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迎來嚴(yán)監(jiān)管,“爆雷潮”后長租公寓會出現(xiàn)哪些變化?
http://房訊網(wǎng)2021-3-15 10:31:17
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[提要]旨在為年輕人解決住房問題的長租公寓近兩年卻飽受詬病,行業(yè)則更是“雷聲滾滾”。野蠻生長的長租公寓享受到了房地產(chǎn)存量時(shí)代和城鎮(zhèn)化不斷加深的福利,但卻沒能走出健康發(fā)展的節(jié)奏,一度成為維權(quán)高地。

  旨在為年輕人解決住房問題的長租公寓近兩年卻飽受詬病,行業(yè)則更是“雷聲滾滾”。野蠻生長的長租公寓享受到了房地產(chǎn)存量時(shí)代和城鎮(zhèn)化不斷加深的福利,但卻沒能走出健康發(fā)展的節(jié)奏,一度成為維權(quán)高地。

  近期,多地集中出臺政策對長租公寓中存在的高收低租、長收短付以及租金貸等違規(guī)現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)控。2021年的政府工作報(bào)告更是首提長租公寓,表示規(guī)范發(fā)展長租房市場。在一番洗牌之后,行業(yè)未來會出現(xiàn)哪些變化?

  去年的維權(quán)“高地”

  租房是許多年輕人畢業(yè)后進(jìn)入社會時(shí)所需要面臨的第一個(gè)難題。我國的房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)入存量時(shí)代之后,租賃市場需求迅速崛起。2017年,長租公寓進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段,如雨后春筍一般涌現(xiàn)。

  中房研協(xié)發(fā)布報(bào)告顯示,長租公寓發(fā)展形式主要分為3種。第一種是房地產(chǎn)開發(fā)商長租公寓。第二種是集中式長租公寓。第三種是分散式長租公寓,其是由房產(chǎn)中介收集市面上的散房后進(jìn)行出租,并進(jìn)行統(tǒng)一管理。

  同時(shí),長租公寓多布局在一二線城市,其擁有更多的年輕人口,可以給企業(yè)帶來客源。但值得關(guān)注的是,近年來,包括青客公寓、美麗屋等在內(nèi)的長租公寓品牌均曾陷入危機(jī),而長租公寓也就此成為了維權(quán)“高地”。

  就“爆雷”的品牌來看,其大多是采用了“高收低租”和“長收短付”的模式。在此類經(jīng)營模式下,企業(yè)付給房東的租金高于租客繳納的租金。同時(shí),長租公寓大多通過各種優(yōu)惠方式,讓租客盡可能繳納更長時(shí)間的租金,但用月付的方式對房東進(jìn)行房款支付。

  盡管長租公寓內(nèi)部可以通過這種方式形成一個(gè)資金池,但由于支出高于收入,這種模式難以為繼。最終,這個(gè)因?yàn)槠谙薏疃纬傻馁Y金池出現(xiàn)了枯竭。此外,長租公寓另一個(gè)飽受詬病方面是租金貸。在長租公寓出了問題之后,租客不僅可能無房可住,還要背上償付貸款的壓力。

  黑貓投訴與微博聯(lián)合發(fā)布的《2020年消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)白皮書》顯示,2020年,平臺涉及長租公寓的投訴約有55000條,涉及傳出爆雷或者已經(jīng)爆雷的長租公寓占比達(dá)到了75.7%。

  多地出臺監(jiān)管政策

  由于2020年,多地開始出臺相關(guān)的政策對長租公寓行業(yè)進(jìn)行管控。2021年2月份,北京市住建委等部門聯(lián)合印發(fā)了相關(guān)文件,明確禁止“長收短付”,嚴(yán)格控制租金貸的撥付對象。同時(shí),新規(guī)也已經(jīng)在2021年3月1日開始實(shí)施。

  除了北京,《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到,上海也發(fā)布了相關(guān)文件,表示要求開立資金監(jiān)管賬戶,嚴(yán)格資金的收付要求,承租人支付租金周期在3個(gè)月以上的,租金應(yīng)當(dāng)按月劃至住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)。同時(shí),上海也嚴(yán)控租金貸業(yè)務(wù),未開展個(gè)人租金貸業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu),原則上不得新增該項(xiàng)業(yè)務(wù)。

  深圳也在2021年2月份對長租公寓行業(yè)發(fā)布了新規(guī),表示要規(guī)范行業(yè)主體和其租賃行為,嚴(yán)格主體登記備案管理,健全企業(yè)信息公開制度,實(shí)行住房租賃資金監(jiān)管,且住房租賃企業(yè)只能設(shè)立資金專用賬戶,用來收取租金和押金。

  《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到,在2021年北上深三城接連發(fā)文管控長租公寓之前,武漢、成都、重慶、西安等地均已經(jīng)加入到了對租金貸的嚴(yán)監(jiān)管行列。

  “通過此類政策,有助于規(guī)范長租公寓的運(yùn)行和發(fā)展,減少長租公寓市場各類風(fēng)險(xiǎn)和糾紛!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《華夏時(shí)報(bào)》記者說。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,類似上海出臺的嚴(yán)控租金貸行為也是說明了租金貸存在較大風(fēng)險(xiǎn),壓縮租金貸這一政策有助于規(guī)范此類業(yè)務(wù)。

  行業(yè)會發(fā)生哪些變化?

  那么,在經(jīng)過了野蠻生長與“爆雷潮”之后,行業(yè)會發(fā)生哪些變化?2021年的政府工作報(bào)告首提長租公寓,表示要解決好大城市住房突出問題,通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等方法,切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給,規(guī)范發(fā)展長租房市場,降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān),盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

  政府工作報(bào)告的這一表述或許從一定層面上對未來我國長租公寓的發(fā)展進(jìn)行了定調(diào)。對此,貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為:“規(guī)范發(fā)展長租房市場是補(bǔ)齊租賃短板的關(guān)鍵舉措。我國租賃市場經(jīng)過幾年的發(fā)展,矛盾和問題已經(jīng)凸顯,機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)加劇,規(guī)范發(fā)展長租房市場就是將監(jiān)管制度化、常態(tài)化!

  在許小樂看來,未來要完善長租房政策,不斷健全租賃行業(yè)的法規(guī)與政策體系。從租賃雙邊、經(jīng)營機(jī)構(gòu)等方面不斷推動行業(yè)監(jiān)管的制度化,逐步形成長期穩(wěn)定的租賃市場,推動租客從“被動租賃”到“主動租賃”轉(zhuǎn)變。

  具體而言,許小樂認(rèn)為,需要加強(qiáng)對于經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的管控,加強(qiáng)事前、事中、事后的監(jiān)管。同時(shí),對于租金水平進(jìn)行價(jià)格指導(dǎo)和管理,防止租金水平過快上漲,從而影響居民的可支付能力。此外,對于行業(yè)要培育和規(guī)范兩者并行,對租賃企業(yè)進(jìn)行財(cái)稅支持和經(jīng)營行為規(guī)范。

  伴隨著我國城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展,越來越多的人走進(jìn)城市,而長租公寓則是同步吸收了營養(yǎng),開始扎根生長。在經(jīng)過了“爆雷潮”之后,行業(yè)或許更多的是需要思考如何回歸初心,不會再屢屢觸碰“紅線”。

  來 源:華夏時(shí)報(bào) 

     編 輯:liuy

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