房，補(bǔ)充公告規(guī)定的住房類型除了需要滿足取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后才能上市出售外，其余政策幾乎與普通商品住房一樣。尤其是在上市出售時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)房需要征得政府部門同意，但這類住房沒(méi)有任何限制，銷售后，政府也只取所持有商品房產(chǎn)權(quán)份額原值的購(gòu)房款，購(gòu)房人完全享有房屋增值部分。轉(zhuǎn)讓對(duì)象沒(méi)有共有產(chǎn)權(quán)房那么嚴(yán)格，而是面向符合北京市商品住房限購(gòu)政策的家庭，房源流通性提升不少。
“新型共有產(chǎn)權(quán)房”提法存爭(zhēng)議 政策有意引導(dǎo)預(yù)期
北京住宅市場(chǎng)上存在著多種產(chǎn)品類型，例如商品房、限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)房、兩限房、經(jīng)適房等等。在新的土地競(jìng)拍規(guī)則下，上述地塊新建的住房應(yīng)當(dāng)歸于哪一類？是否如外界所說(shuō)，屬于“新型共有產(chǎn)權(quán)房”？。
張大偉認(rèn)為，上述地塊的住房，既不能簡(jiǎn)單歸類于商品型住房，也不屬于保障房，稱之為“新型共有產(chǎn)權(quán)房”，雖有一定道理，但也不完全恰當(dāng)。他說(shuō)：“共有產(chǎn)權(quán)住房起碼是雙方都有決策權(quán)，但這類住房二次出售時(shí)，購(gòu)房人一方就能決定，收益也由購(gòu)房人全部享有，與共有產(chǎn)權(quán)房差別較大�！�
他還稱，根據(jù)土地出讓規(guī)則，如果土地競(jìng)拍在第一階段結(jié)束，就不存在政府與購(gòu)房人共有產(chǎn)權(quán)份額的情況，這類住房就屬于有5年限售期的普通商品住房；如果競(jìng)拍進(jìn)入第二階段，即“宗地進(jìn)入競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額階段，并競(jìng)報(bào)出政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”后，該類住房才屬于“政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的商品住房”。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時(shí)也稱，雖然這類住房與共有產(chǎn)權(quán)住房一樣，都是購(gòu)房人與政府共有，但不能稱之為“新型共有產(chǎn)權(quán)房”，或許叫做“共享產(chǎn)權(quán)房”比較合適。
此外，上述三宗地塊都較為優(yōu)質(zhì)，土地起拍價(jià)較高，未來(lái)打造的住宅產(chǎn)品偏向高端，與共有產(chǎn)權(quán)住房解決“夾心層”居住需求的想法不太相符。
三個(gè)地塊分別為北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹(shù)村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地(京土整儲(chǔ)掛(海)[2020]048號(hào))、北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹(shù)村棚戶區(qū)改造B-1北地塊R2二類居住用地(京土整儲(chǔ)掛(海)[2020]049號(hào))、北京市朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊R2二類居住用地(京土整儲(chǔ)掛(朝)[2020]051號(hào))。
具體看，海淀樹(shù)村48號(hào)地塊、49號(hào)地塊毗鄰北五環(huán)，位于上地商圈附近，周邊互聯(lián)網(wǎng)科技公司環(huán)繞。根據(jù)出讓公告，樹(shù)村48號(hào)地塊起始價(jià)55.9億元，折合樓面價(jià)約67219.82元/平方米；樹(shù)村49號(hào)地塊起始價(jià)62.1億元，折合樓面價(jià)約67228.89元/平方米。
郭毅稱，樹(shù)村兩個(gè)地塊十分優(yōu)質(zhì)，據(jù)其了解，當(dāng)前大概有20家左右的房企都有競(jìng)標(biāo)意愿。按照土地起拍價(jià)6.7萬(wàn)元/平方米以及周邊二手房?jī)r(jià)推算，這兩個(gè)地塊可能會(huì)被打造成單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅項(xiàng)目。
郭毅表示，朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)51號(hào)地塊雖然不能與樹(shù)村地塊相比，但受自貿(mào)區(qū)等利好影響，金盞鄉(xiāng)區(qū)域比較熱，該地塊起拍價(jià)也達(dá)到5萬(wàn)元/平方米。該地塊曾與旁邊的土地一同被出讓，但因?yàn)槠鹗純r(jià)較高而流拍，后來(lái)地塊被一分為二，其中一塊被中海地產(chǎn)拍走，其打造的中海首開(kāi)拾光里疊拼項(xiàng)目當(dāng)前售價(jià)在7萬(wàn)元/平方米左右。
