閆律師：
前段時間我和我先生分別委托了A和B兩家中介公司，A公司向我推薦了一套房子，碰巧B公司也向我先生推薦了同一套房子。最終，我們通過B公司購買了該房屋。A公司知道后，說我“跳單”，要求我按合同支付中介費。這個費用，我該嗎？
山西讀者 佟女士
佟女士：
您所說的“跳單”行為，是中介合同糾紛領(lǐng)域特別常見的一種糾紛類型，我國法律之前對此沒有明確規(guī)定，《民法典》基于對實踐需要的回應(yīng)，專門新增了相應(yīng)規(guī)定。
《民法典》第九百六十五條明確規(guī)定“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬�！币虼耍薪闄C構(gòu)要求委托人支付報酬，是需要符合一定前提條件的。
何為“跳單”
“跳單”又稱“跳中介”，一般發(fā)生在二手房買賣或房屋租賃交易中，是指委托人與中介人簽訂中介合同，中介人按合同約定履行了提供房源、帶看房、促成交易等義務(wù)，但委托人“跳”過中介人，就其提供的房源直接與交易對方簽訂合同，或另行委托他人提供中介服務(wù)，通過其他中介人與交易對方簽訂合同的行為。
“跳單”行為的構(gòu)成要件
委托人繞過中介人，直接與第三人簽訂合同，并不必然構(gòu)成“跳單”，需要同時符合以下3個條件，中介人才有權(quán)要求委托人支付報酬：
1、中介合同已生效，且中介人按約向委托人提供了服務(wù)
實踐中，委托人與中介人簽訂的合同名稱不一，有居間合同、中介合同、房屋買賣服務(wù)合同，還有看房確認(rèn)書或看房協(xié)議書，因此，不能簡單地以合同名稱來判斷是否屬于中介合同關(guān)系，如果合同內(nèi)容在實質(zhì)上是中介人向委托人提供訂立合同的機會和媒介服務(wù)，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間存在中介合同關(guān)系。
合同生效后，中介人需按約向委托人實際履行了報告訂約機會、提供媒介服務(wù)的義務(wù)，比如向委托人提供房源信息、介紹委托人與房屋所有權(quán)人見面、帶看房、協(xié)助雙方協(xié)商等，并且委托人接受了中介人提供的服務(wù)，這是中介人獲取報酬的權(quán)利來源。
2、委托人客觀上實施了“跳”開中介人的行為
委托人在接受了中介人提供的服務(wù)后，“跳”開中介人，直接與第三人簽訂合同，或者通過其他中介人與第三人簽訂合同。
3、委托人與第三人簽訂合同，主要是利用了中介人提供的交易機會和媒介服務(wù)
中介人提供的中介服務(wù)與委托人最終與第三人簽訂合同，之間存在因果關(guān)系，這是認(rèn)定委托人構(gòu)成“跳單”、應(yīng)向中介人支付報酬的關(guān)鍵。
不是所有“跳”過中介人的行為都構(gòu)成“跳單”
通過上述分析可知，委托人“跳”過中介人的行為，并不必然構(gòu)成“跳單”，比如實踐中常發(fā)生的以下幾種情形：
1、雙方簽訂中介合同后中介人未實際提供中介服務(wù)，委托人跳過中介人直接與第三人交易，中介人無權(quán)要求委托人支付報酬。
2、委托人自己通過各種途徑查詢到相關(guān)的房源信息，中介人提供的信息與委托人已經(jīng)查詢到的信息是重復(fù)的。在此情形下，不能直接認(rèn)定中介人的服務(wù)與最終合同的簽訂存在因果關(guān)系，當(dāng)然，委托人需要舉證證明自己確實事先通過其他途徑查詢到了相關(guān)信息。
3、同一個房源信息可能會在多個中介機構(gòu)掛牌出售，委托人可通過多個中介人了解房源信息，也可同時委托多個中介人。此時就要判斷委托人最終簽訂合同，是利用了哪一個中介人提供的服務(wù)，而且如果多個中介人均提供了服務(wù)，委托人基于服務(wù)滿意度、中介報酬費等因素而最終選擇其中一家，雖然繞過了其他中介人，但這是委托人作為消費者的自由和權(quán)利。當(dāng)然，委托人需要舉證證明，其最終訂立合同，主要利用的是最終選擇的這一家中介人提供的服務(wù)。
若您能夠證明，最終購房主要是利用了B公司提供的服務(wù)，則無需向A公司支付報酬。但是，若A公司能夠證明，該房源信息是您首先從A公司獲得，后將該信息告訴B公司，“跳”開A公司后通過B公司訂立合同，則A公司有權(quán)向您索要報酬。關(guān)于報酬金額，則需要考慮A公司對合同義務(wù)的履行程度來具體確定。
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來源：人民網(wǎng)
編輯：wangdc
