旨在為年輕人解決住房問題的長租公寓近兩年卻飽受詬病，行業(yè)則更是“雷聲滾滾”。野蠻生長的長租公寓享受到了房地產(chǎn)存量時代和城鎮(zhèn)化不斷加深的福利，但卻沒能走出健康發(fā)展的節(jié)奏，一度成為維權(quán)高地。
近期，多地集中出臺政策對長租公寓中存在的高收低租、長收短付以及租金貸等違規(guī)現(xiàn)象進行嚴控。2021年的政府工作報告更是首提長租公寓，表示規(guī)范發(fā)展長租房市場。在一番洗牌之后，行業(yè)未來會出現(xiàn)哪些變化？
去年的維權(quán)“高地”
租房是許多年輕人畢業(yè)后進入社會時所需要面臨的第一個難題。我國的房地產(chǎn)行業(yè)在進入存量時代之后，租賃市場需求迅速崛起。2017年，長租公寓進入蓬勃發(fā)展階段，如雨后春筍一般涌現(xiàn)。
中房研協(xié)發(fā)布報告顯示，長租公寓發(fā)展形式主要分為3種。第一種是房地產(chǎn)開發(fā)商長租公寓。第二種是集中式長租公寓。第三種是分散式長租公寓，其是由房產(chǎn)中介收集市面上的散房后進行出租，并進行統(tǒng)一管理。
同時，長租公寓多布局在一二線城市，其擁有更多的年輕人口，可以給企業(yè)帶來客源。但值得關(guān)注的是，近年來，包括青客公寓、美麗屋等在內(nèi)的長租公寓品
牌均曾陷入危機，而長租公寓也就此成為了維權(quán)“高地”。
就“爆雷”的品牌來看，其大多是采用了“高收低租”和“長收短付”的模式。在此類經(jīng)營模式下，企業(yè)付給房東的租金高于租客繳納的租金。同時，長租公寓大多通過各種優(yōu)惠方式，讓租客盡可能繳納更長時間的租金，但用月付的方式對房東進行房款支付。
盡管長租公寓內(nèi)部可以通過這種方式形成一個資金池，但由于支出高于收入，這種模式難以為繼。最終，這個因為期限差而形成的資金池出現(xiàn)了枯竭。此外，長租公寓另一個飽受詬病方面是租金貸。在長租公寓出了問題之后，租客不僅可能無房可住，還要背上償付貸款的壓力。
黑貓投訴與微博聯(lián)合發(fā)布的《2020年消費者權(quán)益保護白皮書》顯示，2020年，平臺涉及長租公寓的投訴約有55000條，涉及傳出爆雷或者已經(jīng)爆雷的長租公寓占比達到了75.7%。
多地出臺監(jiān)管政策
由于2020年，多地開始出臺相關(guān)的政策對長租公寓行業(yè)進行管控。2021年2月份，北京市住建委等部門聯(lián)合印發(fā)了相關(guān)文件，明確禁止“長收短付”，嚴格控制租金貸的撥付對象。同時，新規(guī)也已經(jīng)在2021年3月1日開始實施。
除了北京，《華夏時報》記者了解到，上海也發(fā)布了相關(guān)文件，表示要求開立資金監(jiān)管賬戶，嚴格資金的收付要求，承租人支付租金周期在3個月以上的，租金應(yīng)當按月劃至住房租賃經(jīng)營機構(gòu)。同時，上海也嚴控租金貸業(yè)務(wù)，未開展個人租金貸業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，原則上不得新增該項業(yè)務(wù)。
深圳也在2021年2月份對長租公寓行業(yè)發(fā)布了新規(guī)，表示要規(guī)范行業(yè)主體和其租賃行為，嚴格主體登記備案管理，健全企業(yè)信息公開制度，實行住房租賃資金監(jiān)管，且住房租賃企業(yè)只能設(shè)立資金專用賬戶，用來收取租金和押金。
《華夏時報》記者注意到，在2021年北上深三城接連發(fā)文管控長租公寓之前，武漢、成都、重慶、西安等地均已經(jīng)加入到了對租金貸的嚴監(jiān)管行列。
“通過此類政策，有助于規(guī)范長租公寓的運行和發(fā)展，減少長租公寓市場各類風險和糾紛。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《華夏時報》記者說。嚴躍進認為，類似上海出臺的嚴控租金貸行為也是說明了租金貸存在較大風險，壓縮租金貸這一政策有助于規(guī)范此類業(yè)務(wù)。
行業(yè)會發(fā)生哪些變化？
那么，在經(jīng)過了野蠻生長與“爆雷潮”之后，行業(yè)會發(fā)生哪些變化？2021年的政府工作報告首提長租公寓，表示要解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等方法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
政府工作報告的這一表述或許從一定層面上對未來我國長租公寓的發(fā)展進行了定調(diào)。對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為：“規(guī)范發(fā)展長租房市場是補齊租賃短板的關(guān)鍵舉措。我國租賃市場經(jīng)過幾年的發(fā)展，矛盾和問題已經(jīng)凸顯，機構(gòu)風險加劇，規(guī)范發(fā)展長租房市場就是將監(jiān)管制度化、常態(tài)化�！�
在許小樂看來，未來要完善長租房政策，不斷健全租賃行業(yè)的法規(guī)與政策體系。從租賃雙邊、經(jīng)營機構(gòu)等方面不斷推動行業(yè)監(jiān)管的制度化，逐步形成長期穩(wěn)定的租賃市場，推動租客從“被動租賃”到“主動租賃”轉(zhuǎn)變。
具體而言，許小樂認為，需要加強對于經(jīng)營風險的管控，加強事前、事中、事后的監(jiān)管。同時，對于租金水平進行價格指導和管理，防止租金水平過快上漲，從而影響居民的可支付能力。此外，對于行業(yè)要培育和規(guī)范兩者并行，對租賃企業(yè)進行財稅支持和經(jīng)營行為規(guī)范。
伴隨著我國城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，越來越多的人走進城市，而長租公寓則是同步吸收了營養(yǎng)，開始扎根生長。在經(jīng)過了“爆雷潮”之后，行業(yè)或許更多的是需要思考如何回歸初心，不會再屢屢觸碰“紅線”。
來 源：華夏時報
編 輯：liuy