對(duì)于政府部門為何會(huì)采取新的供地方式，張大偉分析，由于樹(shù)村兩個(gè)地塊的市場(chǎng)關(guān)注度高，很多房企都有意競(jìng)標(biāo)，為了防止土地成交價(jià)過(guò)高、出現(xiàn)“地王”，政府部門就采用了“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的土拍方式，以壓低土地成交價(jià)，避免刺激市場(chǎng)。
郭毅也認(rèn)為，防止樹(shù)村兩個(gè)地
塊出現(xiàn)高地價(jià)，是政府部門采用新土拍方式的重要原因。她說(shuō)：“這一輪樓市調(diào)控政策，是讓購(gòu)房人更理性地看待地價(jià)。過(guò)去很多開(kāi)發(fā)商都拿地價(jià)去說(shuō)服購(gòu)房人，告訴他們地價(jià)漲了，房?jī)r(jià)自然也要漲。這確實(shí)會(huì)影響一些購(gòu)房人的心理預(yù)期。而現(xiàn)在，政府與購(gòu)房人共同持有房屋產(chǎn)權(quán)，如果未來(lái)房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房人持有份額的收益就會(huì)下降，政府部門對(duì)應(yīng)份額的房款又是不變的，購(gòu)房人的虧損被放大。政府通過(guò)這種方式，讓購(gòu)房人更理性地判斷房子未來(lái)的價(jià)值�！�
優(yōu)于競(jìng)自持 熱門地塊或推廣新規(guī)
其實(shí)，為了防止土拍價(jià)格過(guò)高而刺激市場(chǎng)，各地一個(gè)普遍做法是，在土地拍賣達(dá)到競(jìng)價(jià)上限后，讓房企競(jìng)爭(zhēng)自持份額。
“達(dá)到競(jìng)價(jià)上限以后，讓房企去競(jìng)拍自持比例，這不僅沒(méi)給政府帶來(lái)直接的土地收益，也讓房企沒(méi)辦法快速解套，而且，很多自持物業(yè)又沒(méi)有實(shí)現(xiàn)很好的經(jīng)營(yíng)�！惫阏f(shuō)，“政府通過(guò)占有住房一部分產(chǎn)權(quán)，既沒(méi)有影響土地出讓收入，又儲(chǔ)備了一個(gè)對(duì)標(biāo)房?jī)r(jià)的資產(chǎn)收益，還能夠穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，優(yōu)勢(shì)比較明顯。”
出讓公告稱，海淀樹(shù)村48號(hào)、49號(hào)地塊競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額起始競(jìng)報(bào)份額為5%，之后競(jìng)報(bào)階梯為0.3%；朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)51號(hào)地塊起始競(jìng)報(bào)份額為0.3%，之后競(jìng)報(bào)階梯為0.3%。公告未透露政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)的最高份額。
張大偉稱，為抑制土拍過(guò)熱，北京今后或許會(huì)在熱門、優(yōu)質(zhì)地塊推廣“競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”的做法。郭毅預(yù)計(jì)，今后北京內(nèi)城一些相對(duì)核心地段的地塊會(huì)采取這種土拍策略，它可能會(huì)是一個(gè)常態(tài)化政策。
值得注意的是，不同于普通商品住房，補(bǔ)充公告明確，購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。郭毅說(shuō)：“商品住宅過(guò)去是不限售的，如果政府突然出臺(tái)一個(gè)政策，要對(duì)所有商品住宅都限售，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成大的利空預(yù)期。針對(duì)特定的商品住宅地塊實(shí)施限售，大家對(duì)它的敏感度就會(huì)有所下降，不認(rèn)為政府是在整體性收緊調(diào)控�！�
根據(jù)公告，海淀樹(shù)村48號(hào)、49號(hào)地塊的掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)間為2021年1月21日，朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)51號(hào)地塊掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)間為2021年2月1日。北京高端住宅市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房人與政府共有產(chǎn)權(quán)份額的產(chǎn)品，讓我們拭目以待。
來(lái) 源： 中新經(jīng)緯
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